北京中海地产大厦项目后评估报告.docx
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北京中海地产大厦项目后评估报告
北京【中海地产大厦】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
北京【中海地产大厦】项目后评估报告
前言：
中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。
北京中海地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要2
【项目概况及评估综述】3
【项目投资管理评估】4
【项目规划设计工作评估】7
【项目营销工作评估】15
【项目进度、工程管理评估】18
【项目成本管理评估】22
核心内容提要
【投资管理评估】
Ø中海地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：
其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898平方米写字楼置换12,641平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。
Ø该项目值得关注的借鉴意义在于：
其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。
【财务管理评估】
Ø该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。
项目预计8年时间可收回投资成本，且按照2007年8月中介机构评估情况，实现增值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。
【规划设计工作评估】
Ø该项目是北京公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。
Ø本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为北京市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。
【营销工作评估】
Ø在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在租售阶段，确定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工商银行，且租赁期间仍冠名“中海地产大厦”，以较高价格成功实现了项目租售。
【发展进度、工程管理评估】
Ø项目实际施工时间从2006年2月开始，至2006年12月底完成竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工”，作为北京公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。
Ø工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。
【成本管理评估】
Ø中海地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档5A级写字楼。
虽然没有现成经验，但是北京公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。
通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。
实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况：
Ø【中海地产大厦】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街500米；南距西长安街200米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环600米；东侧与西城区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才胡同相邻。
Ø项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹·卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。
项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。
但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。
2、项目经济技术指标
Ø项目最终建设用地面积4,753平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为24,668.06平方米，容积率3.38，实际可租面积为16,929.02平方米。
建筑结构形式为框架剪力墙结构。
Ø项目建筑高度26.69米，总建筑面积24,668.06平方米，其中地上约16,084.37平方米，地下约8,583.69平方米；地上7层，地下3层；地上车位11个，地下车位144个。
3、项目开发周期
Ø项目自完成土地签约，项目实际开发周期约3年。
4、项目综合评估
Ø项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增加较多。
同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提高，从而使得项目利润达到最大化。
Ø项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被大大压缩，由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。
项目的发展进度加快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。
Ø项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档写字楼的推广期。
较好的时机把握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。
同时通过对客户、面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。
可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的准确性。
Ø项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。
项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。
Ø项目进一步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。
✧写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。
✧写字楼出租项目不可把写字楼转为“固定资产”、也不进行折旧计提，此项安排可使写字楼项目避免因视同销售而一次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。
✧写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。
✧项目发展应制定合理开发建设周期；项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。
压缩施工周期必然会造成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。
✧招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。
同时应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。
✧设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。
✧写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。
✧
【项目投资管理评估】
1、项目发展周期内北京房地产市场发展回顾
Ø2003～2007年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。
Ø由于中国入世、2008年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在2000年前后集中规划了CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从2004年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。
Ø北京写字楼市场，从80年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。
2005年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。
Ø项目所在地金融街甲级写字楼项目2003年以后才逐渐回暖。
2005年以后高档甲级写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的68%；乙级写字楼也占到了18%。
Ø2006年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳，5月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。
2、投资管理评估的方式
Ø由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。
2005年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位置，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。
3、土地合同执行情况评估
Ø1994年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。
北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。
Ø二龙路项目分两期开发：
一期占地10,310平方米，其中代征市政用地2,860平方米，1996年已建成写字楼（新龙大厦），建筑面积为38,543平方米；二期规划建设用地26,480平方米，其中代征市政用地7,600平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划建设用地面积4,753平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。
4、可研阶段规划调整评估
Ø规划指标调整的原因
规划方面的原因
✧在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书（2000－规审字－0176）要求：
“该区域限高为24米，限制层数9层。
”如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有2.6米；在不设置写字楼的条件下，原方案为5.5～9层的板式小高层和多层，并且有较大比例（约1/5以上）的东西向户型。
以上两点都不能满足建设高档社区的要求。
市场方面的原因
✧根据1993年国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。
金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约1,700米，东西宽约600米，规划区总占地面积103公顷，总建筑面积约318万平方米，其中地上建筑面积238万平米，地下建筑面积80万平米，规划建筑用地达40余块。
✧金融街汇聚了中国几乎所有的银行、证券、保险等金融机构的中国总部或北京总部；项目东侧是西单地区，是北京传统的商业中心，随着西西工程的实施，商业中心的地位将更加显著。
从大环境来看，该区域更适合商务办公，写字楼的售价高于当时的住宅售价。
住宅主要服务于在该处进行商务办公的地缘性客户（住宅项目的实际购买客群证明了这个判断，在《中海凯旋住宅项目后评估》中已有论述）。
综合上述分析，该区域有写字楼开发的便利市场条件。
✧从当时的99控规分析，金融街的写字楼，普遍都是大体量、大规模的写字楼。
信远大厦（控高80米），平安大厦（控高60米），投资广场（控高80米），中信实业大厦（控高80米），通太大厦（控高80米）等等，基本上都是大体量的项目。
我司曾经进行过突破控高的努力，也曾经向70米的控高进行过冲击，结果由于种种限制条件，没有能够实现。
但是，正是由于该区域的上述特点，小规模的写字楼反而具有稀缺性和一定的灵活性（可卖、可租、可整租也可零租），成为了该项目的有利因素。
基于以上原因，2001年1月8日由兴业公司（当时的集团公司）和北京公司主要领导和骨干成员参与的“中海豪庭”工作会议上决定在项目的西北角设置写字楼一座。
Ø规划调整的实践
✧原审定方案（2000－规审字－0176，合作方于2000年3月9日取得）总建筑面积为80,157平方米，其中住宅建筑面积76,661平方米，配套公建建筑面积3,496平方米。
✧后期对住宅部分进行了调整，调整后住宅部分总建筑面积为101,702平方米，其中地上64,020平方米，地下37,682平方米，其中配套公建面积1,800平方米。
增加了写字楼的面积，写字楼面积为24,529.63平方米。
✧后期调整和前期审定方案对比，居住面积减少12,641平方米，但是减少了东西向户型，提高了项目的品质。
同时总建筑面积增加了46,074.63平方米。
✧2003年12月26日取得的写字楼的审定方案控高为26.69米，地上建筑规模为15,898.07平方米，用15,898平方米的写字楼去替换12,641平方米的品质不高的住宅，从各方面分析都是比较值得的，并且从最终的效果分析（见后文）中也得到了验证。
✧在调整过程中面临的最大的问题是该区域控高的限制，公司相关部门、人员对于突破控高进行较长时间的尝试，最终控高为26.69米。
Ø规划调整的结果
✧项目最终调整后的指标比较见下表所示：
项目原审定方案和现方案的对比表
原审定方案
后期调整
住宅
商业
住宅、商业
写字楼
总建筑面积（m2）
80,157
126,231.63
101,702
24,529.63
建筑面积
（m2）
地上：
76,661
地下：
3,496
地上：
64,020
其中住宅：
61,119.63
商业：
2,900.37
地上：
15,898.07
地上建筑面积总计：
79,918.07
地下：
37,682
地下：
8,631.56
高度（米）
24
24
26.69
层数
9
11
其中：
地上8.5，地下3
7
其中：
地上7，地下3
层高（米）
2.67
2.8
3.65
停车位（个）
541
（其中地上72，地下469）
413
其中地上：
23，地下390
155
其中：
地上11，地下144
✧和原规划方案相比，总建筑面积有了较大的提高，住宅（配套商业）面积减少，减少12,641平方米，写字楼面积增加15,898平方米，住宅层高为2.8米，品质和业态较原方案更趋合理。
5、规划指标变动评估
Ø各经济技术指标变化表：
项目
可研报告
实际
差异数
差异比例
建设用地面积（m2）
4,753.00
4,753.00
0.00
0.00%
总建筑面积（m2）
24,529.63
24,668.06
138.43
0.56%
可租面积（m2）
15,898.07
16,929.02
1,030.95
6.48%
Ø项目主要规划指标有所变化，建筑经济指标达到了可行性研究阶段的要求，没有因规划指标方面的原因而对项目盈利及成本情况产生不利影响。
Ø项目建设用地面积4,753平方米，和可研面积相同，实际可租面积16,929平方米，比可研报告增加1,030.95平方米。
主要增加在地下面积的分摊以及车库的面积。
Ø项目总建筑面积为24,668.06平方米，比可研24,529.63平方米仅增加了0.56％，可见项目总建筑面积和可研吻合较好。
6、土地成本变动评估
Ø土地成本较可研变动较小，差别主要是因为分摊算法不同引起的，未发生因其它方面所引起的增减。
7、经验总结
Ø对项目发展前景和未来市场的准确判断
✧项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街800米；南距西长安街500米；西侧与北京金融街隔街相望，距内城主干道西二环700米；东侧与西城区政府毗邻，地理位置优越，交通便利。
随着中国加入世贸组织时所承诺的国内市场开放时间的逐步落实，外资企业进入北京市场开展业务的需求正保持稳定增长的势头，2008年的奥运商机也会在短期内带动大量的写字楼需求。
尤其是其处在金融街商圈，政府对这一区域的扶持力度逐渐加大，金融街作为中国金融管理中心，在吸引外资金融机构方面具有较大优势。
随着金融街区配套设施的不断完善，必将进一步提升地产大厦写字楼项目的吸引力。
✧因此，在今后的土地储备中，应适当增加北京市场写字楼项目的储备，尤其应当着眼于发展速度较快、政策扶持力度较大、核心区域并具有较大的投资前景的商业项目的土地储备。
Ø丰富产品类型，获得稳定回报
✧该项目是北京公司首个写字楼项目，通过地产大厦写字楼的实践，使我司在写字楼项目的经营和开发上积累了一定的经验，同时写字楼项目开发周期不长，出租后每年可带来稳定的收入，租金收入利润率较高，而且其受政策影响不是很大，可较大的提高房地产公司抵抗风险的能力。
【项目规划设计工作评估】
1、项目完成情况介绍
项目实景照片
Ø时间节点：
2001年4月：
为配合项目住宅的开发对写字楼地块进行相关设计准备工作；邀请兴业建筑师（国际）有限公司、美国海波建筑设计事务所、王董国际有限公司等三家境外设计公司对该项目建筑做了设计投标。
2001年8月，确定兴业国际建筑师公司与中国建筑技术研究院人居所设计单位
2002年4月人居所根据兴业国际初步设计方案出扩初图纸
2003年5月正式单独开始对中海地产大厦写字楼进行设计工作。
2003年8月中联环建文建筑设计有限公司根据人居所初步设计图纸和说明进行施工图设计。
2003年11月15日，完成第一版施工图设计；
2003年12月，规划设计定稿；
2003年12月26日，取得规划审定设计方案通知书；
2004年1月15日～2月9日，中联环完成立面5个方案设计及效果图。
2004年2月，根据集团意见重新委托香港兴业进行立面设计；
2004年3月18日，取得建设工程规划许可证（立面为老立面）。
2004年4月20日，立面方案得到集团确认；
2004年6月17日，完成第二版施工图；
2006年2月，开工；
2006年7月，第二次规划报建（由于立面调整及由于销售改自用的原因部分平面调整）；
2006年12月，竣工验收；
2007年10月，具备使用条件；
2007年11月，正式出租使用。
2、项目的建筑标准
Ø结构体系：
基础选型选用筏板基础形式；主体结构为框架结构。
Ø外立面材料：
采用芬兰进口石材蓝钻。
玻璃幕墙为10+12A+10节能低辐射LOW-E玻璃，隔热断桥铝合金型材，3厚氟碳喷涂铝装饰板，西侧、东侧采用固定铝板遮阳系统。
勾缝剂采用美国GE耐候硅酮密封胶。
Ø型材价格为24元/KG，氟碳喷涂费用为95元/平米，外立面石材价格为795元/平米。
幕墙单方（外立面面积）造价1,821元/平米。
中空玻璃光热性能资料表
玻璃配置
可见光
太阳光
阳光总透过（g）
遮阳系数（S.C.）
u值W/m2.k
透射率％
反射率％
透射率％
反射率％
6LOW-E+12A+6
76
12
33
22
25
0.67
1.8
10LOW-E+12A+10
72
10
29
20
21
0.59
1.8
Ø公共部分：
✧大堂：
墙面地面采用夜里雪石材，光面、机刨、水洗三种面层处理方式。
柱子及接待台采用一级意大利雪花白石材。
顶棚为2厚白色铝合金吊顶。
✧电梯厅：
地上各层电梯厅吊顶标高以下墙面为背漆玻璃；走廊墙面为夜里雪石材及乳胶漆；地下电梯厅墙面为高档玻化砖。
地上电梯厅地面为夜里雪石材，地下电梯厅地面为高档玻化砖。
各层电梯厅及走廊顶棚为石膏板吊顶。
✧卫生间：
墙面地面为洞石，顶棚为石膏板吊顶。
洁具为台湾卡斯卡特品牌，全部为非触摸式感应出水。
Ø出租区域：
走廊及办公区地面为水泥地面，预留5CM的地面做法，可实施网络地板。
办公区墙面顶棚都为砼平整处理交楼。
Ø地下车库：
✧地下三层车库地面采用环氧砂浆做法，总厚度为1.0mm。
✧地下三层车库坡道采用环氧砂浆做法，总厚度为3.0mm。
✧地下三层墙群漆采用耐擦洗涂料，品牌为立邦和多乐士品牌。
Ø机电配置标准：
✧电梯标准：
采用四部高标准进口高速电梯，型号为日本OTIS无齿轮E411产品，载重量1600公斤，速度2.0米/秒。
轿箱净高2700mm，开门尺寸1200mmX2400mm。
✧供配电系统：
地下一层设变配电室（高压自管），上级电源来自凯旋住宅小区配电室，总安装容量为1,936kW，计算总负荷为1,452kW，高压开关柜为ABBSafeplus环网柜，变压器为GESCB10环氧浇筑干式变压器，低压开关柜为ABBG柜。
✧动力照明系统：
地上每层设置一台照明总配电柜（设计容量为120KW，可根据需要扩容，配有计量装置）和一台应急照明配电箱。
电力电缆沿设置在强电竖井内的电缆桥架敷设至各层配电柜和各设备用电点。
地下车库和机房照明为电子镇流器荧光灯，各层卫生间、地下车库、首层大堂由ABBI-BUS智能照明系统控制。
✧防雷接地系统：
本建筑的防雷等级为三类，屋面避雷针、避雷带等防雷接闪装置，接地系统采用综合接地，利用结构钢筋作为自然接地体，接地电阻小于0.5Ω。
设有电涌保护系统，确保用电设备不受过电压及电磁干扰的侵害。
✧通信网络系统：
由市政引来通信电缆和数据光缆（运营商为中国电信集团北京公司）至本楼弱电竖井，一、五、七层设置交换设备机柜，满足办公用语音和数据通信的需要。
系统布线遵循国际标准EIA/TIA568A，光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，真正使用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务（HSIA）。
✧建筑设备自动化系统：
通风空调系统、变配电系统、智能照明系统均由BAS系统进行监视或控制，设备自动化系统和各系统集成产品为HoneywellTrend品牌。
✧闭路电视监控系统：
监控中心设在地下一层弱电中控室，电梯轿箱、电梯前室、主要出入口、地下停车场等位置设有监视摄像机，图象传输至监视中心硬盘录像机，通过矩阵主机显示在电视墙上，部分摄像机可进行云台控制。
监视系统产品为三星品牌。
✧有线电视系统：
地下一层弱电竖井设有电视信号放大器，地上每层弱电竖井设有线电视分配器。
✧火灾自动报警系统：
本建筑为二类防火建筑，消防中控室设在首层。
✧停车场管理系统：
地下车库设停车场管理系统，内部车辆采用IC卡方式进出，外部车辆采用临时发票机方式。
✧门禁系统：
地下设备机房和物业管理用房设门禁系统。
✧安防报警系统：
首层设红外幕帘报警探测器、二至七层楼梯间设红外双鉴探测器，每层配备紧急报警按钮。
✧电子巡更系统：
巡更为无线操作系统，人员配备与保安报警系统相连接的手提巡更器进行巡更，确保大厦安全。
Ø给水系统：
✧自来水系统：
低区自来水由写字楼西测市政自来水管线直接引入。
高区自来水由市政自来水管道引入B1层无负压供水泵房（品牌：
上海凯泉）经变频加压后送入高区。
设备参数：
型号：
Y2A90L-2;功率：
2.2KW标准层末端用水设备：
卫生间洁具（每层男卫生间小便斗4个、蹲便3个、坐便1个，女卫生间蹲便3个、坐便1个）、洗手盆（男卫生间2个，女卫生间4个）上述洁具品牌为CASCADE，均为感应式冲水;清洁间拖布池龙头1个，立式盆
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