新建公共租赁住房建设项目可行性研究报告.docx
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新建公共租赁住房建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
***新建公共租赁住房建设项目。
2、项目法人单位：
***，项目法定代表人：
****。
3、项目建设内容及规模：
***新建公共租赁住房建设项目，拟建于***，总建设占地面积15074平方米（22.6亩），总建筑面积20000平方米、500套，套均建筑面积40平方米，配套建设道路、绿化和其它附属设施。
4、建设地点：
***。
5、项目建设性质：
新建。
6、项目建设期：
一年。
7、工程总投资：
项目概算总投资3000万元，资金来源为申请中央投资补助及省补助，其余资金由***财政配套。
8、项目单位简介
***经“***”批准成立于2003年12月8日，为非国有独资有限责任公司，公司住所***文化路28号，法定代表人***，注册资本金伍拾万元，公司现有职工12人。
按照社会主义市场经济原则，公司以独立法人身份对***市政基础设施建设进行筹资、建设、经营、开发和还贷，多渠道、全方位加快***城市建设步伐。
公司经营范围为：
城市市政工程开发建设、城市基础设施开发建设、市政科技开发、城市道路开发、房屋租赁。
二、编制依据
1、《***城市总体规划》（2005～2025年）；
2、《投资项目可行性研究报告指南》；
3、《建设项目经济评价办法与参数》；
4、《廉租/公共租赁房住房保障办法》、《***住房建设规划》（2010-2015）；
5、***城市建设投资开发有限责任提供的设计方案；
6、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》；
7、《***人民政府关于廉租/公共租赁住房等项目用地征用的会议纪要》（第十二期）。
三、项目研究范围
本可研报告通过对***困难居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析,提出项目建设的必要性,从需要分析确定建设规模,项目的选址,建筑方案的选择,项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施,通过建筑方案对投资进行了估算,分析社会效益,研究消防、劳动安全与卫生等，最终得出研究结论及建议，供决策参考。
四、项目预期目标
通过***度公共租赁住房项目建设,基本满足最困难居民保障性住房建设标准要求，完善配套功能和基础设施，改善最困难居民居住条件，为***实施国家保障性住房政策创造一个较好保障平台，使之为全县的经济社会发展发挥更大作用。
具体目标：
（1）改善最困难居民住房条件，解决城镇最低收入群众的住房困难，保障基本居住要求。
（2）完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
五、研究结论：
公共租赁住房是2011年***重要的民生工程，项目建设将解决500户城镇中低收入家庭的住房困难，中央、省、市县各级政府各部门高度重视住房保障工作，项目的建设条件具备，建设依据充分，符合国家政策，社会效益显著，建议有关部门在资金方面给予大力支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。
第二章、项目提出的背景及建设必要性
一、项目提出的背景
1、项目党和国家方针政策背景
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但城市公共租赁房住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。
对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
把住房问题列为重要的民生问题。
2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确加快加快保障性住房建设步伐。
公共租赁房房建设要符合以下要求：
困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
明确公共租赁住房建设是改善民生的重大举措。
实施公共租赁住房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
***人民政府要求以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为公共租赁住房建设的根本目的，力争用3年左右时间，基本完成全省从2009年到2011年，采取新建、配建、收购等方式筹集公共租赁房住房房源31.5万套，以实物方式，结合发放租赁补贴，解决好全省38万户左右城市低收入、国有大中型企业及相关行业、系统等城镇低收入住房困难家庭的住房问题。
2、项目宏观经济背景
当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。
为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。
广义货币供应量将同比增17%左右。
国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。
保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划，给公共租赁住房建设发展带来良好机遇。
3、项目实施的***政策环境
当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。
特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。
要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。
积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。
4、项目实施的技术层面要求
***有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合***政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于公租房建设的方针，符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。
5、***自然、社会、经济状况
***位于***东南部，隶属***市，地处东经103°42′～104°34′、北纬24°20′～25°00′之间。
全县总面积2783平方公里，地形以山区为主，山区面积占90%左右，地势西北高东南低，最高海拔2409.7米，最底海拔737米。
年平均降雨量1246毫米，年平均气温13.8℃，群山叠翠、沟壑纵横，特殊的地形地貌，形成“一山有四季、谷坡两个天”的立体气候。
县城距省会昆明180公里，距市府***130公里，南昆铁路和“三大通道”（国道324线、省道以马线、师弥线）交汇***，并辐射连接三省云南、广西、贵州）五地州市（***、红河、文山、兴义、百色）。
且有南盘江水运航线通达广西，素有“滇东锁喉”之称。
全县总人口38万人，其中农业人口占总人口的约70%，人口密度为每平方公里137人。
共辖5镇（丹凤、雄壁、彩云、葵山、竹基）、3乡（龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡）、5个社区、104个村民委员会767个村民小组。
***境内土地资源、矿产资源、动植物资源、农业资源丰富。
有耕地109.6亩，草山草场246万亩、林业用地237万亩，森林覆盖率36.4%，水源蕴藏量32万千瓦；以优质著称的煤炭保有可采储量2.41亿吨；石灰岩储量大、分布广、质量好、易开采，仅白马山矿点探明储量达2.7亿吨；独具特色的五彩石达1.2亿立方米。
有70多种珍禽、野生动物；30多种名贵中药材；200多种可食野菜；850余中野花；有古木参天的原始森林，有10余万亩人工杉木林等。
“十一五”期间，***坚持以科学发展观统揽经济社会全局，以加快发展为第一要务，全面实施工业强县、农业稳县、三产活县战略，走煤化工为龙头、建材和农副产品深加工为两翼、旅游等服务业为补充的发展道路，坚持以人为本，构建和谐社会的发展目标。
县域经济不断夯实，城乡面貌明显改观，群众生活持续改善。
据统计2010年全县生产总值51.2亿元，比上年增长13%，全县财政总收入6亿元，比上年增长23.2%，其中地方一般预算收入2.92亿元，比上年增长16.2%，城区面积10平方公里，城镇化率达30%，实现了经济社会的又一次跨越，经过多年的努力，***已成为全国烤烟生产基地县、重点产煤县、生态示范区建设试点县和***柑桔生产基地县、速生杉木林基地县。
二、项目提出的理由
1、城镇公租房建设是改善民生的重大举措。
实施公租房建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
2、实施公租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
3、公租房建设是完善城市功能的客观要求。
公租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施公租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
4、历史上***地方财政困难，对***保障性住房投入少，保障能力明显不足，难于适应形势发展和落实科学发展观构建和谐社会的需要。
三、项目建设必要性
1、项目建设是解决***城镇中低收入家庭住房困难的需要
加快公共租赁住房建设，是有效破解居民住房难问题，维护社会稳定，实现“居者有其屋”目标的重要物质保障。
我县自2007年启动廉租/公共租赁房房建设工程以来，截止目前，已累计建设廉租/公共租赁房住房776套，解决了776户城镇低收入家庭无房户的住房困难。
根据2010年底的调查，预计我县“十二五”规划期限内，需新增廉租/公共租赁房房保障对象3000户，廉租/公共租赁房房租赁补贴保障对象在487户的基础上将新增3500户；公共租赁住房需新增1000套需求；棚户区改造需求2771户；城中村改造需求2330户。
***住房保障任务十分艰巨，加快推进2011年公共租赁住房和公共租赁住房建设势在必行。
2、项目建设符合国家住房制度改革政策的要求。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）中明确指出：
按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租/公共租赁房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
3、项目建设有资金来源保障及建设用地保证。
《若干意见》指出，地方各级人民政府要根据廉租/公共租赁房住房工作的年度计划，切实落实廉租/公共租赁房住房保障资金。
一是地方政府要将廉租/公共租赁房住房保障资金纳入年度预算；二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租/公共租赁房住房建设；三是土地出让净收益用于廉租/公共租赁房住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租/公共租赁房住房保障专项补助资金等方式给予支持。
《若干意见》中并明确，廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。
在土地供应计划中优先安排廉租/公共租赁房住房和经济适用住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。
4、项目建设符合***县城总体规划及各乡镇集镇总体规划，各项目点基础配套设施基本完善，加之项目建成后可服务于当地人民，能够得到社会各界的广泛支持。
5、项目的建设具有良好的社会效应，县委政府高度重视。
***的廉租/公共租赁房房建设已实施四年，于二○○八年五月二十九日制定并印发了《***2008年至2010年廉租住房工作方案》的通知，经济和社会效益显著。
但公共租赁住房建设仍是一片空白，本项目建成后将解决500户城镇中低收入家庭的住房困难，***的住房保障体系将进一步完善，并为建设小康和谐社会奠定坚实的物质基础。
县委政府高度重视此项工作，并专门成立领导小组，为项目建设提供最有力的保障。
四、项目建设的可行性
1、***委、政府对公租房建设建设项目十分关注，项目单位以高度负责的态度，积极的工作方法，在县委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。
2、***队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为***公租房建设项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。
3、***委政府对项目的建设十分重视，提供了建设用地，项目规划符合***城镇体系总体规划的要求，建设管理部门出具了《选址意见书》制定了建设资金筹措方案：
申请中央、省预算内资金补助及地方自筹，资金保障程度高。
因而项目在财务上是可行的。
4、技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。
根据***公租房建设计划要求，本着“立足当前、简洁适用”的原则，提出***2011年度公租房建设按500套总20000平方米的规模建设是适宜的，且***地方建筑材料丰富，建设的其它各项建设条件已经具备。
所以，在技术上是可行的。
第三章需求分析与建设规模
一、需求分析
1、***社会经济发展状况
2010年，***实现生产总值51.2亿元，同比增长13％。
完成固定资产投资43.9亿元，增长27.9％。
组织财政总收入6亿元，增长23.2％；其中地方一般预算收入2.9亿元，增长16.2％。
人口自然增长率控制在6.45‰以内。
城镇登记失业率控制在3.2％以内。
节能降耗完成目标任务。
金融机构存款余额43.4亿元、贷款余额24.3亿元，城乡居民储蓄存款余额25.7亿元，分别增长16.6％、12.9％、25.2％。
城镇居民人均可支配收入15050元，农民人均纯收入3784元，分别增长13.4％、15.9％。
城乡基础设施建设全面推进，投资2.6亿元，完成通源大街北段、城市截污管网改造、***广场等市政设施建设，启动了文笔公园、通玄公园二期和荣海新区基础设施项目建设，被省政府命名为“省级园林县城”。
投资4700万元，完成温则线（温泉－则黑）、阴私线（阴凉箐－私庄）、大龙线（大同－龙庆）等农村公路改建和维修工程。
投资1.6亿元完成***至竹基二级公路主体工程。
投资4678万元，完成摩西河水库新建、小石山水库除险加固、小河水库扩建、子午河海晏段治理、农村安全饮水等水利工程。
投资1.2亿元，完成彩云片区10万亩中低产田地改造及滇东现代烟草农业综合示范区建设。
保民生和保稳定工作全面深化，落实中小学“两免一补”经费5756万元，投资7621万元改造中小学校舍4.4万平方米，职业技术学校晋升为国家级重点中职学校，高考上线率达99.2％，圆满完成“两基”迎国检工作，教育教学质量稳步提升。
投资7650万元，建成保障性住房4.5万平方米。
“三馆一场”建成投入使用。
2011年，政府发展目标：
生产总值增长12％，地方财政一般预算收入增长20％，固定资产投资增长25％，社会消费品零售总额增长15％，农民人均纯收入增长10％，城镇居民人均可支配收入增长8％，万元GDP能耗降低3％，城镇登记失业率控制在4％以内，人口自然增长率控制在6.5‰以内。
2、***困难群众住房现状调查
（1）2009年云南全省实现国内生产总值（现行价）6168.23亿元，人均GDP13539元。
城镇居民人均可支配收入14424元,农民人均纯收入3369元，城镇化率34.0%，在岗职工年平均工资26992元，城镇居民家庭恩格尔系数为43.7%，住房配套有厕所浴室的比例87.1%，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重18.6%，人均住宅建筑面积35.8m2。
（2）***职工工资和人民生活情况：
据统计，2009年底，全县单位从业人员为23727人，同比增长8.9%，单位从业人员劳动报酬为57860万元，同比增长16.9%。
在岗职工平均工资为24726元/人,同比增长12.5%.其中:
国有经济在岗职工平均工资为28289元/人,同比增长1.2%;集体经济在岗职工平均工资为21641元/人,比上年同期增长4.9%。
2009年,全县农民人均纯收入为3266元,比上年增长13.32%;城镇居民可支配收入13268元,增长13.25%。
（3）低保家庭拉网式调查摸底情况：
***共有1729户低收入家庭，其中住房困难的共有1200户，无房户586户，家庭总人数1758人，户均3人；住房建筑面积低于8平方米的低保户、特困户385户，家庭总人口1155人，户均3人。
2008年至2010年三年保障性住房建设具体工作计划:
***2008年至2010年三年保障性住房建设计划
序号
年度
最低收入住房困难
保障性住房计划供应数（户）
保障性住房实际供应数（户）
需求数（户）
实物配租
租赁补贴
1
2007
1200
136
0
136
2
2008
1064
200
0
200
3
2009
864
100
300
400
4
2010
464
100
364
464
合计
536
664
1200
3、项目区居民意愿情况
根据***城市建设投资开发有限责任对低收入居民住房户进行保障房（廉租/公租）项目调查征求意见，项目调查涉及的125户低收入居民，有119户同意进行保障房项目建设，占总数的91.6%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。
4、项目规模需求预测
根据***人民政府《关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）的有关规定，***公共租赁住房建设项目执行保障性住房标准，项目建设规模为建设500套，总建筑面积约20000平方米，项目平均户均面积40平方米。
5、项目利用率预测
项目建成后，将充分发挥***公共租赁住房建设的各种优势，提高整体功能，通过强化管理优势、硬件设施优势，强化城镇配套功能，通过预测研究认为，当项目实施完成投入使用时，利用率将达到100%。
项目以新建20000平方米的建设规模应对需要是有必要的。
二、建设内容
项目新建500套公共租赁住房（套均面积40平方米），总建筑面积约20000平方米及相应配套绿化、消防道路、给排水等。
第四章建设选址、设计方案及建设规模
一、建设选址
根据《***城市总体规划》（2005～2025年），县人民政府于3月9日召开《廉租/公共租赁房房项目用地征收》专题会议，并形成《***人民政府会议纪要》（第12期，2011年3月21日），组织相关单位组建工作组，进行现场调查，对公共租赁房建设地址进行选择、踏勘、规划，现已全部落实了建设地址，并经土地管理部门确定和建设规划部门规划，出具了《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，本项目建设用地符合城乡规划要求，土地勘界工作已完。
该项目选址位于***恩荣村，该地块两面临城市道路，东南侧临通源街延长线，设有主要出入口，东北侧城市规划道路上设置次要出入口。
该用地周边各项配套设施齐全，基地地势平坦，目前基地标高比现有临通源街延长线标高低大约2.5米，是理想的居住用地。
详见“恩荣村廉租/公共租赁房住房统建小区规划总平面图”。
二、设计方案
1、建筑设计的指导思想与原则
（1）、满足住宅用房的功能要求;
（2）、满足消防及日照要求;
（3）、体现“规模适度、功能齐全、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源共享。
2、建筑设计依据
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（2）《建筑制图标准》（GB／T50104-2001）；
（3）《建设设计防火规范》（GB50016-2006）；
（4）《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
（5）由业主提供的有关项目批文、基地地形图。
3、总平面布置
在总平面图中,区别个共建点，均合理利用地形高差进行布局，每套户型均有良好朝向，每幢均有集中绿化用地，同时均满足消防要求，保证车辆出入安全方便。
4、户型平面布置：
所建项目按五至六层设计（具体根据地形及规划要求另行调整），按一梯四户或一梯两户等布置，从使用要求考虑，分为一室一厅一厨一卫、两室一厅一厨一卫，
建筑面积标准：
每套建筑面积均在50平方米以下，做到平面功能分区明确，流线清晰。
5、结构设计
（1）结构设计采用的规范及规程：
《建筑结构制图标准》（GB50108-2001）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB500681-2001）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001-2006版）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《地下防水技术规范》（GB50108-2001）
（2）设计依据及设计要求：
★自然条件：
本工程位于***境内，基本风压按照《建筑结构荷载规范》0.3KN/㎡，基本雪压为0.3KN/㎡。
★地质条件：
本工程设防基本烈度7度（设计基本地震加速度为0.1g），第三组。
★活荷载标准：
楼面、厨房、住宅卫生间2KN/㎡；一般阳台3.5KN/㎡；上人屋面2KN/㎡。
★本工程设计使用年限50年，砖混结构，现浇楼板，结构安全等级三级，基础设计等级乙级。
本工程基础结构形式用条形基础或独立柱基，基础采用MU30平毛石M7.5水泥砂浆砌筑，基础持力层优先采用天然地基上的浅基础，或根据地勘情况选用其他适宜的基础形式。
（3）采用的材料
①混凝土强度等级：
梁、柱混凝土强度等级为C25，现浇板、楼梯为C25。
②钢材：
主要采用HPB235级钢筋和HRB335级钢筋。
③墙体：
外墙采用承重墙为MU10240页岩砖砌体，M7.5混合砂浆砌筑。
④内墙采用承重墙为MU10240页岩砖砖砌体，M7.5混合砂浆砌筑。
⑤门窗过梁选用西南03G301
（一）
6、建筑装修方案：
（1）廉租/公共租赁房房项目卧室、客厅、厨房、卫生间、内墙面及吊顶均采用双飞粉刷白，楼地面面层为水泥砂浆清光。
（2）廉租/公共租赁房房项目公共楼梯间楼地面面层为水泥砂浆清光。
（3）廉租/公共租赁房房项目外墙面层采用外墙涂料装饰，局部为贴200*100小面砖。
（4）本项目门窗工程：
室内门均为建设单位定制成品门，外门和外窗均为防盗门、铝合金窗。
屋面采用现浇屋面，并用“两布三油”柔性防水，砖砌隔热板。
6、给排水设计
（1）设计依据
①《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
②《建筑中水设计规范》GB50336-2002
③《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
④建筑专业提供的有关资料及其它有关设计标准和规范。
（2）设计要求：
①给水：
各项目点给水水源由市政给水管网引来，引入管管径DN150，给水管管材采用PP-R管。
②排水：
室内污水由室内污水管收集至室外检查井，排出管径DN150，所有污水经室外污水管网收集至化粪池，经化粪池处理达标后方能排至市政污
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