中关村南园630亩土地开发实施方案.docx
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中关村南园630亩土地开发实施方案
土地一级开发实施方案
项目名称：
中关村科技园高新园区（南园）土地一级开发
编制单位：
贵阳高科控股集团有限公司
编制日期：
2014年1月28日
第一章编制依据
一、编制目的
根据沙文园区区域的现状情况，结合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划，综合土地、政策、资金、技术条件等各种资源的优势和制约作用，统筹土地一级开发和房屋开发，就土地一级开发各项工作内容制定工作计划，预测开发成本，根据各项工作对资金的需求和土地收益做出资金的使用计划，作为一级开发实施过程中各项工作的指导依据。
二、编制依据
1.国发〔2012〕2号《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》。
2.《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
3.《贵阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
4.《贵阳高新技术产业经济带沙文生态科技产业园控制性详细规划》。
三、编制原则
1．调查研究，因地制宜。
对当地现状情况、当地自然环境、社会和经济发展情况、历史情况进行深入了解，并取得相关有效资料。
2．客观引用资料、采集的数据力求准确。
3．统筹安排土地一级开发各项工作内容，统筹考虑土地一级开发和房屋开发。
4．尊重并统筹考虑涉及土地一级开发各方的合法利益。
第2章项目基本情况
1、项目名称：
中关村科技园高新园区（南园）土地一级开发项目
二、项目区位置
本项目位于贵阳市白云区，白云区北接修文县，东与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，南部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤。
白云区毗邻市级行政中心，是贵阳北部的门户，是北通重庆、南达广西、西往云南的重要通道，是贵阳市六个中心城区之一，也是科技部命名的国家可持续发展实验区。
由于贵阳市和贵州省的地理中心正好落在了白云区，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。
本项目位于高新区沙文生态科技产业园西南部，主要涉及白云区沙文镇王家院村土地。
东临金苏大道，北临干田路、南邻苏庄路。
（附：
项目用地位置示意图）
三、自然特征
项目区属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，高原季风气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，这里气候极其宜人，环境十分优美，四季不分明，温差小，是许多旅游者的理想避暑防寒之地。
境内自然资源丰富，全区农用地面积1984.18公顷，建设用地面积3532.78公顷，未利用地面积3385.64公顷。
矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、大理石等，储量较大，品质较优，易于开采。
四、项目用地现状
本项目总用地面积约420000平方米，其中：
市政道路用地面积约45000平方米，净用地面积375000平方米。
该地块的用地现状为集体土地，土地权属归贵州省贵阳市白云区沙文镇王家院集体。
五、现状地上物状况
通过实际调查，本项目用地范围内涉及房屋、厂房、大棚及其他附属设施等。
地面以上没有古树、文物，地下文物情况有待查证。
六、项目规划情况
依据土地利用规划和《贵阳高新技术产业经济带沙文生态科技产业园控制性详细规划》，该项目地块规划用途以商业、科研办公为主。
具体见下表：
中关村科技园高新园区（南园）地块基本情况
序号
地块号
面积（亩）
用地性质
1
01-02-12
55.05
住宅
2
01-02-13
61.35
科研
3
01-02-14
54.9
科研
4
01-02-15
61.05
商业
5
01-02-16
52.2
商业
6
01-02-17
42
商业
7
01-02-18
20
商业
8
01-02-19
31.5
商业
9
01-02-20
22.8
中心广场
10
01-02-21
48.75
文化中心
11
01-02-22
7.05
商业
12
01-02-23
107.05
商业
13
经路
20.00
道路
14
纬路
18.30
道路
15
经纬路
28
道路
小计
630
七、项目一级开发实施的主要内容
一级开发任务主要包括：
根据土储中心提供的项目规划红线图，进行前期手续办理，组织征地拆迁的实施、协调及相关事项，进行项目地块验收、入库等事项。
八、一级开发工作程序
1.土地一级开发主体确定
贵阳市土地矿产资源储备中心委托贵阳高科控股集团有限公司进行项目地块土地一级开发并签订《土地一级开发协议》。
2.前期手续办理
①向区产发局办理核准手续；
②办理征地批准文件；
③通过国土单位与集体土地所有权人签订征地补偿协议；
④征地结案。
3.组织实施拆迁
①入户调查；
②编制拆迁安置方案并报审；
③组织拆迁，签订拆迁补偿协议；
④拆除及渣土清运；
⑤拆迁结案。
4.市政设施建设
①地块周边市政工程方案咨询与设计；
②地块周边市政方案综合审查；
③组织实施地块周边市政设施建设。
5.验收、入市交易
①现场验收、成本审计；
②资金回收。
九、项目开发实施的进度安排
考虑办理前期相关手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发测绘勘界、征地、拆迁工作，初步安排如下：
（一）测绘勘界
委托勘界单位进行勘界放桩，确定地块边界。
（二）征地拆迁工作实施
1.征地工作
委托贵阳市国土资源局白云区分局土地开发服务中心开展征地工作，计划开始时间为2013年9月24日，完成时间预计为2014年3月30日。
2.拆迁工作
委托贵阳市白云区房屋征收管理局开展拆迁工作，计划开始时间为2013年9月24日，完成时间预计为2014年3月30日。
第3章征地拆迁工作方案
一、征用土地现状及方案
本项目位于贵阳市中心城区北部，白云省级经济技术开发区和贵州铝厂北侧，高新区沙文生态科技产业园西南部，白云区沙文镇王家院村。
（1）土地征收
征地拆迁补偿标准根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发﹝2004）28号）和省政府《关于加强重点建设项目征地管理工作的通知》（黔府发﹝2004）5号）文及国家其他有关法律、法规规定，结合贵阳市白云区实际情况，进行土地征收补偿。
1.征地补偿标准
根据相关文件规定，本项目涉及的土地征地补偿标准为6.96万元/亩（含青苗补偿）；林木补偿标准根据被征地农民地上附着物的种植实际情况进行登记，据实补偿，但上限不突破白云区现行的16900元/亩。
2.征地补偿费用测算
根据相关规定，需支付的征地相关费用有征地费（含青苗费）、新增建设用地费、开垦费、耕地占用税、林木补偿费、社保资金等。
本次测算暂按每亩20万元考虑，则征地费为1.26亿元。
项目结束后，根据实际情况据实结算。
二、拆迁工作方案
已发函征收局进行拆迁并由征收局编制拆迁方案。
结合园区拆迁概况，拆迁补偿费暂按5.29亿计（含安置房建设）。
项目结束后，根据实际情况据实结算。
三、电力管网迁改工作方案
涉及35kV云哨线14#至20#杆迁改工程；35kV麦哨线8#至16#迁改工程；10kV云甘线迁改工程；10kV云庄线庄高支线迁改工程；10kV沙南线南干支线迁改工程，预计迁改费用为750万元。
项目结束后，根据实际情况据实结算。
第4章市政建设方案
一、规划目标
本项目采用整体开发模式，市政建设和地块开发同步实施。
坚持道路与管线同步实施的原则，避免开发过程中的反复，以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，最终以设计、规划部门批准的市政配套建设方案为准。
本项目要实施的道路建设是沙文生态科技产业园规划路网的重要组成部分，按规划实施后将有效的改善交通、市政设施条件，提高出行率，而且符合改镇总体规划要求。
二、道路工程规划
本项目周边道路为已建成的金苏大道、干田路、苏庄路，规划红线宽度为40米，规划道路为坝塘北路、经路、纬路、经纬路。
三、市政建设费用估算
根据道路投资估算及项目临道路长度，本项目市政建设工程总费用按7000万元计。
四、实施要求
市政建设是一项复杂且综合性较强的工程，一方面专业性较强，另一方面各个单项市政管理存在一定程度的垄断性。
本项目建设要坚持合理配置原则，尽可能的提高工作效率、节约投资。
各市政专业投资建设进度取决于与各专业部门的协调结果。
争取提前与各专业管理口接洽，做到同步实施，如果无法做到同步实施，应在规划设计中，充分考虑此因素，实施过程中，应尽量避免重复“破路”现象的出现。
以上各单项市政工程的实施计划是初步咨询结果，一级开发实施单位还需协调各专业管理口并制定市政规划方案。
第5章土地一级开发成本预算
一、一级开发成本的确定
本次土地一级开发成本包括：
1.勘界测绘费用；
2.征地、拆迁补偿费及有关税费；
3.场平及市政设施费；
4、贷款利息；
5.土地储备开发供应过程中发生的不可预见费用；
6.项目管理费及利润。
二、项目一级开发综合成本估算
本次土地一级开发占地为630亩，综合成本为88041.34万元（平均每亩139.75万元），具体见下表：
中关村科技园高新园区（南园）土地一级开发成本估算表
序号
名称
数量（亩）
单价
预计费用（万元）
（万元）
1
前期费
勘界、办证等
200
2
征地费以及相关土地报批费用
630
20
12600
3
拆迁及迁改费
53640
4
市政道路设施建设
7000
5
项目直接投资
前四项之和
73440
6
不可预见费
按前四项和的3%估算
2203.2
7
银行利息
项目直接投资均为银行贷款，年利息为6.15%，贷款时间按1年计
4516.56
8
管理费
项目直接投资的2%
1468.8
9
利润
项目总投资的8%
6412.78
10
项目综合开发成本
5、6、7、8、9项之和
88041.34
项目结束后，根据实际情况据实结算。
第6章项目供应模式及资金管理
一、储备土地供应模式
根据《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定》，可出让储备用地总面积为375000平方米，将由贵阳市土地矿产资源储备中心收储，并按照高新区土地出让计划，通过阳光产权交易中心公开招拍挂方式进行供应。
二、储备资金筹措及管理
1、资金筹措方案
根据本项目的资金投入使用计划需求和项目实施单位的具体情况，资金来源拟采用申请银行贷款和土地储备实施单位自筹相结合方式。
2、储备资金管理
（1）所有储备资金按《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见（试行）》、《贵阳国家高新技术产业开发区土地储备土地资金财务管理暂行办法》及有关规定执行。
（2）实施单位应按规定对土地一级开发资金进行专户存储、专款专用、专户核算、专款专用。
（3）储备土地按“净地出让”要求，在完成征地拆迁补偿、开发整理等相关工作后，将前期实际开发成本送财政局、国土局指定的评审机构确认，完成储备土地开发的地块供应成本审查,土地验收入库后,市财政局按土地供应补偿合同规定的土地供应补偿费据实核拨，储备地块一级开发管理费、利润等按《一级开发委托合同》核拨。
第7章结论与建议
一、结论
随着贵阳高新区沙文生态科技产业园控制性详细规划修编，沙文生态科技产业园区位优势已经得到明显提高，凸现巨大的发展潜力。
本项目的建设符合贵阳高新区沙文生态科技产业园控制性详细规划，将对新区开发建设、招商引资带来更多生机与活力。
二、建议
本方案编制的数据依据是项目前期相关条件的初步咨询分析，具有一定的不确定性。
由于调查深度所限，本实施方案尚不完善。
具体实施时，我公司会对实施方案逐步进行细化研究，使实施方案成为整个土地一级开发的技术、经济的指导性、纲领性文件，从而确保本项目按期、顺利地完成开发建设工作。
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