房地产估价的流程是怎样的.docx

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房地产估价的流程是怎样的

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房地产估价的流程是怎样的

　　自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：

　　1、明确估价基本事项。

　　明确估价基本事项，应明确下列事项：

（1）估价目的

　　估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。

对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。

（2）价值日期

　　价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。

　　（3）估价对象

　　估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。

估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。

法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。

　　（4）价值类型

　　价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。

　　2、制定估价作业方案。

　　制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。

　　估价作业方案应包括下列内容：

（1）估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等;

（2）估价工作质量要求及保障措施;

　　（3）估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

　　3、搜集估价所需资料。

　　房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

　　估价所需资料应包括下列方面：

（1）反映估价对象状况的资料;

（2）估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料;

　　（3）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

　　（4）对房地产价格有普遍影响的资料。

　　4、实地查勘估价对象。

　　每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，

　　进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

　　因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

　　5、选定估价方法进行测算。

　　估价方法选用

（1）注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。

（2）注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

　　（3）估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。

　　（4）同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价;收益性房地产，应选用收益法估价;假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价;具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。

　　6、确定估价结果。

　　7、撰写估价报告。

　　8、审核估价报告。

　　9、交付估价报告。

　　10、估价资料归档。

　　估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。

应保存的估价资料至少包括下列内容：

（1）估价报告;

（2）估价委托书和估价委托合同;

　　（3）估价所依据的估价委托人提供的资料;

　　（4）实地查勘记录;

　　（5）估价报告内部审核记录;

　　（6）有重要专业帮助的专业意见。

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出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。