16房地产开发项目策划报告的主要内容及案例参考.docx
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16房地产开发项目策划报告的主要内容及案例参考
房地产开发项目策划报告的主要内容
（一）项目背景
项目背景主要是介绍项目名称、位置、土地获取途径及其面积、相关规划指标（容积率、规划限制等）、开发商等。
（二）开发项目地块分析
l．地块的自然条件分析
主要是分析地块的具体位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。
2．地块周边的经济及社会条件分析
主要是分析开发地块所在区域的经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等；周边的基础设施建设状况及其完备程度、公共服务设施及其完备程度，社会治安环境等。
3．地块的环境条件分析
主要针对地块及其周边的空气污染，噪声，绿化，视觉效应（江景，海景）等进行分析。
（三）开发项目市场调查与分析
1．市场环境调查与分析
（1）政治法律环境：
包括政府的有关方针政策的调查与分析；
（2）经济环境：
包括国内生产总值或地区生产总值及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、城乡居民家庭收入等的调查与分析；
（3）人口环境：
包括人口规模、人口增长率、人口结构，地理分布、民族分布、人口密度、人口迁移流动情况，出生率、结婚率；家庭规模和结构等；
（4）社会文化环境：
包括教育程度、职业构成、文化水平，价值观、审美观、风俗习惯，宗教信仰、社会阶层分布等。
2．市场需求容量调查与分析
（1）国内外市场的需求动向；
（2）现有的和潜在的市场需求量；
（3）社会拥有量、库存量；
（4）同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。
3．消费者和消费者行为调查与分析
（1）消费者类别及其分布；
（2）购买能力；
（3）购买欲望和购买动机。
4．竞争情况调查与分析
（1）竞争对手的调查与分析；
（2）竞争项目的调查与分析。
（四）开发项目SWOT分析
1．开发项目的优势分析；
2．开发项目的劣势分析；
3．开发项目的发展机遇分析；
4．开发项目的威胁分析。
（五）开发项目的市场定位
1．消费群体定位；
2．项目形象定位；
3．规划设计及建筑形象定位；
4．户型定位；
5．价格定位；
6．物业管理定位。
（六）开发项目的产品策划及规划建议
1．项目总体规划设计建议；
2．建筑个体设计建议；
3．环境景观设计建议；
4．户型设计建议。
（七）开发项目的定价及价格策略
1．开发项目定价目标；
2．开发项目定价方法选择；
3．开发项目价格策略选择。
（八）开发项目广告策划及销售
1．开发项目广告设计；
2．开发项目广告媒体选择；
3．开发项目销售计划及策略制定。
以上介绍了房地产开发项目策划的主要内容构成，由于房地产开发项目有住宅、写字楼、大型商场、酒店、工业等不同类型，因此不同类型项目前期策划的内容、侧重点也会存在一定差异，由于篇幅所限，我们只能提供一个案例，下面提供的案例主要是针对一个商业项目进行策划的报告
［案例4－3］
××花园·××广场项目策划报告（是个商业项目，六个部分）
一、项目开发条件分析
（一）项目的自然条件
（1）地理位置：
海珠区的地理坐标为东经113°14′～113°23′，北纬23°3′～23°6′。
项目位于海珠区西北部处。
项目地块东临××大道，南临××路，西靠××花园，北接××家私城，地理位置十分优越。
（2）地形地质条件：
项目地处珠江三角洲冲积平原，海拔在10米以下，基岩为红色碎屑层，是城市建设开发的理想用地，对高层建筑的地基无特殊要求。
（二）项目开发建设经营条件
（1）项目背景：
××花园由××房地产有限公司分三期开发，××花园一期已开发完成，二期开发最终确定总建筑面积为13万平方米左右，其中负3和负2层为停车场，负1至5层为商场，3幢塔楼为住宅。
负1至5层商场为本报告的研究对象。
（2）项目开发建设简介：
项目的建筑工程已经开始，项目工程进度计划（略）。
（3）主要技术指标（略）
（4）社会经济意义：
项目是海珠区的重点商业项目，项目建成后将成为××路具有一定规模的一流购物场所，将带动××大道、××商圈的西延，成为××商业带与××路商业带的连接枢纽。
项目是××路为数不多的具一定规模及档次的商业物业之一，通过面向全市、独特主题一站式商场模式的经营，使之有能力影响江南西商业格局的发展，促使周边商业调整业态、业种及经营档次，提升海珠区商圈的区位价值以及在广州市的商业地位。
（三）周边商业配套条件
1．附近商业配套
项目所在区域是海珠区的核心商圈，各种商业配套、商业品种基本足够，而且具备一定的商业气氛。
商圈内主要的商业网点有：
市二宫网点（市二宫、蓝色快线），信和网点（信和广场、保华广场、海购），宝岗网点（南北广场、宏宇广场）。
2．道路设施
项目附近的道路设施条件总体一般，总体表述为：
四边优、内笼联。
3．公建设施
项目所在周边的教育、文化、医疗、公交设施比较齐全。
（四）交通组织与易达性条件
1．交通组织
项目周边的交通组织可表达为：
以××大道、××大道承接海珠区西部的南北联通，网状道路体系进行内部联系，地上为主，地下为辅立体运行的交通组织。
2．交通易达性
项目周边共有34条公交线路通过，辐射全市各区及海珠区的东南部。
地铁二号线与一号线在公园前站连通，一号线将二号线的影响辐射范围扩大。
地铁二号线作为客运交通线在一定程度上增加了项目的吸引力和辐射力。
内环路是广州市快速环城高架路，是广州市交通结构的主要组成部分之一。
该路在项目周边的××路进入××路，由××大道北出，并在××大道北及××大道设出口，加强各区与项目周边的联系。
二、区域环境概述
（一）宏观经济现状及中长期趋势
1．广州市宏观经济发展情况
（1）国民经济快速稳定增长
2002年广州市国内生产总值3001．69亿元，按可比价格计算，比上年增长13．2%，保持了“九五”时期以来年均经济增长13%左右的增速，广州已成为GDP超3000亿元的国内三大城市之一。
人均国内生产总值达4．19万元，增长11．7%，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在国内大城市中位居前列。
经济总量大，发展速度快，加上作为华南地区中心城市的强大辐射力，为广州市商业的快速发展奠定了坚实的基础。
图4－261996～2002年广州GDP变化情况
数据来源：
《广州统计年鉴》
（2）消费市场稳步增长
2002年，全市社会消费品零售总额为1370．68亿元，剔除价格因素的影响，实际增长13．3%，保持了近年来稳定增长的发展势头。
图4－271995～2002年广州社会消费零售总额变化情况
数据来源：
《广州统计年鉴》
（3）城镇居民可支配收入与消费支出
广州居民收入的持续提高促进了消费层次和结构的提升，2002年，恩格尔系数降为38．1%。
随着消费结构的逐步转型，旅游、教育、文化、信息等服务性消费进一步扩大，所占比重已达31．4%。
2．海珠区区域经济现状
（1）国内生产总值
从纵向看，海珠区近年国民经济持续稳定增长，综合经济实力大为提高，以
图4－281995～2002年广州市人均可支配收入和消费支出情况
数据来源：
《广州统计年鉴》
商业、房地产业为龙头的第三产业发展势头良好。
但从横向比较上看，海珠区的经济增长速度却落后于广州市大部分的行政区域，特别是远远落后于天河区和白云区。
2002年白云区的GDP达163．6亿元，天河区亦有113．9亿元，远超过海珠区的64．6亿元，海珠区的GDP占市八区的比重在逐年下降。
图4－291995～2002年海珠区GDP增长情况
数据来源：
《广州统计年鉴》
（2）居民收入水平
海珠区居民收入可分为工资收入与非工资收入。
海珠区传统产业所占的比重较大，效益较差，因此，职工人均工资水平在广州市各区里属低下水平，特别是与天河、东山等区的差距较大，这必然对该区的商业市场有一定不利的影响。
在非工资收入方面，海珠区个体、民营经济蓬勃，部分地区集体经济分红丰厚，相当部分居民的非工资收入超过工资收入。
（3）社会消费品零售总额
随着区内房地产的蓬勃发展，人口迅速增加，海珠区的商业零售得到了较快的发展，2002年的社会消费品零售总额是1995年的2．6倍。
但同时我们发现，海珠区的商业在全市中仍未取得其应有的地位，零售总额在市八区中仅仅大于芳村和黄埔区，所占的比重没有随着人口的增长而增长，基本徘徊在11%～12%之间，远低于该区人口所占的比例。
（二）区域产业结构、支柱和新兴产业
1．产业结构
建国后，海珠区作为广州市重要的工业基地加以建设，区内中央、省、市属的工业企业较多。
工业以轻纺工业为主，电器、机械、纺织、橡胶制品、烟草加工为海珠地区五大工业行业。
其中缝纫机是全国第二大生产基地，新闻纸是全国三大生产基地之一。
新滘地区则是广州市的蔬果生产基地之一，素有“岭南佳果之乡”的关誉。
另一方面，海珠区的其他城市功能发展则相对滞后，基础设施和生活配套比较缺乏，使海珠区形成了由工业城区和农业生产区组成的二元城市空间，发展速度较为落后。
进入20世纪90年代，海珠区开始大力发展第三产业，并对一些大型和污染较重的工厂进行改造和搬迁，使产业结构大为优化，2001年海珠区第三产业占GDP中的比重上升到60%，高于全市的平均数值54．5%，其中房地产业、专业批发市场等发展迅速，成为新兴的支柱产业。
海珠区三次产业发展情况表4－35
年＼比例
第一产业
第二产业
第三产业
海珠
广州
海珠
广州
海珠
广州
1991
14．7%
7．3%
42．4%
46．5%
42．9%
46．2%
1995
4．5%
5．9%
45．5%
46．7%
50%
47．4%
2001
1．8%
3．6%
38．4%
41．9%
59．8%
54．5%
数据来源：
《广州统计年鉴》
2．海珠区房地产市场情况
住宅成交量大，新的大型居住区迅速形成。
海珠区房地产虽然起步略晚，但近几年来却迅猛发展，尤其是住宅市场。
1996年至2002年，海珠区住宅预售面积和成交面积在八区中所占比例均达到25%～30%左右，而且比例还有逐年上升趋势，并已超过天河区成为住宅成交量最大的区域。
从1995年至2002年，海珠区住宅共成交948万平方米，若以每套80㎡计，达12万套，平均每年成交约1．5万套。
工业大道、南洲路、江燕路、滨江东、宝岗大道等地段已成为新的大型居住区域。
其他新兴产业包括：
物流产业、会展产业、科技产业、生态旅游产业。
（三）人口规模与结构特点
根据2000年广州市第五次全国人口普查的数据，海珠区常住人口数为123．73万人，占原八区的人口比例为20%，仅次于白云区。
人口密度13687人/k㎡，亦仅次于老三区位居第四。
从下表可看出，海珠区户籍人口增长迅速，自1993年以来增加了约10万人。
图4－321996～2002年海珠区住宅供应和成交情况
数据来源：
《广州统计年鉴》
海珠区人口结构特点与全市的平均水平接近，但与同为新发展区的天河相比则较为逊色。
海珠区大专以上学历人员的比例远远低于天河区，而65岁以上的老年人比例较高。
海珠区的居民构成主要以工人、服务业从业者、年青工薪一族、科教人员及其家属为主，居民的消费能力和消费意识相对较落后。
总的来说，海珠区的人口规模大，常住人口增长变化大，为商业消费提供大量基础消费人群。
（四）消费市场与商业格局
1．消费市场细分（略）
2．海珠区商业格局（略）
3．商业格局规划（略）
（五）海珠区规划与政府开发导向
1．交通发展规划（略）
2．未来发展定位（略）
3．未来重点发展区域
未来，海珠区将加大城区功能化集约力度，重点发展和完善以下“五大功能区域”：
海珠区未来重点发展功能区域表4－37
发展区
发展目标
海珠商务中心区
以巩固江南西路“全国购物放心一条街”建设为基础，提升江南大道、宝岗大道、昌岗路的商业氛围，改造同福路商业环境，形成较为完整的时尚消费繁华商业圈
广州大道南物流园区
高标准规划建设广州大道南以汽车、日用品、机电等产品销售为主导的专业批发市场，完善以中高档专业市场为主体的物流园区
琶洲国际商贸中心区
围绕会展业发展内外贸易服务、交通运输、仓储、信息咨询、酒店服务、社区服务等配套产业，形成以会展产业和相关产业为主的商贸园区
海珠科技产业走廊
以海珠科技产业园和分园区建设为重点，形成以新港路为中心带的高科技产业走廊
都市生态旅游休闲区
以保护万亩果林为重点，进行改造果树，改善河涌水系，抓紧推进该区域“城中村”改造，形成特色都市农业生态休闲旅游区
数据来源：
珠江恒昌2003年资料整理
可见，项目所在区域处于几大交通主干道、地铁二号线和内环路之间，交通便捷，是海珠区政府未来重点发展的中央商业区，将建设成为海珠区完整的时尚消费繁华商业圈，发展前景看好。
（六）政府开发政策与法规导向（略）
小结
（1）广州市是华南地区最大的城市，改革开放20多年来以锐意开拓、务实创新、充满活力著称全国，大广州前景光明。
海珠区因其城市农副产品基地与传统重化工业基地的多年定位，与越秀、东山、天河隔江相望的交通阻碍，使其经济、民生、人文发展与广州中心城市、新兴发展区相比，显得苍老、陈旧，有一定的滞后，需实现跨越式、创新性发展。
（2）海珠区的房地产开发，相对于荔湾、越秀、东山、天河区，有地租级差、工厂搬迁易成片开发、手续较简等优势，相对于芳村、白云、番禺区，又有离工作地近、社区配套成熟、生活成本较低等便利，因而条件得天独厚，成为广州市10区中房地产特别是住宅开发楼盘最多的行政区，达600个大大小小的楼盘。
房地产业的迅速成长，正在深刻改变海珠区的区位形象。
地铁、内环快速路、跨江大桥等重大交通设施的完成，进一步缩短“河南、河北”的民生、人文、消费、城市风貌的实际与心理距离。
商业及商用物业经营的重大契机与长远利好正在这里诞生。
（3）进驻广州的国内外著名生鲜与日用品大卖场、家电大卖场，全部在海珠区密集开设分店，甚至开设首家门店，说明其对大商家的独特魅力，同时印证了现代新兴零售业态可以在商业相对落后区域生根、消费观念相对落后的居民也能被现代化卖场征服的事实。
（4）大型商用物业的开发、经营者，需眼观六路，耳听八方，洞察居民、消费者和经营商家的需求最新变化及长期趋势，挖掘区位的独特优势和市场空缺，找到既有前瞻性、主流性、长期上升趋势，又有现实需求量和市场吸引力、引爆力的项目定位。
三、商圈研究
（一）商圈内的商业空间布局与城建发展
1．商圈内的商业空间布局
（1）实地考察情况
××大道：
服装，百货，电器；
××西路：
服饰，时尚饰品，饮食，银行；
××大道：
家私，建材，五金机电，超市，时尚饰品。
2．商圈的业态业种比例
（1）主要业态
1）大中型购物中心（万国广场、广百江南店、信和广场、宏宇广场、南北广场）；
2）批发市场（江南西恒基千色商业街、宝岗家私城、百康居现代装饰材料城）；
3）临街铺。
（2）业种比例（前五位）
饮食占24%，服装/鞋类占13%，五金占13%，建材占12%，地产/银行占6%。
3．商圈的交通情况
商圈主干道成“田”字分布：
北至南田路，南至昌岗路，西至工业大道，东至江南大道，商圈内穿插南北向的宝岗大道，东西向的江南西路、宝业路；内环路：
自江湾路入南田路，由工业大道出；地铁二号线：
途经江南大道，江南西站距项目约800m；商圈内公交线路近30条。
（二）商圈的商业状况及消费者特征
1．商圈的商业状况
早在数年前，江南大道的婚纱街就闻名全国，江南西路则被誉为海珠区的北京路。
海珠区政府着力打造城区商圈，把目光瞄准全长880m的江南西路。
江南西以商业点多而闻名，一直以来为河南最具人气的地方，并被评为全国第一批、亦是广州唯一一条获创建“购物放心一条街”称号的试点路。
宝岗大道随着近几年海珠区建设的发展成为一条主要干道，交通的方便和基础设施建设的完善促使沿线的房地产发展迅猛，涌现了许多大型的居住小区。
居住人口的增加，带来较大的购买潜力，为宝岗大道发展成为商业旺地奠定了基础。
另外，随着海珠区大规模的基础建设和旧城改造，许多原同福西路及洪德路的商户因拆迁关系就近搬入宝岗大道，带旺了宝岗大道的商业气氛。
江南大道和江南西一纵一横核心商业圈已经形成，加上“家乐福”进驻前进路、“广百商场”进驻原南丰商场，商圈档次不断提升，商业配套更趋完善。
2．消费者特征及消费习惯（略）
（三）商圈的商业竞争态势
1．需求方消费特性（略）
2．现有竞争者（略）
3．商圈内竞争力评估
（1）优越性：
①田字核心商住区中心；②邻近内环路、地铁二号线出口、十多条公交线的交通；③江南西商业街的趋旺；④区政府的强力支持和引导；⑤区内暂缺现代化大商厦。
（2）独特性：
①本项目优越性不能转化为内在的独特性、唯一性、排他性；②现代化大型商厦为暂时优势；③区位地点优势为商圈内优势；④其他优势为共享优势、非核心优势；⑤要从外部赋予项目独特性，才能形成核心竞争优势。
（3）核心价值：
素质不断提升、密度逐渐加大的常住人口的物质、精神文化需求与海珠区现代化大型商厦缺口的矛盾。
（四）本商圈与竞争性商圈及本市各主要商圈的比较（略）
四、商用物业市场研究
（一）广州市商用物业供求状况及变化趋势
1．广州市商用物业供求状况
（1）广州市旧八区的商铺供应量自1998年以来逐年递减，供求缺口也逐年减小。
自2002年l～11月份出现供不应求的情况。
（2）随着广州整个商业环境的不断改善，商业得到了较好的发展，市区的商业物业空置率逐年下降。
图4－341997～2002年广州市区商铺物业空置情况
资料来源：
珠江恒昌
（二）广州市商用物业的变化趋势
（1）从区域变局来看，广州市商业中心开始分散化。
新的商业物业分布呈现区域上的平衡，不仅限于老城区传统商业旺地，新的热点区域也不断涌现：
越秀区有光明广场、名盛广场等；荔湾区有荔湾广场、十甫名都等；天河区有正佳广场、新城市国际广场等；北面有白云区的安华美博城、翔龙数码鞋业城等；南面有打造中的海珠城广场等。
（2）从业态变局来看，传统商场与新兴商业并存，新兴商业主导市场。
广州商业格局开始由线状分布转向点线并存；从无序的、不规整的市场走向形式多样的“体验式商场”。
（3）从专业市场变局来看，专业市场升级换代快。
政府加大各区专业市场的整改和建设力度，进行重新整合。
（三）广州市大型批发、零售商场的调查与分析（略）
五、项目发展定位（重点）
（一）项目SWOT分析与战略地位评估
1．项目SWOT分析
对本项目开展SWOT分析，实质是归纳、提炼项目的内在优势（S）与劣势（W）、外部环境面临的机会（O）与威胁（T），知己知彼，挖掘项目的核心竞争力和长期竞争优势。
（1）优势
1）地处海珠区×片地理中心，公交中心，新兴住宅开发片区中心和区域商业中心圈；
2）是区域性休闲、饮食、娱乐、文化集约化经营的较好区位；
3）是海珠区未来3年内唯一建成的最大型现代化消费商厦（含最大的停车场）；
4）发展商有较强实力，坚定的决心，充分筹备与耐心打造立足海珠区、辐射全广州乃至周边市场的一流商业中心，与政府沟通能力强，得到区政府及有关机构重视和支持，土地成本、开发成本、地段经营成本相对较低，有一定的价格竞争空间。
（2）劣势
1）地处××商业街尾端，休闲购物消费气氛由东向西渐淡，与处于街头的类似规模项目海珠城广场相比，明显处于不利地点；
2）核心商圈仅20～22万常住人口及5～8万流动人口，不足以支撑两大购物中心所需最低市场容量；
3）距地铁出口约800m，对地铁出入站人员吸引力弱；
4）项目新，市场对开发企业了解度低，未形成地产或商业品牌。
现实、保守的大型零售商、品牌经销商不愿进驻或压价极低。
（3）机会
1）××住宅开发及相关服务产业兴旺．可为项目带来持续增大的消费群体，该群体经济收入、生活方式、消费观念均逐渐提升；
2）地铁二号延长线、三号线在近两年均开通，市民汽车拥有量每年大幅增长，地铁、内环、跨江大桥将带来大量外区消费者；
3）工业大道中的住宅小区连片开发，成为项目住宅客源不断的基地，消费大后方；
4）片区商业呈档次、功能提升趋势，项目能与之互动，形成连带效应；
5）主题式购物中心的一站式消费被更多的消费者接受；
6）加入WTO过渡期即满，外资高科技、资讯、零售、娱乐、传媒服务企业将大举进军中国，本项目作为新兴市场、现代化消费场所，有较大机会被相中；
7）消费的时尚化、个性化、大众化、休闲化趋势可为本项目适时带来更多时尚产品、多元服务供应商、经营者及相关市场资源；
8）滨江西路、美术学院、中山大学、珠江制片等久负盛名的海珠概念可以挖掘利用，形成差异性、独特性。
（4）威胁
1）3年后建成的海珠城广场，以其地段优越性，成为最大威胁；
2）邻近的家乐福（万国）、好又多（信和）、吉之岛（富基广场或海珠城）、新一佳（宏宇）以其名气和人气分流客源区内外的大型物业可能因更好的区位优势，发展前景和更适合、更现代化的场地设施吸引陆续进入的外资品牌零售商；
3）商圈整体商业及人文氛围改善不快，可能赶不上客源流失的速度，与北京路、天河城商圈及城市东部的差距将被拉大。
综合上述因素，可组合SO、OW、TS战略方向，即：
1）扬长避短趋利的同心差异化竞争战略
扬长——中心圈区位、现代大型商厦、企业自身优势及信念之长
避短——非中心点地段，常住高消费力人口少，商圈无特色之短
趋利——政府支持，外资外地外行进驻，海珠独特资源，交通畅达，市民居住、生活、消费观念更新之利。
2）同心差异化竞争——核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费。
2．项目竞争战略选择
根据前述SWOT分析和SO、OW、TS战略方向定位，我们定位本项目的市场竞争战略为同心差异化竞争战略，即在核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费，应在项目硬件设施建设、软性理念吸引、商品主题经营、良好口碑传播、独特性抢占方面下功夫。
（二）项目的优越性、独特性与核心价值
综合前述市场调查、系统分析，我们认为上述项目的种种优势与不足，其背后的根本因素或核心价值，体现为素质不断提升、密度逐渐加大的常住人口的物质、精神文化需求与海珠区现代化大型商厦缺口的矛盾。
本项目的适时诞生，有可能率先使这一尖锐矛盾迎刃而解。
1．可选定位方案及比较
根据上述分析，我们初选出五种相关的有一定可行性的方案进行比较优选：
（1）定位方案A
主题（名称及注释）：
××新都心广场（××广场）——尽情演绎现代都市副中心的繁华商业，动感生活；
性质：
大型综合休闲式购物中心；
功能：
休闲购物、目标购物、文教、娱乐、餐饮；
面积配比：
购物：
文教：
娱乐：
餐饮——40：
10：
10：
20；
目标顾客群：
中产家庭消费、时尚薪生消费、院校学生消费、机团消费、礼仪公务消费、商务消费、旅游消费等；
业态业种组合：
时尚精品商业街、快餐店、主题大中型百货店、创新食品超市、服饰、鞋帽、皮具专卖店、专业店、家电、家居展卖场、概念店、通信、电脑、音像专营店。
利分析：
1）弥补海珠旧城区大型一站式综合消费购物中心的缺口，谱写海珠商业历史新篇章，区政府大力支持；
2）迎接符合中国国情的ShoppingMall时代到来，新一代购物中心适当引导、展示、传播，其效果效率较天河城、中华广场第一代购物中心大大提升；
3）符合××现商业中心圈的零售消费区位特性；
4）承接国际知名零售商、国内连锁商家、市内知名饮食机构新一轮扩张布点热；
5）建筑本身规模、技术、结构、投资、成本要求综合性中高档经营，附加价值须高，客流量要大，顾客覆盖层面要宽，长期稳健经营效益大。
弊分析：
1）
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