建设开发控制规划局.docx
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建设开发控制规划局
一、规划前言
新一轮总体规划已于2002年编制完成，为进一步落实总体规划对轻纺村地块的规划意图，加快对该地块开发进程，慈溪市规划局委托我院对该地块编制控制性详细规划。
轻纺村地块位于市区东部，是市区居民通过高速连接线往上海、宁波方向出行的一个交通节点，位置比较特殊，而该地块现状为轻纺村、番禺村等几个村庄村宅集聚地，地块内有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流，企业数家，为名副其实的一个城中村。
本次规划充分考虑到该地块属城中村的现实情况，试图通过地块指标的控制、道路的贯通、沿河景观的整饬，营造一种既利于城中村的改造、保留原居民生活习性、又利于地块商业化运作、进一步加快城市化进程的规划控制和引导模式。
规划当中以一灶江为界分为东部以低层建筑为主的区域，西部以多层建筑为主的区域。
东部主要解决拆迁安置和村民自行建房等问题，西部主要解决商业化运作问题，便于政府在地块改造中有多种形式选择，实现其灵活性。
在指标控制上，以低层建筑为主的东部容积率指标控制在1.0左右，顺应了政府试图通过政府引导，村民群体、开发商共同开发地块的想法，降低了开发门槛和一刀切带来的改造难度，利于实现三赢效果。
同时，为强化原居民沿河生活习性，规划当中充分利用大塘江、界堰路江水景，结合绿地广场，塑造带形滨水空间，成为居民休憩场所，原有生活空间和习性不因城市化而泯灭。
人性化空间的实现，是在使特有文化延续的基础上实现的。
二、现状概况与分析
㈠规划区位及范围
本规划用地南临329国道，北界开发大道，东至杭甬高速连接线，西抵东三环路。
㈡规划面积
总用地面积约为119.1ha。
㈢自然条件
整个地形为平地，整个地势南高北低，除规划区东北侧区域内有部分农田及空地外，其余均为建成区。
另外，在规划区内部有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流。
㈣现状问题
1、土地利用现状
现状用地以农居用地为主，在该用地当中穿插有工业用地、耕地和市政设施用地。
2、建筑现状
（1）规划区居住建筑多为农居以及一些家庭作坊，均为低层建筑，三北大街南侧有少部分多层商住建筑，在界堰路江西侧、大塘江北侧有村办公楼一幢、幼儿园一所，在界堰路江东侧分布有少量多层工业建筑，在开发大道南部有农副产品贸易市场一个。
（2）建筑问题主要表现
居住建筑密度高，容积率低，建筑间距小，日照、通风不良，防火间距小，居住条件差，是规划区内建筑的普遍问题；
有些住房与厂房混杂，生活环境较差，生活受干扰，家庭作坊较多。
3、交通现状
（1）道路狭窄，界堰路江西侧道路（6米）、大塘江北侧道路（5）构成了现状内部出入的主要道路，其余道路大部分不到4米，不能满足居民出行和消防要求。
（2）规划区现状出入口靠近交叉口处，增大了路网尤其是交叉口处的交通压力。
支路系统不完善，且断头路太多，难以起到有效分流主干道的交通流量。
（3）静态交通方面公共停车场及配套设施严重不足，公共停车场的建设严重滞后于机动化发展；路外停车场数量不足，泊车位不足造成机动车辆随意停放、利用人行道停车的现象比较多。
4、绿地
（1）绿地数量严重不足，分布较散，未形成规划区整体绿化面貌，道路两侧的植物主要以水杉、黄杨、樟树为主；
（2）公共绿地较少，滨河地带被建筑所占，河道两侧缺乏绿化。
5、区块内有一条35KV的高压走廊通过。
三、规划依据、原则与目标
㈠规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》;
2、《城市规划编制办法》;
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）;
4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93（2002年版））;
5、《慈溪市城市总体规划》（2002-2020）;
6、《慈溪市土地利用总体规划》;
7、《慈溪市道路交通总体规划》;
8、《慈溪市骨干河网总体规划》;
9、国家相关规范及慈溪市和规划部门相关规定和设计要求。
㈡规划原则
1.遵循城市总体发展原则
2.公众参与原则
3.控制与改造相结合原则
㈢规划目标
利用一灶江、大塘江和界堰路江优良的环境优势，结合滨河景观带的建设，创造功能完善、布局合理、环境优美、配套设施齐全的居住小区。
1、进一步深化总体规划的功能布局和路网结构；
2、从城市设计入手，完善整体的空间形态布局，重点突出轴线、景观节点和绿化系统，创建具有慈溪地方风貌特色的现代化城市居住小区；
3、以旧村改造为重点，合理划分居住用地，确定建设周期，落实公共配套设施；
4、编制市政综合规划。
四、规划区性质与规模
㈠性质
依据《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》与现状实际情况确定本规划区性质与功能定位：
以居住、商住为主要功能的具有慈溪地方风貌特色的城市居住小区。
㈡人口规模
依据《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》、现状人口与用地实际情况确定本规划区人口规模为约10953人。
五、规划期限
2005-2010年
六、用地规划
㈠规划设计原则
1、因地制宜原则
根据地块区位条件、自然环境等特点进行规划布局，同时充分考虑交通、地形等和水文地质条件，统筹规划。
2、可持续发展原则
合理利用土地资源，提高土地利用率，实现可持续发展战略。
3、以人为本原则
充分考虑人的不同需求和居民的居住生活习俗，协调居住小区与绿地系统、水系的关系，营造生活便利、富有地方特色的人居环境，力求物质文明和精神文明共同进步和全面推进。
4、节约投资原则
在发挥区块正常功能的基础上，力求集中紧凑，减少拆迁，减少道路和各类管线的长度，以节省土地和基础设施与能源的建设投资，区内应满足建设投资最少、效益最高的原则，使区域资源得到合理的配制。
㈡布局结构
1、规划片区由东、中、西、三组团合成一居住小区的布局模式。
东、中段建筑以低层建筑为主，西段建筑以多层建筑为主。
2、中段区有1个商贸设施区、1个公建服务区，东、西段各有1个商贸设施区、北段有1个贸易设施区、1个基础设施区。
（该设施近期保留，远期组织拆迁）。
3、商贸设施区,是该区的重要商业地段，包括商住楼、超市、便民服务设施。
4、公建服务区,包括行政、幼托等功能。
5、按规范规划区内应安排小学，轻纺城东侧有一座小学，且规模较大，故小学的设置不予考虑。
七、地块划分
规划区以《城市用地分类与规划建设用地标准》的中类和小类用地分类标准为依据，划分地块并确定各地块的控制指标。
㈠地块划分
区内用地地块划分由城市干道、小区道路、河道、已批用地红线（或宗地）及用地性质确定，区内共划分为4个分区、42个区块，各分区按英文字母表顺序编码自“A”至“D”，各分区内的地块编号为该分区，编号与阿拉伯数字的组合，例如：
A-2，D-10。
㈡地块大小根据总体规划当中路网布局情况和现状地形来协调划分，公共建筑用地按本区规模大小来确定，共有14.45公顷，居住用地地块大小一般为1-6公顷，共有59.28公顷。
此类地块大小规模，基本适应地块自行分片改造要求。
八、控制指标
规划对区内各基本地块主要采用控制性指标进行控制，控制性指标包括用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、住宅建筑套密度、住宅建筑面积净密度和绿地率及配套设施等5项指标。
根据国家对住宅建设的政策要求，在本规划中加入住宅建筑套密度和住宅建筑面积净密度两项强制性控制指标，以保证新建住宅90M2以下套型总体上达到70%的比例。
1、区内各功能用地的建筑容量控制指标主要为建筑密度、容积率和绿地率。
2、控制的建筑密度、容积率为最小值和最大值，绿地率为最小值。
3、各功能用地的通用建筑容量控制指标参见表一。
4、区内各地块控制指标详见分图规划。
（表一）各类用地的建筑容量一般规定
控制指标
用地功能
建筑密度（%）
容积率
绿地率（%）
居住用地
20—35
0.6—2.0
>20
公共设施用地
35—50
0.6—3.0
见图则
市政设施用地
35—50
0.6—1.8
>35
绿地
---
---
>70
九、用地兼容
为了增加规划用地的适应性和灵活性，特作用地兼容性规定，具体详见表二:
十、建筑间距与退让
1、居住建筑和其它公共建筑的间距，可在同型布置方式的居住建筑间距的要求上，减少10—20%，但须满足各专业规范的要求。
2、建筑退道路红线：
沿本区道路两侧的建筑物，后退规划道路的距离应按表三执行。
3、建筑退地块界线：
沿本区规划地块界线两侧的建筑物，后退规划地块界线的距离应按表四执行。
4、后退高压走廊：
在规划区内有一条35KV的高压走廊穿过，两侧后退控制宽度各为10米。
5、后退河道：
在规划区外围以及区内有一灶江、界堰路江和大塘江等三条河流通过，建筑后退该三条河道均须为8米以上。
（表二）用地兼容规定
主项用地
R
C
S
U
G
兼容用地性质
R
√
×
×
×
×
C
△
√
△
△
×
S
△
△
√
△
×
U
×
×
△
√
△
G
√
√
√
√
√
注：
1、主项用地指规划图中所示的用地性质，兼容用地指改变主项用地后的用地性质，“√”、“△”、“×”分别表示允许兼容、有条件兼容和不容许兼容。
2、未列入主项用地的其它规划用地表示不容许兼容。
3、为了塑造本区的优美环境，规定所有用地可以兼容所布置的G类用地，但对S、U、C和R类用地进行兼容时，必须在其它适当位置得到相应补偿。
（表三）后退道路红线一览表
道路红线宽度（m）
建筑物后退道路红线最小距离（m）
高层建筑
裙房
多、低层建筑
交叉口
12以下
8
5
3
8
12-18
10
6
4
10
20-28
12
8
5
12
30-38
14
10
6
14
40-48
16
12
8
16
50及50以上
18
14
12
18
（表四）后退地块界线一览表
地块界线位置
建筑物后退地块界线最小距离（m）
高层建筑
多低层建筑或裙房
东
8.0
4.0
南
12.0
5.0
西
8.0
4.0
北
12.0
5.0
十一、其他控制
1、规划办公大楼以及其他公建设施,控制高度20m以下;住宅区的商住楼,控制高度20m以下;规划多层住宅,高度统一控制在18m以下;低层住宅控制在10m以下。
2、地块靠绿地一侧,有可能采用二层出挑或骑楼方式以及一些出挑的广告、招牌等,按后退红线5m控制;地块与地块之间考虑开设防火通道的可能,两侧需各退红线4m。
3、建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计。
4、任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范要求。
十二、公共设施规划
1、行政办公
在规划六路和规划三路交汇处西南侧（B-11地块）设置行政办公用地一处，面积0.26公顷。
2、商服业配套
商服业配套根据小区规模要求及现状建设情况，商服设施一般沿路安排，在三北大街南侧设置沿街商住楼用地5处（A-1、B-1、B-3、B-6、C-3地块），面积共5.45公顷；在规划三路和规划二路交汇处东北侧（B-4地块）设置市场一处，面积0.43公顷、保留并扩建北二环线与开发大道之间的农副产品贸易市场（D-9地块），面积13.76公顷。
保留在三北大街北侧（D-1地块）燃气站等基础设施建筑，面积2.34公顷。
该区域远期考虑将燃气站搬迁，和（D-2地块）整体考虑设置一个居住小区。
3、教育配套
规划根据教育配套的需要，在规划行政办公用地北侧（B-8地块）设置幼儿园一处，面积0.21公顷。
4、市政公用设施
保留在规划一路东侧市政设施用地（垃圾中转站）（A-4地块）一处，面积0.31公顷，其他市政设施，根据市政综合规划设置。
十三、道路交通规划
㈠交通发展策略
1、规划区内交通应处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉与干扰。
车行系统的组织应与用地布局紧密结合，发挥道路的最大使用潜力。
随着城市经济的发展，小汽车的普及趋势成为必然，作好疏导控制的同时，应充分考虑静态交通设施的建设。
2、随着经济水平的不断提高，应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开，融入沿河的步行绿化系统，规划区道路中将自行车道并入人行道，以便为本区机动车提供更多的空间。
㈡道路网系统
1、区内道路等级分干路、支路和步行道三级设置。
2、干路的道路骨架为“一横三纵”：
“一横”即为12M宽的规划三路，“三纵”即为30M宽的规划六路、12米宽的规划一路和规划五路。
3、支路为7M宽的规划二路、7M宽的规划10路、10M宽的规划四路、10M宽的规划七路、10M宽的规划八路、12M宽的规划九路。
4、步行道有设在大塘江北侧绿化带内2M宽的道路、D地块南部沿绿化带布置的2M宽的道路（见总平面示意图）。
5、道路控制详见表五
（表五）道路规划一览表
序号
道路编号
道路等级
红线宽度（m）
断面形式
机动车道（m）
非机动力道（m）
人行道（m）
绿化带（m）
1
东三环线
城市干道
50
12X2
5X2
5X2
2X3
2
329国道
城市干道
40
8X2
5X2
5X2
2X2
3
三北大街
城市干道
30
8X2
3X2
4X2
---
4
北二环线
城市干道
34
8X2
4.5X2
3.5X2
1X2
5
开发大道
城市干道
40
7.5X2
4.5X2
5X2
3X2
6
规划一路
干道
12
6X2
---
---
7
规划三路
干道
12
6X2
——
---
8
规划五路
干道
12
5X2
---
---
9
规划六路
干道
30
7X2
3X2
5X2
---
10
规划二路
支路
7
3.5X2
---
---
11
规划四路
支路
16
5X2
3X2
---
12
规划七路
支路
10
5X2
---
---
13
规划八路
支路
10
5X2
---
---
14
规划九路
支路
12
6X2
㈢静态交通
1、为适应未来不断增加的机动车交通量的要求,规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排。
2、随着社会生活的发展,停车方式越来越趋向于就近停,因此各个地块的配建停车就显得至关重要。
规划根据地方要求,参考其他旧城区的配建停车规定,考虑一定的超前意识,对轻纺村地块的各个不同功能地块配建停车位。
3、规划区内停车设施主要以各地块的配建停车场、库为主，各地块机动车配建停车位按《慈溪市城市规划管理技术规定》第四十七条执行。
停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。
所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用。
因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。
㈣开口控制
为保证交通顺畅，减少开口对外围交通影响，本规划区内各地块主要机动车出入口不宜设于城市干道上，各地块内交通应结合场地设置，规划区内支路和干道相连时，交叉口限制车辆左行，一般情况下沿主干路距离城市道路交叉路口50米范围内不得设置机动车出入口。
各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则的规定。
十四、空间环境设计
㈠总体构思
1、本地块注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成；充分利用现状的河网水系，结合用地布局形成景观轴线；通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所。
2、贯彻“以人为本”、“尊重自然”的指导思想，要求规划理念具有前瞻性和先进的建筑设计手段，运用新技术，采用先进的社区管理模式，创建具有二十一世纪时代特征的住宅小区。
3、以大塘江北侧步行道为横向轴,以规划五路为纵向轴,而形成一个“十”字轴,结合水系布置中心绿地、广场。
建筑布局采用严谨的轴线对称与灵活的组团围合相结合的手法，开敞的公共空间与相对私密的居住空间相互渗透，区内住宅高低错落。
小区新颖独特的空间布局是本次规划的一大特色。
4、开敞优雅的滨水绿化系统是小区规划的另一特色。
在小区主轴线上规划了一系列开敞的中心绿化系统,绿草如茵的大片开阔草坪，清幽的流水喷泉，供居民休息的建筑小品，形成了优美宜人的绿化景观走廊，取得了赏心悦目的景观效果，围绕中心绿地的住户们均能享受到这一绿化美景，在各住宅组团也规划有独立的公共绿地，极大地丰富了小区内的绿化环境。
㈡功能空间设计
1、绿地系统:
绿地系统以带形滨河绿地为主，与居住区绿化联络成为网络状的绿地步行系统。
滨河绿地可根据具体河道的不同，进行岸线设计，配合绿化种植，营造出美好的步行活动空间。
在道路两侧布置绿化带，充分起到了美化环境的作用。
沿东三环线、杭甬高速公路连接线、北二环线、开发大道和329国道设置防护绿带，密植乔木为主,绿带宽分别为50m、50m、20m、20m和10m，也起到了减少污染的作用。
2、居住空间是规划区建设的重要组成部分,住宅区的建设应强调环境建设。
居住区在总体的空间结构上应从属于城市其他功能空间,以掩映在繁茂的绿化中居住组团为总体风貌。
东区的低层住宅区更应充分体现环境特色。
㈢空间规划设计的特点
轻纺村地块的总体布局从大处着眼、小处着手，以中心绿地作为小区的结构中心，以东西向休闲景观道和南北向绿化通道作为小区的主要轴线，以组团邻里为基本单元，构建整个住宅小区，营造小区人性化生活空间。
设计注重突出以下几个特点:
1、结构清晰:
小区规划住宅片区3个,位于三北大街以南，住区之间以区内纵、横两条轴线为分割。
小区中心由中心绿带组成，公建主要布置在横向轴线的北侧。
2、住宅布局丰富、协调：
注重整体布局构图的同时，对不同组团的布局进行相应的处理，从而使组团建筑布置具有内向性、秘密性，组团之间具有连续性。
3、空间形态统一和谐、层次丰富：
小区空间布局突出疏密有间、错落有致的整体效果，规划以中心绿带作为小区的公共开敞空间，利用景观轴线、主要出入口、组团邻里绿地等组织下一级空间，两级空间通过景观轴线加以联系贯穿,各种空间之间相互渗透融合。
4、环境优美，景观丰富:
中心绿带,结合相应的休闲设施、建筑小品,是小区居民交往、游憩、活动、观景的理想场所。
南北向景观轴线是突显小区外向景观的重点,而东西向绿化通道是小区生活性休闲便道。
㈣环境设计
1、轮廓线:
整个片区形成高、低错落的空间构图以及多视角轮廓线的形成上均可达到较为满意的效果。
2、街道景观:
道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格、个性的道路景观。
道路的侧景要求道路两侧的建筑界面有一定的呼应,同时道路空间的封闭与渗透形成空间序列节奏,通过绿化掩映和广告标识的点缀塑造不同的街道景观。
3、夜景照明:
照明是现代城市日益重视的空间美化工程措施之一,夜景照明设计应根据功能空间的不同运用不同的照明手段。
（1）重点照明地段是规划区中主要的公共活动空间和人流集散空间,同时又是本区形象的重要体现点和区域标志性场所。
重点照明区应针对不同的环境整体设计,并且在照明强度、时段以及风格上作出具体要求。
如办公空间体现雕塑感,商业空间体现丰富多彩,科技文化空间体现艺术、韵律等。
（2）重点照明带以滨河绿地以及居住区绿带组成的步行系统为对象,通过园林式的照明设计,满足了绿地系统的使用要求,体现了“以人为本”的思想。
同时,沿河的带状连续照明还塑造了美好的滨河夜景。
其他休闲绿地中可相对弱化照明设计。
（3）道路照明除按规范保证视线辩别和交通安全需要以外,道路照明应体现道路等级,以具备引导和辨别的功能。
特殊的景观道路可通过道路绿化的照明或广告灯箱的处理达到不同的效果。
4、标识系统:
健康有序的空间需要有序明确的指示系统,以设计简洁、易识、连续和多样为特点,标识与建筑、广场、绿地、
公共场所有机结合,直接反映本区品质。
标识包括建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标志系统和步行道标志系统等,这些都充分体现了本区环境对人的尊重和关怀。
5、为突出本区的环境特征,避免视觉上的杂乱,一般除商业广场、步行街区和集散广场外,禁止设置固定的大中型商业广告。
本区办公空间应避免安置大中型商业广告。
小型广告可结合建筑、设施、小品以及标志系统的灵活设计,为丰富多彩的本区空间提供点缀。
6、无障碍设计:
在本区的几个特色活动空间、步行系统、公共场所和建筑物出入口等区域,有高差的地方均应设计方便步行或轮椅通行的坡道。
结合步行空间设计带座椅的休息场所,以给老年人、残疾人和步行困难者提供方便。
公共场所中的电话厅和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。
㈤建筑形体与色彩
建筑形体与色彩是各种建筑功能的外在表现方式,应通过总体的设计加以适度的引导和规定,使整体建筑空间健康有序,并通过特定的建筑空间给居民提供丰富多彩的活动场所。
规划对片区内建筑的形体与色彩原则上作了如下规定:
（1）办公建筑体量较大,建筑起到对广场的围合作用。
建筑造型以水平线条为主,开窗简洁,细部处理精致,建筑色彩上应强调统一协调,以素灰系列为主,细微的差异不应影响总体的一致。
（2）文化建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明,不必强求协调关系,空间处理也可灵活多样,体量的大小完全根据需要。
在色彩的使用上也可见仁见智,以突出个性和场所标志性为主要目的。
（3）住宅区居住建筑群以多层的住宅为主,建筑体量不宜过大,在建筑布局上应错落。
建筑形式宜采用坡屋顶,色彩上也可以市场认同为准绳,但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。
十五、给水工程规划
1、水源
由城西水厂和拟建的中西部水厂统一直接供给。
2、水量预测
根据《慈溪城市总体规划（2002-2020）》提出的慈溪市域供水指标确定：
市域中心城市220升/人·天（2010年）
a、生活用水量Q1=10953人*220升/人·天/1000=2409.7吨/天
b、市政用水量Q2=0.2Q1=0.2*3137.9吨/天=481.9吨/天
c、其它用水量及未预见水量：
0.15（Q1+Q2）=433.7吨/天
综合估算慈溪市轻纺村地块用水总量为3325.3吨/天。
3、管网布置
结合《慈溪城市总体规划（2002-2020）》，本区域给水管网基本以环状和树枝状管网相结合的管网供水系统。
并对环状管网进行简单的水力管网平差计算，使管网系统科学化、合理化、经济化。
配水管DN300,DN200。
根据规范每隔120米布置一个SS100地上式室外消火栓。
十六、污水工程规划
1、污水性质及污水量
本域内均采用雨污分流制，污水均为生活污水和生活废水。
污水量根据给水量的百分比进行估测，产污系数为0.9，截污系数为0.8。
a、生活污水量Q3=0.9·0.8·Q1=0.8*0.9*2409.7=1735.0吨/天
b、其它污水量及未预见污水量：
0.15·Q3=0.15*1735.0=260.3吨/天
综合估测污水总量为1995.3吨/天。
2、污水管网布置
以减少埋深和少设或尽可能不设提升泵站为原则，充分结合实际地形，合理布置。
本区域的污水经支干管收集后汇入污水干管，一起排入污水处理厂集中处理。
污水管为d400和d300。
十七、雨水工程规划
1、雨水量计算
雨水排放量设计强度Q=100.2×i×F
其中：
F———汇水面积
i———暴雨强度，按宁波市公式计算：
50.380（1+0.71×lg
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