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规划说明书
说明书
目录
第一章现状概况3
一、地理位置3
二、自然条件3
三、地形地貌特征3
四、交通现状3
五、周边用地现状3
六、现状用地构成3
七、与上位规划的衔接3
第二章规划目标、指导思想、原则及依据3
一、规划目标3
二、规划指导思想3
三、规划的原则4
四、规划依据4
第三章土地使用规划4
一、用地性质4
二、用地布局4
第四章开发强度控制5
一、地块指标控制体系5
二、地块开发强度控制表5
三、各类用地主导使用性质和兼容性质5
四、建筑退让5
第五章道路交通规划6
一、出入口规划6
二、道路红线宽度6
三、慢行交通7
四、竖向规划7
第六章专项规划8
一、环境保护规划8
二、消防规划8
三、抗震规划9
四、人防规划9
五、地质灾害防护规划9
六、防灾减灾措施9
七、城市设计引导9
第七章“五线”控制9
第八章规划实施策略10
第九章控制指标解释与规定10
一、用地性质10
二、地块面积10
四、建筑密度控制10
五、绿地率控制10
六、建筑限高控制10
七、建筑物后退道路红线控制11
八、交通出入口方位控制11
九、停车泊位规定11
第一章现状概况
一、地理位置
地块位于三明市白沙街道中部，南侧毗邻沙溪河及西江滨中路，南侧为工业中路，东侧为规划城市次干路，规划总面积5.43公顷。
二、自然条件
地块地处中亚热带季风气候区，境内气候兼有内陆与山区特点。
夏长冬短，四季分明，雨量充沛。
多年平均气温19.4℃，多年平均风速1.8米/秒，瞬时最大风速20米/秒。
年平均降雨量1700毫米左右。
降雨量主要集中在3～8月，约占全年降雨量的75%，其中4～6月降雨量约占全年的45%。
三、地形地貌特征
地块整体地势北高南低。
海拔高度在130.00米-138.30米之间。
四、交通现状
地块北侧为工业中路，南侧为西江滨中路，地块距离城关大桥约1公里，距离下洋悬索桥约700米，交通条件优越。
五、周边用地现状
本控规东北侧为三明火车站货场，西侧为三明四中，东侧为居住用地，南侧为沙溪河。
六、现状用地构成
本控规范围内地块现状主要是居住用地、工业用地、消防用地、其他服务设施用地。
七、与上位规划的衔接
本控规上位规划主要是《三明市城市总体规划（2010-2030）》，上位规划明确了地块的用地性质、道路网络等内容等，
第二章规划目标、指导思想、原则及依据
一、规划目标
本控规的目标是：
合理地安排各项建设用地，使地块成为环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达的城市综合区。
具体表现在：
1、提供一个空间结构清晰，道路交通组织合理，环境舒适的地块规划布局。
2、保证合理的开发经济效益，保障恰当的商业服务业设施用地，兼顾各方利益，促进地块的顺利建成。
3、结合地域特点，打造一个环境优美、特点鲜明的城市综合区形象。
4、提供规划管理依据，尽量满足规划管理要求，保证规划顺利实施。
二、规划指导思想
1、适应社会主义市场经济体制下城市建设新机制的要求，合理地安排各项建设用地,形成一个有利于滚动开发和可持续发展的规划布局结构，创造良好的投资环境。
2、注重与三明城市总体规划的衔接，合理地协调好与周边其它地块的关系。
3、建设高效率、低能耗的城市基础设施。
4、以科学发展观为指导，在开发建设的同时，注意保护生态，优化环境，实现可持续发展。
三、规划的原则
1、经营土地原则
规划紧扣经营土地原则，在功能组织、地块划分、设施配置、强度控制等方面为经营土地创造优越条件。
2、环境优先原则
规划突出环境优先原则，结合地形地貌，进行沙溪河沿岸景观控制，自然环境特征创造独具特色的环境和景观，以提升环境品质，树立三明市城市形象标帜。
3、弹性控制原则
规划在符合强制性规范基础上，结合地块的特征确立土地开发的各项强度控制指标，既保证规划的合理性和科学性，同时又要考虑到实际可操作性和市场经济机制下城市建设的非计划性和不可预见性，规划的各项用地指标均留有一定的弹性。
四、规划依据
本控规的主要依据有：
（一）、法律、法规及相关规划
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（1997年）；
3、《三明市城市总体规划（2010-2030）》；
4、国家及福建省相关规定；
（二）、规范、技术标准
1、《城市用地分类与规划建设标准》（GB50137-2011）；
2、《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）；
3、《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起施行）；
4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
5、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；
6、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；
7、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）；
8、《城市电力规划规范》（GB50293-1999）；
9、《防洪标准》（GB50201—94）；
10、《停车场规划设计规则》（试行）；
11、《福建省城市规划管理技术规定（试行）》；
12、其他相关技术规范、标准。
第三章土地使用规划
一、用地性质
依据上位规划《三明市城市总体规划（2010-2030）》，地块规划主要作为居住用地（R2）、零售商业用地（B11）、餐饮用地（B13）、旅馆用地（B14）、其他商务用地（B29）。
二、用地布局
地块由工业中路、西江滨路以及西侧规划道路合围而成，红线范围、路网、用地性质根据上位规划《三明市城市总体规划（2010-2030）》而定。
规划地块主要由居住用地（R）和商业服务业设施用地（B）组成，用地面积5.43公顷。
规划用地平衡表
用地名称
用地代码
面积（公顷）
占建设用地（%）
二类居住用地
R2
2.26
41.62
零售商业用地
B11
1.75
32.23
城市道路用地
S1
1.42
26.15
总用地面积
5.43
100
第四章开发强度控制
一、地块指标控制体系
对地块的土地使用强度提出控制指标，为下一步的详细规划提供依据。
控制指标为：
用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。
二、地块开发强度控制表
用地开发强度控制表
地块
编号
用地
性质
用地
面积
（公顷）
容积率
建筑
密度
（%）
绿地率
（%）
建筑
高度（米）
备注
350403—04—A—01
二类居住用地（R2）
1.78
3.5
20
≥35
75
——
350403—04—A—02
二类居住用地（R2）
0.48
0.8
25
≥30
10
幼儿园
350403—04—A—03
零售商业用地（B11）
1.75
3.8
45
≥20
85
——
三、各类用地主导使用性质和兼容性质
规划土地使用性质不能轻易改变，但也具有兼容性，这在市场经济体制下进行建设是十分必要的，使规划具有较强的应变性和可行性，用各类建设用地适建范围表说明，以便规划管理操作。
各类建设用地适建范围表
用地类型
建设项目
居住用地
R
商业服务业
设施用地
B
道路与交通
设施用地
S
二
类
居
住
商业
服务
业设
施用
地
商
务
娱
乐
康
体
城
市
道
路
R2
B1
B2
B3
S1
居住类项目
低层住宅
●
○
○
×
×
多层、小高层住宅
●
○
○
×
×
中高层、高层住宅
●
○
○
×
×
社区服务设施类项目
幼托
●
○
○
○
×
社区集中商业服务网点
●
●
○
○
×
社区卫生服务中心、社区卫生服务站、门诊部、诊所
●
○
○
○
×
社区健身活动场所
●
○
○
○
×
社区服务中心（居委会）
●
●
●
○
×
青少年活动站、老年活动站
●
○
○
○
×
公共管理与公共服务设施类项目
市场
●
●
○
○
×
一般旅馆、招待所及其附属设施
○
●
●
○
×
影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅
○
●
●
●
×
综合商场
○
●
●
○
×
一般办公建筑、商办综合楼
○
●
●
×
×
银行、证券交易所及保险公司
○
●
●
○
×
电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地
○
●
●
○
×
其它类项目
社会停车厂
○
●
●
●
○
注注：
●为允许设置；×为不允许设置；○允许或不允许设置，由城乡规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。
四、建筑退让
（1）沿道路区域应严格控制区域的道路退让距离。
其相关规定按下表控制。
建筑主要朝向后退建设用地红线最小距离控制指标表
建筑类型及高度
退让距离（米）
低层住宅
5
低层文教卫、老年人居住建筑
其他底层非住宅建筑
4
多层、中高层住宅
7
多层文教卫、老年人居住建筑
其他多层非住宅建筑
6
10—18层住宅
10
24米＜H≤60米文教卫、老年人居住建筑
24米＜H≤60米其他非住宅建筑
9
建筑后退道路红线最小距离控制指标表
建筑类型及高度
退让距离（米）
低层住宅
5
H＜10米非住宅建筑
10
多、中高层住宅
6
10米＜H≤24米非住宅建筑
10
10—18层住宅
8
24米＜H≤60米非住宅建筑
建筑退让道路交叉口最小距离控制表
退让距离
15米≤红线宽度＜30米
红线宽度＜15米
15米≤红线宽度＜30米
10
8
红线宽度＜15米
8
7
第五章道路交通规划
一、出入口规划
规划区交通主要依靠西江滨路、规划二路、规划三路。
工业中路以及规划一路不宜开设车行出入口。
规划A-01地块西侧和南侧设置车行出入口，A-02地块南侧设置车行出入口，A-03地块西侧和北侧设置车行出入口。
二、道路红线宽度
（1）主干道
工业中路：
规划道路红线宽31.5米，道路断面按（6米人行道+18米车行道+7.5米人行道）一块板形式控制。
（2）次干道：
①西江滨路：
规划道路红线宽29米，道路断面按（5米人行道+21米车行道+3米人行道）一块板形式控制。
②规划一路：
规划道路红线宽30米，道路断面按（6米人行道+18米车行道+6米人行道）一块板形式控制。
（3）支路：
①规划二路：
规划道路红线宽12米，道路断面按（2.5米人行道+7米车行道+2.5米人行道）一块板形式控制。
②规划三路：
规划道路红线宽7米，道路断面按（7米车行道）一块板形式控制。
三、静态交通
地块内应配建机动车停车场（库）和非机动车停车场（库），配建标准应按《福建省城市规划技术管理规定（试行）》中建设项目停车设施配建标准要求设置。
规划停车场为地面与地下结合的方式设计，分别布置于A-01地块、A-03地块。
停车位配建标准表
建筑类型
计算单位
标准机动车
车位
非机动车
车位
旅馆
四、五星级
车位/间客房
0.6—0.7
0.4
一至三星级
0.5
0.4
一般旅馆
0.3
0.5
办公
商业办公（写字楼）
车位/100平方米建筑面积
1.0
3
其他办公
0.6
4
商业
车位/100平方米建筑面积
0.6
8
餐饮、娱乐
车位/100平方米建筑面积
1.2
4
市场
批发市场
车位/100平方米建筑面积
0.8
2
生鲜超市中心店
1.5
8
影剧院
电影院
车位/100座
2.0
30
剧院
3.0—4.0
20
住宅
建筑面积＞150平方米
车位/户
1.2
1
建筑面积90—150平方米
1.0
1
建筑面积45—90平方米
0.6
2
建筑面积＜45平方米
0.3
2
停车场用地面积：
小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.5平方米计算；停车库建筑面积：
小型汽车按每车位35平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。
三、慢行交通
所谓慢行系统就是慢行交通，就是把步行、自行车、公交车等慢速出行方式作为城市交通的主体，有效解决快慢交通冲突、慢行主体行路难等问题，引导居民采用“步行+公交”、“自行车+公交”的出行方式。
地块内，以规划一路、规划二路两侧步行道为主要慢行通道，连接三明市城市慢行通道。
同时，结合地块的分布，将慢行步道深入到地块内各个区域。
通过制定合理的城市慢行交通政策及慢行空间发展策略，前瞻性地引导市民的慢行出行行为，为构建和谐城市、和谐交通发挥作用。
从城市整体发展的角度科学规划步行圈，满足各区域、各类型人群的交通性、社会性的慢行出行需求
四、竖向规划
（1）规划原则
竖向规划本着“工程合理、造价经济、景观美好”的原则，从实际出发，因地制宜，随坡就势，结合现状地形高程、场地情况和上位规划，作好高程上的妥善安排。
从而解决以下四个方面问题：
①综合考虑地形的利用与整治，满足建设用地的需要，同时尽量节省土石方；
②满足道路、交通运输需求；
③解决好地表排水的要求；
④因地制宜，保护生态。
（2）场地竖向
出于对周边地块和谐的景观风貌的考虑，地块内不同层面的台地高差按2米控制为宜。
不同层面的台地之间存在有较小的高差，以便在进行护坡或挡土墙处理时较为简单。
为了节省造价，挡墙形式建议多采用加筋土挡土墙。
规划地块内场地最低控制标高为131.00米，最高控制标高为138.80米。
护坡或挡土墙应严格按照有关规范程序进行设计与施工，以确保安全。
对部分地块之上现状自然地形高程低于规划地块设计标高的冲沟，应回填到规划场地设计标高，并按有关规范设计排水沟，以免形成水潭而造成地质灾害。
（3）道路竖向
地块道路竖向结合现状而定。
规划的道路纵坡控制在0.41%~3.19%之间。
第六章专项规划
一、环境保护规划
1、环境保护规划的目标和要求
（1）大气质量
根据《环境空气质量标准》（GB3095-1996），结合地块的实际情况，大气质量需达到二级标准，烟尘控制区达到100%以上。
（2）水质目标
建立城市排水系统，逐步实现雨污分流，治理水污染源。
（3）噪声控制目标
根据国家有关环境噪声控制的规定：
昼夜的最大噪声值均不超过下表规定：
城市区域环境噪声标准
类别
昼间
夜间
备注
0
50
40
0类标准适用于高级别墅区、宾馆、医院
1
55
45
1类标准适用于居住、文教机关
2
60
50
2类标准适用于居住、商业、工业混合区
3
65
55
3类标准适用于工业区
4
70
55
4类标准适用于道路交通干线两侧区域
单位：
等效声级LegdB（A）。
地块内噪声应达到2类标准。
2、环卫设施规划
环卫设施规划：
废物箱主要沿快速路及主干道每隔70米设置1个。
3、治理措施
1）大气污染防治措施
逐步改善能源结构，推行联片或集中供热，推广使用液化气或天然气，以降低煤耗，削减大气污染物排放总量。
加强大气污染源综合达标排放治理，加强大气污染源的监督，限制使用燃烧方式落后、浪费能源的锅炉等。
大力加强地块绿化，实施和完善防护林体系，沿新市南路建设防护绿带，提高道路绿化面积。
2）水污染防治措施
加强对地下水的保护，限制地下水的过度开采，加强基础设施建设，完善排水管网系统，防止渗坑、污灌等对地下水的污染。
3）噪声污染防治措施
完善道路体系，拓宽路面，合理设置隔离带和绿化带，以降低交通噪声。
加强交通管理，车辆合理分流，禁止使用高音喇叭，划定限制鸣笛路段。
强化噪声管理，限制高噪声源，严格施工管理，降低施工噪声，减少区域噪声对周边人群生活和工作的干扰。
对于建设过程和设备产生的噪声，应首先从声源上进行控制，以低噪声的工艺和设备代替高噪声的工艺和设备；如仍达不到要求，则应采用隔声、消声、吸声、隔振以及综合控制等噪声控制措施。
4）固体废物污染防治措施
加强环境卫生监督管理，结合环卫规划，完善环卫设施建设，禁止乱堆乱倒垃圾。
二、消防规划
消防工作的方针是“预防为主，防消结合”。
公共消防基础设施建设应保证5%的城市用水为消防专用水。
地块消防标准按以下执行：
1、道路消防
①当建筑沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设穿过建筑的消防车道。
②沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80米（可结合楼梯间设置）。
③建筑物内开设的消防车道，净高与净宽均应大于或等于4米。
④消防道路宽度应大于等于4米，净空高度不应小于4米。
⑤尽端式消防道的回车场尺度应大于等于15米×15米。
⑥高层建筑宜设环形消防车道，或沿两长边设消防车道。
2、建筑物消防间距
多层建筑与多层建筑的防火间距应不小于6米，高层建筑与多层建筑的防火间距不小于9米，而高层建筑与高层建筑的防火间距不小于13米。
三、抗震规划
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）福建省区划一览表，地块所在地的震动峰值加速度为0.05g，抗震设防烈度为6度，属非重点抗震防灾区域。
但从地块的安全角度出发，仍考虑相应的设防要求和措施，提高防灾能力。
四、人防规划
按照“长期准备、重点建设、平战结合”的人防建设方针，地块内需设置人防地下室，具体设置需按照《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）及《福建省人防条例》要求设置。
五、地质灾害防护规划
地块地势高差较大，因此，应做好地质灾害的防护工作。
1、加强地块绿化，做好植被恢复。
2、护坡和挡土墙在地块建设时应做好设计、施工和工程加固。
六、防灾减灾措施
1、通过规划建立完善的路网结构，形成畅通的交通疏散体系。
2、人均避震疏散面积按1平方米/人计算。
七、城市设计引导
（1）城市界面：
地块的城市设计中，应规划强调沿西江滨路的城市界面。
（2）建筑立面及外墙装饰：
建筑外立面设计应体现三明现代新兴城市风貌，外立面造型应简洁、大方；建筑外墙应以高级外墙砖、石材、高级金属复合材料等材料饰面，色彩选用应符合《三明城市色彩规划》要求。
建筑外窗造型及色彩应美观大方，气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比等应满足规范要求；合理设置空调外机等室外设施；防高坠、防盗等安全防护措施应在设计中重点、充分考虑。
第七章“五线”控制
本地块控规只涉及“五线”当中的道路红线，为了方便用地规划管理，制定道路红线规划控制体系，提出规划控制要求。
红线是指工业中路（道路红线宽31.5米）、西江滨路（道路红线宽29米）、规划一路（道路红线宽30米）、规划二路（道路红线宽12米）及规划三路（道路红线宽7米）。
道路红线控制内容包括控制各级道路的红线宽度、断面、位置、交叉口形式及渠化、控制点坐标和标高，步行交通控制要求。
规划对规划红线管理提出以下控制要求：
（1）主次干道在建设中必须严格按照规划执行，确保道路红线宽度。
根据道路的重要性对区内支路作适当弹性控制，支路可在下层次详细规划或根据城市需求作适当调整，但必须保证不影响主干道和相邻地块的交通需求。
（2）在临挡墙段的道路要增加道路控制线，道路红线和道路控制线之间的用地既作为景观绿地，又为未来道路的拓宽改造留有余地。
其内可增设辅路和设置市政设施廊道。
第八章规划实施策略
1、完善区域的行政组织协调机制，加强对地块和周边地区的统筹和协调，为地块与周边地区的和谐发展创造条件。
2、完善项目审批程序，严格把握项目进入门槛，完善对新发展项目的考察、审批和监控程序，实现建设高起点、高标准的发展目标。
凡与地块性质不符、功能冲突、消耗资源过多、效益低的建设项目，坚决禁止进入。
3、通过基础设施网络建设引导带动地块空间的建设，同时制定和出台相关政策鼓励提升土地的集约化利用程度和产出率。
4、加强土地储备和开发控制，科学合理地确定用地规模、空间布局、发展时机和开发强度；依据开发时序确立土地储备机制，避免土地投机或圈地行为的出现；强调土地集约利用，避免建设片面追求外延式发展，实现可持续发展。
5、强化规划管理，切实维护白沙A1、A2、A3地块控制性详细规划的权威性和严肃性。
该规划一经批准，就具备法律效力，必须遵循规划要求，分步实施，任何单位和个人不得随意调整和修改。
加强规划的深化工作，开展修建性详细规划和重点地段详细设计，用以具体指导每个具体项目的开发建设。
第九章控制指标解释与规定
一、用地性质
1、用地性质是指规划所规定的主要建设内容，按中华人民共和国国家标准（GB50137-2011）分类划分。
2、用地兼容性质是指规划允许的可以替代的土地使用性质。
二、地块面积
地块面积是指地块周围用地分界线、城市道路红线或小区道路中心线等围合的土地面积。
地块面积是开发建设单位必须征用的土地面积，以建设用地规划许可证核定的数据为准。
三、容积率控制
容积率是指地块内总建筑面积与地块面积的比值。
四、建筑密度控制
1、建筑密度是建筑基底面积占地块面积的百分比。
规划根据地块的用地性质和地块所处地段的城市景观要求确定建筑密度，地块建筑密度具体参见规划图则。
2、建筑密度与容积率是地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的互联性，本控规给出的建筑密度与容积率都是上限指标，在实践中不得超过其中任何一个。
五、绿地率控制
1、用于绿化的用地称为绿地，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地）不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
2、绿地率是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制。
3、地块的绿地率按30%控制。
具体参见规划图则。
六、建筑限高控制
1、建筑高度是指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；
2、建筑限高是规划对建筑物高度的限制。
建筑物最大高度必须满足以下要求：
日照要求；城市住宅街区景观要求；历史文物周围建筑限制高度要求；机场净空要求；高压线安全要求；微波通道要求等。
3、地块的建筑物限高参见规划图则。
建筑限高的规定可以视实际建设情况而调整。
七、建筑物后退道路红线控制
1、建筑后退红线距离是建筑相对于地块内道路红线后退的距离。
通常以下限控制；建筑物后退道路红线规定是指为了保障城市交通、绿化、景观等综合利益，用地单位和个人必须遵循的建筑后退。
2、后退红线是指任何地块、任何建筑物和任何建筑高度必须作出基本退让，地块建筑后退用地红线按5米控制。
3、所有建筑物按上述规定后退红线以后，仍不满足日照间距，则按日照间距执行。
八、交通出入口方位控制
1、交通出入口方位是指允许机动车开口的位置或不允许机动车开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。
2、各地块适宜的机动车出入口位置，参见规划图则。
九、停车泊位规定
建设项目停车设施配建标准：
按《福建省城市规划技术管理规定（试行）》中建设项目停车设施配建标准要求设置。
停车场用地面积：
小型
升级会员 