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版房地产法笔记

房地产法笔记

（2006年版）

第一章房地产法概述

第一节房地产、房地产市场和房地产业

一、房地产的法律含义

1、物权：

是指权利人能够在某特定物上直接行使支配力并享受一定利益的权利。

分为自物权（财产所有权）、他物权（用益物权：

使用权、经营权等；担保物权：

抵押权、质权、留置权）。

2、房地产权：

即指单独的土地所有权、使用权和房屋所有权、使用权，或连为一体的权利。

二、房地产市场及其发展

1、房地产市场的概念：

指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

2、房地产市场的特征：

综合功能；多级市场：

看分为出让、开发、买卖等三级市场；法定形式；国家干预。

3、房地产市场的发展：

规范和发展房地产市场。

三、房地产业在国民经济中的地位和作用

1、房地产业的概念：

狭义的是指专门从事房地产开发经营的行业；广义的还包括从事城乡土地、房屋的发、利用、经营、管理、保护的各种业务活动。

2、房地产业的地位和作用：

（1）基础性，土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。

（2）先导性，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

第二节房地产关系的法律调整

一、房地产关系

1、概念：

指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

本质属经济关系。

2、两种不同性质的房地产关系

（1）按其法律特征分为民事性质的经济关系：

指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。

（2）行政管理性质的经济关系：

指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。

二、对房地产关系实行法律调整的必要性

1、规范房地产市场秩序的需要：

某些违法批地、浪费土地等行为造成耕地面积锐减，土地资产流失。

某些地方进行重复建设，房地产开发投资结构不尽合理。

房地产企业数量过多，市场行为不规范。

长期的福利分房政策产生了许多弊端。

应该依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。

2、巩固和发展房地产改革成果的需要：

实行国有土地有偿使用制度；推进城镇住房商品化。

三、我国有关房地产立法的发展概况

1、新中国到1978年12月：

立法规范性文件甚少。

2、十一届三中全会以来：

宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法文件、政策文件。

形成以宪法为统帅，以土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法为基础的房地产法体系。

1986年6月25日《土地管理法》，修订后2004年8月28日施行。

6月5日全国土地日。

3、政策与法律：

政策的适用性和针对性较强，一般是立法的先导。

法律可能滞后或落后。

第三节房地产法的概念、体系和基本原则

一、房地产法的概念

1、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

2、房地产法调整对象的内容：

土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房地产管理关系；城市物业管理服务关系。

二、房地产法的体系

1、一般包括：

房地产权属、开发利用、交易、管理、物业管理等规定

2、我国发地产法律体系由三部分立法组成：

综合的法（宪法、民法）、专门的法、相关的法（森林法等）。

三、房地产法的地位：

兼具民法、经济法的特征，综合性的法律体系，侧重于经济法。

四、房地产法的基本原则：

1、土地公有原则。

2、土地有偿使用原则。

3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。

4、房地产综合开发原则。

5、城镇住房商品化原则。

6、宏观调控与市场相结合原则。

第四节房地产法律关系

一、房地产法律关系的概念和特征

1、概念：

经房地产法调整形成的权利义务关系。

房地产关系是法律调整的对象，权义关系是调整结果。

2、特征：

主体的多元性。

客体的确定性。

内容的多样性

二、房地产法律关系的要素

1、主体：

国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人。

2、客体：

土地、房屋、行为。

3、内容：

主体享有的权利和承担的义务。

一类是经济管理职权；一类是平等主体之间的权利义务。

三、两类房地产法律关系的内容

1、民事性的的房地产法律关系：

⑴以房地产民事权利性质为标准所作的划分：

房地产物权、房地产债权和房地产继承权。

⑵以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：

绝对权和相对权。

⑶以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：

请求权和形成权。

⑷以民事权利相互依赖的程度为标准：

主权利和从权利。

2、管理性的房地产法律关系：

由房地产法律规范调整而形成的特定的经济权利义务关系。

（1）经济活动主体的权利和义务：

权利即经营管理权；义务包括守法、缴纳税金等。

（2）经济管理主体的权力和责任：

权力和责任一致；权力和利益脱钩。

第五节房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系

一、房地产法与规划法的关系：

属广义的房地产法。

对城市建设必须坚持“一书两证”：

选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

二、房地产法与建筑法的关系：

《建设工程质量管理条例》。

属广义的房地产法。

三、房地产法与住宅法的关系：

借鉴国外的住宅法。

第六节房地产管理体制

一、国家房地产管理体制

1、国务院：

对全国土地实行宏观调控。

批准省级、省会所在地的市、人口100万以上城市等的土地利用总体规划；批准征用基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的。

制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。

设立建设和土地行政主管部门。

2、地方人民政府：

在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。

征收、征用土地、申请建设用地审批权。

3、土地行政主管部门：

1998年国土资源部，主管土地、矿产、海洋资源等规划、管理、保护与合理利用。

资源地方人民政府土地行政主管部门，有权对违反土地管理法律、法规行为进行监督检查。

4、建设行政主管部门：

建设部主管城乡建设规划管理、建筑业管理和居民住宅建设管理。

二、房地两证合一与房地两证分离

1、两证合一优点是统一管理、简化手续、提高效率，缺点在于制约、监督受到影响。

2、两证分离优点是分工明确、程序清除；缺点在于可能延误办事期限，或者造成房地管理脱节。

三、房地产管理机构与有关机关、部门的关系

1、省级政府将土地利用年度执行计划向同级人民代表大会报告。

2、1999年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费，中央和地方3/7分成，专项用于耕地开发。

3、保护农民的土地承包经营权，调整承包经营的，经2/3村民同意，报乡政府和县级农业部门批准。

4、各地依法设立以房地产开发企业为会员的房地产产业协会，实行自律性管理。

第二章　土地管理法律制度

第一节土地管理法概述

一、土地管理法的概念：

是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。

二、立法宗旨：

1、维护土地的社会主义公有制。

2、保护、开发土地资源，合理利用土地。

3、切实保护耕地。

4、促进社会经济的可持续发展。

三、土地法律关系：

是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内容的关系。

1、包括土地财产法律关系和土地管理法律关系；客体是土地；内容是主体的权利和义务。

2、调整方法：

民事性的调整方法。

管理性的调整方法。

第二节土地的所有权和使用权

一、土地所有权：

指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

国有土地和农民集体所有土地两种所有权。

二、土地使用权

（一）土地使用权的概念、内容、特征

1、概念：

指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

2、内容：

使用权；收益权；处分权。

3、特征：

⑴权利的派生性。

集体土地不能直接出让用于房地产开发建设。

⑵客体的有限性。

不及于地下资源、埋藏物。

⑶取得的法定性。

须通过法定程序，领取土地使用证。

⑷使用的期限性。

（二）土地使用权的取得、变更和终止

1、取得:

（1）原始取得：

有偿转让和行政划拨。

（2）传来取得：

转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。

2、变更：

（1）主体变更：

买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并分立、投资等。

国家对土地使用权主体变更实行必要的限制：

限制国有企业与机关、事业单位之间、公民与法人、非法人组织之间、外国人与中国人之间、外国人之间的流转。

（2）内容变更：

土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记手续。

（3）其他事项变更：

面积、地上附着物、使用年限等变更。

3、土地使用权的终止：

（1）合同规定的使用期限届满。

土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。

（2）期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。

给予相应的补偿。

（3）土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（用途、动工日期2年）而被国家强制收回。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权终止。

（5）出让方式的建筑物、其他附着物等由国家无偿取得。

划拨方式取得的，给予相应补偿。

第三节农村土地承包经营权

一、一般规定

1、农村土地承包经营权的含义：

指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定的权利。

《农村土地承包法》，2002年8月29日。

2、农村土地承包的原则：

公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。

3、“农村土地”的范围：

耕地、林地、草地，其他依法用于农业的土地。

荒山、荒沟、荒丘、荒滩除外。

二、家庭承包经营

（一）发包方和承包方的权利义务

1、发包方权利：

⑴发包的权利。

⑵监督的权利。

⑶处理的权利。

⑷法规规定的其他权利。

2、发包方义务：

⑴维护承包方的土地承包经营权。

⑵尊重承包方的生产经营自主权。

⑶为承包方提供必要的服务。

⑷组织农业基础设施建设。

⑸其他义务。

3、承包方权利：

⑴土地承包经营权：

生产经营自主权，产品处置权，收益权。

⑵土地承包经营权的流转：

转包、出租、互换、转让、入股等方式，依法、自愿、有偿地流转。

⑶承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利。

⑷其他权利。

4、承包方义务：

⑴维持土地的农业用途。

⑵保护和合理利用土地。

⑶其他义务。

（二）承包合同：

是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书。

承包合同期限：

耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。

特殊林地经国务院林业部门批准可延长。

（三）土地承包经营权的保护：

关键是稳定土地承包关系。

1、承包期内，发包方不得收回承包地：

承包方全家迁入非农业户口，应返还承包地。

2、承包期间，发包方不得调整承包地：

必须调整的，经村民会议或村民代表2/3同意，报乡镇政府和县级农业部门批准，但承包合同约定不得调整的除外。

3、用于调整承包土地或新增人口的：

依法预留的机动地；依法开垦的；承包方依法自愿交回的。

4、承包期内，承包方可以自愿将承包地交加发包方，应提前半年书面通知发包方。

5、承包人应得的承包利益，依照继承法的规定继承。

林地可以继续承包。

6、承包期间，妇女结婚、离婚、丧偶仍在原住地或在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回承包地。

7、承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或变更土地承包经营权不得收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。

三、土地承包经营权流转

（一）流转的原则及承包方权益保护

1、流转的原则：

⑴平等协商、自愿、有偿。

⑵不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

⑶流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

⑷受让方须有农业经营能力。

⑸在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

2、承包方权益保护：

主体是承包方，流转的收益归承包方所有。

承包方提高土地生产能力的应获得补偿。

（二）土地承包经营权流转的方式：

转包、出租、转让或其他方式，书面合同。

转让的要经发包方同意，转包、出租、互换和其他方式的应当报发包方备案。

转让、互换方式流转未经登记，不得对抗善意第三人。

承包方将土地交他人代种不得超过一年，可不签订书面合同。

四、其他方式的承包：

1、以其他方式承包农村土地的范围：

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，采用招标、拍卖、公开协商等方式。

可以超出本村农户的范围。

也可以折股给本集体经济组织成员，实行承包经营或股份合作经营。

2、以其他方式承包农村土地的程序及权益保护。

遵守法律，防止水土流失和环境保护。

同等条件下，本集体经济组织成员优先承包权。

发包给本集体外的，经村民会议或村民代表2/3同意，并报乡镇政府批准。

其土地承包经营权可依法流转，可以继承。

第四节土地用途管制制度

一、土地用途管制制度的概念：

指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。

规划公示。

二、土地用途管制制度的内容

（一）土地用途管制的依据：

土地利用总体规划：

1、土地利用总体规划的概念：

在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局。

2、土地利用总体规划的编制原则：

①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

3、土地利用总体规划对土地用途的分类：

农用地、建设用地和未利用地。

4、土地利用总体规划的审批程序：

全国、省级、省会、人口100万以上、国务院指定城市的规划，经本级政府审查报国务院批准。

乡镇土地利用规划可由省级政府授权的设区市政府批准。

5、土地利用总体规划的任务：

全国和省级土地利用总体规划为宏观控制性规划，即在确保耕地总量动态平衡前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。

县、乡级土地利用总体规划为实施性规划。

6、土地利用总体规划的修改：

须经原批准机关批准，未经批准不得改变用途。

（二）农用地转为建设用地的批准权限：

1、省级政府批准的道路、管线工程和大型基础建设、国务院批准的建设项目，由国务院批准。

2、在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内涉及转用的，由原批准总体规划机关批准。

3、其余的，由省级人民政府批准。

（三）集中征地审批权：

征地权属于国家。

征收基本农田的、其他耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；其他由省级政府批准，省级以下无征地审批权。

农用地要先办理农用地转用审批。

（四）完善土地登记制度：

1、土地登记是指依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。

2、规定：

农业集体土地用于非农业建设的，县级政府登记；依法改变土地用途的，办理土地变更登记。

（五）健全土地监督检查制度，强化土地法律责任：

县级土地行政主管部门监督检查。

第五节耕地保护制度

一、切实保护耕地是我国的一项基本国策：

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

实现耕地问题动态平衡，是耕地保护的目标。

1、从规划上保证总量平衡：

省级土地利用总体规划，确保其耕地总量不减少。

同时实施土地利用年度计划。

2、实行土地用途管制制度：

严格控制耕地转为建设用地。

3、实行占用耕地补偿制度：

耕地总量减少，国务院责令进行开垦数量、质量相当的耕地，由相关部门验收。

没有条件的，应缴纳耕地开垦费，专款用于异地开垦。

4、实行基本农田保护区制度：

省级基本农田保护区占本行政区域内耕地的80%以上。

5、禁止闲置和荒芜耕地：

非农用建设占用耕地，1年不用而可以耕种的，应恢复耕种；2年未使用，经原批准机关批准，上级政府收回使用权，交由原集体耕种；承包经营的超过2年弃耕抛荒的，终止合同。

二、基本农田保护区制度

（一）基本农田保护区的划定：

1、基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

基本农田保护区是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定的保护区域。

2、划定：

经国务院部门或县级政府批准的粮、棉、油生产基地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在进行改造计划及可以改造的中低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。

3、需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应纳入基本农田保护区。

（二）基本农田的保护：

⑴基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。

⑵需要占用基本农田应报国务院批准。

⑶实行基本农田补充制度（占多少、垦多少，缴纳耕地开垦费）。

⑷禁止破坏基本农田。

⑸禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。

⑹实行基本农田地力等级评定制度。

⑺实行基本农田保护责任制度。

三、土地开发与复垦

（一）土地开发的概念：

是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

1、土地开发的原则：

⑴符合土地利用总体规划。

⑵保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化。

⑶农业用地优先开发。

⑷保护开发者利益。

2、土地开发的范围和程序：

在土地利用总体规划划定的可开垦区域内的未利用地。

程序：

经过开垦的科学论证和评估；开垦土地要报经批准，600公顷以上报国务院批准，600公顷以下的由县级政府批准。

（二）土地复垦的概念：

指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

1、土地复垦的实施：

谁破坏、谁复垦原则。

复垦可以由企业和个人复垦。

不能自行复垦的，土地复垦费。

2、复垦后土地使用权和收益分配：

（1）集体土地不能恢复或需要国家建设的，国家征用；集体组织愿意保留或可以恢复的，不实行国家征用。

（2）企业自行复垦的归企业使用；但企业不需要或连续2年不使用的，由县级政府统筹安排。

（3）企业采取承包或集资方式复垦国有土地，收益按合同协议约定；国家需要提前收回的，企业应对另一方适当补偿。

第六节建设用地制度

一、建设用地的概念：

指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。

二、国家建设用地使用权的取得

1、国家建设用地的来源：

必须是国有土地

2、农用地转用审批：

中央、省级；设区市可以依授权审批乡镇土地总体规划确定的农用地转为建设用地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批程序：

⑴向城市规划行政主管部门提出选址申请。

⑵核发建设项目选址意见书。

⑶向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。

⑷持建设项目批准文件（可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等）向土地管理部门申请建设用地。

如在城市规划区内，要先取得建设用地规划许可证。

⑸县级政府颁发建设用地批准书。

⑹申请土地登记。

三、国家建设征收土地

1、国家建设征收土地的法律特征：

⑴征地理由的合法性。

⑵征地行为的行政性。

⑶征地条件的补偿性。

2、征收土地的审批权：

见P5，第四节。

3、征收土地的补偿安置：

（1）土地补偿费：

对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。

前三年平均产值的6-10倍。

（2）安置补助费：

为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。

每个人口前三年平均年产值的4-6倍，每公顷最高15倍。

（3）青苗补偿费。

（4）地上附着物补偿费。

（5）新菜地开发建设基金。

（6）土地复垦费或耕地开垦费。

四、临时用地的管理：

⑴申请临时用地的理由：

建设项目施工和地质勘查需要，县级土地部门批准。

⑵临时用地的补偿：

商定。

⑶临时用地的使用。

不得修建永久性建筑物，一般不超过２年。

五、乡镇村建设用地

1、乡镇企业建设用地的管理：

审批权：

县级以上地方人政府

2、乡镇村公共设施和公益事业建设用地：

审批权：

县级以上地方人政府

3、农村村民宅基地：

一处，出卖、出租后不得再申请。

4、农民集体所有土地使用权的转让和抵押：

不得出让、转让或出租用于非农业建设。

（1）特定条件下可以转让：

乡镇企业破产、兼并且符合土地利用总体规划。

（3）可以设立抵押：

乡镇企业建筑物所占用集体土地；荒地经发包方同意。

第三章　城市房地产可能性及其管理法律制度

第一节城市房地产权属关系概述

一、房地产所有权

（一）房地产所有权的概念和种类

1、房地产所有权：

指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、种类：

国有、集体、私有、外产、中外合资、其他。

（二）房屋共有

1、房屋共有的概念：

指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。

2、特征：

主体两个以上（全民企业、事业单位、国家机关除外）；客体是同一项房产（与异产毗邻的区别）；房屋共有存在对内、对外两种关系。

3、房屋共有的形式：

（1）共同共有：

两个或两个以上的人对其共有的房屋平等地、不分份额地享有权利和承担义务。

处理共同共有关系的原则：

①共有房屋性质不明，部分共有人主张共同共有的，依此认定；②部分共有人擅自处分房产的无效，但第三人善意有偿取得房产的，由出售人赔偿其他共有人损失；③共有关系终止时，按协议分割，无协议的考虑贡献、实际生产生活需要等依等分原则处理；④分割后一方出售的房产与其他房产一个整体时，其他原共有人主张优先权，应予以支持。

（2）按份共有：

两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。

处理按份共有的原则：

①一方分出或转让自己份额，其他共有人不得妨碍；②其他共有人在同等条件下享有优先购买权；③分割必须保持房屋使用价值，不能分割的应折价补偿或变价分割。

二、房地产相邻权

（一）房地产相邻权的概念和特征

1、房地产相邻权的概念：

指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。

2、特征：

⑴主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。

⑵客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。

⑶内容是相邻人之间的权利义务。

3、种类：

⑴因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系。

⑵因相邻环境保护而发生的相邻关系。

⑶因险情危害而发生的相邻关系。

⑷因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。

（二）异产毗邻房屋关系

1、异产毗连房屋的概念：

指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

2、异产毗连房屋关系的内容：

所有按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利。

（1）共用部位的使用与变更，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

改变结构时，还需城市规划部门批准和其他所有人的书面同意。

（2）异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担，由所有人按份或受益人按份分摊。

（3）处理毗连关系的原则：

有利使用、共同协商、公平合理。

（三）处理房地产相信关系应注意的问题：

应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。

第二节建筑物区分所有权

一、建筑物区分所有权的概念和特征

1、概念：

指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。

2、特征：

⑴复合性（专有所有权、共有部分持份权、成员权）与一体性（三权一体，不可分离）。

⑵专有所有权的主导性。

⑶权利主体身份的多重性。

二、建筑物区分所有权的客体：

是建筑物的一部分。

不违反一物一权主义，空间可作为物。

三、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分

1、建筑物区分所有权的专有部分：

指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。

2、共有部分：

法定共有部分、约定共有部分。

我国使用上共同共有；面积分担上按份共有。

四、区分所有建筑物与其基地的关系：

我国土地及其定着物分别为两个独立的不动产。

不允许基地份额的单独让与，但可以允许建筑物区分所有权与基地份额一起让与。

第三节住房部分产权

一、住房部分产权的概念：

是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利。

可继承。