重庆市城乡规划居住用地规划导则.docx
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重庆市城乡规划居住用地规划导则
重庆市城乡规划
居住用地规划导则
（试行）
重庆市规划局
二〇〇七年十二月
前言
为进一步加强城乡规划编制与管理的科学化、规范化、法制化，根据《重庆市城乡规划事业“十一五”规划行动方案》的统一部署，《居住用地规划导则》。
编制组深入调查研究，认真总结实践经验，参考借鉴了国家和其它省市的相关规划标准，通过组织专家论证，在广泛征求规划设计、科研、管理等方面专家意见的基础上，制定本导则。
本导则的主要内容有：
1、总则；2、居住用地分类及用地标准；3、居住用地规模与布局；4、经济适用住房与廉租住房建设；5、居住区分级与规模；6、居住用地开发控制；7、居住区道路；8、居住区绿地；9、名词解释。
居住区公共服务设施在《公共服务设施规划导则》中另行规定。
农村新型社区布局及居住标准在《村庄规划导则》中另行规定。
根据建设部建标【2000】87号文《关于印发<工程建设标准强制性条文>管理工作的暂行规定》的要求，正文中用黑体字注明了本导则中涉及相关国家标准强制性条款内容。
本导则在实施过程中，如发现需要修改补充之处，请将意见和有关资料提供给重庆市规划设计研究院（单位地址：
渝北区新牌坊新南路9号；邮编：
401147），以便在今后修改时参考和吸纳。
本导则主编单位：
重庆市规划设计研究院
本导则主要起草人：
张强、易峥、王磊、何江
1总则
1.0.1为了适应建设全面小康社会和宜居城市的发展要求，满足人民群众日益提高的居住需求，创造舒适和谐的人居环境，提升居住质量，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，根据国家和重庆市有关法律、法规、技术标准和规范，并结合重庆市发展的目标要求和实际情况，制定本导则。
1.0.2本导则适用于对居住用地规划编制与管理中普遍性的技术问题进行指导，对于特殊问题仍需进行个案研究。
在重庆市辖区内，从事居住用地规划的编制和管理工作，应参照本导则。
1.0.3居住用地的规划与管理除参照本导则外,尚应符合国家和重庆市相关法律、法规、规章和技术标准与规范的规定。
1.0.4本导则在试行中会不断地进行修订和完善,经一定周期后统一进行版本更新。
2居住用地分类及用地标准
2.1居住用地分类
2.1.1居住用地采用中类和小类二个层次的分类体系，共分3个中类，12个小类。
居住用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。
居住用地分类和代号必须符合表2.1的规定。
2.1.2使用本分类时，可根据规划性质、内容及深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。
表2.1.2居住用地分类和代号表
类别代号
类别名称
范围
大类
中类
小类
R
居住用地
以居住建筑及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
R1
一类居住用地
配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。
R11
一类住宅用地
单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独立式或联排式住宅建设用地
R12
一类社区公共服务设施用地
为一类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
R13
一类住宅区道路用地
为一类居住用地配套建设的住宅区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R14
一类住宅区绿地
为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
R2
二类居住用地
配套设施齐全、布局较为完整，以多层、中高层或高层住宅为主的用地。
R21
二类住宅用地
指建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地。
R22
二类社区公共服务设施用地
为二类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
续表
R23
二类住宅区道路用地
为二类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R24
二类住宅区绿地
为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
R3
三类居住用地
直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地。
R31
单身宿舍用地
为单身职工及学生建设的居住建筑的用地。
R32
三类社区公共服务设施用地
为三类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
R33
三类住宅区道路用地
为三类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R34
三类住宅区绿地
为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
2.2居住用地标准
2.2.1编制和修订城乡总体规划和分区规划时，居住用地的规划人均单项用地指标应控制在18～30m2/人。
规划人均建设用地指标为60～75m2/人、有条件建设部分中高层住宅的大中城市，其规划人均居住用地指标可适当降低，但不得少于16m2/人。
2.2.2编制和修订城乡总体规划或分区规划时，居住用地占城市建设用地的比例应控制在20%～35%；其它层次的规划应因地制宜地确定居住用地比例和人均居住用地标准。
2.2.3人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例的上限略高于国家标准，是为了适应重庆幅员面积较大，城市差异较大的客观情况，同时考虑城市产业升级以及建设宜居城市的要求，用于指导分区规划及区县中心城区规划的编制和修订。
在编制总体规划以下层次规划时，由于不同的分区、功能组团的用地现状及潜力、功能定位和发展目标不同，不宜简单采用一个统一的用地比例和人均指标，应在总体规划及其它上层次规划所确定的指导原则下根据本地区的发展要求因地制宜地确定相关控制指标。
3居住用地规模与布局
3.1居住用地布局要求
3.1.1综合考虑土地价值、交通可达性、相邻用地的功能、周边环境、公共服务设施和城市特色等布局居住用地。
3.1.2居住用地布局应与城市轨道等公共交通基础设施布局相结合，与邻近住宅区及城市干道有方便的联系，以鼓励居民使用公共交通工具。
3.1.3居住用地应具有适宜居住的自然环境条件和适于建设的地形，要布局在常年风上的风向、大气污染源的常年最小风向频率的下风侧，以及水污染源的上游，优先选用向阳坡和通风良好的地段。
3.1.4居住用地要避免选址在各种自然灾害区，如地震断裂带、岩溶地段、沙土液化区、活动性冲沟、采空区、软基、滑坡崩塌区、洪水淹没区、内涝低洼地区等；应避开雷区，以及涉及国家安全地区、军事禁区、水源保护区、水源涵养区、文物古迹及风景名胜保护区、自然保护区、地下文物埋藏区、基本农田保护区、四山控制地区、危险品仓库区等的城市蓝线、紫线、黄线、绿线保护范围。
3.1.5居住用地不应占用规划确定的城市非建设用地和组团隔离带。
3.1.6在集中工业区中不宜布置居住区。
3.2新拓展地区的居住用地
3.2.1居住用地拓展要与城镇结构相适应，与生态环境优化目标相适应，有利于引导城镇人口的合理分布，有利于疏解旧城区人口。
3.2.2新拓展地区是居住用地的重点建设地区，居住用地向新区拓展时，要结合城镇的拓展时序和不同城镇组团的功能安排，引导人口集聚；要高起点、高水平地进行居住环境建设、交通市政基础设施建设、公共服务设施建设。
3.2.3居住用地拓展要满足不同层次的住房需求，重点增加中低价位、中小套型普通住宅用地，同步规划和同步建设相应的公共服务设施及交通基础设施，要限制发展独立式住宅用地。
3.3旧城区的居住用地
3.3.1旧城区是居住用地的重点改善区域，要降低居住密度，完善配套设施，加强环境建设，提高居住质量，保护传统风貌，保留传统特色。
3.3.2旧城区要对居住用地和住房进行分类指导建设：
保留质量较好、标准较高、环境较好、配套完善的单位住房以及新建和改建居住区；对建成较早，质量稍差，配套相对欠缺的住房，进行房屋翻新修缮，完善配套设施，改善环境，提高居住舒适度；对具有历史文化价值的住房予以保留和修复；对房屋质量和生活环境质量极差，服务设施严重短缺的居住区进行更新改造。
3.4居住用地与其它用地的兼容
3.4.1居住用地的兼容性分为两类，一类是居住用地内兼容其它非住宅建筑类型，另一类是以居住用地为主混合其它用地性质。
3.4.2居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，应遵循相关性原则和不干扰性原则。
相关性原则是指不同类型的建筑或用地性质之间，其功能存在某种关联性。
互不干扰性原则以不允许兼容建筑或用地类型表示。
居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，要避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰，确保居住区环境满足下列有关噪声和大气环境的要求：
1白天噪声允许值宜≤45dB，夜间噪声允许值宜≤40dB。
靠近噪声污染源的居住区应通过设置隔音墙、人工筑坡、植物种植、水景造型、建筑屏障等进行防噪。
2居住区内的大气环境质量标准宜达到二级。
3.4.3居住用地兼容性应明确兼容建筑的类型（相关性较好的零售商业、金融办公、文化和无干扰的楼宇工业等建筑）和混合其它用地的类型和比例。
3.5居住区内部规划布局
3.5.1居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、节能减排、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。
3.5.1应方便居民生活，有利安全防卫和物业管理。
3.5.2应组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。
3.5.3应合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。
3.6居住区内部空间与环境设计
3.6.1规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调。
3.6.2合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。
3.6.3精心设置建筑小品，丰富及美化环境。
3.6.4市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设。
3.6.5公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。
3.6.6居住区的建筑布置应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求。
3.6.7依据居住区的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，达到公共空间与私密空间的优化，达到居住区整体意境及风格塑造的和谐。
3.6.8在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。
4经济适用住房与廉租住房建设
4.1布局原则
4.1.1按照总量控制、分区布局，方便工作与生活的原则，布局和建设经济适用住房和廉租住房。
4.1.2廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
4.1.3经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
4.1.4配套建设与相对集中建设相结合，为构建和谐社会，鼓励开发建设廉租住房、经济适用房与普通商品住房相结合，鼓励建设不同收入阶层混居的混合型社区。
4.1.5新建廉租住房，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
4.1.6应具备基本完善的交通条件和配套服务设施。
4.1.7方便生活和工作，就近安排。
4.1.8节约用地、紧凑布局、协调发展。
4.2控制要求
4.2.1严格管理规划确定的经济适用住房和廉租住房用地，保障针对低收入群体住房建设的土地供应，不得随意改变其用途，确需调整的，必须等量置换并按相关程序报批。
4.2.2新建廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右。
5居住区分级与规模
5.1居住区分级控制规模
5.1.1居住区按居住户数或人口规模分为居住地区、居住区、居住小区和居住组团四级。
居住区各级控制规模如表5.1.1所示。
表5.1.1城市居住区分级控制规模
居住地区
居住区
居住小区
居住组团
户数（户）
33000～67000
10000～20000
1500～5000
300～1000
人口（人）
100000～200000
30000～60000
4500～15000
900～3000
注：
每户按照3人计算
5.1.2考虑到重庆组团式的城市结构，本导则增加居住地区级这一层级，每一个居住地区人口规模确定为10至20万人，部分公共服务设施配套需考虑这一个层级。
居住区规模的上限高于国家标准中居住区的上限（16000户，50000人），主要考虑到居住区与街道相对应，目前都市区街道常住人口从2万到17万不等，平均规模约为6万人，对应于街道办事处配置公共服务设施，需要独立成为一级。
居住小区规模的下限低于国家标准中小区规模下限（3000户，10000人），主要考虑到居住小区与社区居委会相对应，都市区社区居委会的规定服务范围为1500至3000户，便于社区服务设施的配置，目前个别社区居委会服务范围已超过4000户，因此居住小区规模的上限仍沿用国家标准中小区规模的上限。
居住组团规模基本对应于新开发住宅小区的规模。
5.1.3小城镇按规划人口规模分为大型镇、中型镇和小型镇，分别对应于城市的居住区和居住小区（表5.1-2），在配建设施时，宜参考相应级别的城市居住区，但要注意与实际情况相结合；都市区内的小城镇可按城乡一体化的思路，在配套公共设施时参照对应的居住区标准执行，其它区县小城镇目前暂按《镇规划标准》的相应要求进行配置。
表5.1.2镇规划规模分级及对应的城市居住区分级控制规模
大型镇
中型镇
小型镇
人口（人）
30001～50000
10001～30000
≤10000
对应城市居住用地分级
居住区
居住区
居住小区
注：
每户按照3人计算
5.1.4居住区分级控制规模是居住区公共服务设施和公园绿地分级配建的依据，通过配置满足不同层次居民基本的物质和文化生活需要的相关设施，适应统一开发、配套建设的需要，符合配套设施经营和管理的经济合理性需要。
5.1.5居住区的配建设施，应与居住人口规模相对应，其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。
5.2居住区各项用地比例
5.2.1居住区用地由住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公园绿地四类用地构成，各类用地所占比例的平衡控制指标应当符合表5.2规定。
5.2.2成片开发居住区，其居住组团、居住小区、居住区等人口密度和建筑容量控制指标应符合该表的规定。
非成片开发居住区，参照执行。
表5.2居住区各项用地比例控制指标（%）
用地构成
居住区
小区
组团
1.住宅用地
50~60
55~65
70~80
2.公建用地
15~25
12~22
6~12
3.道路用地
10~18
9~17
7~15
4.公园绿地
7.5~18
5~15
3~6
居住用地
100
100
100
5.3人均居住区用地控制指标
5.3.1编制居住小区和组团规划时，人均居住用地指标应符合表5.3.1的规定。
由于重庆是山地城市，建设用地相对紧张，居住用地人均指标下限略低于国家标准。
居住用地人均控制指标主要由住宅区分级规模和住宅层数两项因素确定。
5.3.2在使用表5.3.1和具体选用指标幅度时，要考虑住宅日照间距、层数和结构、面积标准以及该地区的用地紧张程度等主要因素。
住宅建筑面积标准高的采用上限或接近上限指标，住宅建筑面积标准低的采用下限或接近下限指标。
表5.3.1人均居住用地控制指标（m2/人）
住宅类型
居住区
居住小区
居住组团
低层
30~43
26~40
21~32
多层
19~27
18~26
14~22
中高层
17~26
14~22
12~18
高层
17~26
10~15
8~11
注：
1、按住宅层数不同分为低层、多层、中高层和高层，对各种层数混合形式的居住用地，可采用相应的接近指标。
2、住宅类型按层数划分，一般为：
1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层及以上为高层，以下各条的规定同。
5.4用地统计表
5.4.1编制居住小区和组团规划时，应按表5.4.1进行用地统计。
表5.4.1居住用地统计表
项目
面积（m2）
所占比例（%）
人均面积（m2/人）
居住用地
住宅
用地
独立式住宅用地
单元式住宅用地
单身宿舍用地
原农村居民住宅用地
住宅区配套设施用地
幼托用地
社区体育设施用地
社区其它设施用地
住宅区道路用地
住宅区绿地
5.4.2居住用地包括住宅用地、住宅区配套设施用地、住宅区道路用地和住宅区绿地四部分，它们之间的比例关系及人均用地水平反映了土地使用的合理性和经济性，是规划设计时必须统计的指标。
在住宅规划区内还可能存在一些与居住用地没有直接配套关系的其它用地，如外围道路或保留的企事业单位和非城市建设用地等，这些都不能参与用地平衡，不应纳入居住用地统计中。
在具体使用表5.4.1时，要按居住用地的实际规模确定表格名称及相关用地的名称。
如规模为小区，则表格名称相应为“居住小区用地统计表”。
表中各项指标的计算，应符合下列规定：
1底层设公共建筑的住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：
按住宅和公共建筑各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和配套设施用地；底层公共建筑突出于上部住宅或占有专用场院或因公共建筑需要后退红线的用地，均应计入配套设施用地；底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内。
2绿地面积应按本条文说明的规定确定。
3住宅区道路用地面积应按下列规定确定：
住宅区内道路按路面宽度计算，设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。
5.5主要技术经济指标表
5.5.1居住用地规划主要技术经济指标应不少于表5.5.1所列项目。
5.5.2居住区规模可以通过用地、建筑与人口（户、套）三方面内容得到反映，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共设施的建筑面积及其总量也是基本数据，属必要指标。
5.5.3平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标；高、中高层住宅比例也是住宅建设中的控制标准，属必要指标；毛密度是反映住宅区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益、征地的数量等具有很重要的控制作用。
住宅建筑套密度是一个日渐被人认识和重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例及标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住总用地、住宅用地等基本数据计算；住宅容积率是根据住宅区的用地条件、建筑气候分区、日照要求及住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性很强的控制住宅区环境质量的重要指标之一，属必要指标；总建筑容积率是每公顷居住用地内住宅和配套设施建筑的建筑面积之和，它可由居住用地内的总建筑面积推算出来。
由于配套设施在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一旦确定，配建公建量也相应确定，因而以住宅建筑面积的毛、净容积率、建筑容积率为常用的必要指标。
5.5.4环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。
与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1－住宅建筑净密度。
住宅建筑净密度和建筑毛密度越低，其对应的空地率就越高，可为环境质量的提高提供更多的用地。
绿地率是反映住宅区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，都属必要指标。
5.5.5住宅区建筑密度是住宅区内各类建筑的基底总面积与住宅区用地面积的比率（%），是住宅区重要的环境指标，属必要指标。
按照建住房（2006）165号文“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”中“自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的规定，新增了一项即户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例。
5.5.6 依据《城市居住区规划设计规范》，居住用地规划设计可选用的技术经济指标还包括高层住宅比例、人口净密度、拆建比、土地开发费和住宅单方综合造价等，但不属必要指标。
表5.5.1居住用地规划主要技术经济指标
项目
单位
总量
人（或户）均
居住人数
人
户均人口
人/户
居住户数（套）
户（套）
总建筑面积
m2
住宅建筑面积
m2
公共设施建筑面积
m2
其它建筑面积
m2
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm2
住宅建筑套密度（毛）
套/hm2
住宅建筑套密度（净）
套/hm2
住宅建筑净密度
%
总建筑密度
%
总建筑容积率（毛）
住宅建筑容积率（净）
住宅建筑容积率（毛）
绿地率
%
公共绿地
m2
停车场面积
m2
配建车位
个
停车率
%
地面停车位
个
地面停车率
%
户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例
%
6居住用地开发控制
6.1开发控制原则
6.1.1居住用地开发必须合理控制人口密度和建筑密度，合理确定土地开发强度，创造良好的居住环境。
6.1.2居住用地开发强度应适应现状及规划的基础设施和公共设施所能承受的水平。
6.1.3都市区居住用地开发强度应遵循《都市区密度分区规划》所确定的原则和标准。
6.2居住用地开发强度
6.2.1居住用地具体控制指标详见表6.2.1。
6.2.2表6.2.1是参照《城市居住区
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