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海域使用权抵押与估价
谈海域使用权抵押与估价
2009-10-0909:
34:
06|文章来源：
福州市房地产估价协会
一、海域估价的概念与意义
（一）海域估价的概念
海域估价（评估）是根据海域的区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的价值所作出的评定和估算。
（二）海域估价制度的意义
1、提高海域使用金征收的科学化水平
《海域使用管理法》第33条规定，国家实行海域有偿使用制度，单位和个人使用海域必须按照国务院的规定缴纳海域使用金。
目前，海域使用权通过申请审批和通过招标、拍卖等方式出让时，海域使用金征收数额的确定依据不同。
主要有以下两大类：
海域使用权申请审批类的要执行财政部、国家海洋局统一制定的海域使用金征收标准。
征收标准按照用海类型和海域等别确定，主要反映的是某一行政单元毗邻海域的平均价值。
但事实上，一个行政单元毗邻海域的区位价值、资源条件等因素往往存在较大差异。
就特定海域而言，其实际价值可能高于或低于这一平均价值。
海域使用权招标、拍卖类的则由海洋行政主管部门委托有资质的估价机构对拟出让使用权的海域价值进行评估，并根据估价结果确定招标（或拍卖）的底价，海域使用金征收金额按照最终招标、拍卖的成交价款确定。
比较以上两类对海域使用金的征收计价方法，不难看出后者较为准确地反映了海域资源的实际价值。
从长远看，为实现海域使用权出让的公平、公正，有必要通过海域估价来确定每一宗用海的海域使用金征收金额。
2、满足海域使用权流转的市场化需要
《海域使用管理法》第27条规定，海域使用权可以依法转让。
随着海洋经济的快速发展，将海域使用权用于流转或融资的市场需求不断扩大，海域使用权转让、出租、抵押已大量发生（仅2007年，全国海域使用权转让115宗，利用海域使用权办理抵押贷款1386宗，尤其福建省海岸线长，海域面积大，海域使用权流转的市场更大，全省建行系统2009年8月在武夷山开办“海域使用权估价培训专题”讲座，足以说明海域使用权抵押、估价是市场化的需求）。
在海域使用权转让过程中，为了合理确定交易价格，保障交易公平，当事人需要对海域价值进行评估；在海域使用权抵押过程中，为了准确反映海域价值，防范金融贷款风险，抵押双方也需要委托专业机构对拟抵押的海域价值进行评估。
可见，海域使用权流转的市场化需要决定着海域使用权价值评估的市场化需要。
3、增强海域使用权补偿的合理化程度
因公共利益或国家安全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权，在海域使用权期满提前收回的，对海域使用权人应当给予适当的补偿。
在这种情况下，需要委托专业估价机构对依附海域的固定设施及其他附着物，根据其投资数额、使用状况、批准使用期限以及已缴纳海域使用金的年限等进行估价，以维护海域使用权人的合法权益。
二、海洋资源管理及海域估价的现状
（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章
现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。
我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。
（二）海域估价的现状
《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。
归结起来，主要有如下：
1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）
房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。
2、管理程序上没有较成熟的方式
3、缺乏专业资质的估价部门
目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。
4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难
用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？
就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？
这些也都值得探索。
5、海域使用权抵押与临海土地抵押分离难
对于临海工业、港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。
众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。
目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。
特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数工矿交通等性质用海，如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难进行转让的，因此，如果摒弃临海土地，单独进行海域使用权抵押，在实践中是行不通的。
三、与海域使用权估价有关的若干基础知识
（一）海域使用权的概念
海域使用权是单位或个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域的排他性支配权利。
这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定方式下的处分权利，具有排他性、合法性、期限性、受限性四个特征。
它是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。
（二）与海域有关的若干基础知识
1、海域：
海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下的水体及其底土，是一个主体空间。
2、海域使用：
根据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国内水、邻海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动”。
它包括如下内涵：
（1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；
（2）使用时间的连续性（即三个月以上）；（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只要利用海域概念中的任何其中一项，都构成海域使用）。
3、海洋功能区划：
海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发利用的要求，按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。
海域使用必须符合海洋功能区划。
（三）海域权属制度
1、海域所有权：
海域所有权全部属国家所有。
它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。
海域所有权的特征：
所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。
2、海域使用权：
我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。
海域使用权的概念，前面以述。
海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
（1）养殖用海15年；
（2）拆船用海20年；
（3）旅游、娱乐用海25年；
（4）盐业、矿业用海30年；
（5）公益事业用海40年；
（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。
（四）海域使用的分类：
根据国家海洋局《关于印发海籍调查规程的通知》（国海管字[2002]222号）以海域用途为主要依据，海域使用分为9个一级类，25个二级类（见下表）。
海域使用分类体系表
一级类
二级类
代码
名称
1
渔业用海
1.1
渔业基础设施用海
1.2
养殖用海
1.3
增殖用海
2
交通运输用海
2.1
港口用海
2.2
航道
2.3
锚地
2.4
路桥用海
3
工矿用海
3.1
盐业用海
3.2
临海工业用海
3.3
矿业开采用海
3.4
油气开采用海
4
旅游娱乐用海
4.1
旅游基地设施用海
4.2
海水浴场
4.3
海水娱乐用海
5
海底工程用海
5.1
电缆管道用海
5.2
海底隧道用海
5.3
海底仓储用海
6
排污倾倒用海
6.1
污水排放用海
6.2
废物倾倒用海
7
围海造地用海
7.1
城镇建设用海
7.2
围垦用海
8
特殊用海
8.1
科研教学用海
8.2
军事设施用海
8.3
保护区用海
8.4
海岸防护工程用海
9
其他用海
（五）海域使用金
海域使用金是指国家以海域所有者身份依法出让海域使用权，而向取得海域使用权的单位和个人收取的权利金。
海域使用金包括海域出让金、海域转让金和海域租金。
1、海域出让金：
是指国家将海域使用权在一定时限内有偿出让给海域使用人时，按照规定向海域使用人收取的海域使用权出让价款。
海域使用期满后，海域使用人经批准续期使用而缴纳的海域使用权出让价款，也属海域使用金。
2、海域转让金：
是指通过有偿出让形式取得的海域使用权转让给他人开发、利用时，就其所取得的增值额按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权转让增值的部分价款。
3、海域租金：
是指在不转让海域使用权的条件下，海域使用人将通过有偿出让方式取得的海域使用权出租给他人开发、利用时，就其所取得的租金收入按规定的比例，向国家缴纳的海域使用权出租收入的部分价款。
我省海域使用金缴纳标准详见《福建省海域使用金征收配套管理办法》（闽政办[2007]153号）。
四、海域使用权抵押贷款
（一）海域使用权抵押贷款的概念
海域使用权抵押贷款，是指海域使用权人在不转移海域使用权占有方式的情况下，将海域使用权作为债权的担保，经抵押登记后，向金融机构获得贷款的行为。
当债务人不履行债务时，债权人（金融机构）有权依法处分该海域使用权，并对处分所得的价款优先受偿。
在这一关系中，提供海域使用权作为担保的为抵押人，接受海域使用权担保的金融机构为抵押权人。
（二）不得抵押的海域使用权情形
根据《海域使用权管理规定》第四十二条规定，有下列情形之一的海域使用权不得出租，抵押：
1、权属不清或者权属有争议的；
2、未按规定缴纳海域使用金、改变海域用途等违法用海的；
3、油气及其他海洋矿产资源勘查开采的；
4、海洋行政主管部门认为不能出租，抵押的（如公益性用海）。
（三）海域使用权抵押贷款的风险把握
海域使用权抵押贷款的风险除了有房地产、土地抵押贷款所相同的风险之外，还有以下其特殊性的风险，因此抵押权人尤其要慎重把握。
1、管理风险
海域使用权抵押是一项新兴的抵押业务，目前无经验可循，规章制度还有许多空白点。
在市场不完全成熟的条件下，海域使用权抵押贷款不仅要求信贷员承担资产管理责任，更重要的还要具备对区域风险的可控能力以及海域使用权价值的判断。
目前金融机构中此方面的专业管理人才奇缺。
2、市场风险
海域使用权评估值存在极大的不确定性。
目前办理海域使用权抵押贷款的对象可以分为两大类，一类是养殖业，另一类是船舶、码头业等。
养殖业受台风等季节性因素影响大，抗风险能力弱，收益存在不确定性，估价机构难以预测其效益的走向，不能保证抵押物估价后的绝对保值；船舶、码头业等是粗放型产业，面临重新“洗牌”的可能性较大，而海域使用权价值受制于其生产效益影响，潜在较大的信贷风险。
3、专业风险
目前，缺乏对海域使用权价值估价的专业评估机构，相当程度地依附于资产、房地产、土地专业的估价机构运作。
这些估价机构在海域地理、陆岸交通、用途以及抵御自然灾害能力对海域评估价值的影响因素、影响程度上的把握还不是很准确。
尤其是缺乏海域使用权价值评估的规范（或准则、规定），使得估价机构对海域使用权价值的评估难以满足合规性、合理性。
4、权属风险
由于人们的认知程度不如房地产，因此目前海域使用权证书的受领客户相对偏少。
海域使用权证书的不普及、不到位，造成了权属风险。
（四）抵押贷款的注意事项
1、前提要件
海域使用权抵押贷款的前提要件是必须要取得《海域使用权证书》。
2、贷前审查
（1）《海域使用权证书》的审查。
内容包括：
使用权人、法定代表人、地址、项目名称、用海类型、用海面积、批准使用终止日期、海域使用权登记编号及年度审查情况等。
（2）海域使用权有效年限的审查。
（3）海域使用权登记的用途与实际用途是否吻合的审查。
（4）海域使用权使用价值的估价值审查。
要实地观察海域的方位，判断估价机构出具的评估价值与市场价值的吻合度，并对估价报告进行内审。
（5）合理确定抵押期限与贷款成数。
3、贷款发放
（1）双方签订《海域使用权抵押合同》；
（2）到原批准用海的人民政府海洋行政主管部门办理抵押登记，开具使用权抵押登记证明书；
（3）发放贷款。
4、贷后管理
（1）监控借款人贷后资金运用情况，关注资金流向；
（2）关注借款人的经营活动，确保借款人经营活动的合法、合规；
（3）关注借款期限，催促借款人履行还款义务；
（4）及时行使抵押权。
（五）海域使用权抵押融资的运作规模选择
限于目前的市场环境和制约条件，建议按照不同情况在以下几种模式中选择对海域使用权抵押融资。
1、直接抵押登记模式。
养殖用海的抵押融资可以用此模式。
由于养殖用海抵押时基本不涉及到临海用地及其他资产，而且这种模式有一定的实验经验，这种方式相对也比较简单。
2、与临海用地或其他资产共同抵押登记模式。
这种模式使用于海域用途同临海土地结合比较紧密的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资。
这种方式应由用海人以海域使用权证再加上临海土地使用证、临海码头、仓库等固定资产共同抵押，抵押登记则由各自的抵押登记机构分别进行。
3、单独抵押登记模式。
海域使用相对可以与临海用地分离的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资，可以采用这种方式。
这种模式应先由临海土地使用权人和抵押权人签署同意后，由海域使用权人向有关金融机构提出对海域使用权实施单独抵押的贷款申请。
五、影响海域估价的因素
（一）区位条件
海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。
在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。
（二）自然因素
为进行海域估价，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。
（三）社会经济因素
海域估价需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。
社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。
六、宗海价值评估
（一）宗海价值的涵义和作用
1、宗海的概念：
凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但划为不同使用类型的各用海单元，均称为宗海。
2、宗海价值的概念：
是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求状况下，海域使用权的评估价值。
宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的估价，因估价目的的不同，可以采用年使用金溢价、多年期使用权出让底价、围填海一次性出让底价等多种形式。
3、宗海价值的作用：
具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。
个案性。
宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各类各级海域基准价格和沿海地区制定的海域使用金标准为依据，并根据宗海周边环境、相邻陆域社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、使用方式、出让率等实际情况进行的个案估价。
根据估价目的的不同可分有：
申请使用权、拍卖、招标、转让、抵押、、清产核资、企业改制等等。
时效性。
宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作用。
多功效性。
宗海价值具有多方面的功效。
它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场发育程度的参考；是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在涉海企业的改制、合资、合作经营活动中确定各方合法权益提供依据。
科学性和艺术性。
海域估价是科学与艺术（经验）的结合。
（二）宗海价值评估的一般要求
1、明确估价目的和任务。
针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价人员进行估价工作，必须首先明确估价对象、估价目的、估价时点，并编制相应的估价计划。
2、独立客观公正。
宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必须对资料充分调查取证，切忌主观性、表面性、片面性、随意性，做到估价工作不受任何方面的干扰。
3、多种方法结合、互相验证校核。
尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验证，综合确定评估价值。
同时，要对各种估价方法的优缺点有清醒地认识，防止使估价过程变成各种方法的拼凑。
4、撰写估价报告。
估价报告包括：
估价对象、估价目的、估价机构和人员、估价方法、技术路线、估价结果以及成果适用范围等。
（三）宗海价值的评估方法
1、常见的几种估价方法
宗海价值的评估可采用市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准价格修正法、补偿价格法等估价方法。
但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的等区别对待，要选择最适合的估价方法。
除了补偿价格法之外，上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价基本相似。
这里主要对“补偿价格法”略作介绍。
2、补偿价格法介绍
（1）基本原理
该方法也属于成本法，是以开发前海域使用权价值和开发后追加费用总和为依据，确定开发后海域价值的一种估价方法。
补偿价格法适用于新开发海洋估价，对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口航运、修造船等用海均可采用此方法。
采用此方法的主要事项：
1当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域状况对海域追加了投资，这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单位取得。
海域使用价值不因这样的效益增加而提高；2对追加投资的补偿仅限于为提高海域效益必要的投入，通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着于海域较持久发挥作用的规定资产。
（2）估价程序
①收集资料。
了解海域开发前的原海域收益和价值。
②测算海域开发维护追加的费用。
测算其追加的费用并分析海域开发的社会必要费用，以及投资发挥效用的年限。
③测算海域开发的合理利润、利息。
④求取宗海价值。
公式：
Pe=Peo+D+R+I
式中：
Pe——开发后海域使用权价值；
Peo——开发前海域初始价值；
D——海域开发费用；
R——海域开发合理利润；
I——开发利息。
（四）估价的基本程序
从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的基本程序。
1、获取估价业务（略）
2、受理估价委托及明确估价的基本事项
（1）明确估价目的。
估价目的由委托人提出。
估价目的一般有：
海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。
（2）明确估价对象。
主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。
估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。
估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：
区域位置、面积、用途、使用权状况等）。
（3）明确估价时点。
即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表示。
（4）签订估价合同（略）。
3、拟定估价作业方案
主要包括：
拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、估价额；拟定作业步骤和作业进度。
4、搜集估价所需资料
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。
5、现场查看估价对象
现场查看包括两个方面：
一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。
现场查看的内容主要包括：
海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集估价所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环境进行拍照等。
6、选定估价方法
对于有交易实例海区的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益法。
估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。
对于同一估价对象，宜选用两种以上估价方法，且不得随意取舍。
有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
估价方法选定后，即可进行具体的测算。
7、确定估价结果
同一估价对象在同一估价时点，采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不同，这是正常的。
当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：
①计算过程是否有错误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适于估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。
在确认上述无误之后，可选用合适的数学方法（如：
简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等），求出一个综合的估价结果。
当选用加权平均数时，应根据估价方法的适合性、占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。
适合性、全面准确性大的赋予较大的权数，反之，赋予较小的权数，权数要符合规定的界限范围。
8、撰写估价报告
由于目前海域估价报告的撰写还没有《规范》、《规定》等规范性格式要求，因此目前基本采用房地估价、土地估价、资产估价的撰写格式、内容（此处略）。
9、交付估价报告（略）。
10、估价资料归档（略）。
参考文献：
李海燕、孙守魁《浅谈海域使用权及养殖用途海域使用权评估》
张志华《关于建立海域评估制度的几点思考》，中国海洋报2008、11
于青松、齐连明等《海域评估理论研究》，海洋出版社
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