项目负责人考试大纲答案.docx
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项目负责人考试大纲答案
北京市物业项目负责人考试大纲（试用）
物业管理法律法规部分
一、《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释[2009]7号）
1.建筑区划内物业服务用房的权属
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2.建筑区划内车位、车库的归属
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4.业主将住宅改变为经营性用房的条件
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
5.业主管理建筑物及附属设施的形式
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
二、《物业管理条例》
6.业主大会有哪些权利
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.业主委员会有哪些职责
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
8.物业承接验收时，应当移交的资料
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
9.物业服务合同的基本内容
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务
告知、制止、报告义务
13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施
个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款；
15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
三、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）
17.物业服务企业资质等级条件
各资质等级物业管理企业的条件如下：
一级资质：
1．注册资本人民币500万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
二级资质：
1．注册资本人民币300万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩
三级资质：
1．注册资本人民币50万元以上；
2．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4．有委托的物业管理项目；
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
1.营业执照； 2.企业章程； 3.验资证明；
4.企业法定代表人的身份证明；
18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施
20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施
21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施
22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施
由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款
四、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建物[2010]272号）
23.住宅专项维修资金的用途
维修资金专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，
应专户储存、专人管理、不得挪作他用。
共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括内外屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼内存车库等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住
宅内，建设费用分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电线路、公用照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路
灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
24.住宅专项维修资金的申请主体——业主委员会
25.住宅专项维修资金的受理部门——当地房地产管理部门
26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料
答：
开发建设单位需向市房产管理局房屋维修资金管理中心提交下列材料：
（1）小区建设工程规划总平面图（验原件留存复印件）；
（2）商品房预售许可证（验原件留存复印件）；
（3）工程竣工验收合格证明（验原件留存复印件）；
（4）住宅专项维修资金开户申请表；
（5）住宅分幢情况一览表；
（6）住宅专项维修资金分户缴存清单（含电子表）；
（7）其他需要的材料。
27.住宅专项维修资金的分摊原则
答：
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。
出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序
答：
维修资金的使用共8个程序：
制定维修更新改造方案、业主集体决策、申请使用、批准使用、开户划款、工程验收、账目分摊、资料归档
29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序
应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门（具体地址见附件1）提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。
30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围
①屋面防水损坏造成渗漏的； ②电梯故障危及人身安全的；
③高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
④楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
⑤消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的
31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办——业主分摊
32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施
开发建设单位挪用住宅专项维修资金的，应如何处理？
答：
违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，应如何处理？
答：
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款外，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
五、《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改〔2005〕2662号）
33.什么是包干制物业服务收费
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
34.什么是酬金制物业服务收费
“酬金制”是指在收取的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分由业主享有或者承担的物业服务计费方式
35.预收物业服务费的有关规定
根据相关规定，物业管理费原则上可按月计收，可以预收，但预收期限不得超过12个月。
虽然预收1年物管费在合法范围内，但是它不能超过服务合同期间。
36.物业服务收费实行政府指导价的情形：
本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布
37.物业服务定价成本监审的适用范围
本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本
六、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）
38.住宅室内装饰装修的禁止行为
（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。
（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为
39.装修前如何办理申报登记
进行申报登记时要提交下列材料：
房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；申请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明
40.如何签订装饰装修协议
41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督
首先，应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。
值得注意的是：
在签订协议时，告知业主在装修时的禁止行为。
例如：
不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。
其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。
如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。
42.物业企业对违规装修行为的处理措施
物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。
但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。
因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。
七、《物业管理师制度暂行规定》（人部发[2005]95号）
43.取得《物业管理师资格证书》后，如何办理初始注册
通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请
初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。
逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。
初始注册时需要提交下列材料：
（一）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；
（二）《资格证书》；
（三）与聘用单位签订的劳动合同；
（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
44.有关物业管理师执业的规定
本规定所称物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。
国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。
八、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及配套规范性文件
45.前期物业管理期限
前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效
46.前期物业管理阶段如何收费
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳
47.什么是业主一卡通
“一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能，将成为北京市业主用于行使共同管理权利并存放房屋相关资金的专属联名卡。
该卡今后可以用于缴纳物业费、公共维修金等所有缘于房屋产生的费用，便于合理使用
48.业主一卡通如何发放
一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放。
房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。
购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。
49.什么是业主决定共同事项公共决策平台
为了解决当前由业主决定共同事项引发的诸多问题，北京市住建委推出“公共决策平台”、“一卡通”，希望在政策无法规范业主决策的情况下，通过技术手段为业主提供一种便捷的决策方式
50.物业企业如何开展第一季度公示工作——无
51.物业企业如何办理合同备案
物业服务合同备案需要材料：
1、物业服务合同备案申请表
2、《物业服务合同》;
3、企业资质证书正、副本;
4、企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本;
5、组织机构代码证;
6、项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书;
7、物业项目的合法来源证明文件;
8、事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。
52.担任物业项目负责人的资格
物业项目负责人岗位任职要求
基本要求：
教育大专以上务工作经验:
五年以上健康状况:
良好
特殊要求:
具有物业管理企业部门经理上岗证
其他要求1.担任同等职务两年以上，35周岁以下
2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3.具有较强的管理能力和领导水平
4.通过行政部统一组织的、有总经理参加的面试、考核
5.熟悉掌握计算机应用知识
6.心理素质好，能在压力下带领团队工作
7.具备现代企业管理理论知识
8.掌握良好的沟通技巧，能进行有效沟通，能有效协调部门之间运作和处理员工关系
9.善于分析判断内外部信息对部门工作影响，善于处理员工关系，维护劳资双方利益
53.对物业企业及项目负责人的信用记分
本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。
企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。
记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。
记分周期从每年1月1日至12月31日止。
记分周期期满，重新记分。
原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中
54.物业服务第三方评估监理的业务范围
物业服务评估监理业务范围包括：
① 物业项目交接查验； ②物业服务费用评估； ② 物业服务质量评估； ④其他需要评估监理的事项。
55.如何聘用第三方评估监理机构
物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。
56.物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续
如果原物业服务合同期满不续约，要按照以下程序进行移交：
（1）物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。
业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。
（2）在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担;影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门对违反治安管理规定的有关人员依法处置。
（3）物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款;同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。
物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：
①物业服务企业提前3个月书面告知全体业主； ②双方协商签订交接协议；
③物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；
④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。
物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。
57.业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接
全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：
① 全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物
业服务企业；
② 双方协商签订交接协议；
③ 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；
④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。
业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款
（二）、（三）、（四）项的规定交接。
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