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某某城市房地产市场播报

沈阳房地产市场研究系列之

市场研究播报

主办：

主笔：

信息整理：

监督指导：

注：

有关问题讨论与争议，请咨询市场分析师

2009年第5期总第13期

目录/Contents

第一部分：

宏观市场运行状况研究与分析5

一、国家政策、经济热点解读、沈阳市政策解读5

第二部分：

中观市场运行状况研究与分析7

一、发展规划与城市建设7

二、土地市场分析9

1．沈阳土地市场供给分析9

2.公示地块具体情况11

3.中标地块简报13

三、商品房及商品住宅市场供求及价格走势分析14

1．商品房市场新增供应分析14

2．商品住宅市场销售情况分析15

3．商品房市场价格走势分析15

第三部分：

微观市场运行状况研究与分析15

一、西部地区（铁西区+于洪西部）15

1．典型项目筛选（铁西区+于洪西部）16

2．产品研究16

3．销售表现分析18

二、沈北新区—辉山农业高新技术开发区22

1．典型项目筛选23

2．产品研究23

3．销售表现分析24

三、沈河区25

1．典型项目筛选26

2．产品研究26

3．销售表现分析27

四、和平区29

1．典型项目筛选29

2．产品研究29

3．销售表现分析30

五、南部区域（浑南新区+苏家屯区）32

（一）苏家屯区32

1．典型项目筛选33

2．产品研究33

3．销售表现分析34

（二）浑南新区35

1．典型项目筛选36

2．产品研究36

3．销售表现分析37

六、东部区域（大东区+东陵区）40

（一）大东区40

1．典型项目筛选40

2．产品研究40

3．销售表现分析41

（二）东陵区44

1．典型项目筛选45

2．产品研究45

3．销售表现分析46

七、北部区域（皇姑区+北于洪+道义地区）48

（一）皇姑区48

1．典型项目筛选49

2．产品研究49

3．销售表现分析50

（二）北于洪区域52

1．典型项目筛选52

2．产品探究52

3．销售表现分析53

（三）道义地区56

1．典型项目筛选56

2．产品研究57

3．销售表现分析58

沈阳房地产市场月市场播报

沈阳市场整体评述：

今年1-4月，沈阳市累计完成房地产投资146.5亿元，同比增长28%，其中住宅96.7亿元，增长15.3%；施工面积3957万平方米，同比增长26.9%，其中住宅2932万平方米，增长24.9%；商品房价格3891元/平方米，比去年同期上涨4.9%；商品房销售面积364.04万平米，同比下降16.3%，从以上数据可以看出，虽然房地产投资、施工面积、商品房价格都出现一定幅度增长，但是商品房销售面积却同比下降16.3%，而5月份大部分典型项目销售情况同3、4月分相比也都出现了一定幅度的下滑，销售热度的退减是市场刚性需求集中释放后的理性回归，目前的市场表现是正常的。

由于6月份将举办夏季房交会，预计销售又会掀起一个小高潮，但是这种高度不会达到3月份的水平。

第一部分：

宏观市场运行状况研究与分析

一、国家政策、经济热点解读、沈阳市政策解读

1．沈阳各商业银行就二套房贷达成一致最低两成首付七成利率

新闻来源：

沈阳日报2009年05月08日

5月7日，记者从沈城银行业获悉，如果市民第一笔住房贷款已经结清，再向银行申请办理住房贷款时，银行可比照第一套住房贷款标准给予优惠。

继沈阳市取消了"二套房"公积金贷款限制后，7日，某国有商业银行沈阳分行个贷处负责人表示，沈阳地区各家商业银行日前已达成一致，在发放个人住房贷款中，如果申请者此前已有一次房贷记录，但贷款余额已经结清，再向银行申请住房贷款时，银行可视为第一套住房贷款。

根据第一套住房贷款的优惠政策，个人贷款首付最低可为两成，贷款利率可在中国人民银行基准利率的基础上最多下浮30%。

而在此前，各家商业银行在发放住房贷款时，如果申请者之前有一次房贷记录，无论是否结清，银行都将按照第二套住房贷款计算，贷款首付最低为四成，贷款利率不得低于中国人民银行基准利率的1.1倍。

记者走访多家银行发现，基层网点目前已开始按新标准来定义第二套住房：

只有第一套房贷没结清的情况下，再贷款买房算做第二套。

至于什么情况能享受到两成首付和7成利率的优惠，某银行皇姑支行负责人表示，具体还要看贷款人的情况。

一般情况下，贷款房屋面积在90平方米以下、个人信用记录良好的申请者，容易申请到最大的优惠。

记者采访中还获悉，目前已有部分银行总部正在计划进一步放宽第二套房贷标准，即使第一套住房贷款没有结清，再贷款买房，首付标准和贷款利率也有望享受到优惠。

精诚解读：

继沈阳市上个月取消了“二套房”公积金贷款限制后，本月沈阳市各家银行达成一致，放宽对“二套房”商业贷款的限制，可见沈阳政府及金融部门已开始对房地产市场进行全面的调整，刺激居民消费，预计随着类似于沈阳二线城市试探性的逐步对二套房贷进行放宽，会逐步全面带动一线等城市放宽“二套房”限制，进而进一步加大宏观政策调控力度，稳定房地产市场发展，通过以往经验来看，政策调控距离市场反应需一段时间，故较短时间市场不会出现太大的反响，预计会在半年至一年内对房地产市场产生积极地影响。

2.沈阳市教育局《支持沈阳市房地产市场快速发展的若干政策措施》

新闻来源：

东北新闻网2009年05月12日

1）开发商和其他社会力量在新建小区内创办幼儿园的，教育部门全力给予支助和扶持，帮助其办成优质幼儿园。

2）新建住宅小区配套建设的公办学校，教育部门将采取与强校联手、加大投入、强化管理，选派优秀校长、教师等一系列措施，使其尽快办成优质学校，以满足小区居民的需求。

3）新建住宅小区配套建设的民办学校，教育部门将按照国家法律和政策规定，给予鼓励和扶持，并积极帮助其与优质教育资源对接，使其尽快办成优质学校。

4）如有开发商投资兴办民办学校，教育部门将按照国家有关法律法规和沈阳市促进民办教育发展的相关政策，予以大力支持，简化相关手续、缩短审批时间，扶持其快速发展。

5）在沈阳购买新商品房的人员，其学龄前子女可就近安排到优质幼儿园接受学前教育。

6）在沈阳购买新商品房的外地人员，其子女有入中小学学习需求的，可享受沈阳市民的同等待遇，就近在学区内安排入学。

7）在沈阳购买新商品房的外地人员，其子女可直接在沈阳参加中考；如子女已在外地就读普通高中，需办理转学手续的，教育部门将按照有关规定，安排专人帮助办理手续，为其提供优质服务。

8）在沈阳购买新商品房、且有接受高等教育需求的人员，沈阳市教育局将充分利用沈阳市丰富的高等教育资源，为其提供便利条件。

其中开办远程教育和网络教育的院校，可免试接收高中起点和专科起点的学生，为其提供学历提升教育。

9）在沈阳购买新商品房、且有接受中等职业教育需求的人员，优先安排入学；有接受短期职业技能培训需求的，沈阳市教育局将充分利用沈阳市中等职业教育资源，予以满足。

10）教育部门将充分利用沈阳市社区教育和终身教育资源，满足在沈阳购买新商品房人员接受成人教育和继续教育的需求，为其丰富业余生活，提高文化品味，扩展知识视野提供便利。

精诚解读：

随着辽宁中部城市群的发展，以及沈抚同城等规划的落实，来沈购房的外地消费者逐年增多，为满足更多消费需求，进而带动房地产稳定发展已不单单是金融机构或房产局职能部门的事情，此次教育系统全力支持沈阳房产发展，不仅满足了外地消费者的求知欲望，也会大大改善目前沈城二环及三环沿线项目教育配套匮乏的问题，对房地产市场发展起到了积极影响。

第二部分：

中观市场运行状况研究与分析

一、发展规划与城市建设

1．沈北道义地区大型商业项目开建总投资3亿元

房地产门户-搜房网 2009年05月11日09:

16来源：

沈阳网-沈阳晚报

今后沈北新区道义地区居民购买高档百货、数码产品等不必再到城区了。

5月10日，总投资3亿元的积家购物广场正式奠基开工，建成后将大大提高沈北新区现代服务业档次。

积家购物广场位于道义先导区沈阳航空学院南侧，由加拿大积家投资有限公司与沈阳积家百货有限公司合作投资兴建，一期建筑面积4.2万平方米，将于今年末开门纳客。

除了经营百货、服装、数码类、日用百货国内外知名品牌，还将引进金融机构、国际知名快餐、高档影院、美食广场、健身娱乐等专业、特业项目，可向社会提供就业岗位1500个。

精诚解读：

积家购物广场的开工建设在一定程度上必将提高该区域楼盘的附加值，这对于缺少商业配套的道义地区带来极大的利好，区域内楼盘也将借势发挥，增加产品卖点。

2．沈阳地铁产业园2009年5月16日开工建设

资料来源：

2009年5月18日，沈阳晚报

5月16日，总投资7亿元、用地28公顷的沈阳地铁产业园在沈阳经济技术开发区开工。

沈阳市地铁产业园总建筑面积21.6万平方米，计划分三期建设。

预计全部建成后，可实现年产值12亿元，年上缴税金1.1亿元。

据了解，目前已有三家企业在地铁产业园区投资建厂，分别是株洲时代电气的车辆牵引项目、山东朗进科技公司的车辆空调项目、德国沙尔特宝集团和沈阳二一三电器有限公司合资的车辆车门项目。

此外，浙江浙大网新集团也在积极筹划信号系统软件开发及检验测试项目入园。

3．沈重老厂区未来：

3万平方米休闲广场

资料来源：

2009年5月18日，沈阳晚报

沈重西迁后，原址将建一处3万平方米的休闲广场广场名字暂定为“重型广场”，是以工业文化元素为主题的市民休闲娱乐广场，目前正在请同济大学专家设计方案。

无论方案最后如何确定，都将保留几个重要的工业文化要素。

精诚解读：

该公园的建设增加了周边楼盘销售卖点

4．新建住宅小区入住即开公交

资料来源：

2009年5月19日，沈阳日报

沈阳核心区周边楼盘的公交是否通达，其房价相差竟达15%-30%。

5月16日，沈阳市交通局局长石其金接受记者专访时表示，今后，沈阳公交发展本着“交通配套设施与住宅建设同步”的原则，全力支持沈阳房地产稳健发展。

措施一：

新建住宅小区立项后，交通部门立即规划公交线路。

　　沈阳市继续坚持“2000户以上居民小区全部通公交”、“三环公路以内消除公交死角”的工作思路。

对于三环高速以内的新建住宅小区，在其建设项目立项后，市交通局立即着手研究小区周围的公交线路规划，并协调相关部门，做好公交场站建设，实现公交线路与居住小区同步设计、同步建设、同步交付使用、同步通车。

措施二：

新建住宅小区入住即开通公交车。

对于三环内新建的住宅小区，在具备道路通行条件，并能提供一定规模的公交场站及相应配套设施的情况下，居民入住后，市交通局将迅速开通公交线路。

市交通局将改变以往住宅小区达到80%入住率才开通公交的工作方式，对于入住率较低的新建小区，可暂时开通短途支线解决居民出行问题；根据居民的入住和公交基础配套设施建设情况，逐步增加车次和缩短车隔；在居住小区入住率达到60%，同时相应的公交基础配套设施建成后，相关公交线路将全部延伸通达。

措施三：

在沈购房即可享受公交乘车优惠政策。

外地人员在沈阳新购住房后，老人乘坐公交车时可享受相应的优惠政策。

精诚解读：

随着不断填补的公交空白，实现“三环内主要道路全部通公交”“2000户以上居民小区全部通公交”，未来沈阳居民的出行将更为方便的同时，解决了二环外一些新建楼盘不通公交的弊端，加快了沈阳城市外扩的步伐，郊区城市化进程将提速。

5．北市场筹建“东北民俗特色街”

资料来源：

2009年5月16日，华商晨报

沈阳北市场将改造升级为东北美玩城，未来沈阳百姓将可在此尽情游玩、享受美食……

昨日，沈阳市和平区举行北市场民俗特色街招商说明会。

东北美玩城将利用北市地区现有闲置楼宇，建成具有文化坐标的商业街。

沈阳北市场至今已有近400年的历史，近年来沈阳市对此进行大规模开发，使这里成为沈阳最具文化特色的商业街之一。

目前，和平区正着力将其打造成东北民俗特色街。

东北美玩城位于锡伯族家庙对面的闲置楼宇群内，其占地面积19289平方米、总建筑面积48850平方米，其中地上四层，共35611平方米。

地下一层。

东北美玩城将以关东文化、清文化、民国文化、锡伯族文化作为美玩城的建设发展的主线。

作为东北民俗示范区的核心项目，东北美玩城将集休闲娱乐、美食餐饮、古玩字画、花鸟鱼虫及民间工艺于一体，未来将打造成具有浓郁地方传统特色的民俗创意商城，东北美玩城将演绎美食与古玩的新融合，创意民俗与时尚的新文化。

精诚解读：

北市场筹建“东北民俗特色街”概念的提出，对于盘活老北市的有很大的带动作用，明城北市项目在推广和销售上可以充分利用该资源，在商业定位上可以考虑与“东北民俗特色街”进行协调和补充。

二、土地市场分析

1．沈阳土地市场供给分析

5月份土地供应面积环比增长95.4%，同比减少71.9%，供应量仍高密度集中于沈北新区，本月成交一宗土地，位于沈河区万泉街，由惠民房地产开发有限公司以起价竟得。

1）本月沈阳市土地供给情况

A．全市供给宗数情况

截至09年5月24日，本月新供应地块为11宗，其中7宗土地位于沈北新区，其余4宗分别位于皇姑区、和平区、东陵及于洪区。

本月值得关注的为东陵区南塔街129巷，占地约8.32万平的地块，紧邻一环，南向可瞰五里河公园及河景，拥有一定珍稀性。

（注：

本报告未将工业用地列入分析范围内）

（数据来源：

精诚置业市场部数据库，统计时间：

截止5月24日）

B．全市供给土地面积情况

本月份总供给量共计为55.89万平方米，其中40.94万平集中于沈北新区，其次为东陵区8.32万，于洪区4.4万平。

2）本月沈阳市各区土地供给情况

A．各区供给宗数/面积情况

2.公示地块具体情况

沈北新区仍然是土地供应最为活跃的板块

日期

2009.4.29

2009.4.30

2009.5.6

地块编号：

2009-007

2007-016-1

2008-040

YHKF2008-004

地块名称：

黄河北大街117巷

南塔街129巷-1

兰州北街西-1

沙岭街102国道南地块

四至范围

东

用地界限

兰州北街

用地界限

南

规划道路

用地界限

北二马路

用地界限

西

黄河北大街

用地界限

民族北街

用地界限

北

用地界限

北三马路

用地界限

土地座落：

皇姑区

东陵区

和平区

于洪区，沙岭村

规划土地面积（平）：

22318

83227

18074

44000

容积率：

≯2.4

≯3.5

≯6

≯1.6

建筑密度：

≯30%

绿地率：

≮25%

≮30%

30%

限制高度（m）：

以控管部门审查意见为准

以空管部门审查意见为准

（地上）以空管部门审查意见为准（地下）1、地下高度从±0算起≯15米。

2、建设项目涉及人防配建的其人防面积符合人防部门的要求。

商业比例：

≯30%

≯20%

≯50%

规划用途：

商业居住

居住

出让年限：

居住50年

商业40年

居住50年

商业40年

居住50年商业40年

竞买保证金（万元）：

890

3400

1500

1000

监管资金（万元）：

详见地块竞买文件

起始价格（元/m2）：

3485

6907

10750

　1132

增价幅度（元/m2）：

供地现状：

净地

日期

2009.4.24

2009.4.28

地块编号：

沈北2009-048

沈北2009-068

沈北2009-074

沈北（G）2009-049

地块名称：

203国道西侧-14

蒲北路北侧-8

蒲北路北侧-9

尹家乡创业村

四至范围

东

用地界线

用地界限

用地界线

南

蒲松路

用地界限

蒲山路

用地界线

西

兴明街

用地界限

用地界线

北

用地界线

用地界限

用地界线

土地座落：

虎石台

辉山

沈北新区

规划土地面积（平）：

25019

23226

25148

100918

容积率：

≤1.6

≤1.2

≤1.7

建筑密度：

≤30

≤25

≤30

绿地率：

≥30

≥32

限制高度（m）：

1.建筑高度＜100米2.地下高度从±0算起≯4米3.建设项目涉及人防配建的其人防面积应符合人防部门要求

1.建筑高度≤40米2.地下高度从±0算起≯8米3.建设项目涉及人防配建的其人防面积应符合人防部门要求

商业比例：

≤5

规划用途：

居住商业

出让年限：

居住50年商业40年

竞买保证金（万元）：

360

300

800

监管资金（万元）：

起始价格（元/m2）：

955

792

499

增价幅度（元/m2）：

供地现状：

净地

日期

2009.4.28

地块编号：

沈北2009-057

沈北2009-013

沈北2009-014

地块名称：

沈北开发大道南侧-51

沈北开发大道南侧-22

蒲河大道南侧-23

四至范围

东

梅江北街

用地界线

天乾湖街

南

规划界限

蒲硕路

西

蒲城路

孝汉街

用地界线

北

蒲城路

蒲南路

土地座落：

道义

规划土地面积（平）：

83059

133360

18647

容积率：

≤1.5

≤2.2

建筑密度：

≤28

≤25

绿地率：

≥35

限制高度（m）：

1.建筑高度＜60米2.地下高度从±0算起≯4米3.建设项目涉及人防配建的其人防面积应符合人防部门要求

1.建筑高度＜75米2.地下高度从±0算起≯8米3.建设项目涉及人防配建的其人防面积应符合人防部门要求

商业比例：

≤10%

≤15%

规划用途：

居住商业

出让年限：

居住50年商业40年

竞买保证金（万元）：

950

1100

260

监管资金（万元）：

起始价格（元/m2）：

1035

898

增价幅度（元/m2）：

供地现状：

净地

3.中标地块简报

公示地块日期

2008.8.27

地块编号：

2007-066万泉街西地块

地块名称：

2007-066万泉街西地块

四至范围

东：

万泉街，南用地界线，西：

用地界线，北：

用地界线

土地座落：

沈河区

规划土地面积（平）：

39268

容积率：

≯4.0

建筑密度：

≯26%

绿地率：

≮30%

限制高度（m）：

商业比例：

规划用途：

居住商业

出让年限：

居住50年商业40年

竞买保证金（万元）：

1700

监管资金（万元）：

起始价格（元/m2）：

5896

增价幅度（元/m2）：

供地现状：

中标时间

2009.4.29

竞得人

沈阳惠民房地产开发有限公司

成交价格（元/m2）：

5896

三、商品房及商品住宅市场供求及价格走势分析

1．商品房市场新增供应分析

商品房新增情况总述：

09年5月份总体供应情况回归正常，与同期相比变化不大，具体分析来看，新增加可预售项目多是旧盘加推的二期或三期，市场少有真正新品面市，市场当前首要任务仍是以去库存，本月以于洪区供应最大，主要集中在北于洪板块，目前该地区市场供应充沛，价格上涨压力很大。

09年5月全市各区商品房供应情况一览表

单位：

平方米

区域

总建筑面积

住宅面积

住宅套数

网点面积

网点套数

公建面积

公建套数

皇姑区

31415.8

24669.03

320

6746.77

大东区

22262.49

19622.18

208

2640.31

东陵区

7447.82

和平区

29639.02

691

3004.12

浑南新区

12624.13

沈北新区

36860.9

33380.63

321

3411.27

沈河区

4110.71

铁西区

38093.66

32832.95

333

4975.61

285.1

于洪区

184924.68

177705.8

1815

4709.06

2509.72

106

总计

367379.21

342032.27

3824

25487.14

275

2794.82

118

资料来源：

沈阳市房产局

截止日期：

2009年5月25日

2．商品住宅市场销售情况分析

暂无信息

3．商品房市场价格走势分析

暂无信息

第三部分：

微观市场运行状况研究与分析

一、西部地区（铁西区+于洪西部）

总体性评述：

西部地区作为沈阳房地产成交的主要阵地，成交量占到全市成交量30%强，在沉寂了一段时间后，3-4月的市场成交量有了一个明显的变化，受3月房交会带动作用市场需求出现了自08年底低迷以来的一个集中释放，但是该区域在5月份销售有所降温，除宏发三千院和纳帕阳光外，其它典型楼盘销量都有所下降，例如恒大绿洲只销售4套，长岛只销售14套，销售热度的退减是市场刚性需求集中释放后的理性回归。

由于6月份将举办夏季房交会，预计销售又会掀起一个小高潮，但是这种高度不会达到3月份水平。

1．典型项目筛选（铁西区+于洪西部）

2．产品研究

1）售价水平

从本月区域典型项目售价水平来看均价并没有多大变化，多层价格在5600-5800元/平米之间，高层价格在4200-4800元/平米之间；从全市角度来看，铁西区价格与皇姑区、大东区、浑南新区价格基本持平，这预示着购房者在价上有更多的选择权，同时区域间价格竞争也更加激烈。

本月有一点值得注意，典型项目中部分楼盘起价发生变化，例如

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