管理处报表金虹桥.docx
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管理处报表金虹桥
上海金虹桥国际中心
物业管理运行报告
编号：
物业管理月报-2014-011
时间：
2014年11月1日-2014年11月30日
业主单位：
上海金虹桥国际置业有限公司
物业单位：
上海浦江物业有限公司
项目名称：
金虹桥国际中心管理处
填报人：
朱永泰
填报日期：
2014年11月30日
编号：
物业管理月报-2014-011
物业管理运行报告
2014年11月,我处作为物业方，分条线、分区域的为金虹桥国际中心的正式运营提供相关物业管理服务，提倡服务标准化、精细化：
第一，写字楼大堂接待服务及写字楼租户客户服务。
强化客服专员每日拜访机制，随时了解客户需求提升服务；第二，项目出入人员的管控。
对管辖区域的施工人员、装修人员、访客进行分类管控，推行项目独创的“换证制度”，严格控制外来人员进出，为项目安全运营保驾护航；第三，加强二次装修单元的巡查及监管。
针对二次装修区域，我处成立二次装修检查小组并推行“四化”管理模式，即巡检记录一体化、现场指导专业化、垃圾袋装统一化、临时用电消防规范化，对各装修单位的不合格行为责令整改。
第四，积极跟进商场改造及商户入驻工作，根据商场开业节点积极跟进交铺相关事宜及相关方案的制作。
第五，车库运行管理。
第六，各类重大活动保障及各类重要接待。
现将物业服务的工作情况报告如下：
一、内部管理情况
1、人员配置情况
为了项目运营，我处于本月工程部7人（写字楼5人、商场2人）、保洁部（写字楼）2人、车库8人、保安部22人（内保10人，消防专员1人），共计新近41人；本月离职共计8人，其中工程部2人，保洁部4人，客服部1人、保洁部1人。
截止11月底，我管理处主要管理人员具体情况如下：
序号
部门
姓名
职务
1
办公室
朱永泰
管理处经理
2
工程部
周龙祥
工程经理
3
客服部
朱蕾
客服经理
4
商业运行
顾莉雅
商业运营经理
5
行政部
周晶
行政经理
6
保安部
翟凌飞
保安经理
7
停车管理部
邱荣
车库经理
8
工程部
周正东
工程副经理
9
工程部
商诚山
强电主管
10
工程部
魏立成
给排水主管
11
工程部
张志伟
暖通主管
12
工程部
雷开云
消防主管
13
工程部
牧承义
弱电主管
14
工程部
师震海
商场主管
15
工程部
万利强
商场主管
16
保洁部
南玉华
保洁主管
17
商业运行
沈悦
商场副经理
18
商业运行
曹元昌
商场客服主管
金虹桥项目主要管理人员组织架构图
2、管理处建设
内部工作：
第一，配合项目现场的运作，管理处内部及时做好人财物的配合：
（1）人员招募：
为了项目运营，我处于本月工程部7人（写字楼5人、商场2人）、保洁部（写字楼）2人、车库8人、保安部22人（内保10人，消防专员1人），共计新近41人；本月离职共计8人，其中工程部2人，保洁部4人，客服部1人、保洁部1人；
（2）物资准备：
按照贵我双方约定的采购流程完成管理处采购，并做好资产盘点工作。
ERP物资编码及出入库系统导入。
第二，针对商场开业、车库运行采购相关物资。
第三，不断关注细节，加强现场监管。
各条线岗位服务人员以空乘服务为标准加强服务意识，营造微笑服务环境。
为提升服务质量，建立写字楼租户、商场商铺每日拜访机制，实时了解租户需求。
第四，跟进各类合同签署及结算事宜。
第五，各部门按照2014年的工作目标制定了2014年各部门工作计划，各部门将严格根据工作计划控制时间节点完成工作。
第六，各种重大活动的接待及保障工作，11月1日腾讯活动、11月3日（北上广）媒体发布会、11日17日-22日动漫展、11月22日七度鱼、SNH8、安蕾尔见面会等。
二、现阶段物业管理服务
1、工程技术介入
我处工程部根据管理处下半年度的工作计划，积极配合业主、及各施工单位对之前已确认的各项施工缺陷进行整改工作，跟进各施工单位的整改进度，对已整改的缺陷进行跟踪消项，对已接管区域进行有效管控，对出现的问题及时与相关单位或人员进行有效沟通，对已调试完毕的系统和设备进行专项检查以及相关培训工作。
主要工作有：
第一，关注租户二次装修工作的推进，各专业条线加强二次装修监管验收、施工现场巡查工作。
办公
北19F、20F漏水、消防报警故障排除
通成消防协调主楼南、北楼故障排除
跟进通成消防主楼排除故障
B1层车库消防栓起泵线排查
配合消防检查验收
商场
L101、102单元消防开业检查
通成消防协调裙房排除1—4F故障
跟进通成消防裙房排除故障
裙房L134-141消防验收
LG1、LG2年代秀消防栓系统放水
第二，做好各项专业跟踪，加强缺陷排查及消项工作：
强电
提交关于上安公司重要缺陷记录表
弱电
无
空调
北9FAHV空调总风管漏风
南10FAHV空调总风管漏风
北楼23FAHU主风管漏风
南楼25F、23F、3F主风管漏风
暖通2F、3FAHU空调总风管漏风
北12FAHV空调总风管漏风修补
北23FAHV空调总风管漏风修补
AHV空调机房变频手动
给排水装饰
南楼34F吊蓝维修烧电焊立柱跟进
北楼35F吊蓝维修刷油漆跟进
楼顶门头字的消项跟踪
核心筒金螳螂缺陷跟踪消项
保洁部使用升降机清洗演艺中心大屏幕跟进
北楼9F金螳螂施工人员维修女卫水管漏水跟进
第三，做好对外协调工作：
强电
检查隔油池电气设备
弱电
协调思创UN区域AP安装跟进
B1、B2门禁调试中
摄像机调试中
AP500M已好，还有一路500M还没进来，微信在调试中
暖通
无
“给排水装饰
北楼侧面同济公司风调雨顺漏水做防水跟进
北楼金螳螂维修男女卫生间墙砖等、消防通道墙面未刷涂料
配合金螳螂跟进维修整层男女卫后间修墙面砖
南楼34F降台维修等液压控制系统完成
金螳螂楼层茶水间台盆柜子底板坏已更换
隔油池协调工作
通知远大外幕墙玻璃维修
格兰富公司施工人员在B4安装9#、22#集水井安装水泵
第四，积极跟进商业改造工程：
强电
裙房406商铺竣工验收及GU商铺竣工验收
查验自营商铺电表校对
配合柘中电柜厂家维修电柜缺陷
配合本项目消防演习
裙房商铺竣工验收工作
弱电
商业LG1、LG2门禁系统调试中
AP基本都开通了，微信网络还在调试中
摄像机调试中还有一小部分未安装待处理
摄像机系统调试中
喇叭调试结束代验收
门禁系统故障中，维修调试中
安防系统调试中
商业摄像机调试中、门禁系统不正常已报厂家
背景音乐调试中
弱电间清理线路及卫生
暖通
无
给排水装饰
裙房4F售楼中心办公室开门锁
消防
无
2、安全督察服务
随着商场逐步开业，保安部近期加强商场现场秩序维护同时跟进写字楼的各项工作。
第一，加强二次装修巡检，安排队员进行定时及不定时的巡查，就检查的不合格项要求施工方整改。
第二，加强项目消防安全管理，完成消防月检；11月21日消防疏散演练，参加租户21家达288人。
第三，安全隐患排查，严格对项目出人人员进行管理，对管辖区域的施工人员、装修人员、访客进行分类管控，本月共计办理出入证695张，办理退证251张。
第四，项目重大活动保障及相关接待工作。
3、商业运营服务
根据商业开业时间，我处积极跟进商业运营各类工作，本月工作主要如下：
第一，积极跟进交铺各项事宜。
如对交房存在整改项的店铺做好跟进；对已递交装修图纸的店铺，做好审图进度跟进；根据业主方提供的已签订租赁合同的商铺名单，联系安排租户召开协调会；根据业主方招商运行部交铺计划，做好租户交铺安排及接待工作；根据交铺进度，做好《付款通知书》的编制及发放工作，并对交费情况做好跟进。
第二,做好商场LG2层11月28日试营业的准备工作。
第三，做好商场各类活动的配合工作。
5.车库运营服务
第一，车库收费系统运行故障的维护。
第二，收费备用金领取流程重点掌握。
第三，车库整改项的跟进。
6.环境保洁服务
第一，111月保洁清洁、绿化养护计划；
第二，商场外墙玻璃面清洗监管；
第三，商场LG2南区开荒；
第四，写字楼外墙玻璃面清洗监管、项目建筑垃圾清运监管、项目四害消杀工作、大堂地面监管等；
第五，办公室入驻楼层地毯清洗，
第六，商场各类活动保洁跟进。
7.客服服务
第一，租户后楼及后续协调工作：
II座210304、II座250405、I座9040506、I座1202、I座23&25、II座1201、27楼连廊层、I座1502、II座250203、I座260101、I座2102、I座802。
第二，各租户二次装修协调事宜。
第三，跟进写字楼II座兄弟公司、百加得漏水理赔事宜。
第四，实行租户每日回访制度。
第五，大堂电梯闸机有机玻璃事宜跟进及电梯闸机使用规定制作。
第六，写字楼消防演习。
三、下一步工作
1、方案跟进
A完成金虹桥相关运行方案的细化、深化工作。
B调整项目服务方案，按照目前项目的实际情况进行完善。
2、工程技术
A根据人员进场计划选聘工程部人员，工程技术员工培训。
B各条线设备设施的保养。
C配合业主、施工方跟进项目改造。
D加强设备设施的调试使用。
E加强写字楼、商场的二次装修管控。
F跟进商场开业的各项工作。
3、安全督察服务
A加强各岗位培训。
B监管保安外包相关工作。
C继续提高现场保安服务质量，加强二次装修监管力度，优化工作流程及管理。
D加强项目夜间管理。
4.商业运行服务
A根据业主方提供的已签订租赁合同的商铺名单，联系安排租户召开协调会。
B根据业主方招商运行部交铺计划，做好租户交铺安排及接待工作。
C根据交铺进度，做好《付款通知书》的编制及发放工作，并对交费情况做好跟进。
D做好商场整体试营业的准备工作。
G对交房存在整改项的店铺做好跟进。
H对已递交装修图纸的店铺，做好审图进度跟进。
I做好ERP管理系统的数据录入工作。
J做好车库收费管理的配合工作（店铺购买停车券的相关工作做好落实）。
5.车库运营服务
A车库整改项跟进。
B车库运行。
C收费运营。
6.环境保洁服务
A按计划执行保洁清洁、绿化保养。
B对大堂、外围、进行日常清洁。
C对保洁岗位职责培训、操作技能、作业流程培训。
D各类外包作业监管。
E配合业主的接待工作。
7.客服服务
A租户入驻办公及各类协调。
C新租户收楼及各类二装协调。
D物业管理费的收缴。
E每日租户回访制度的落实
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