第五章 房地产市场与市场分析.docx
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第五章房地产市场与市场分析
第四章收益性物业价值评估
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：
物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：
收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：
影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。
第一节收益性物业的概念
物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。
因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。
对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用。
这样，物业产权人在租赁期间届满之前就放弃了占有和使用物业的权利，而保有收取租赁合同（又称租约）约定的租金和在租赁期间届满后占有物业的权利。
物业承租人则以支付租金的方式从物业产权人那里获得了占有和使用物业的权利。
例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，从而就取得了占有和使用该房屋10年的权利。
在某些情况下，如果租赁合同允许，承租人可以转让所承租物业的占有和使用的权利。
因此，在评估收益性物业的价值时，经常会遇到有许多租赁期间未届满的租约，这叫做有租约限制的物业或附带有租约的物业、已出租的物业。
由于购买者须尊重并履行这些租约的各项条款，如《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，所以，如果为买卖目的评估这类收益性物业的价值，就要考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的物业。
第二节收益性物业价格的概念和特征-熟悉
一、物业价格的概念和形成条件
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求—价格形成机制。
有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。
需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。
三、物业价格的特征
物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。
共同之处是：
①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：
优质高价，劣质低价。
物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
物业价格主要有下列五个特征：
（一）物业价格受区位的影响很大
由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。
最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。
距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
（二）物业价格实质上是物业权益的价格
物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。
因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。
（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。
有些类型的物业，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。
因此，物业同时有两个价格：
一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（以下简称价格）；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（以下简称租金）。
一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。
物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。
（四）物业价格形成的时间较长
由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。
另外，一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，物业价格也是在考虑该物业过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格。
（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响
一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右。
物业由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识物业，只有亲自到实地查勘，而且由于物业价值量大，相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。
第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
二、投资价值和市场价值－必考
投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。
这里所讲的投资价值指的是后者。
因此，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
例题：
投资价值是（）。
A、客观的；B、非个人的价值;C、唯一的；D、主观的。
例题：
市场价值是（）。
A、客观的、非个人的价值；
B、是建立在主观、个人因素基础上的价值；
C、在某一时点，市场价值是惟一的；
D、会因投资者的不同而不同；
E、不会会因投资者的不同而不同。
同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。
所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。
如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。
因此，常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业。
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。
例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。
另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。
换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。
当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。
三、成交价格、市场价格和理论价格－必考
（一）成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：
1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格
由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限（最低卖价），买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。
2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格
由于买者总想少付一些钱，买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限（最高买价），卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。
3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格
在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
卖者和买者通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。
实际的成交价格将落在这一区间的某一位置，至于是刚好为最低卖价或最高买价还是在它们之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场。
买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。
在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）物业的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）物业的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）物业的成交价格。
（二）市场价格
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
（三）理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
四、总价格和单位价格
（一）总价格
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。
它可能是一块面积为500㎡的土地的价格，一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格，或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格，也可能是一个城市的全部物业的价格，或是一国全部物业的价格。
物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。
（二）单位价格
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
建筑物的单位除了面积，还有体积（如某些类型的仓库通常用体积而不是面积来衡量），有些物业还可能用其他作单位，如停车场通常以每个车位为单位。
物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。
认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。
价格单位由货币和面积两方面构成。
1．货币：
包括币种和货币单位。
在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。
在货币单位方面，如是元，还是万元等。
2．面积：
包括面积内涵和面积单位。
在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。
此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。
在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
五、实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
例如，一套建筑面积lOO㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
1．要求在成交日期时一次付清。
2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。
3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。
4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
在上述第一种情况下：
实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。
在第二种情况下：
实际单价为3000×（1—5％）＝2850（元／㎡），实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。
在第三种情况下：
实际总价为
（万元）（假定年折现率为5％），实际单价为2928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。
在第四种情况下：
实际总价为30÷（1+5％）＝28．57（万元）（假定年折现率为5％），实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。
在第五种情况下：
实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。
六、现房价格和期房价格
现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为表4—1。
表4-1现货交易和期货交易的各种情形
类别
交易达成日
交货日
付款日和付款方式
备注
现货交易
现在一次付清
此为典型的现货交易
现在
现在
现在起分期支付
未来一次付清
此称为赊销或赊购
期货交易
现在
未来
现在一次付清
此称为预购或预售
现在起分期支付
未来一次付清
此为典型的期货交易
物业也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。
物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。
该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。
物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。
期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售约定讲的差），所以，期房价格与现房价格之间的关系是：
期房价格＝现房价格-预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现率-风险补偿
（例4-1）某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元／㎡，出租的年末净收益为330元／㎡。
假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。
[解]该期房目前的价格计算如下：
在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。
七、起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。
（一）起价
起价是指所销售的商品房的最低价格。
这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。
因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
（二）标价
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。
一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
（三）成交价
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
（四）均价
均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。
成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。
物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖。
（一）评估价
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。
（二）保留价
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。
拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。
例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日法释[2004]16号，第8条规定：
“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80％；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20％。
”
（三）起拍价
起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
拍卖有增价拍卖和减价拍卖。
增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。
减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。
增价拍卖是一种常见的叫价方式。
在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。
（四）应价
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
（五）成交价
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。
九、买卖价格、租赁价格
（一）买卖价格
买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。
（二）租赁价格
租赁价格通常称为租金，在土地场又称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。
在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。
真正的房租构成因素应当包括：
①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。
在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。
房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。
其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。
房租也有日租金、月租金或年租金。
房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）等。
十、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅
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