投资商铺有何优势.docx
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投资商铺有何优势
投资商铺有何优势
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，另外，商铺投资的稳定性要优于住宅投资。
商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。
当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：
商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。
在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：
并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。
显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。
因而，商铺投资的回收周期在长期租赁经营中有一定的时间跨度。
商铺投资具有稳定性。
有业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。
承租户对商铺的
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装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。
此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。
租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺投资具有增值性。
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。
相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。
长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
商铺投资回报优势明显。
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。
据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、
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别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。
购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
商铺投资潜力巨大。
目前，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况的几分之一，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。
我国加入世贸组织后，商业、
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零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。
商铺投资形式灵活。
有调查显示，商铺的投资者主要有两种：
一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。
这中间有很多人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人并不多，另外有一少部分人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
小区商铺投资技巧三类小区商铺各有优势
一提起投资商铺，大多数人都觉得不敢想——没有一百万元以上的资金，哪敢梦想“一铺养三代”？
殊不知，商铺有很多种，除了北京路上的“铺王”、天河城寸土寸金的旺铺外，还有许多小区商铺也是大有“钱”景的：
第一，门槛低，十几万元也可以。
第二，收入可观，“稳阵”每年赚7%~8%的收益，而且商铺还有随时升值的可能性！
“国家正在加大对房地产市场的宏观调控，尤其是住宅方面，现在投资社区商铺是一个良好的时机”。
有行家表示，小区商铺目前的供应量比较大，而投资风险偏低、收益稳定，只要“选得巧”，价格上升的可能性很大，而较为偏远的大型小区盘的小区商铺升值以及收租潜力将会更大。
优先考虑临街商铺
小区商铺可分为临街商铺、小区内商铺和小区商场铺三种。
有多年投资经验的资深人士郑加强建议投资者优先考虑投资新区的临街商铺，而封闭小区内的商铺就不太主张投资，因为其仅面向小区内居民，不容易出租和升值；另外，社区裙楼和非首层商铺的风险也较大。
中原地产研究部林莉建议，投资者选择商铺要谨记“三跟”和“三避”，即跟政策规划、跟人流、跟产业区；避拾漏心态、避主干道、避高架桥底。
新区小区商铺更有潜力
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文（赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧）表示，投资社区商铺必须充分考察商铺的发展前景，这将决定商铺能否升值，在这方面他更看好新区；其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型，比如荔湾区的人口逐渐减少，而且以老年人居多，就不太利于社区商铺的发展；另外，政府和发展商在该区的商业规划直接关系到商铺的长远发展。
因此他认为目前小区商铺的投资机会主要集中在大盘和新区如番禺区和花都区。
郑加强亦看好新区的小区商铺，特别是萝岗区和南沙区因为政府开发的力度正在加快，发展空间大，所以前景更为看好。
他举例说明，萝岗区政府所在地附近的商铺价格每年都呈不同幅度的上涨，2004年平均价格为6000元/平方米，2005年为7000~8000元/平方米；目前价格已经去到10000元/平方米了。
投资实例
苏先生是一名保险从业员，年收入约8万元。
有了闲钱后，苏先生第一个投资的物业就是商铺，苏先生认为商铺投资虽然高风险但也有高回报。
经过多方面的考察以及专业中介公司的帮助，苏先生在2004年3月购得中海康城小区商铺，面积34.5平方米，购入价为28.8万元，两个月后以2300元/月租出。
2005年6月苏先生以43.75万元卖出，初步计算获得纯利20万元。
快速计算器：
李先生用50万元启动资金（一般指手头闲置的资金），购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款为125万元，贷款75万元（10年），月供为7500元／月，假如市场平均投资收益率（有租约的情况下）为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元/月，则：
年租金收入：
10400元×12月-10400×14%（租赁税费）×12月≈107328元;
年供款:
7500元×12月=90000元;
年收益额:
107328-90000=17328元;
贷款10年净收益:
17328×10年=173280元;
10年后资产总额:
1250000+173280=1423280元;
毛利润为:
1423280-500000（启动资金即首付款）-1250000×3%（交易税费）=89万元;
平均每年收益（年利）:
89万/10年=8.9万元。
注：
这只是一个静态情况下的初步分析，投资是复杂的，只有充分了解市场，才能得到良好回报。
三类小区商铺各有优势
小区临街商铺
目前平均投资回报率：
6%~10%；
适合投资对象：
资金充足的投资者；
商铺特点：
经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，容易获利。
投资注意：
1、商铺面对的是二级马路面还是六车道的主干道路面。
一般来说主干道路面的商铺比较难吸纳人流，如果该主干道路面商业成行成市的另当别论。
2、区域内消费的人群主力是小区内还是小区外。
尽管有部分小区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为小区居民，这样投资临街商铺就同投资小区商铺没有什么区别，如番禺祈福新村。
若临街商铺面对的客户除小区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观，如天河北的芳草园。
3、路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值；如果建高架桥就可能不利于升值。
4、所选地点的区域性商业气氛是否浓厚等。
小区内商铺
目前平均投资回报率：
4%~6%；
适合投资对象：
资金相对较少的投资者；
商铺特点：
目前未成熟的小区（即小区尚未完全入住）商铺的售价一般在7500~12000元/平方米左右。
成熟的小区商铺则在10000~20000元左右。
投资注意：
1、小区的管理问题以及小区居住人口数目，因为小区内商铺一般是为满足小区居民需要。
2、小区周边是否已经有成型的商业系统。
如果周边已经有较成熟的商业配套，那么商铺营运就较困难，租金收入也不会高。
小区商场铺
目前平均投资回报率：
3%~8%；
适合投资对象：
有一定投资经验的投资者；
商铺特点：
投资最为被动。
受发展商整体操控。
投资注意：
1、了解发展商卖出铺的数量，若50%以上的商铺已售出，将不利于发展商对整个商场的包装和宣传，投资的商铺升值可能性也会降低。
2、留意商场的整体规划状况，以及管理状况。
若商场经营不善或管理不过关，投资者随时会触礁。
投资商铺的优势
商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下，投资者的地位尤为重要。
投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。
一、商铺热销的原因
1、市场环境因素：
社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；
2、投资因素：
目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。
二、投资商铺的优势
1、稳定性：
相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；
2、能长期升值：
从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；
3、具有高回报率：
住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力；
4、具有投资潜力：
三、商铺投资者的类型
1、专业的商铺投资商：
拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；
2、小型商铺投资商：
拥有一定的闲散资金，适宜个人。
四、商铺的主要类型
1、新建住宅底商：
目前已成过时趋势；
2、已经形成规模的大型商业街区：
3、大型人流集散地：
五、商铺投资的类型：
购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。
六、商铺选择的六大要素：
人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。
七、商铺价值的市场分析
1、是否处于核心商圈：
核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；
2、市政规划如何：
市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；
3、掌握租金水平及未来走势：
这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；
4、选择成熟地段：
地段的重要性是多数投资者所关注的；
5、注重长线收益：
投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；
八、商铺投资收益率的计算
1、租金回报率分析法
公式：
（税后月租金－每月物业管理费）×１２/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：
考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：
没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
2、租金回报率法
公式：
（税后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：
考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：
未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、ＩＲＲ法（内部收益率法）
公式：
ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入
优点：
考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
ＩＲＲ收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ＩＲＲ则是按复利计算。
弊病：
通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。
而未来租金的涨跌是个未知数。
惟有一点是可以确定的：
市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。
由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
九、投资商铺的风险因素及防范
1、政策风险：
产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的；
2、行业风险：
行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险；
3、操作风险的防范：
注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机，注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与自身特性。
十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎性原则。
我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商，若其整体取得经营权，则我方可以此优质资产融资，达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投资商，就应策划适宜的投资模式，给投资者一个较为理想的预期，以达到双赢或多赢。
开发商业地产，应有以投资者为主的思想，通过市场分析，评估商铺的价值，按投资者的需求选择适宜的地块，有针对地做好商铺的策划，体现商铺价值的最大化。
从10万到500万商铺投资案例分析
追随着商业地产的兴起之路，不难看出商业地产集中爆发的趋势。
商业的成功运营，会使商业地产的价值随着时间的积累而升高。
然而，面对汹涌的商业地产市场，我们应该怎样运用自己的优势“借钱生钱”……
50万投资返租商铺为首选
个人状况：
马先生,年薪20万，家中两房一车，其中一处110余平房产（价值60万元）用于三口之家自住，另有其名下70平方米住房（价值30万元）一套，由马先生的父母居住，每月家庭各项开销约为10000元。
每年节余的近14万元，均有马先生的太太打理。
除多数用于基本的储蓄和国债外，小部分用于基金和股票投资。
但是马先生一直想投资一些不动产，为了不影响家庭的正常生活与开销，马先生有意将部分存款即50万元用于不动产投资。
【投资计划A】
投资建议：
沈阳国际纺织服装城
首先推荐沈阳国际纺织服装城。
此商铺类型为40年产权商铺，主要经营纺织、服装、皮革类商品，服装城采取统一招商统一开业的经营模式进行管理。
以19.2平方米的商铺为例，商铺总价14.02万元，一次性支付返16%，即返21535元，那么实付总价为113057元。
服装城预计2009年底交付使用，保守估算将于2010年与2011年作为市场培育期。
2012年市场进入成熟期，按照每月租金2300元计算，每年租金收益27600元，约2015年收回成本，即项目投资回收周期为6年。
不考虑租金上涨的因素，10年投资总收益为110400元，20年投资收益441600元。
服装城商铺主要以19.2平方米和28.8平方米两种主力户型。
商铺价格也根据楼层和位置有所区别，总体区间在6000-10000平方米。
马先生可以根据自己的需要选择一个或几个铺面。
但是通常理财专家经常给出的建议是：
“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”，所以记者建议马先生可以综合考量几个项目，分散选择，合理分配。
【投资计划B】
投资建议：
亿丰时代广场
另外，还为马先生推荐亿丰时代广场商铺。
亿丰时代广场是浑南奥体商圈的超大型商业地产项目。
总占地面积16.8万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积45万平方米，是目前沈阳乃至东北地区为数不多的大规模的主题商业中心。
以20平方米商铺为例，单价为7200元/平，总价14.4万元。
每年固定按照税后8%的固定回报，购铺当时即返两年共计16%的回报，返23040元。
所以购铺时只需要花费120960元。
第三年回报仍旧是8%，第四年和第五年每年回报均为9%,也就是说截至第五年，一共可以获利42%。
到第六年开始可以选择几种方式，一种是选择开发商回购，也就是以14.4万的价格卖回给开发商，最终五年获利42%，即得60480元回报。
还可以选择继续投资，得到每年固定9%的收益率。
另外也可以选择实际收益，也就是当时店铺的实际租金作为投资回报，但是需要支付给开发商一成的管理费用，也就是将实际收益分为两份，纯收益为九成。
记者郑莹莹
100万稳健投资才是正道
个人状况：
张先生,一家广告公司的老总，手里有100万元的资产，准备投资商业地产。
随着张先生年纪的增加，家庭责任的担子也在加大，因而张先生并不追求有较高收益、风险较大的投资。
保守的稳健型投资才是最适合张先生的方案。
【投资计划A】
投资建议：
市中心的商住公寓
鉴于张先生的情况，定期收取租金的商业地产投资最为适合。
历来沈阳的投资者习惯于购买普通住宅后出租赚取租金，而记者建议张先生在沈阳市内五区的中心地段，购买1~2套商住两用的公寓产品，如太原街商圈内的万达新天地推出的精装修公寓，不但可以等待公寓升值，还可以赚取稳定的租金收益。
对于商住公寓产品，张先生要注意三点。
其一，投资的产品最好在中心区域，地段好的房子不仅更保值，增值也更快。
像记者调查了解的位于太原街商圈的嘉润东方香榭丽的公寓，50平的户型售价约在40万元，目前月租金可达到2500元，扣除物业费、采暖费等费用，产品的年回报率约为7%。
其二、精装修的商住两用公寓是最佳选择。
精装修的房子省心省力，张先生可节约不少时间，而商住两用的公寓产品最大的优势就是可作为写字间出租。
写字间的租金显然比住宅的更高，因而出租的回报率也更高。
其三、公寓的物业管理水平一定要高。
根据北京、上海、深圳等一线城市的经验，物业水平越高的公寓租金也越高。
投资者靠出租公寓即可得到约7%的年回报率，对北京、上海等城市来说几乎是不可能的，但是沈阳却可以。
如此稳健而低风险的投资，应该是张先生投资的首选。
【投资计划B】
投资建议：
二环大盘的商业网点
目前，新建小区的门市更是精明投资者的最爱。
张先生的100万元可以购买商业网点，仍是靠赚取租金进行投资。
社区的商业网点为什么这么受欢迎？
随着沈阳这座城市的不断扩大，沈阳人已经越住越远，以往二环外就是郊区的概念已经被打破。
而随着房子越盖越多，业主不断入住，其对各项生活配套的要求也越来越强烈。
而社区的商业网点离业主最近，并且可以辐射周围的其他小区。
记者建议张先生选择二环外大盘扎堆的地方，购买一套或几套中小面积的临街商业网点。
像沈城西北部的荷兰村区域、西南部的于洪新城、北部的道义大学城，开发项目不仅扎堆，而且开发体量大，未来的居住人口将以万计，消费客流也不会少。
最重要的是，几个区域已经有一些项目进入入住阶段，可以缩短投资产品的空置期。
一般来说，商业网点的年回报率在6%~10%，面积在50~70平方米的最容易入市。
而记者调查沈阳二环外的这类中小面积的临街商业网点并不少，售价在5000~10000元/平方米不等。
而许多新项目都打出了售后三年或五年包租，并承诺回报率在8%左右。
而好的社区商业网点随着入住人口的增加，租金也会水涨船高。
200万进军核心商圈
个人状况：
王先生,沈阳一家广告公司的总经理，公司从最初的三人组合发展到了现在二十多人的集体。
如今有房有车的他，绝不满足现在的生活状态，决定拿出200万元投资商业地产，让钱生钱。
【投资计划A】
投资建议：
新区商业为投资方向
新区商业也是投资的方向。
比如浑南新区奥体板块，入住人口的增多将为新区商业发展奠定基础。
以亿丰时代广场的一套较好位置的商铺为例，面积100平方米的商铺约120万，按照前5年固定42%的税后净租金收益，后5年可以选择9%固定回报或实际租金收益，投资者八年半的时间就能回本，而在这八年的时间内，商圈的氛围已经成熟，商铺还在不断升值，预计升值几十万不成问题，10年赚两铺不难实现。
剩下的80万可以挑个地铁商铺来出租，位于中街地铁口的大发广场，地下地铁口商铺20平方米约60万，随着地铁的开通，地铁商铺必然升值。
除了可以选择地铁商铺，80万可以买两套小公寓用来出租，比如太原街的万达新天地精装修公寓，每月稳收约5000元租金，年收入约6万元，随着租金的上涨，10年左右基本回本，净赚两套小公寓。
【投资计划B】
投资建议：
成熟社区门市
通常情况下，一座新城拔地而起的同时也要规划出商业的比例，特别是远离购物场所的郊区大盘，社区商业必可不少。
如新湖北国之春、保利花园等这种大盘，买一套100多平方米的门市或出租或自营都是一种赚钱的方式。
如果对做生意一窍不通最好租出去，当房东省时省力，一年租金在10-20万之间，已经非常不错了。
如果自己经营不妨试一试开一家连锁超市，例如每之购超市，百平以上，投资30万就能经营起来，房东轻松变老板。
【投资计划C】
投资建议：
选择普通住宅、写字间等稳定渠道
投资商业地产收益快，但同时也承担着高风险，所以投资普通住宅、写字间、公寓等属于比较稳定的投资渠道。
三好街商圈不缺乏客源，公寓的价格也相对较贵，房价6000-10000元之间。
位于三好街南端的华强广场，推出买公寓赠铺的活动，购买一套70多万的公寓赠送柜台三年的使用权，柜台每月能租上500-1000元不等，三年获益约3万，也可以自己经营。
而公寓在三好街一带也能租上高价，60多平方米租金在2000元左右，加上铺位年收益3万多。
同时还可以再买两套写字间，商务人士对写字间的要求只在于地段，好地段的写字间租期长达几年，房东定期获取租金，而且无论刮风下雨，收益十分稳定。
公寓、柜台、写字间同时出租，一年起码获益十几万。
500万高档商业和豪宅为首选
个人状况：
陈女士,2000年的时候开始投资，在商品房开发还没有现在这么火爆的时候，陈女士就把自己手中100万的积蓄全部买了房子。
当时陈女士投资主要以普通住宅和门市为主，中心地段，而且是短线投资。
2007年年末，其它城市房地产刚刚出现下滑迹象，但沈阳楼市还是红红火火一片，陈女士赶紧把自己手中的7套房子全部卖掉。
几年下来，陈女士已经由最初的100万元积攒了500万元资金。
但目前楼市还不是十分稳定，投资应该格外小心，像以前的投资策略肯定行不通了。
于是，她开始关注起高档住宅和商业地产项目。
【投资计划A】
投资建议：
投资城市豪宅
根据国外及其他城市经验判断，城市豪宅因其最大限度地占有资源，因此在保值、增值方面是很多投资者的首选。
2007年，美国发生了严重的次贷危机，普通住宅甚至标价1美元出售，但是纽约曼哈顿的城市豪宅价格仍然是不断上涨，平均每个月就达到5%左右。
据统计，2008年初至今，京沪等地城市豪宅的销售受市
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