房估案例与分析精讲班40第三章第五节房地产拍卖变卖估价二.docx
《房估案例与分析精讲班40第三章第五节房地产拍卖变卖估价二.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房估案例与分析精讲班40第三章第五节房地产拍卖变卖估价二.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房估案例与分析精讲班40第三章第五节房地产拍卖变卖估价二
［案例3－5］
××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
1．估价对象基本情况
估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。
估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由A、B两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，A地块31950㎡，为住宅用地；B地块23143㎡，为商业、办公用地。
2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求：
（1）A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成；
（2）B地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。
为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：
实际投资预算为10亿元人民币）。
其技术指标见下表：
估价对象规划技术指标表3－36
规划技术指标
A地块
B地块
合计
用途
住宅用地（设配套公建）
商业办公（含五星级酒店）
规划建筑面积（㎡）
95850（其中公建4370）
127286．5
223136．5㎡，不含地下建筑面积83388㎡
建筑密度
不大于18%
不大于30%
绿地率
不小于50%
不小于35%
泊车位
按户数1：
1以上，地面泊位不超过总车位的10%
客房不少于0．2个/每床位，餐饮娱乐不少于1．7个/百平方米，地面泊位不超过总泊位的10%
2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228m降至160m。
此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方面的经济损失。
因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。
2．估价对象勘查现状
至价值时点，A地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托人提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。
B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。
3．权利状况及建设手续
（1）土地权利状况
本项目包括A、B两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。
①杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747㎡，使用年限至2056年1月15日止；
②杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396㎡，使用年限至2046年1月15日；
③杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950㎡，使用年限至2076年1月15日。
（2）建设手续
本开发项目已取得下列建设手续：
①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××；
②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。
（3）他项权利
在价值时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。
错处：
估价对象中缺建筑物结构、B地块商业办公大楼构成情况（五星级酒店、酒店式公寓、写字楼或商业部分）说明。
错处：
估价对象的区位状况介绍过于简单，未介绍周围环境及景观、外部配套设施情况。
四、估价目的
为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。
错处：
估价目的应放在估价对象之前。
五、价值时点
二OO八年二月十日。
错处：
缺价值时点确定的简要理由。
六、价值类型
本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、相邻关联物业减值损失等。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
错处：
估价原则应在估价依据之前。
九、估价技术思路与方法
因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。
因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。
错处：
缺所选估价方法定义。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：
至价值时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为195654165元，大写：
人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。
评估价值明细表表3－37
项目
减值损失评估价值
备注
经济损失合计
195654165
1．土地及酒店本身减值损失
98311066
1－1已付地价款利息损失
38687876
1－2土地使用年限缩短减值
2423613
1－3酒店使用年限缩短净收益减值
4039756l
1－4酒店自身品质受损减值
16802016
2．前期开发损失
64410299．02
2－1已支付
21762765．66
2－2合同约定支付
42647533．36
3．关联住宅物业减值损失
32932800
错处：
缺估价结果单价表示或说明不列单价的理由。
十一、估价人员（略）
错处：
应为注册房地产估价师，且要本人亲笔签名。
十二、协助估价的人员（略）
十三、实地查勘期（略）
十四、估价作业期
2008年2月15日至2008年3月8日。
××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
估价对象为酒店、办公、住宅为一体的综合性房地产开发项目。
根据本次估价目的，结合估价对象所处区位及其特征，本报告仍以保持现状及规划用途作为其最高最佳利用前提。
四、估价方法适用性分析
本项目因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。
因此，本项目以经济损失估价为主线，采用重置成本法和收益现值法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，累加后确定损失总价。
重置成本法（类似），以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。
收益现值法（类似），以房地产开发项目完成后未来可能带来的收益折算为价值时点收益，然后乘以规划调整后的影响系数（损失率%）并累加求和。
公式：
评估价值＝∑重置价值（或收益现值）×影响系数（损失率%）
五、估价测算过程
1．土地及酒店本身减值损失
（1）已付地价款利息损失
①评估估价对象总地价
据土地出让合同、开发补偿协议及付款凭证，B地块面积为23143㎡的商业、办公用地总地价（含出让金、土地开发补偿费、契税）为246552510．80元。
②影响时间及资金利息
委托人自2004年12月缴清土地款后，开始进行前期开发建设，2008年2月10日接到规划调整通知及处理意见。
因完成的桩基、基坑工程及方案设计、施工图设计审批等前期工作要重新做起，在考虑原桩基凿桩、清理对工期影响的情况下，结合相关工程专家意见，工程至少要推迟2年。
利率按现行1～3年期贷款基准年利率为7．56%。
③损失价值
损失价值＝评估总地价×［（1＋现行两年期贷款基准年利率）影响时间－1］
＝246552510．80×［（1＋7．56%）2－1］＝38687876．00（元）
（2）土地使用年限缩短土地减值（土地使用权终止日期不变）
①土地原值
B地块23143㎡商业、办公用地取得原值为246552510．80元，综合（办公）为12747㎡，商业为10396㎡，由于是同一地块，则：
综合（办公）用地所分摊价值
＝（12747÷23143）×246552510．80＝135799371．5（元）
商业用地所分摊价值
＝（10396÷23143）×246552510．80＝110753139．3（元）
②土地使用权缩短年限及减值率
按开发项目推迟2年竣工计算，商业物业出让年限为40年，综合（办公）物业出让年限为50年，减值率（土地资本化率按不低于五年期人民币定期存款利率，取6%，缩短年限为2年）分别为：
商业部分＝1－［l－1/（1＋6%）38］/［l－1/（1＋6%）40］＝1．33%
综合（办公）部分＝1－［1－1/（1＋6%）48］/［l－1/（1＋6%）50］＝0．7%
错处：
土地资本化率（土地报酬率）按五年期人民币定期存款利率考虑不合适。
③损失价值
商业用地部分＝110753139．3×1．33%＝1473017（元）
综合（办公）用地部分＝135799371．5×0．7%＝950596（元）
土地使用年限缩短减值＝1473017＋950596＝2423613（元）
（3）物业净收益减少损失
①大酒店项目年净收益
据有关资料调查及本项目《××酒店项目可行性研究报告》表明，该酒店项目总投资（不包括住宅A区块）1087040000元，其中：
酒店投资593250000元，酒店式公寓383820000元，写字楼或商业109970000元，三类物业有效经营年份的年净收益率分别为8．19%、10．69%、13．69%，则：
错处：
三类物业年净收益率的取值未介绍依据和来源。
年净收益＝593250000×8．19%＋383820000×10．69%＋109970000×13．69%
＝104672426（元/年）（史记：
此处的年净收益相当于经营情形下的年总利润）
通过对××市当地知名酒店管理公司的了解，酒店经营净收益中因房地产自身产生的收益（等同于托管租金），一般占年经营净收益的20%，则：
酒店房地产所产生的年净收益＝104672426×20%＝20934485（元）
错处：
酒店房地产所产生的年净收益要说明是预测值或者说要对其进行预期或期望调整。
史家解读：
在托管情形下，归属于房地产自身的收益是房地产权利人的收益部分，托管租金就是支付给酒店所有者的房地产使用费，建议结合餐饮房地产估价的案例进行学习。
②收益推迟年期及年资金报酬率
按推迟2年计算，资金报酬率按现时2年期贷款利率标准7．56%计算。
错处：
资金报酬率的确定不正确，不能以贷款年利率为报酬率，应以与大酒店项目未来收益风险相当的投资项目的报酬率为准。
③损失价值
损失价值＝20934485×［l＋1/（1＋7．56%）］＝40397561（元）
错处：
损失价值计算有误，损失价值＝20934485/（1＋Y）＋20934485/（1＋Y）2，其中Y为大酒店项目报酬率。
史家解读：
1．严格说，大酒店项目的报酬率要分成五星级酒店、酒店式公寓和写字楼或商业部分三项报酬率，分别计算其损失价值，因为这三部分的收益风险是不同的。
2．规划是对五星级酒店进行了高度限制，由于本案例在前面对B地块上商业办公部分内容介绍不全面，未能了解规划限制对于酒店式公寓和写字楼是否有直接影响，按此案例计算大酒店部分净收益损失过程来推测，规划限制对于酒店式公寓和写字楼有直接影响，甚至于酒店式公寓和写字楼可能与五星级酒店是一个整体建筑，因此在计算净收益损失时把酒店式公寓和写字楼的净收益损失一并考虑在内。
（4）酒店自身品质受损减值
①酒店按新规划建成后，降高部分楼层的房地产价值
酒店高度降低，在不减少容积率的前提下，势必要增加裙楼高度和标准层长宽轴线尺寸，减少高楼层部分的建筑面积。
酒店主楼高度由228m降至160m（降低68m），总层数为54层，根据原设计图纸计算，160m（34层）以上部分建筑面积为31822㎡为全江景、部分湖景房。
（史记：
降低高度后的酒店主楼总楼层是33层）
通过对周边新建楼盘的市场价格调查，钱塘江南岸同类商业写字楼售价为：
江景房（近景）11000元/㎡，湖景房（远景）13000元/㎡，据此取定降高部分楼层的平均房价为12000元/㎡。
则，降高部分楼层的房地产总价
＝12000元/㎡×31822㎡＝381864000元。
②减值率（或影响房价程度）
对于高层物业来讲，随着楼层的增加，其视野景观逐渐开阔，房价亦随之上升。
通过对新开类似楼盘的售价调查，30层以上一般每层加价为40～60元/㎡·层，平均按50元/㎡·层。
主楼降低68米，降了21层，单价减值＝50×（20＋1）/2＝525（元/㎡）
减值率＝525/12000＝4．4%
史家解读：
从34层～54层共21层，逐层加价次数共20次，考虑从33层至34层还有一次加价，加价次数为21次，每次加价50元/平方米，平均加价幅度为525元/平方米。
③损失价值＝381864000元×4．4%＝16802016元
以上
（1）～（4）项小计：
38687876．00＋2423613＋4039756l＋16802016＝98311066（元）
2．前期开发损失
根据委托人提供的相关合同、付款凭证等资料，列表计算如下：
估价对象前期开发损失清单（单位：
人民币元）表3－38
序
号
签约日期
合同名称
签约合同单位
合同金额
实际付款
应付未付款
1
2005．6．28
建筑与工程设计服务合同
约翰．波特曼建筑设计事务所
13000000．00（USA
1570712．00）
13000000．00
2
2005．8．5
建筑工程设计合同
浙江省××设计研究所
2600000．00
1200000．00
1400000．00
3
2005．8．8
酒店规划可行性研究与技术方案比较合同（方案合同）
浙江省××咨询中心
500000．00
500000．00
4
2005．8．8
酒店前期可行性研究与技术方案比较合同（咨询合同）
杭州市××咨询中心
1300000．00
l100000．00
200000．00
5
2005．9．1
建设工程勘察合同（酒店）
浙江省××勘察院
280000．00
280000．00
6
2006．9．5
酒店技术咨询（图审）
杭州市××咨询中心
150000．00
150000．00
7
2006．9．30
风压测定、风振系数计算
××大学土木系
215000．00
215000．00
续表
序
号
签约日期
合同名称
签约合同单位
合同金额
实际付款
应付未付款
8
2006．10．19
酒店基坑围护可行性研究
浙江省××咨询中心
138000．00
110000．00
28000．00
9
2007．1．16
酒店抗震专项技术审查
浙江科技××中心
30000．00
30000．00
10
2006．12．20
酒店室内设计服务合同及补充协议
褐希贝德纳联合酒店顾问有限公司（HBA）
2779398．80
（USA
356000．00）
595862．84
2183535．96
11
2006．12．13
酒店五间餐厅设计合同
无限间××工作室有限公司（B＋H）
1171095
（USA
150000．00）
23l902．82
939192．18
12
2007．3．13
环境设计顾问服务合同
贝尔××国际（香港）有限公司
l439031．10
（H1435600．00）
l439031．10
13
2007．3．13
工程会议/园景施工审查服务合同
贝尔××国际（香港）有限公司
44506．12
（H44400．00）
44506．12
14
2007．3．20
中国境内税项合约协议及设计版权协议
贝尔××国际（香港）有限公司
15
2006．10．23
酒店监理补充协议
杭州××建设监理咨询有限公司
2000000．00
150000．00
1850000．00
16
2007．4．17
酒店围护桩基工程施工合同
杭州××建设监理咨询有限公司
10000．00/月
17
2006．6．26
建设工程招标代理委托合同及补充合同（酒店）
浙江××建设工程有限公司
18664655．00
18664655．00
续表
序号
签约日期
合同名称
签约合同单位
合同金额
实际付款
应付未付款
18
2006．10．1
酒店桩基检测合同
浙江××基础工程有限公司
19475535．00
17100000．00
2375533．00
19
2006．9．28
杭州××建设工程招标投标代理公司
50000．00
50000．00
20
2006．11．13
浙江省地球物理技术××应用研究
323080．00
323080．00
21
2005．10．25
环评费
浙江环境××公司
140000．00
140000．00
22
2006．9．13
架空线及施工变移位工程
杭州四季青××设备安装公司
80000．00
80000．00
23
2006．12．1
基坑围护招标工程
××岩石工程有限公司
30000．00
30000．00
24
64410299．02
21762765．66
42647533．36
注：
人民币：
美元＝8．2765：
1；人民币：
港币＝1．00239：
1
前期开发损失按合同损失评估，损失价值为64410299．02元。
说明：
①部分工程未发生付款，据委托人陈述必须按合约支付，我们核查了相关的合同文本，一方解约需经另一方同意，并向守约方赔偿损失，签于涉外合约调查取证困难，我们无法核实解约损失是否小于合同损失，现按合同损失进行评估，若实际解约发生的损失小于合同损失，则评估价值需作调整。
②部分工程已付款小于合同金额，据了解，为工程已完成或基本完成但款项未付清，现假定决算金额与合同约定金额（因委托人未提供相关资料，故未考虑施工过程中联系单因素）一致，故按合同金额评估。
史家解读：
严格地说，前期开发损失中已付款项目金额与已支付的地价款一样，要计息的。
不过由于这些项目支付时点不一，还可能是分多次支付，计算起来较繁琐，可以往来财务票据为准。
3．关联住宅物业减值损失
①原规划条件下，相邻关联住宅A区块房价
A地块的住宅为在售楼盘，于价值时点的销售均价为12000元/㎡。
住宅总建筑面积为95850㎡，扣除配套公建后，可售住宅建筑面积为91480㎡，实际预售面积为住宅总建筑面积的55%。
②规划调整对房价的影响
当住宅楼盘毗邻标志性建筑、五星级酒店等品牌物业时，对提升住宅区块的档次，凝聚人气会产生有利影响，从而影响住宅房屋销售价格。
由于酒店的高度、品质已在住宅售楼书中作了宣传，酒店品质降低，势必对住宅价值产生影响。
根据A地块《可行性研究报告》及《住宅销售定价方案》相应数据，五星级酒店的品牌效应对住宅价格影响幅度为3%，（史记：
这个3%的确定可能相当的难，也可能相当容易）据此来推算酒店品质下降给居住物业带来的减价损失。
住宅减值损失以可售住宅总面积计算。
③损失价值
损失价值＝12000元/㎡×91480㎡×3%＝32932800元
六、估价结果确定
估价对象估价结果确定见下表：
估价对象估价结果（单位：
元）表3－39
项目
减值损失评估价值
备注
合计
195654165
1．土地及酒店本身减值损失
98311066
1—1已付地价款利息损失
38687876
1—2土地使用年限缩短减值
2423613
1—3酒店使用年限缩短净收益减值
4039756l
1—4酒店自身品质受损减值
16802016
2．前期开发损失
64410299．02
2—1已支付
2l762765．66
2—2合同约定支付
42647533．36
3．关联住宅物业减值损失
32932800
上述各项损失累计，因规划调整的给甲公司造成的损失价值为人民币195654165元。
升级会员 