陕西省物业服务收费管理办法修.docx

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陕西省物业服务收费管理办法修

陕西省物业服务收费管理办法（2021修）

　　陕价服发[2008]106号

　　各设区市物价局、住房和城乡建设局（住房保障局、建委、市政局），杨凌示范区开展改革局、规划建设局（市政局）：

　　为进一步标准物业效劳收费行为，维护业主、使用人和物业效劳企业的合法权益，根据?

中华人民共和国价格法》、?

物业管理条例》（国务院令）及国家开展改革委、建设部印发的?

物业效劳收费管理方法》，结合我省实际，我们重新修订了?

陕西省物业效劳收费管理方法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　原陕价经发82号同时废止。

　　陕西省物价局陕西省住房和城乡建设厅

　　二〇一二年九月十三日

　　陕西省物业效劳收费管理方法

　　第一条为进一步标准物业效劳收费行为，维护业主、使用人和物业效劳企业的合法权益，根据?

中华人民共和国价格法》、?

物业管理条例》、?

物业效劳收费管理方法》，结合我省实际，制定本方法。

　　第二条本方法适用于本省行政区域内的物业效劳收费及监督管理。

　　未实行社会化物业效劳的全省公共机构物业及原房改房的物业效劳收费参照本方法。

　　第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

　　第四条提倡业主通过公开、公平、公道的市场竞争机制选择物业效劳企业;激励物业效劳企业发展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

　　第五条各级政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业效劳收费的监督管理工作。

省级价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业效劳收费政策，指导全省物业效劳收费管理工作。

　　物业效劳收费实行分级管理。

按工商注册同级管理或属地管理的原那么，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。

　　在省级及以上工商行政管理部门注册登记并具备二级以上（含二级）资质和省级部门、系统等管理的三级以上（含三级）资质的物业效劳企业，其物业效劳收费的监督管理由省物价局会同省住房和城乡建设厅负责;在市、县工商行政管理部门注册登记、具备各级资质（含在省级及以上工商行政管理部门注册登记、具备三级资质）的物业效劳企业，其物业效劳收费由设区市或同级价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。

　　省物价局会省住房和城乡建设厅可根据实际情况授权设区市价格主管部门负责对属省管物业效劳企业的收费进行监督和管理。

　　第六条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么，并辨别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　第七条住宅和办公写字楼的物业效劳收费实行政府指导价;其他类型的物业效劳收费及物业效劳企业为业主提供的特约效劳实行市场调节价，政府价格主管部门应标准其价格行为。

　　第八条实行政府指导价的物业效劳收费，由省物价局会同省住房和城乡建设厅根据?

陕西省住宅小区物业效劳指导规范》，制定全省相应等级的基准价（?

陕西省物业效劳收费等级规范》附后）。

　　设区市价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、效劳内容、效劳质量、效劳本钱、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原那么制定物业效劳收费规范，理顺高层与多层物业效劳费的比价关系，每两年颁布一次并报省物价局备案。

　　第九条实行政府指导价的物业效劳收费实行备案制。

前期物业效劳收费备案，依据建设单位和物业效劳企业按照?

陕西省住宅小区物业效劳指导规范》和?

陕西省物业效劳收费等级规范》，在当地价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的，经物业行政主管部门备案的?

前期物业效劳合同》、物业效劳企业和业主签订的?

前期物业效劳协议（规约）》约定的收费规范向价格主管部门备案。

已成立业主委员会的小区，依据业主委员会与其聘用的物业效劳企业按照上述原那么，结合住宅小区或办公写字楼的实际情况签订的?

物业效劳合同》约定的收费规范向价格主管部门备案。

　　?

前期物业效劳合同》到期后仍未成立业主委员会的小区，当物业效劳企业和业主双方对收费规范协商不一致时，由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。

　　物业效劳收费按月收取，确需预收的最多不能超过三个月。

　　第十条实行市场调节价的物业效劳收费，由业主或业主委员会与物业效劳企业在?

物业效劳合同》中约定。

未实行社会化物业管理的老住宅小区，可参照本方法执行，亦可暂按原收费规范执行。

　　第十一条物业效劳企业备案时应以独立的小区或楼宇为单位，填写?

小区物业效劳收费规范备案表》或?

办公写字楼物业效劳收费规范备案表》，同时提供物业效劳企业有效的工商营业执照、税务登记证、物业效劳企业资质证、组织机构代码证，经物业行政主管部门备案的由建设单位和物业效劳企业签订的?

物业效劳合同》及物业效劳企业和业主签订的?

物业效劳协议》或业主委员会和物业效劳企业签订的?

物业效劳合同》，本钱核算资料等。

　　物业效劳企业因效劳内容、效劳质量和本钱费用变化，需要调整物业效劳收费规范时，应与业主大会协商，业主大会须全体业主三分之二以上代表签字同意变更物业效劳合同相关条款后，重新向价格主管部门备案。

　　第十二条物业效劳收费和交通工具停放效劳费实行明码标价。

省物价局统一规定明码标价牌（栏）的格式。

各级价格主管部门按照管理权限，负责审核公示内容，其价格监督检查机构对明码标价牌（栏）进行监制和监督检查。

　　第十三条业主委员会或业主与物业效劳企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业效劳费用。

包干制是由业主向物业效劳企业支付固定的物业效劳费用，盈余或亏损均由物业效劳企业享有或承当。

酬金制是在预收的物业效劳资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或缺乏均由业主享有或承当。

　　第十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业效劳内容、效劳规范、收费规范、计费方式及计费起始时间等主要内容，波及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十五条物业效劳收费实行包干制的，物业效劳费用由物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润构成。

物业效劳收费实行酬金制的，预收的物业效劳资金构成包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。

　　物业效劳本钱或物业效劳支出构成包括下列内容：

　　1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维涵养护费用;

　　3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）;

　　4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;

　　5、物业管理区域内秩序维护费用;

　　6、办公费用;

　　7、物业效劳企业固定资产折旧;

　　8、经业主同意的其它费用;

　　9、法定税费;

　　10、合理利润。

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业效劳企业在?

物业效劳合同》中另行约定，由物业效劳企业代收代缴。

　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业效劳支出或物业效劳本钱。

在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承当。

　　第十六条物业效劳收费实行酬金制的，预收的物业效劳资金属代管性质，为交纳费用的业主所有，不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出。

实行酬金制的物业效劳企业应当向业主大会或全体业主颁布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次颁布物业效劳资金的收支情况。

业主或业主大会对颁布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出质询时，物业效劳企业应当及时回答。

　　第十七条物业效劳收费采取酬金制方式，物业效劳企业或业主大会可以按照物业效劳合同约定聘请专业机构对物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况进行审计。

　　第十八条对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供给价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

　　第十九条物业效劳费按照法定产权面积计收。

已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。

　　由业主购置（使用）层高到达2.2米以上（含2.2米）的车库、杂屋，物业效劳费按照同类型住宅收费规范的50%收取，另有合同约定的从其约定。

改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业效劳收费规范收取，用于办公的按同类住宅物业效劳收费规范加收100%，用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅物业效劳收费规范加收200%。

　　第二十条业主（使用人）对房屋进行装修时，应当向物业效劳企业登记。

物业效劳企业可向业主（使用人）收取下列费用：

（一）装修垃圾清运费：

业主可以委托物业效劳企业清运装修产生的垃圾，装修垃圾清运费由业主负担;业主也可以按照规定时间自行清运。

（二）出入证件工本费：

对出入人员实行证件或登记查询

　　管理的小区，物业效劳企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并据实收取证件工本费。

　　（三）装修押金：

物业效劳企业可向业主或装饰装修企业收取装修押金。

在装饰装修项目完成，第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。

装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等共公设施的情况，其修复所需费用由损坏责任人承当，当责任人拒绝修复时，物业效劳企业可在其装修押金中据实扣除，其余局部应如数退回。

　　上述收费规范由当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定并颁布。

　　第二十一条物业效劳企业在物业效劳活动中，应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

　　第二十二条业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或物业效劳资金。

业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳物业效劳费用或物业效劳资金的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业效劳企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或物业效劳资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业效劳费用或物业效劳资金。

　　第二十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未发售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费用或物业效劳资金由建设单位全额交纳。

　　业主验收房屋后从未入住，经物业效劳企业登记确认后，从第一个月开始其物业效劳费按收费规范的70%交纳;入住后（含房屋装修），因故不使用住房，经物业效劳企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业效劳费按收费规范的70%交纳。

　　第二十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。

物业效劳企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体规范由双方协商约定。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停止提供效劳。

　　生活用水水泵加压发生的能消耗随水费分摊。

公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业效劳企业应独自计量，严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期颁布。

　　第二十五条自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业效劳企业提出收费计划，征得业主委员会或业主代表大会同意后据实收取。

采暖期结束后，须向业主颁布收支情况。

　　第二十六条物业效劳企业已接受委托实施物业效劳并相应收取效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十七条交通工具停放效劳费按照?

陕西省物业管理区域内交通工具停放效劳价格管理方法》执行。

　　第二十八条各级政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门，应当加强对物业效劳企业的收费工程、收费规范和效劳内容、效劳规范的监督检查。

物业效劳企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据?

中华人民共和国价格法》和?

价格违法行为行政处分规定》予以处分。

　　第二十九条经备案的物业效劳收费，须办理?

收费证》并

　　认真做好明码标价工作。

收费单位须在?

物业效劳收费规范备案表》及?

收费证》有效期内实施收费。

　　第三十条本方法自2008年10月1日起执行。

陕价经发82号同时废止。

陕西省物业效劳收费等级规范

　　单位：

元/㎡-月

　　一、多层住宅（六层下列，含六层）

效劳等级

一级

二级

三级

等外

收费规范

　　二、高层住宅

效劳等级

一级

二级

三级

等外

收费规范

　　三、办公写字楼

效劳等级

一级

二级

三级

等外

收费规范

　　表明：

　　1、此物业效劳收费等级规范依据陕西省住房和城乡建设厅印发的?

陕西省住宅小区物业效劳指导规范》，按照质价相符的原那么制定，物业效劳凡达不到三级效劳规范的，收费按等外规范收取。

　　2、有电梯的楼宇，电梯运行能消耗、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定规范执行），并定期颁布收支情况，物业效劳本钱中不包含上述费用。

　　3、上述收费规范为基准价，设区市价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、效劳内容、效劳质量、效劳本钱、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原那么制定物业效劳收费规范。

　　4、多层住宅小区容积率、绿化面积合乎国家建设规范，并同时具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高层住宅三级收费规范执行。

、

　　5、住宅、办公及营业用房以房屋实际用途辨别。

　　6、住宅用作办公的按照住宅物业收费规范加收100%;与住宅结构不可分割的楼宇，其用作办公用房的按照住宅物业收费规范加收100%，用作营业用房的按照住宅物业收费规范加收200%。

　　7、不设电梯的七层住宅楼，参照多层住宅收费规范执行。

　　8、效劳高于?

陕西省住宅小区物业效劳指导规范》的楼宇，收费规范属市场调节价，由业主与物业效劳企业自行约定。

　　合肥市物业效劳收费实施方法（2020）

　　第一章总那么

　　第一条为标准物业效劳收费行为，维护业主、物业使用人和物业效劳企业合法权益，促进合肥市物业效劳行业健康开展，根据?

中华人民共和国价格法》、?

安徽省物业管理条例》、?

安徽省物业效劳收费管理方法》和?

合肥市物业管理假设干规定》等有关规定，结合本市实际，制定本方法。

　　第二条本方法适用于本市市区范围内的物业效劳收费行为及其管理。

　　第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主（物业使用人）收取的费用，主要包括物业公共效劳费、车辆停放效劳费、特约效劳费等。

　　第四条物业效劳收费应当遵循合法、合理、公开、诚信以及质价相符的原那么。

　　激励物业效劳企业发展正当的价格和效劳竞争，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

　　第五条物业效劳收费根据物业的性质和效劳内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共效劳费实行政府指导价。

　　非住宅、别墅（包括独栋、双拼、联排等）等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业效劳收费;物业效劳企业为满足局部业主（物业使用人）需要或接受业主（物业使用人）委托发展的特约效劳收费;车辆停放效劳费等均实行市场调节价。

　　实行市场调节价的物业效劳收费规范，通过物业效劳合同约定。

　　第六条市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门负责制定本市市区范围内物业效劳收费政府指导价规范、物业效劳规范和效劳内容。

　　普通住宅前期物业公共效劳收费实行分等级定价，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门，根据物业类型、效劳等级、效劳内容、效劳本钱等情况，制定相应等级政府指导价规范，并向社会颁布。

　　市价格行政主管部门应当会同市物业行政主管部门，定期对颁布的物业效劳规范和物业效劳内容、政府指导价执行情况进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第二章物业公共效劳费

　　第七条物业公共效劳费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、合理利润、法定税费以及经全体业主或者业主大会同意的其他费用组成。

　　物业共用部位共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业效劳本钱或物业效劳费支出。

　　第八条新建普通住宅小区物业效劳企业在前期物业公共效劳收费政府指导价范围内确定具体的收费规范。

　　第九条普通住宅小区前期物业公共效劳收费规范需要调整的，经物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业效劳企业与业主在政府指导价规定的范围内协商确定。

　　第十条普通住宅前期物业公共效劳费采取包干制形式。

业主大会成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具体物业公共效劳收费形式由物业效劳合同约定。

　　包干制是指由业主或物业使用人向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈利或者亏损均由物业效劳企业享有或者承当的物业效劳计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式。

　　实行酬金制收费方式的，物业效劳企业应当按照规定对物业效劳各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第十一条物业公共效劳费按月计交。

业主与物业效劳企业有约定的，从其约定，但约定的期限不得超过物业效劳合同期限。

　　第十二条物业公共效劳费按照房屋不动产权证书登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

　　第十三条物业公共效劳费按照下列规定交纳：

（一）前期物业效劳合同签订之日至房屋交付之日当月的物业公共效劳费，由建设单位交纳;

（二）房屋交付之日的次月起的物业公共效劳费由业主交纳，业主将其物业出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由物业使用人交纳物业公共效劳费的，从其约定;

　　（三）承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至合同期满当月的物业公共效劳费，由公有住房承租人交纳。

　　第十四条物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用。

　　合法改变居住用途的住房，物业公共效劳费可按非住宅物业效劳费规范收取。

　　第十五条物业效劳企业不得向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共效劳费。

　　第三章车辆停放效劳费

　　第十六条物业管理区域内的停车效劳收费包括车位效劳费和场地使用费。

其中专有车位（库）,应交纳车位效劳费;车位租用使用人应当交纳车位效劳费和场地使用费。

　　第十七条新建普通住宅小区停车效劳收费规范，在前期物业效劳合同中约定;非新建且未成立业主大会的普通住宅小区停车效劳收费规范继续执行前期物业效劳合同约定，合同到期后，如需调整收费规范，需经物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业效劳企业或停车效劳企业与业主协商确定。

　　第十八条激励有条件的住宅小区接受其它外来车辆停放，并按规定履行有关程序。

具体停放时段、免费时间、收费规范、收费方式等由物业效劳企业与业主协商约定，并在车辆进出口显著位置进行公示。

　　物业效劳企业对于进入物业管理区域内执行公务以及为业主（物业使用人）提供救护的临时停放车辆免收停车费;对配送、维修、安装、装潢、邮递等效劳的临时停放车辆提供便利，在一定时限内免收停车费。

　　第十九条物业效劳企业应当建立健全停车效劳及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监控）和日常维护等效劳工作。

　　第四章其他效劳费

　　第二十条住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防项目、车库、电梯、二次供水、平安防备设施设备的用电、绿化用水用电，消防用水等收费，应当执行居民用水用电价格规范。

　　第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取相关费用，其中供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

　　物业效劳企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十二条普通住宅小区前期物业公共效劳费中包含的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电等公共能消耗，物业效劳企业不得另向业主分摊。

　　二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，分摊情况应在物业管理区域内显著位置向业主公示，接受监督。

　　第二十三条住宅小区物业效劳企业对人员、车辆实行出入证件（含IC卡或蓝牙等）管理的，首次应当为业主免费配置不少于4张人行出入证和一辆汽车出入证。

业主申请多配或因遗失、损坏需要补办的，可收取工本费。

　　第二十四条物业效劳企业可以按照与业主（物业使用人）的约定，提供特约效劳并收取相应的费用。

物业效劳企业为业主（物业使用人）提供特约效劳时，双方应本着平等自愿的原那么，不得强行签订效劳协议、强行收费。

　　第五章监督管理

　　第二十五条建设单位与所选聘的物业效劳企业签订的前期物业效劳合同应当约定物业效劳内容、收费规范、收费方式、效劳期限等内容。

　　建设单位在与业主签订物业买卖合同时应当将前期物业效劳合同作为附件。

　　第二十六条物业效劳企业应当严格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

物业效劳企业擅自扩大收费范围、提高收费规范以及重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝缴纳。

　　第二十七条物业效劳企业应加强对物业效劳的本钱控制，积极采用现代信息技术发展物业效劳。

加强宣传，引导业主或物业使用人参与效劳过程，降低效劳本钱，提高效劳质量。

　　第二十八条业主（物业使用人）应当自觉遵守法律、法规、管理规约、效劳合同的规定和业主大会、业主委员会的决定，按时足额交纳物业效劳费用。

业主（物业使用人）认为物业效劳企业未按合同约定提供相关效劳的，可以向业主委员会或物业行政主管部门投诉或向人民法院提起诉讼。

对于业主或物业使用人未按时足额交纳物业效劳费用的，业主委员会、物业效劳企业可以催促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业效劳企业可向业主委员会、属地街道、社居委申请调解或依法向人民法院提起诉讼。

　　第二十九条物业效劳收费实行明码标价,物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位置公示效劳企业名称、效劳内容、效劳规范、效劳工程、计费方式、收费规范、收费依据以及监督。

　　第三十条实行政府指导价的物业效劳收费实行效劳价格登记证制度。

物业效劳企业收费前，应到物业所在辖区价格行政主管部门申领?

效劳价格登记证》，标明效劳工程、