无锡城市规划展示馆物业管理.docx
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无锡城市规划展示馆物业管理
无锡城市规划展示馆物业管理需求资料
一、城市规划展示馆概况
城市规划展示馆（以下简称规划馆）位于无锡市振新路415号原茂兴面粉厂旧址。
总建筑面积约5200平方米，其中主展馆三层为新建建筑约4100平方米，临展馆四层为原无锡茂新面粉厂（原名保兴面粉厂）保留保存的老建筑约900平方米，公示厅位于重点办一楼约200平方米，外场面积约为10061平方米，其中绿化面积约为6400平方米。
规划馆于2006年10月28日对公众免费开放，开馆时间为上午9：
00—下午4：
00，每周三闭馆一天，节假日照常开馆。
二、公共场所及公用设施设备情况
公共场所
1、公共区域卫生间5间；办公区域卫生间2间；
2、馆外广场35个车位；西水墩桥下约30个车位；
公用设施：
（一）给、排水系统
1．给水
根据市政给水压力为0.5MPa，一～三层生活给水利用市政管网压力直供。
2．排水
室内污废分流,室外雨污分流,生活污水经化粪池处理后与生活废水一起排入市政排水管。
排水管设伸顶通气立管。
（二）供电系统
1、在重点办一楼设置集中的高低压变配房，由城市变电站引来一路独立的10KV电源。
应急灯、逃生指示牌另配备应急备用电源，其电源可由EPS电源提供。
2、用电外部计量由供电部门设高压计量装置，内部计量按照明电、动力电分别设置表计，以方便内部电能管理。
3、低压配电采用固定分隔插入式开关柜。
（三）智能化系统
弱电设计内容包括消防自控、电视监控、广播音响。
1、消防控制系统为控制中心报警系统，设于重点办一层，并有直通室外的出入口，能对本项目范围内的所有部位进行全方位保护。
系统为区域消防报警系统，约有400个探测点和40个联动控制点，并能联动消防泵、消防广播、非消防电源切换。
2、电话接入机房设于规划馆一层机房，电信接入采用电信虚拟交换网络，馆内设小程控交换机1部。
3、本项目设电视监控系统，设于重点办一层，并有直通室外的出入口。
系统对所有展厅，走道、楼梯、电梯等公共场所和重要的封闭场所实施摄像监视，系统采用多回路矩阵切换，约有24个摄像点。
4、广播音响按消防广播和背景音乐广播结合的方式，前端和扩音设备设于消防控制中心，采用智能网络广播控制系统，可根据各功能分区的不同要求进行控制。
（四）电梯系统
本项目共设置五台电梯，其中四台广州日立扶梯，一台沈阳三洋升降电梯。
（五）消防系统
1、消火栓系统
消防用水量:
q=25L/s,q=25L/s;火灾延续时间为2h。
在重点办一楼设250m3消防水池和消防水泵房,屋顶增加18m3消防水箱和喷淋稳压设备，室内消火栓系统每根竖管流量15L/s，每支水枪出水量5L/s。
消火栓系统设二套水泵接合器。
2、自动喷水灭火系统
自动喷淋系统按中危险Ⅰ级设计,喷水强度为6L/min.m2,作用面积为160m2。
喷淋泵设在重点办一楼，消防水池和消防水箱与消火栓系统合用。
喷淋系统设两套水泵。
接合器和一套湿式报警阀，报警阀设在水泵房内。
3．灭火器配置
本项目设置的灭火器采用干粉（磷酸铵盐），共72个，
（六）安保系统
电视监控系统，安防监控中心位于重点办一楼。
（七）空调及其他设备
1）馆内设置分体式冷暖空调机。
2）供热
采用分体式空调供热。
三、
规划馆物业管理范围及标准
（一）物业管理范围：
无锡规划展示馆建筑及周边
（二）物业公司管理内容
1、房屋维修养护管理、装饰装修管理。
2、公用设施设备的使用、维修、养护、管理。
3、强、弱电设备、线路的使用、维修、养护、管理（含位于重点办一楼的低压配电间）。
4、多媒体设备的使用、维修、养护、管理。
5、展厅内版面各项维护、保养、更新（重大结构调整除外）
6、各种规划模型的使用、维修、养护、管理
7、清洁卫生管理。
8、安全护卫管理、公共秩序管理。
9、绿化、景观管理（含外场）
10、车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理
11、各类档案资料的管理。
12、法律、法规、政策及合同规定的其它事项。
（三）清洁卫生管理标准
l、制定完善的清洁细则，明确所需材料、检查方法等，并严格执行。
2、制定岗位责任制。
3、建立卫生清洁的检查制度。
4、保持外场公共部分和馆内的清洁。
5、提供全面的清洁卫生美化。
具体要求：
1、展示馆外墙保洁：
幕墙三个月清洗一次，玻璃门表面每日擦抹一次，玻璃无灰尘、无手印。
2、展厅、公共区域要求全天候即时保洁。
地面保持整洁无灰尘、无杂物、无烟头、无痰渍，门窗、墙面、栏杆、扶手无污垢、污迹、手印等。
室内保持表面明亮，无灰尘、印迹。
3、垃圾桶、茶水废弃桶及时清倒，保持表面清洁。
4、厕所内做到无怪味、无脏物、无污渍、无污垢，地面、镜台无水渍、污渍。
展示区域公共卫生间提供废物篓、垃圾桶、垃圾袋，有重要接待任务（以通知为准）需提供手纸、洗手液、手巾等用具。
办公区域公共卫生间提供手纸、废物篓、垃圾桶、品牌洗手液、垃圾袋。
5、地胶垫每季度打腊保养一次。
6、电梯每日循环保洁，操作板每日消毒一次，每半月对电梯门壁打蜡上光一次、表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
7、做好大型活动、重要接待任务等的突击保洁工作。
8、展馆屋面两周清理一次，尤其是屋面下水管道口要保持畅通不堵塞。
9、每天清理外运场馆内产生的各类垃圾。
（四）保安管理标准
保安人员对展示馆进行全天候保安值勤，全权负责馆内外安全，设立固定保安岗位和流动巡逻岗；确保展示馆正常开放和办公秩序；做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。
具体要求：
1、应根据场地的需要配备相应数量的专职保安人员。
以中青年为主，年龄应在25至45之间，身高不低于165CM，学历不低于高中，在本市有固定住所，身体健康、工作认真具有极强的工作责任心，并定期接受培训。
2、能处理和应对管区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
3、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。
4、开放期间各出入口要立岗值班看守，有一定数量的保安对展厅进行定时巡视，并有详细的交接班纪录。
5、在场馆的出入口各安装出入口道闸，费用列入物业管理费。
对进入展馆区域的车辆要进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
6、对大型物件出入要先询问调查并做好记录。
7、保持保安之间以及保安与物业主管的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。
8、保安对观众的不文明举止或危害展品安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。
9、加强夜间巡逻，每个小时巡更一次，并做好详细记录。
（五）消防工作要求：
1、进行消防宣传。
（消防轮训、利用标语和牌示进行宣传等）
2、建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。
3、把防火责任分解到各责任人。
4、明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。
5、定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。
6、制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。
7、配备必需、完好的消防设备设施。
根据相关要求定期对灭火器、EPS应急电源等消防设备进行检测、维护、更换，确保消防设备设施一切正常，维护、检测、器材更换费用包含在物业管理费中，甲方不再另行支付。
8、发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。
9、建立自防、自救组织。
包括：
建立义务消防队；抓好消防训练；
10、明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。
11、建立消防档案。
12、制定灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防疏散示意图。
（六）绿化范围：
1、公共空间的绿化布置；
2、办公室内部的绿化布置；
3、大型临时活动的绿化布置。
4、外场的绿化养护。
绿化具体要求：
1、摆放布置要根据展馆各区域不同的使用功能划块区分
2、绿化摆放的点位、品种、数量的确定，要科学合理。
3、对不同区域的绿化制定各自的调整周期。
4、针对展馆的大型临时展览、活动，要能做出相应的调整。
5、保证馆内绿化整洁鲜艳。
6、确定年养护管理月历表。
7、及时进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。
说明：
目前已与无锡市绿化建设有限公司签订了展馆内《花木摆放布置合同》，合同期自2009年6月6日至2010年6月6日）。
（七）设施、设备管理要求：
1、保持馆内消控、监控、空调、电梯、多媒体等各项设备和规划模型的正常运行，发现问题按规定的程序及时处理。
2、要求建立各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。
3、建立设备管理人员岗位责任制。
4、物料采购、供应和消耗环节的计划与控制，开源节流措施。
5、制定设备的保养和维修制度。
6、建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。
7、按规划展示馆的开放、接待要求，负责开启、播放和关闭各种多媒体设备。
大型设备维修与保养：
1、设备维修保修期内（非人为因素）由特约商户负责，保修期满由物业公司根据甲方要求委托具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位进行维护保养。
物业人为原因引起设备损坏，损失由物业承担
2、按照设备建立保修与维修程序。
3、按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。
一般公用设备的维修与保养：
一般公用设备指馆内各种照明设备（含专业灯具）及水暖器具（包括卫生间感应器用电池）。
物业负责维修、更换，做到随坏随修，确保馆内的一般公用设备运行正常，维修、更换的器材费用包含在物业管理费中，甲方不再另行支付。
对设备管理人员要求：
1、设备运行维护要配备工作责任心强、有专业知识的工作人员，特殊岗位要求具有上岗证的专业工作人员。
2、根据不同的设备和场所的要求建立相应的规章制度和操作规程，严格落实、定岗定位、责任到人。
3、在设备运行中能够及时发现、并能有效处理一般故障和事故隐患，对所操作的设备要熟悉性能、使用时机，熟练掌握操作方法，努力提高排除一般故障的能力。
4、了解设备生产厂家、产品供应商的报修电话、联系方式，督促并配合设备特约维修人员和供应商对设备进行定期保养检测。
5、严格按技术规范使用，科学操作、保证设备正常运行延长使用寿命。
6、对从事国家规定特殊工种的工作人员必须具有国家有关部门规定的资质证书、持证上岗。
（八）其他补充说明：
1、要求物业管理具有丰富的楼宇管理，特别是设备维护实际操作能力的物业管理企业。
2、报价要求在十五个月总价的基础上，并折合每月金额。
3、物业管理服务期限为十五个月（自合同生效之日起至2010年12月31日止），从签订合同生效之日起算，物业管理费经采购方无锡市规划局考核合格后每月月底向成交单位支付费用。
4、中标单位必须交纳伍万元风险抵押金，押金期限与本项目物业管理委托合同期限相同。
中标单位如不能按期履行报价书承诺，抵押金不予返还。
中标单位如在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，业主有权终止合同。
5、建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。
6、消防、监控、空调、电梯、多媒体、规划模型等设备由物业公司根据甲方要求委托具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位进行维护保养，维保、年检、设备损坏后更换等费用都包含在物业管理费中，甲方不再另行支付。
但是投标人需负责以上系统日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。
7、接手前准备工作：
正式服务时间暂定2009年9月底，中标供应商派驻配置人员（与采购人协商后根据实际情况配置人员）进入项目开展接管验收各项工作所产生的前期费用，由成交供应商摊销计入本合同总额中。
前期物业管理的服务价格将根据实际需要，参照相应的服务项目和报价单价，由采购人和成交供应商在签订服务合同时商定。
9、附规划馆设备维护保养要求及说明。
无锡城市规划展示馆（规划局办公室）
2009年8月27日
附1：
规划馆消防系统维护保养要求
一、维护保养内容
规划馆的消防系统及其相关设备。
序号
名称
数量
单位
1
报警线路检修
1
系统
2
消防报警控制柜
1
台
3
感烟探测器
152
套
4
感温探测器
1
套
5
手动报警按钮
25
只
6
分区显示器
6
只
7
短路隔离器
3
只
8
控制模块
15
只
9
输入模块
13
只
10
联动控制器
1
台
11
消火栓按钮模块
25
只
12
水泵控制模块
2
只
13
消防广播（吸顶音箱）
41
只
14
六分区功放主机
1
台
15
声光报警器
15
只
16
消防电话主机
1
台
17
消防电话分机
25
只
18
消火栓给水系统
1
系统
19
喷淋灭火系统
1
系统
20
消火栓给水系统水泵
2
台
21
喷淋灭火系统水泵
2
台
22
消防系统相关设备
二、维护保养要求
1、具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位。
2、提供详细维保计划和方案.
3、维保服务范围：
（1）系统中设备的故障排除;
（2）系统中设备损坏后的维修和更换;
（3）系统线缆检查和维护;
（4）系统改造和升级的建议;
（5）用户操作人员的培训;
（6）每月一次对系统设备进行保养和检查。
4、保证业主消防系统有效的正常运行。
当本合同结束时，必须保证维保的设备、设施全部正常运行。
5、提供消防系统周边设备保养及监控值班人员的培训、咨询服务。
6、当发生设备故障时，须在接到通知后3小时内赶至现场抢修。
一般故障24小时内解决，特殊故障一周内解决，或经业主同意后可适当延后。
对于不能当场解决的问题，应与业主协商确定处理故障日期。
遇到重要活动和特殊安排时必须派人员到现场提供技术服务保障。
7、提供备用设备的应急支持。
对特别重要的设备需要安排2套以上备用设备，备用设备的配置应能满足替代相应设备正常运行。
8、合同的金额范围必须包含支持系统正常运行所需要的软件及各类更换器件的更换费用。
9、全面配合完成相关主管部门的设施检查工作，在检查中存在的问题及时整改。
10、提供的维保服务必须满足国家法律、法规的要求。
三、补充说明
目前已与无锡市申新工程技术有限公司签订了《消防报警系统维护协议》。
合同期自2008年12月1日至2009年11月30日止。
附2：
规划馆监控系统维护保养要求
一、维护保养内容
规划馆的监控系统及其相关设备。
序号
名称
数量
单位
1
彩色摄像机
12
台
2
彩色一体化摄像机
12
台
3
彩色半球摄像机
1
台
4
自动光圈镜头
12
只
5
9寸室内全球云台
9
台
6
室内万向云台
3
只
7
7寸室内半球护罩
8
台
8
室内铝合金罩壳
4
台
9
数字式室内解码器
12
台
10
室内中型铝合金罩壳
3
台
11
码转换器
1
只
12
视频数字中心矩阵带字符
1
台
13
主控制键盘
1
台
14
视频分配放大器
3
台
15
数字硬盘录像机
1
台
16
显示器（17寸纯平）
1
台
17
磁盘（160G）
3
块
18
8路视频1路数据数字光端机
3
对
19
光纤接入盒（8路）
2
只
20
彩色显示器（21吋）
6
台
21
显示墙
1
套
22
操作台
1
套
23
系统调试及线路检测
1
24
其余监控系统相关设备
二、维护保养要求
1、具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位。
2、提供详细维保计划和方案。
3、维保范围
（1）系统中设备的故障排除;
（2）系统中设备损坏后的维修和更换;
（3）系统线缆检查和维护;
（4）系统改造和升级的建议;
（5）用户操作人员的培训;
（6）每月一次对系统设备进行保养和检查，及提供检查报告书1份。
4、保证业主监控系统有效的正常运行，延长设备的生命周期。
当本合同结束时，必须保证维保的设备、设施全部正常运行。
5、提供监控系统周边设备保养、及监控值班人员的培训、咨询服务，每周一次巡访。
6、当发生设备故障时，须在接到通知后3小时内赶至现场抢修。
一般故障24小时内解决，特殊故障一周内解决，或经业主同意后可适当延后。
对于不能当场解决的问题，应与业主协商确定处理故障日期。
遇到重要活动和特殊安排时必须派人员到现场提供技术服务保障。
7、提供备用设备的应急支持。
对特别重要的设备需要安排2套以上备用设备，备用设备的配置应能满足替代相应设备正常运行。
8、合同的金额范围必须包含支持系统正常运行所需要的软件及各类更换器件的更换费用。
9、全面配合完成相关主管部门的设施检查工作，在检查中存在的问题及时整改。
10、提供的维保服务必须满足国家法律、法规的要求。
三、补充说明：
目前已与无锡市美津广电设备有限公司签订了《监控系统维保协议》。
合同期自2008年12月10日至2009年12月9日止。
附3：
规划馆空调系统维护保养服务要求
一、维护保养范围
无锡规划馆空调及其他设备：
上海大金空调有限公司变频空调外机组（RHXY24）1台、嵌入式内机（FXYF125）1台、（FXYF80）5台、（FXYF63）1台、（FXYF40）1台、高静压风管式空调机（RY250×2/FDY500）3套、高静压风管式空调机（RY200×2/FDY400）12套、新风处理机（RHXY280KM/FXYM250）6台、新风处理机（RHXY249KM/FXYM200）4台。
美的嵌入式空调机4台、柜机1台。
二、维护保养内容
1、空调设备保养的基本要素是防漏、防堵。
特别是低温设备中由于温差大，冷凝温度高，主要在管道、干燥器储液器及膨胀阀处，有时会在道路阀件上出现漏和堵现象，因此，在平时运行管理中要勤检查，一旦发现要及时排除，减少损失。
2、空调装置的部件维护保养
（1）制冷压缩机保养，主要是观察主机的运行压力及运行电流，分析压缩机运行杂音，监测压缩机的外壳温度情况。
（2）冷凝器及蒸发器的保养，定期检查两器结垢的结尘情况，采取必在的方式加以清理，经常检查风扇电机的工作状况。
（3）排气管道.油分离器及阀件不畅通的检查，以及保养。
（4）霜层太厚及膨胀阀流量不准确的检查，以及调整保养。
（5）冷量不足，降温慢或时间长的检查的修复工作。
（6）压缩机效率差及供油压力低的检查，以及维护工作。
（7）由于工作情况的变化，对制冷剂过多或过少的检查维护修理工作。
（8）对空调设备的自控元件及安全保护装置的检查及保养工作。
（9）对空调设备电气线路及仪表的检查及保养工作。
三、维护保养目标
保证业主的空调系统正常运行。
四、维护保养要求
1、具有符合设备技术手册所要求的资质的专业单位。
2、当发生设备故障时，必须在24小时以内派人到现场维修。
3、提供详细维保计划和方案。
4、每年设备启用或停用时，对设备进行全面检查和维护保养，并向业主提供书面检测报告1份。
5、当本合同结束时，必须保证维保的设备、设施全部正常运行。
6、合同的金额范围必须包含支持系统正常运行所需要的软件及各类更换器件的更换费用。
附4：
规划馆电梯维护保养服务要求
一、维保内容
共五台电梯，其中四台广州日立扶梯，一台沈阳三洋升降电梯。
二、维保要求
1、具有符合设备技术手册所要求的资质的专业单位。
2、进行电梯所必须的部件润滑，各润滑点加油换油。
3、周期性检查所有的安全设备。
4、电梯系统所有部分部件的检查、调整、润滑，必要时修理或更换。
5、做好电梯设备及附属设施的清洁。
6、负责整个电梯系统的维护保养以及年检。
7、每月必须保养两次（保养间隔不大于15天）
8、如电梯出现故障，必须在接到通知后30分钟内赶到现场处置。
9、合同的金额范围必须包含支持系统正常运行所需要的软件及各类更换器件的更换费用。
附5：
规划馆多媒体主要设备说明
序号
品名
数量
单位
备注
1
三星42寸等离子显示器
11
台
其中7台有触摸屏
2
32寸液晶显示器触摸屏
1
台
3
24寸液晶显示器触摸屏
1
台
4
21寸液晶显示器触摸屏
6
台
5
19寸液晶显示器触摸屏
9
台
6
声迪10寸液晶显示器
3
台
7
肯西恩桌面式投影、触摸一体机
2
台
8
SANYO-XP5100投影机
11
台
9
NEC投影机
2
台
10
多媒体互动游戏桌面19寸液晶一体机
4
套
11
船舶模拟器游戏系统
1
套
12
电脑灯
8
个
13
DELL电脑
47
台
14
DELL服务器
1
台
15
电脑查询一体机
4
台
16
其它电脑
1
台
17
背景音乐广播系统
1
套
18
狮顿电源管理器
10
台
19
D-link网络交换机
4
台
20
EZ-link4合1机架式电脑切换器
3
台
21
EZ-linkKVM切换器
3
台
22
SANTAKUPS电源
10
台
23
YAMAHA功放
2
套
24
RAWRAY边缘融合器
3
台
附6：
规划馆规划模型说明
1、无锡市总体规划主模型：
约200平方米
2、
2、无锡市古城模型：
约30平方米
3、蠡湖新城规划模型：
约30平方米
4、火车站地区规划模型：
约12平方米
5、高速铁路站地区规划模型：
约20平方米
6、无锡中心城核心区规划模型：
约20平方米
7、太湖新城核心区规划模型：
约40平方米
8、太湖广场地区规划模型：
约20平方米
9、太湖国际科技园规划模型：
约20平方米
10、藕塘职教园规划模型：
约6平方米
11、无锡机场规划模型：
约20平方米
12、广益特色片区模型：
约20平方米
13、风翔特色片区模型：
约16平方米
14、古运河特色片区模型：
约18平方米
15、大学城模型：
约20平方米
16、其它模型：
约50平方米
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