房地产估价报告市场法和收益法1.docx

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房地产估价报告市场法和收益法1

房地产估价报告（市场法和收益法）

房地产估价报告

估价项目名称：

××市××区××街××号房地产

委托估价方：

××××科技发展有限公司

受理估价方：

××××房地产资产评估有限公司

估价人员：

×××（注册证书编号：

421997××××）×××（注册证书编号：

422004××××）×××（注册证书编号：

422006××××）×××（注册证书编号

：

422005××××）

估价作业日期：

二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：

××评字[2006]××××号

目录

致委托估价方函

（1）

注册房地产估价师声明

（2）

估价的假设前提和限制条件（4）

房地产估价结果报告（7）

一、委托估价方（7）

二、受理估价方（7）

三、估价对象概况（7）

四、估价目的（9）

五、估价时点（9）

六、估价作业日期（9）

七、价值定义（9）

八、估价依据（9）

九、估价原则（9）

十、估价方法（10）

十一、估价结果（11）

十二、估价报告应用的有效期（11）

十三、估价人员（11）

房地产估价技术报告（13）

附件………………………………………………………………35～59

××××科技发展有限公司：

我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。

我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。

评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米,每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。

特此函告！

××××房地产资产评估有限公司

法定代表人：

×××（签名）

2006年11月7日

对本估价报告我们特作如下郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师×××、×××（签名）于2006年11月1日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

签发人员:

×××（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

421997××××）签名：

×××审核人员：

×××（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

422004××××）签名：

×××主评人员：

×××（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

422006××××）签名：

×××实地查勘、撰写人员：

×××（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

422005××××）签名：

×××

×××（注册房地产估价师）

（注册证书编号：

422006××××）签名：

×××

一、本次估价的假设前提

1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。

2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。

3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

5、注册房地产估价师×××、×××（签名）于2006年11月1日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。

同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》（武房权证市字第2006012588号）和《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号）上载明的面积，即总建筑面积为3086.05平方米、总土地面积为1053.69平方米为本

6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。

本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。

二、本次估价的限制条件

1、估价对象地段等级依据《XX市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《XX市征税等级图》确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号），估价对象的土地使用权终止日期至2045年12月18日止，即至估价时点土地剩余使用年限为39.08年。

本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价

必须另行估价。

6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。

7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。

本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。

9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

一、委托估价方

委托方名称：

XXXX科技发展有限公司

法定代表人：

XXX

委托方住所：

XX区XX街XX号XX大厦

注册资本：

壹仟贰佰万元整

企业类型：

有限责任公司

二、受理估价方

估价方名称：

XXXX房地产资产评估有限公司

法定代表人：

XXX

估价方住所：

XX市XX大道XX号XX大楼XX楼A、G座

估价资质等级：

贰级

三、估价对象概况

（一）估价对象区位状况

估价对象位于XX区XX街67号，所在地段属XX市城区征税五级地段、XX市商业三级地段。

估价对象西靠喷泉公园，东临XX街，南邻台北一路，向西北方向为建设大道，周边有XX市检察院、荣华宾馆、环亚大厦、中环大厦等物业。

估价对象所临XX街无公汽通过，交通受到一定程度的影响；周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。

靠近台北一路商务办公氛围较好，而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。

估价对象为一栋办公楼，共九层，建成于1996年，根据《XX市房屋重臵价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。

目前，由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各类问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为员工食堂，七楼、八楼作为自用办公，其它楼层暂时空臵。

估价对象装修状况如下：

该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：

天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：

大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。

各层走道天棚为轻钢龙骨，600×600硅钙板吊顶。

内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。

柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。

地面铺贴玻化砖。

楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。

门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。

整栋楼配有电梯一部。

估价对象维护保养状况一般。

（三）估价对象权属状况

本次评估的范围为XX区XX街67号，产权属XXXX科技发展有限公司所有。

其《房屋所有权证》证号为武房权证市字第2006012588号，证载设计用途为办公，建筑面积为3086.05平方米；其《国有土地使用证》证号为武国用（2006）第481号，证载地类（用途）为其他商服，土地使用权类型为出让，终止日期为2045年12月18日，土地使用权面积为1053.69平方米。

受偿权利。

四、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。

五、估价时点

2006年11月1日

六、估价作业日期

2006年11月1日至2006年11月7日

七、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

八、估价依据

1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；

2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；

3、房地产估价合同；

4、委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证市字第2006012588号）；

5、委托方提供的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号）；

6、委托方提供的其他相关资料；

7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

九、估价原则

1、合法原则。

即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为