大渡口工业园区内土地价值评估报告新.docx
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大渡口工业园区内土地价值评估报告新
前言
1、项目概况
所在区域：
大渡口区
地块位置：
建桥工业园A区H06-2-1/03、H06-2-2/03地块（原宗申厂区）
1）、地块主要经济技术指标：
规划用地性质：
商住
地块面积：
两宗地面积和为429.63亩
容积率：
均为2.5
建筑限高：
≤60米
2、经济效益估算依据
1．重庆市建委2008年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委2000年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。
2．重庆市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。
3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。
4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。
5．工程所在地类似项目的造价资料。
6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。
7、其他相关资料。
3、土地价值评估报告研究范围
本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地swot分析以及项目经济效益初步估算等方面。
第一部分：
大渡口区区域简介
1．大渡口区概况
大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。
据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。
1965年为服务重钢而设区，面积仅7.46平方公里，1995年区划调整后，辖区面积扩大到103平方公里，现辖五街三镇，常住人口约30万人，是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一。
近年来，大渡口区坚持扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化休闲功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生活品质之城、新兴产业之区”。
辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内规划有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。
大渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区——重庆市建桥工业园区，以及重钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模最大、技术先进的仓储设施，是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现代工业城区和现代物流基地。
2．建桥工业园区概况
建桥工业园区位于大渡口区域，2003年重庆市政府批准设立的市级工业园区，规划面积10平方公里，由Ａ、Ｂ、Ｃ三个分区组成，同年6月18日破土动工。
园区重点发展先进制造业、新材料产业、医药食品产业、电子信息产业和现代物流业。
突出大项目，突出产业链，打造高新技术产业集群。
目前，中国石化、中国石油、中交投资、中船重工、美国凯雷、美国卡万塔、加拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾炬神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的2个跨国公司中国总部之一。
协议引资300亿元人民币。
2008年，园区一天创造工业产值3000万元，一天投资固定资产1100万元，一天发生物流交易额3000万元，一天上缴税费200万元。
连续5年被评为重庆市“十强园区”。
在政府十二五规划中明确提到：
加快建桥A区拓展升级，打造总部经济集聚地。
拓展建桥A区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以西围合区域纳入A区范围。
推动A区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。
大力完善A区配套服务功能,着力建设总部经济集聚区。
结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。
小结：
建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善，各种综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面；
建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在承接东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。
第二部分：
区域宏观市场分析
1、生产总值及增长速度
2011年实现地区生产总值149.9亿元，比上年增长16.7%（下同），其中：
第一产业增加值1.7亿元，增长2.2%；第二产业增加值83.5亿元，增长19.0%；第三产业增加值64.6亿元，增长14.3%。
第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为1.1%，比上年上升0.3个百分点；第二产业增加值比重为55.8%，下降13.0个百分点；第三产业增加值比重为43.1%，上升12.7个百分点。
图1：
1996-2011年全区地区生产总值及增长速度单位：
亿元
（数据来源：
大渡口政府信息网）
大渡口区域生产总值一直保持增长，在2010年达到最高，全年生产总值达177.2亿元，从06年后，GDP增速一直保持在10%以上，区域发展态势可观；
2、工业发展状况
69家规模以上工业企业实现总产值245.5亿元，比上年增长33.3%。
分轻重工业看，轻工业产值56.3亿元，增长17.7%；重工业产值189.2亿元，增长38.8%。
分行业看，钢压延加工业产值67.1亿元，增长53.2%；摩托车制造业产值23.3亿元，增长13.4%；屠宰及肉类加工业产值16.8亿元，增长26.4%；玻璃及玻璃制品制造业产值16.7亿元，下降5.1%。
2011年实现工业增加值71.3亿元，比上年增长18.5%。
其中：
规模以上工业增加值增长19.0%。
图2：
1998-2011年全区规模以上工业总产值单位：
亿元
（数据来源：
大渡口政府信息网）
规模以上工业企业全年实现出口交货值19.9亿元，比上年增长38.5%；新产品产值44.1亿元，增长51.5%。
表1：
2011年全区规上工业主要产品产量
产品名称
单位
产量
增速
鲜冷藏肉
万吨
9
-14.1
啤酒
千升
108900
0.4
水泥
万吨
292
3.7
玻璃纤维纱
万吨
23
-7.2
粗钢
万吨
152
40.8
铁路货车
辆
2436
20
汽车配件
万元
111236
31.9
摩托车配件
万元
217753
14.9
（数据来源：
大渡口政府信息网）
2011年规模以上工业企业实现主营业务收入239.2亿元，比上年增长25.4%。
实现利润6.0亿元，下降41.4%，其中：
建桥园区企业实现8.2亿元，下降11.9%；经济效益综合指数211.4%，比上年提高13.2个百分点，其中：
产品产销率98.9%，提高0.4个百分点；全员劳动生产率205808元/人，提高31.1%。
2011年建筑业实现增加值12.2亿元，比上年增长22.2%。
具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业当年新签合同额47.0亿元，下降31.3%；实现建筑业总产值37.9亿元，增长45.0%；房屋建筑施工面积216.8万平方米。
3、固定资产投资
2011年固定资产投资额完成138.2亿元，比上年增长25.5%。
按投资用途分，基础设施投资39.9亿元，下降16.2%；工业投资30.6亿元，增长20.8%；房地产投资57.5亿元，增长50.6%。
按投资主体分，建桥园区投入50.6亿元，增长8.8%；城建管委会投入43.3亿元，增长36.1%。
按投资产业分，第二产业投资33.2亿元，增长28.6%；第三产业104.9亿元，增长24.7%。
图4：
1996-2011年全区固定资产投资及投资率单位：
亿元，%
（数据来源：
大渡口政府信息网）
4、社会消费品零售
2011年实现社会消费品零售总额31.8亿元，比上年增长20.4%。
分行业看，批发业实现零售额5.7亿元，增长15.3%；零售业实现零售额21.9亿元，增长22.0%；住宿业实现零售额0.2亿元，增长3.0%；餐饮业实现4.0亿元，增长19.8%。
图51996-2011年全区社会消费品零售总额单位：
亿元
（数据来源：
大渡口政府信息网）
从商品销售情况看，全区批发和零售业实现销售额111.4亿元，比上年增长25.0%，其中，限额以上单位销售35.4亿元，增长39.4%；限额以下单位销售76.0亿元，增长19.2%。
住宿和餐饮业实现营业收入5.4亿元，增长24.1%，其中，限额以上单位2.2亿元，增长32.3%；限下单位3.2亿元，增长19.2%。
5、财政总收入及财政依存度
2011辖区入库税金及各项收入40.3亿元，比上年增长14.9%；区级财政总收入26.0亿元，增长36.3%；地方预算内财政收入11.4亿元，增长33.1%；一般预算收入11.1亿元，增长34.9%。
图6：
996-2011年全区区级财政总收入及财政依存度单位：
亿元，%
（数据来源：
大渡口政府信息网）
2011年地方预算内财政支出23.7亿元，比上年增长38.4%；一般预算支出19.6亿元，增长28.5%。
6、城镇居民家庭人均收入
图7：
2007-2011年全区城镇居民家庭人均收入单位：
万元，
2011年城镇居民家庭人均收入20863.6万元，比上年增幅19%，2007年-2011年5年的涨幅一直保持平稳上升的趋势。
第三部分：
区域房地产市场分析
1、大渡口区房地产市场投资变化状况
图8：
2009-2011房地产投资额走势单位:
亿元
（数据来源：
大渡口政府信息网）
根据图可以看出，大渡口区近三年来的房地产投资呈上升趋势，2011年上升到57.5亿元，增幅达到50.6%，整体增幅较大，区域房地产发展较迅速。
2.区域房地产竣工量
图8：
2008-2010房地产竣工量
（数据来源：
天晟研究部）
从2008年-2009年，大渡口区房地产业竣工量整体上升走势明显，虽然到2010年竣工量有所小幅度减少，其中，住宅竣工量仍然占据房地产市场的消费主流，说明该区域房地产住宅类需求量较大，房地产业发展也比较迅速。
3.大渡口区商品房消化量
图10：
2009-2011房地产商品房消化量单位：
亿元，%
（数据来源：
天晟研究部）
从上图可看出，大渡口区近三年的房地产市场消化量稳步提升，2011年大渡口区市场需求旺盛，商品房销售面积从2009年开始增速一路走高，到2011年首次突破百万方大关，达到113.0万平方米，同比增长86.6%，实现销售额47.5亿元，增长44.9%。
4.大渡口区商品房建面均价走势
图11：
2009-2011房地产建面均价表
（数据来源：
天晟研究部）
从上图可看出，大渡口区近三年的房地产市场建面均价总体呈上升趋势，虽然2011年的房地产建面均价增速有所放缓，但仍然保持了较高的增长率，均保持在20%以上。
可见，随着大渡口区域的发展，房地产销售价格还有一定的上升空间。
5、2011年区域房地产市场总体供需状况
图8：
2011年全区商品房供需变化单位:
万平方米
（数据来源：
大渡口政府信息网）
2011年末大渡口在建商品房施工面积首次突破400万大关，达到477.5万平方米，同比增长24.6%，其中：
新开工面积172.4万平方米，增长142.4%；销售规模大幅增长，市场需求旺盛；
同时商品房待售面积从下半年开始逐步减少，到年末为18.3万平方米，在销售面积逐步攀升的情况下，待售面积的减少，可见一定程度的供不应求；
6.区域房地产市场竞品状况
本次区域市场竞争情况调研选择了4个重点参考楼盘（距本地块距离较近），研究其在产品特色，建筑风格，销售情况等方面的特征，旨在为本项目在确定经济测算等方面提供充分的市场依据。
1）、项目基本数据
表4：
项目名称
占地面积
总建筑面积
容积率
绿化率
蓝谷小镇
6.3万方
16.4万方
2
30.20%
恒通御景天都
55亩
20余万方
4.59
31%
国瑞城
3.5万方
26万方
6.6
22.02%
顺祥一街区
100亩（拟建37万平方米）
37.9万方
5.5
35%
（数据来源：
天晟研究部）
大渡口区重点参考楼盘大多属于中等规模体量，上述楼盘较小的为国瑞城3.5万方，该项目地理位置较好，位于步行街内，最大达到了100亩，相对而言，本项目体量较大，背靠义渡公园，东临长江，有一定的江景优势。
2）、项目建筑风格及销售均价
项目名称
建筑风格
物业类型
销售均价
楼面地价
蓝谷小镇
新中式
洋房、公寓、商业
洋房8000
高层6500
1625
恒通御景天都
现代
高层、商业
高层6700
505
国瑞城
现代
商业、住宅、公寓
高层7600
/
顺祥一街区
/
商业、住宅
高层8500
/
（数据来源：
天晟研究部）
综合而看，大渡口中心区域的项目物业类型基本都是住宅+商业模式，中心地段价格稍高一点，高层折后均价均保持在8000以下，高端产品稀缺！
！
！
3）、竞品户型特征及销售状况
项目名称
户型区间
户型区间
户型配比
热销户型
销售率
户型
建面
比例
蓝谷小镇
两房、三房
两房、三房
两房
73-110
60%
两房
51%
三房
94-270
30%
恒通御景天都
一房、两房
一房、两房
两房
65-84
80%
两房
40%
一房
45.58
20%
国瑞城
三房
三房
三房
106-125
100%
三房
85%
顺祥一街区
一房、两房、三房
一房、两房、三房
一房
38-65
/
/
40%
二房
67
三房
100
（数据来源：
天晟研究部）
据图表，大渡口区住宅项目体量较小，顺祥一街区为复合型地产，规模较大，大渡口区的市场现有户型多为两房和三房，一房的市场交缺，本项目为400多亩，体量较大，具有一定的竞争优势，业态方面结合地理位置方向考虑。
小结：
1、宏观调控持续进行，市场疲软的今天，大渡口区仍然能逆流而上，截止到2011年，房地产市场投资增幅虽稍有下降，但仍处于高速发展时期，随着区域发展将会更加可观。
2、区域房地产竣工量以及消化量依然坚挺，甚至突破年度百万方大关，消化量攀升，市场需求化更加明显。
3、区域市场供应量逐步减少，随着区域发展，结合现有项目的销售情况，可见新增供应远不能满足市场需求。
4、中心区域项目物业类型单一，缺乏高端产品，项目品质有待提升；
第四部分：
项目用地条件及swot分析
1、项目用地条件分析
1）、区位分析
项目地块位于重庆主城大渡口组团H标准分区（建桥工业园A区内），是建桥园区的起步区域；东临长江，区位优越，毗邻千亩义渡公园、马桑溪古镇，环境优美。
由于处于工业园区内，交通等其他生活配套设施不甚完善，等待成熟还需一定时间。
2）、周边环境分析
（1）.交通状况
项目南面与主干道（建桥大道）相邻，西面邻铜桥路，东面为铁桥路，北面背靠千亩义渡公园，总体上项目位置视野开阔；但仅有少数公交车出入，目前出行交通有一定的局限性。
（2）、生活配套
项目周围全是工业园区，无大型生活社区，甚至无零散分布的小商业，生活配套极度缺乏。
（3）、地形地貌
项目地块无明显的坡地特征，整体地面较为平坦，南面邻主干道，可以打造临街商业，外部除绿化带外，缺少其他良好的自然生态景观资源；
（4）、景观资源
项目北面背靠公园，景观资源丰富，东临长江，滨江资源丰富，南面和西面与工业厂房相邻，视野相对较为开阔。
（5）、污染
地处于重庆唯一园林式工业园区内，绿化率高达42.5%，环抱准入严格，生态环境优美；高绿化以及义渡公园的围绕，空气清新，仅项目西面与嘉威啤酒厂相邻处声噪较大。
（6）、地块周边环境示意图
（7）、地块内部环境及厂区
项目地块本身较为平坦，除去前段的厂房外，北面后段种有树木，绿化较好。
2、地块swot分析
SWOT分析是对项目自身的优势、劣势以及存在的威胁点和机会点的分析，旨在通过对其充分研究，有效的规避项目的不利因素，最大限度的发挥项目的优势，把握可能的机会点，为制定项目整体策略起指导作用。
1）、优势（Strength）
Ø项目北面背靠大渡口区千亩义渡公园，景观资源丰富，周边绿化环境较好，步行时间约五分钟，为未来本项目商业部分吸引较多客群；
Ø南面邻主干道，距公交车站较近，交通条件极为便利；
Ø项目四周工业厂区较多，不论是住宅还是商业，均可提供消费群体；
Ø地块处于工业园区内，厂房建筑高度较低，东面邻长江，视野较开阔，可打造滨江商业及住宅；
2）、劣势（Weakness）
Ø目前，项目所在工业园区内，人气较为缺乏；
Ø距离大渡口商业中心有一定距离，各类生活配套设施较为缺乏；
Ø项目所在地现有交通条件极为不便，仅有一班车次在上下班高峰期经过本项目；
Ø项目三面邻工业园区，难以对高端消费群体形成足够的吸引力；
Ø项目地址处于工业园区内，较其他项目地理位置而言，可能存在一定的威胁；
3）、机会（Opportunity）
Ø周边的旧城拆迁将会带来一定的刚性需求者；
Ø随着大渡口区域的快速发展，区域整体竞争力提升，由此带动区域房地产业的发展；
Ø项目周边住宅类房地产品质项目较少，存在一定的市场；
Ø已规划商业配套设施1万平方米，将引进餐饮、百货、银行、娱乐休闲等商业业态，将会给园区带来更多的人气；
Ø项目东面规划的商业金融用地，将会为本项目带来一定的消费群体；
4）、威胁（Threats）
Ø未来几年内，区域内的住宅项目供应量增多，市场竞争力较为激烈；
Ø周边潜在项目将对本项目带来最直接的竞争力；
3、区域周边土地成交情况一览
（红色字体地块表示离本项目地块位置较近）
大渡口区土地楼面地价走势一览
大渡口区年度土地成交楼面地价07年均价仅为549元/平米，至2010年均价已高达2810元/平米，增幅达到五倍以上；08年仅两宗土地成交，代表性不大；总体长势明显，2010年由于调控开始，土地楼面地价稍有下降，到2011年土地楼面均价已降至1716元/平米；
第五部分：
项目（假设开发）经济效益估算
1、地块指标一览表
地块编号
面积（公顷）
规划用地性质
兼容用地性质
容积率≤
建筑密度（%）
建筑限高（米）
绿地率（%）≥
公共配套设施
H06-2-1/03
15.31
R2C2
——
2.5
≤40
≤60
30
公厕、垃圾收集点、文化活动站、体育活动中心
H06-2-2/03
13.6
R2C2
——
2.5
≤40
≤60
30
幼儿园、社区卫生服务站、农贸市场
地块指标显示：
该宗地（两地块）土地面积合计为429.63亩，容积率为2.5，建筑限高≤60米，建筑规模合计约71万方。
该宗地可开发产品类型选择性较强，结合地块所处区域市场供需量，项目周边资源环境及地块本身指标考虑，我们初步认为：
该地块上商品房供应类型以花园洋房+小高层为主，诉求打造低密度、高品质、居住环境优、舒适度高的居住区。
2、项目（假设开发）经济技术指标
项目住宅供应量约60万方，项目陆续开发完成后，可供房源6000余套，可基本满足各类人群住房需求。
项目开发完成后，整体商业供应量将达10余万方，可满足购房者及周边居住人群购物、娱乐、教育、文化、休闲、医疗等方面需求。
《项目经济技术指标表》
序号
指标名称
指标值
比例
备注
1
项目总用地面积（亩）
429.63
－
－
2
容积率
2.5
－
－
3
建筑密度（%）
40
－
－
4
绿地率（%）
30
－
－
5
建筑高度（m）
60
－
－
6
总建筑面积（㎡）
831033
100.0%
含地下建筑面积
6.1
地上建筑面积（㎡）
716408
86.2%
按容积率计算
6.2
地下建筑面积（㎡）
114625
13.8%
按建筑物占地面积计算
7
住宅用房（㎡）
599947
83.7%
地上建筑面积
8
商业用房（㎡）
107461
15.0%
地上建筑面积
9
公建配套（㎡）
9000
1.3%
地上建筑面积（估算）
9.1
其中：
公厕（㎡）
100
－
地上建筑面积
9.2
垃圾收集点（㎡）
150
－
地上建筑面积
9.3
文化活动站（㎡）
150
－
地上建筑面积
9.4
体育活动中心（㎡）
4900
－
地上建筑面积
9.5
幼儿园（㎡）
1500
－
地上建筑面积
9.6
社区卫生服务站（㎡）
200
－
地上建筑面积
9.7
农贸市场（㎡）
2000
－
地上建筑面积
10
户数
6300
－
95（㎡）/户
11
人数
18000
－
3人/户
12
车位数
3780
—
按户数1：
0.6配置计算
12.1
其中：
地上车位数
750
—
—
12.2
地下车位数
3000
—
地下按80%计算
13
车位面积
112490
－
按1：
0.6计算
13.1
其中：
地上车位面积
—
－
—
13.2
地下车位面积
90000
－
30（㎡）/位
3、项目投资开发成本估算
1）、估算范围
项目开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费、管理费用、财务费用、开发期税费、及其它不可预见费用等。
2）、估算依据
1．重庆市建委2008年颁发的《重庆建筑工程计价定额》、重庆市建委2000年颁发的《全国统一安装工程预算定额重庆基价表》等定额及相应的取费标准。
2．重庆市建设工程造价信息中心颁发的《重庆市造价信息》。
3．重庆市有关房地产开发的各种税费规定。
4．财务费用按商业银行现行贷款利率计取。
5．工程所在地类似项目的造价资料。
6．项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。
7、其他相关资料。
3）、项目投资估算—开发成本说明
（1）、土地费用
土地成本中土地价格（综合价金，含转让费及出让金）参照假设拿地时土地单价267万元/亩；地上少量厂房建筑物等，可不予补偿；未包含土地转让费用及土地实际交易产生税费。
（2）、前期工程费
前期工程费主要包括项目前期可研编制及市场调查费、控规编制及调整费、国内外的设计费、水文地质勘察费及三通一平费用。
（3）、基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。
其费用包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、路灯、电讯、环卫等工程建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
（4）、建筑安装工程费
建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。
包括商业用房、小高层住宅及多层住宅的建筑安装工程费用。
（5）、基础和公共配套设施建设费
主要是指为整个小区服务的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要物管用房、医疗、邮政及会所等公共设施用房及地下车库用房
（6）、开发间接费
开发间接费是指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
（7）、开发期间税费
房地产项目开发期间所需交纳的税费，主要包
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