物业管理师考试物业管理基本制度与政策资料整理.docx
《物业管理师考试物业管理基本制度与政策资料整理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理师考试物业管理基本制度与政策资料整理.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业管理师考试物业管理基本制度与政策资料整理
《物业管理基本制度与政策》
第一章物业管理概述
（一）对《条例》所称物业管理定义的理解：
1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
2．物业管理活动的基
础是物业服务合同3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
（二）《条例》调整的范围：
1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
2．《条例》的适用范围，
既包括城市，也涵盖乡村
（三）物业管理的市场化特征1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。
2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之
相适应。
3．物业管理活动应当遵循市场原则。
4．非市场性的房屋管理不属于物业管理。
二、物业管理的特征按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
五、物业管理在社会经济中的地位与作用
（一）实施物业管理有利促进经济增长
（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（三）实施物业管理有利于增加就业（四）实施物
业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
第三节我国物业管理制度的历史沿革一．《条例》颁布前的物业管理制度建设：
特点：
一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设：
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
特点：
一是配套性；二是经验性；三是操作性。
第四节《物业管理条例》
2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。
《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
一、《条例》的立法过程（非重点内容，了解即可）
二、《条例》的指导思想和立法原则（重点）《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。
《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：
（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则
（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（四）从实际出发，实事求是的原则
三、《条例》创设的法律制度《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。
（一）尊重和维护业主的财产权利：
物业管理的基础是业主的财产权。
对物业进行管理是业主行使财产权的行为。
（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制：
共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。
（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动：
（四）妥善处理政府和市场的关系（重点）：
物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。
对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。
《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。
同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
五、《条例》确立的基本法律关系（重点）
（一）业主相互之间的关系：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
（二）物业管理企业和业主之间的关系：
业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。
而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。
（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系：
合同基础之上的：
一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系：
合同关系，各自承担相应的权利义务。
（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系：
居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。
但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。
《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
（6）物业管理各方主体与政府之间的关系政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。
第二章物业管理服务
一、物业管理服务的特点
（一）物业管理服务的公共性和综合性
（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（三）物业管理服务的即时性和无形性（四）物业管理服
务的持续性和长期性
二、物业管理服务的内容
（一）物业管理服务：
（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；
（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（6）物
业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；（8）专项维修资金的代管服务。
（二）物业服务合同约定以外的服务（注意与物业管理服务的内容的区别）
三、物业管理服务标准
中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准：
第二节物业服务收费
一、物业服务收费原则：
（一）合理原则
（二）公开原则（三）收费与服务水平相适应原则
（2）物业服务收费形式（重点）1．包干制收费形式：
物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
2．酬金制收费形式：
预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，应当履行以下义务：
（1）物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；
（2）业主或者业主大会对公布的物
业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；（3）物业管理企业应配合业主大会按照物
业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
（3）物业管理服务成本构成（重点）包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理
区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。
（四）物业服务费的缴纳和督促：
1．非业主使用人的交费责任：
2．未交付房屋的交费主体3．业主委员会对欠费业主的督促义务。
按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。
为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：
对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
（5）代收代交费用第三节物业服务合同
一、物业服务合同应当具备以下主要内容：
（重点）1．物业管理事项2．物业服务质量3．物业服务费用4．双方的权利义务5．专项维修资金的管理与使用6．物业管理用房7．合同期限8．违约责任
物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式、物业管理资料的移交内容和程序规则等等。
二、前期物业服务合同
（一）前期物业服务合同的特征（重点）
（1）前期物业服务合同具有过渡性。
（2）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。
（3）前
期物业服务合同是要式合同。
（二）前期物业服务合同的时效（重点）《条例》第二十六条对此作出了特别规定：
“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
”
（三）前期物业服务合同的主要内容：
1．合同当事人与物业的基本情况2．物业服务内容与质量3．物业服务收费方式4．物业经营管理活动的内容5．物业的承接查验6．物业的使用与维护7．专项维修资金8．违约责任
三、物业管理企业的义务
（1）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1．业主违反物业管理区域秩序的主要表现2．维护物业管理区域秩序的主要方式（重点）：
为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：
（1）履行告知义务。
规章制度应当利用业主人住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。
（2）履行制止义务。
对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。
并没有赋予物业管理企业行政执法权。
（3）履行报告义务。
对一些违法违规行为，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。
3．业主违反物业管理秩序的法律责任物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
（2）物业管理区域的安全防范协助义务
1．物业管理企业在安全事故中的义务（重点）：
在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：
（1）发生安全事故时要立即采取
应急措施，避免扩大损失。
（2）及时向有关行政管理部门报告事故。
（3）协助做好救助工作。
2．物业保安人员的职责：
按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志，保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。
同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。
四、物业管理企业的责任：
合同责任，而非法定责任。
第四节物业使用与维护
《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。
一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变：
对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。
二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘
当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。
物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。
无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。
三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任：
临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
四、业主装饰装修房屋应当依法规范：
《条例》规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定：
三方面的规定：
一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。
在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。
第三章物业管理的基本制度
（一）
第一节业主大会制度
（1）业主的概念：
房屋的所有权人为业主。
现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：
一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
第二节业主公约制度
一、业主公约
（2）业主公约的主要内容：
（1）有关物业的使用、维护、管理。
（2）业主的共同利益。
（3）业主应当履行的义务。
（4）违反公约应当承担的责任。
（三）业主公约的法律效力（重点）：
业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，具有法律效力，注意以下两点：
（1）业主公约对物业使用人也发生法律效力。
（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。
二、业主临时公约
（3）相关主体的法律义务（重点）：
1．建设单位不得侵害物业买受人的义务2．建设单位对业主临时公约的说明义务3．物业买受人对业主临时公约承诺的义务
（4）业主临时公约的内容（重点）1．物业的自然情况与权属情况2．业主使用物业应当遵守的规则
（1）遵守相邻权规定：
①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；③业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
（2）遵守房屋装饰装修规定：
①业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
②为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
同时，由于业主装修房屋会产生不良噪音，因此为不影响其它业主的正常生活或经营，物业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求也住在其它时间不得施工。
如果发生业主装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用情况，或者发生业主装修房屋侵害相邻业主合法权益的情况，或者发生业主承担相应的赔偿责任。
③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装，并按照物业管理企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理。
（3）共用部位共用设施设备的使用规定：
①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定；③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
（4）使用物业的禁止性规定：
①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；③违章搭建、私设摊点；④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声；⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。
3．维修养护物业应当遵守的规则：
（1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助。
业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。
业主或物业管理企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。
如果相关业主阻挠业主或物业管理企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担
修复责任及赔偿责任。
对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维
修养护，但又无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。
（2）涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。
业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业
管理企业的同意，以便建设单位和物业管理企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。
业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所与道路的原状。
物业使用中，如果出现安全隐患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、脱落、爆炸等危及公共安全或其他业主合法权益的情况，无论是业主还是物业管理企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。
（3）保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理。
4•涉及业主共同利益的事项：
（1）全体业主授予物业管理企业行使的管理权利。
业主可以在以下两方面对物业管理企业授权：
①配合建
设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；②以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。
（2）业主承诺按时足额交纳物业服务费用。
这是业主临时公约
中业主必须承诺遵守的一项内容。
（3）利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。
因开展经营事项权益遭受损害的业主，应该得到合理的经济补偿，开展经营的投资主体应该得到合理回报，物业共用部位、共用设施设备的所有权人是全体业主，因此经营收益归属全体业主，应当主要用于补充专项维修资金。
5•违约责任：
（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业
管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。
（2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。
（3）建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主
管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。
第三节前期物业管理的招标制度
（二）前期物业管理招标投标的意义（重点）：
采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，优越性表现在：
（1）建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。
这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。
（2）前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。
（3）前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。
（三）前期物业管理招投标的原则（重点）：
招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
（四）前期物业管理招投标的强制性规定（重点）：
《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。
对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。
二、前期物业管理项目招标规则（重点）
（1）招标原则与招标形式
1．招标原则
（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。
（2）不得对潜在投标人实行歧视待遇。
（3）不得对潜在投标人提出与招标物业
管理项目实际不符的资格要求。
2．招标形式。
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
（1）公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布
免费招标公告。
（2）邀请招标。
招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书
3．招标代理机构：
（2）招标文件的编制与招标项目备案
1．招标文件的编制：
（1）招标人及招标项目简介；
（2）物业管理服务内容及要求：
；（3）对投标人及投标书的要求：
；（4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案：
包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规
定的其他内容。
2．招标项目备案：
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政
主管部门备案。
备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：
（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（2）招标公告或者招
标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料。
（3）招标程序规则：
（1）招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日。
（2）招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面
形式通知所有的招标文件收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
（3）招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。
对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
但不能透露潜在投票人的数量，名称，如有标底，不能透露标底。
（4）通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
①新建现售商品房项目应当在现
售前30日完成；②预售商品房项目应当在取得《商品房
升级会员 