无锡市业主大会和业主委员会活动规则试行.docx

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无锡市业主大会和业主委员会活动规则试行

无锡市业主大会和业主委员会活动规则（试行）

（意见征求稿）

第一章总则

第二章业主

第三章业主大会

第一节业主大会基本职责和组成

第二节首次业主大会的筹备

第三节业主大会会议制度

第四章业主委员会

第一节业主委员会职责

第二节业主委员会的产生和备案

第三节业主委员会会议制度

第四节业主委员会委员资格的终止

第五节业主委员会换届选举

第六节业主委员会工作经费及经营性收益的管理

第七节物业服务企业的选聘、续聘和解聘

第五章物业管理委员会

第六章指导与监督

第七章附则

第一章总则

第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，并根据《无锡市物业管理条例》有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条本规则适用于本市行政区内物业管理区域成立业主大会、选举业主委员会及其活动。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第五条市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行政策指导，制定相关政策及示范文本。

各区住房和城乡建设局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导监督，协助街道办事处（镇人民政府）（简称街道<镇>，下同）指导业主大会、业主委员会成立和换届选举工作。

街道（镇）全面负责指导业主大会和业主委员会成立和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；及时处理业主与业主委员会之间纠纷调处，会同辖区物业主管部门协调业主、业主委员会与物业服务企业的物业服务纠纷。

社区居（村）民委会协助街道（镇）做好业主大会和业主委员会成立、换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主与业主委员会之间的纠纷。

提倡社区居（村）民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。

街道（镇）可以委托社区办理相关事务。

第二章业主

第六条业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。

业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的证明后，可以参加业主委员会成员的选举。

第七条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让，并应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。

第九条业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料：

（一）专项维修资金筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备使用和收益情况；

（六）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家、省市有关规定交纳及续交专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务相关费用；

（六）业主常用联系方式和地址发生变化应及时告知物业服务企业或者业主委员会，因发生变化未及时告知而无法联系，导致业主未正常行使权力的后果，由业主个人承担；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十二条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。

第十三条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。

第十四条业主应当根据约定的标准和时限交纳物业服务相关费用。

业主与使用人约定，由使用人交纳物业服务相关费用的，业主应负连带交纳责任。

第十五条业主应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理，不损害公共利益和其他利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。

第十六条模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规、社会公信力好的业主，应当优先推荐为业主代表或者业主委员会候选人。

第三章业主大会

第一节业主大会基本职责和组成

第十七条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

第十八条业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

只有一个业主，或者业主人数较少低于百人的，且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十九条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员；决定业主委员会任期；决定是否设立业主委员会专职执行秘书、财会人员；决定是否授权业主委员会聘请法律顾问；

（三）决定选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；

（四）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；

（五）决定依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）依法决定专项维修资金筹集使用、管理事项，依法决定专项维修资金利息统筹使用，并监督实施；

（七）根据有关规定分立、合并物业管理区域；

（八）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（九）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

（十）制订、修改本物业管理区域内利用物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案,包括收益资金使用额度的授权，收益管理方式；

（十一）制定利用业主共有道路或者其他共有的场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准；

（十二）决定业主委员会工作经费标准及其他相关经费的筹措方式；决定是否设立业主委员会委员津贴及其标准；决定专职执行秘书、财会人员的薪酬标准；审议并监督业主委员会工作经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况；

（十三）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第七项的，应由各自所代表分立或合并区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十条管理规约应对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理，物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用，专项维修资金利息统筹使用；

（三）物业共用部分的经营与收益的使用分配，收益管理方式是委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第二十一条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议的种类；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式及表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会资格的终止条件；

（九）决定设立业主委员会专职执行秘书、财会人员的，应规定聘用方式、职责、薪酬标准；聘用法律顾问的，明确薪酬标准；

（十）业主委员会选举、补选办法等；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十二）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十二条业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十三条业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：

（一）业主委员会的职责；

（二）业主委员会成员的分工及职责；

（三）根据业主大会决定聘用专职执行秘书、财会人员、法律顾问。

（四）业主委员会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；

（五）业主委员会工作经费的管理；

（六）业主委员会印章的使用管理；

（七）业主委员会工作档案的管理；

（八）业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。

第二节首次业主大会的筹备

第二十四条成立首次业主大会应当符合《江苏省物业管理条例》（以下简称<省条例>）第十三条规定的条件。

第二十五条物业管理区域符合规定的，建设单位应当按照要求，三十日内报送下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第二十六条街道（镇）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组，区物业主管部门应当指导筹备组开展工作。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

第二十七条 街道（镇）应按照以下要求和程序组织成立首次业主大会筹备组。

（一）按《无锡市物业管理条例》（以下简称<市条例>）第七条规定组建由业主成员参与以及街道（镇）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会派员参加的筹备组；

（二）筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。

筹备组组长由街道（镇）代表担任，也可由街道（镇）指定筹备组其他人员担任；业主成员由街道（镇）组织业主推荐产生；

（三）筹备组成员条件应符合《市条例》第八条规定，筹备组中业主成员具体是按差额推荐，或者是等额推荐，或者是抽签决定，或者其他方式推荐，具体办法由街道办事处（镇）确定，并事先告知全体业主，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于十五日；筹备组成员中业主应具有民事行为能力，不具有民事行为能力的，其监护人不能代理作为筹备组人选；

（四）拟定筹备组名单确定后，应当在三日内以书面形式，将拟定成员名单在物业管理区域内显著位置公示七日，公告结束后，报辖区物业主管部门备案；

业主对筹备组拟定名单中业主成员有异议的，应在公告期内实名书面向街道（镇）提出，说明理由并附上相关证明材料，由街道（镇）负责协调解决，并作书面回复；

（五）街道（镇）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或业主家庭成员组成筹备志愿组协助筹备工作，并在筹备阶段有业主成员退出时，从筹备志愿组业主人选中推选业主补入筹备组，但所推选的人应符合《市条例》第八条规定；

（六）筹备组经区物业主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况。

公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于七日。

筹备组自公告之日起成立。

（七）筹备组备案后五日内，应接受区物业主管部门关于业主大会活动规则的培训，时间不超过半天，筹备组成员应当在培训记录上签字。

（八）筹备组成立七日内应召开筹备组会议。

第二十八条 筹备组工作原则如下：

（一）筹备组表决事项时，应经半数以上成员同意；街道（镇）应加强对筹备组的指导和监督，对筹备活动中违反法律法规的决定、公示、公告、草案及时制止和否决，协调指导好筹备过程中的各项事宜；

（二）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对；

（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；并告知街道（镇）；

（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在物业管理区域内公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。

筹备组组长不履行前款规定职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可书面报请街道（镇）另行确定筹备组组长，街道（镇）应当在接到申请七日内给出书面指导意见。

第二十九条　筹备组应自成立之日起九十日内，完成以下筹备工作：

（一）拟议本物业管理区域是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；

（二）拟订本物业管理区域的管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会工作规则（草案）；

（三）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主代表、首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主代表、业主委员会候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则、表决事项；

（六）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（七）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；

（八）参照业主大会议事规则（示范文本）和业主大会议事规则（草案）制定业主委员会选举办法；

（九）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举；如需回避的，则增补筹备组成员；

（十）将上述一至九项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于七日。

公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。

业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；

（十一）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；

（十二）筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程告知街道（镇）、辖区物业主管部门、社区居民委员会，并以书面形式在物业管理区域内公告，有条件的可以在主要报刊媒体上刊登业主大会会议通知的公告。

第三十条筹备组对参加首次业主大会会议的业主资格应按本规则第六条规定确认，并遵守下列规定：

（一）房屋所有权人为两人以上共有，可以推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人；

（二）业主不具有民事行为能力，由其监护人代理；

（三）业主与使用人以书面协议约定委托使用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后使用人可参加首次业主大会，但不得入选业主委员会候选人；

（四）业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权；

（五）业主因故不能参加首次业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

第三十一条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开七日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。

无法当面送达业主的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电话录音、挂号信等可追溯方式送达。

回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，延长时间不得超过十日。

第三十二条筹备组应邀请街道（镇）、社区居民委员会代表共同参加开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果；街道（镇）、社区居民委员会应对上述活动进行监督和指导。

第三十三条因特殊原因超过九十日仍未召开业主大会的，应告知街道（镇），并街道（镇）确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过三十日；无特殊原因超期限，且未得到街道（镇）确认的，街道（镇）应及时指导和协调，确定是否需要继续召开业主大会；确定超期后无法再继续召开的，由街道（镇）公告筹备组解散。

第三十四条首次业主大会自表决通过管理规约、业主大会议事规则，及选举产生首届业主委员会之日起成立。

第三十五条管理规约、业主大会议事规则未获法定条件通过无法成立业主大会的，筹备组应向街道（镇）书面报告，并说明原因。

管理规约、业主大会议事规则获法定条件通过，当选的业主委员会委员达到5人以上单数的但未达到预定人数的（业主委员会委员法定人数为5到11人的单数），筹备组应当向街道（镇）书面报告，在街道（镇）指导下，可延长三十日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，候选人需要调整的，筹备组向应街道（镇）书面报告并进行增补，第二轮补选仍未选出的预定人数的，可先成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数为准。

管理规约、业主大会议事规则获法定条件通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上单数的，筹备组应当向街道（镇）书面报告，在街道（镇）指导下，可延长三十日进行第二轮补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，候选人需要调整的，筹备组向应街道（镇）书面报告并进行增补，第二轮补选出的业主委员会委员人数仍未达到5人以上单数的，本次业主大会召开失败，街道（镇）根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。

首次业主大会召开后，未能通过法定表决事项，或参加人数达不到法定条件的，筹备组应宣布首次业主大会召开失败，并书面报街道（镇）。

街道（镇）根据实际情况给予指导，为更好的征集民意，业主再次申请筹备召开首次业主大会的时间间隔不得低于半年。

第三十六条首届业主委员会首次会议应在街道（镇）组织下召开，明确分工职责，结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第三十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分如果可以按围墙、道路、绿化、临时围墙等条件自然形成独立部分的，并符合本规则第二十四条规定的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会应当按照分期开发的物业专有面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。

后期开发部分达到本规则第二十四条规定的，应召开后期部分业主大会，增补业主委员会委员，表决通过管理规约和业主大会议事规则，增补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束，当期业主委员会届满的，经全体业主表决后进行整体换届选举。

先期成立的业主委员会应向后期开发部分区域显著位置张贴管理规约和业主大会议事规则征求后期开发部分业主的意见和建议。

如无需修改的，应在召开后期开发部分业主大会，表决管理规约和业主大会议事规则，后期部分业主表决意见计入先期相应的意见项，达到法定条件的获通过。

未达到法定条件的，业主委员会应就管理规约和业主大会议事规则在先期和后期的业主广泛征求意见，经征求意见修改后按规定召开先期和后期业主一起的业主大会，对管理规约和业主大会议事规则进行表决，表决获法定条件通过的，则先期和后期业主应共同遵守；表决仍未获通过的，则无法成立业主大会，业主委员会应自动解散，并向街道书面汇报，由街道成立业主委员会换届改选小组，按首次业主大会筹备组职责召开业主大会，表决管理规约、业主大会议事规则，产生新一届业主委员会。

第三十八条先期开发部分成立的业主大会和业主委员会在备案时应备注分期说明；后期开发部分经增补业主委员会委员后，业主委员会应向街道（镇）和区物业主管部门备案补全其他委员名单材料。

第三十九条分期开发的项目，先期开发部分已经成立业主委员会，后期开发部分还未交付或还未增补业主委员的，先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效；先期开发部分的业主大会或业主委员会不能对整个物业管理区域的管理作出决定。

第三节业主大会会议制度

第四十条业主大会会议的形式，可分两种形式：

（一）全体业主参加，即业主大会；

（二）业主以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位推选业主代表参加，即业主代表大会。

以上两种形式召开的业主大会均称为业主大会。

首次业主大会会议的形式由首次业主大会筹备组决定，非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。

第四十一条业主代表的选举和职责。

物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一名到三名业主代表参加业主大会会议。

业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。

召开业主小组会议，可以采用会议形式，也可以采用书面征求形式，并做好相应记录，业主大会提出需要业主表决的，业主代表应将业主的书面表决意见呈交业主大会。

业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。

业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在业主议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。

业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主出现《市条例》第十一条第二款所列的情形之一的，不得担任业主代表；担任业主代表的，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免，并由所代表区域的业主另行推荐产生，无法产生的，由街道（镇）或社区居（村）民委员会指定。

第四十二条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前十五日，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交