购房须知.docx
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购房须知
个人购房须知（多字，无耐心者慎入！
欲购房者请进）
个人购房须知（期房购买）
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。
但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。
这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。
后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。
购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。
交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售楼书。
售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。
为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。
其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。
阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。
可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？
我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？
怎么办？
根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。
如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。
这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。
而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。
所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订），因为有不同的法律概念。
通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。
这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。
一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。
所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。
办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。
其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？
交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。
特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。
其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。
生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。
还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。
限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。
一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。
通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。
一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。
所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？
通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。
通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。
面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。
当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。
在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。
按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。
如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。
从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。
所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？
很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。
但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。
签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。
再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。
需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。
所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确房屋所有权证办理的时间。
因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。
现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。
要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于公摊建筑面积。
现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。
现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
第五，应该明确装修标准。
以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。
比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房的责任。
购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。
在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
购买商品房的一般程序：
购房者一般以下列程序办理：
①签订认购书。
购房者得知有关房产的信息后，一般先仔细阅读广告或者售楼书，了解有关详情后，再与售楼商（开发商或代理销售商）洽谈。
洽谈时，客户应有“知悉真情权”（消费者的基本权利），了解欲购房产的一切真实情况，验看“土地使用权”和“商品房预售（销售）许可证”；销售方应实事求是地向购房者介绍项目的进展情况。
在客户对洽谈结果满意的情况下，买卖双方可以签订认购方。
②签订商品房预售或销售合同。
在正式签约前，购房者应仔细阅读销售方的《签约须知》，弄清正式签约的程序。
《签约须知》的主要内容包括：
签约地点；购房者应带的有关身份证件或法人的证明文件；购房者若委托他人签约，还须出具有关委托书。
有关按揭和抵押贷款的程序与说明，缴纳有关税费的说明。
正式签约时，应先仔细阅读合同的主要条款。
合同的主要条款包括：
土地使用权及房产名称，购房者所购房产的面积及占用土地面积和使用年限，房价（单位人格总价），付款方式、卖方保修、维修条款（内容、期限、责任范围），卖方质量违约条款、买方接受物业管理公司管理条款、预售登记条款、转让条款、过户条款、解决纠纷条款（仲裁或诉讼）。
③办理预售登记。
签约30日内，买卖双方应到所在地的房管局市场处办理预售、预购登记手续。
买方如欲转让其预购的商品房，买方与转让受让者应在预售合同上作背书（写明转让人、受让人姓名、地址，转让时间、价款等），在背书签字之日起5日内，双方持有关证件到房管局市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字。
市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。
④办理入住，领取钥匙。
⑤签订物业管理合同，交纳有关费用。
⑥办理产权过户，领取房产权证。
房屋买卖合同应具备哪些主要条款？
房屋买卖合同是双方当事人就房屋买卖达成的协议。
房产开发商或销售代理商出售商品房，应使用杭州房地产管理局统一印制的《杭州市商品房销售合同》（见附件）。
无论是以上印制的格式合同，还是个人买卖房地产所拟定的合同，均应包括以下主要条款：
①标的——房屋。
应明确房屋的座落地点，包括方位、朝向、门牌号等。
此外有时还有必要明确房屋的类型（公房或是私房）、结构（建筑房屋使用的材料）、质量（房屋的新旧程度、使用状况）、附属设施等。
②数量。
套数、平方米总数。
③价款。
每平方米多少元，总价款多少，是否享有折扣等。
有的房屋价款的确定应由政府房管部门评估，确定出最高价格，然后由双方当事人在此限度内自由协商确定。
④履行期限。
包括价款的支付期限、房屋的交付期限等。
⑤交付方式。
包括房屋卖方交付房屋的办法和买方支付价款的办法。
买受人在接受房屋时，应对其予以验收，并按房产交易程序到房管部门办理房屋产权过户手续，交纳税金和费用，领取房屋产权证明。
价款支付办法应写明是一次付款还是分期付款，是现金支付，还是转帐、汇兑或信用证支付。
⑥违约责任。
是指房屋买卖合同当事人违反合同规定不履行自己的义务所应承担的责任，具体表现为支付违约金和赔偿损失。
合同中应写明违约金的数额或计算方法，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
⑦纠纷处理方式。
双方发生纠纷而又协商不成的，可以选择仲裁或诉讼。
必须注意如果选择了仲裁，就不能再进行诉讼。
如果造反了诉讼，也就不能再申请仲裁。
商品房的价格是如何计算出来的？
商品房的价格构成主要有以下几项：
1、土地费用。
包括开发商向国家支付的土地出让金，土地征用及拆迁补偿费等。
2、前期工程费用，包括勘察，规划设计、项目可行性研究费用以及“三通一平”的费用。
3、建筑安装工程费用，包括直接支付给建筑工企业的工程建筑安装费用和施工管理费等间接费用。
4、商口品房的经营费用，包括房屋竣工后未出售之前的修理养护费以及房地产开发企业的管理营销等费用。
5、小区内的配套费以及房地产开发企业的财务费用、利润和税金。
6、代收费用，包括地段差价、附加费（主要是配套即大市政配套）、投资方向调节税等。
购房须知
一、报名
1、欲购房油田职工每人仅允许报名一次（银河家园售楼处、登峰家园售楼处两处取一，均可），多次报名者只取一次进入摇号系统进行摇号。
2、报名时需本人携带身份证及所属二级单位房管部门出具的身份证明，非油田职工报名无效。
二、选房
1、选房职工进场选房需携带本人身份证原件、复印件及现金10000元（也可携带银联卡进行刷卡）。
2、选房顺序以摇号顺序为准，每个号牌最多允许二人进入选房现场；
3、选房现场内保证排名靠前的十个号牌进行选房（工作人员视现场情况进行调整），原则上场内号牌选房权利一致，如若发生同一时间几个号牌同时选中同一房源现象，则按摇号先后顺序确定房屋归属；
4、排名靠前但因个人原因未在规定时间进场的购房人，其选房顺序及权利相应向后顺延至其到场选房为止；当天未到的，视其为放弃选房资格。
5、购房人一旦确认所选房屋则不能变更，在完成全部选房手续后退场；
6、符合购房资格但因病因事不能到场选房的购房人可委托他人代为选房，被委托人因身份不同，需携带如下不同证明文件到场选房：
（1）被委托人为购房人父母或子女的，委托双方需在同一户口本上，选房时被委托人需携带双方身份证、户口本原件及复印件；
（2）被委托人与购房人是配偶的，需携带结婚证及双方身份证原件和复印件；（3）被委托人为其它相关人的，需携带由公证部门出具的选房委托证明、本人及购房人身份证原件及复印件。
委托选房的，所选房源一旦确认则视为委托人意见，开发商不承担变更义务。
三、定金及交款
1、为保证房屋选定的严肃性，约束开发商与购房人的购房行为，购房人在确认所选房屋后需交纳10000元购房定金（现金、刷银联卡均可），进场不选房者不需交纳此定金。
2、未交纳定金的购房行为视为无效，同时视为其放弃选房权利；
3、若购房人选房并交纳定金后决定不再购买该房屋，则定金不予退还；
4、购房人必须于3月12日前将购房首付款或全款交到房建公司指定帐号，交纳房款时，已交定金直接转为房款。
逾期未交款者视其放弃选房资格，定金充作违约金。
四、合同签订
1、开发商凭购房者报名时提供的个人基本信息及所购房屋信息在网上打印《商品房买卖合同》并到售楼处与购房人签订合同；
2、在《商品房买卖合同》签订过程中，除固定条款以外，以下必签条款提请购房人给予重视：
1）以贷款方式付款的购房人，应开具由公证部门公证委托书（公证费用200元由购房人交纳），委托开发商办理相关贷款事宜，签订《委托办理贷款协议》，同时交纳贷款保证金10000元，待办理完贷款及抵押等相关手续后，开发商将办理过程中发生费用的发票（或收据）及剩余款项退还该购房人（不含利息）；
2）以贷款方式付款的购房人应积极配合开发商办理相关贷款及抵押手续，若因购房人的原因致使该房屋贷款及抵押在具备办理条件后一年内仍未办理的，则由此产生的一切费用及后果由购房人承担；
3）购房人接到开发商接收房屋的通知后，若因个人原因迟迟未办理房屋交接的，则该房屋所发生的物业、采暖等费用均从通知之日起由购房人承担；
4）因购房人的原因造成该商品房未及时办理产权，或发生债务纠纷的，与开发商无关，因此产生的费用和责任，由购房人承担；
5）购房人办理房地产权证的一切费用由购房人承担。
五、办理公积金提取及公积金贷款应注意事项
1、公积金提取与公积金贷款不能同时进行，二者只能取一。
2、公积金提取：
（1）购房人在选房前确认好各自所取得公积金数额（夫妻双方均有权提取，以千为单位）；
（2）购房人需在网上签订合同后，需按开发商提供的网签合同号到各单位公积金管理部门开具四联单（公积金提取用），之后方能进行后续公积金提取手续。
六、权属转让
购房人在选房时必须以自己的真实姓名购房且与报名时的姓名相符，选房后不能更名。
七、房屋交接
1、房屋交接时购房人需携带购房收据、房屋销售单据及商品房买卖合同；
2、以贷款方式购房的购房人若未提供约定的委托书及委托保证金，则不予办理交房手续，若截止2010年12月30日前仍不提供以上手续的，开发商有权收回该房屋，并按已交房款的2%收取违约金；
八、在房屋销售过程中发生选房人去世的情况按以下措施执行：
1、若在报名后、摇号前发生报名职工去世的，可携带死亡证明，更改报名人姓名（也必须为油田职工）；若在摇号后，选房前去世的，可在选房之日由同一户口本上的其他人携带死亡证明代为选房，但在选房后15日内携带具有法律效力的继承文件到售楼处办理更名手续，继承人必须为油田职工。
2、从选房之后到办理贷款和产权期间发生报名职工去世的，请及时通知房建公司，并携带原购房人死亡证明、合法的继承文件，到房建公司办理更名手续；若合同已签订的，由房建公司工作人员协助到市房产局办理原合同注销手续。
3、贷款手续办理后发生报名职工去世的，按有关部门相关规定执行。
注：
以上条款均针对大庆油田职工发布，非油田职工不在所指范围内，如有冒充油田职工名义进行选房、购房者，一经查实，所选房源作废，定金充作罚金。
商品房购房须知：
为维护广大购房者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规定，敬告各房地产开发企业和广大购房者在买卖商品房过程中，应注意如下事项：
1、购房者购房前须仔细查阅《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等相关规定。
2、开发企业将其开发建设的商品房进行预（销）售时，应在销售部（营销中心）醒目位置张贴房地产开发资质证书、企业法人营业执照、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。
3、购房者在购买预售商品房前必须查看该小区（楼盘）是否办理商品房预售许可证，并确定欲购房屋在预售许可范围内，否则，不得购买。
4、购房者在购买商品房过程中，不得签订纸质合同，应通过（湘潭房地产综合网）签订电子合同，并设置合同密码。
5、购房者支付的预售款应支付到商品房预售许可证上注明的监督银行账户上，否则购房者可拒绝付款。
6、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
商品房住宅按套销售，不得分割拆零销售。
7、房地产开发企业移交经检收合格的商品住宅时，应当向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修约定的保修时间。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗拒力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
8、房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
9、购房者应按国家规定的比例自行到当地房产行政主管部门缴纳公共部位的物业专项维修资金，房地产开发企业不得代收代缴。
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