征地相关手续批文.docx
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征地相关手续批文
用地单位持下列资料到所在县（市）、区土地管理部门申请办理用地审批手续。
（一）《用地指标通知书》；
（二）《建设用地规划许可证》；
（三）基建计划、可行性报告、初步设计批复文件；
（四）建设项目地理位置图，总平面布置图，改造、扩建单位附原厂区现状图；
（五）占用河道、河堤和护堤地、国营林场、集体林地的，附有关主管部门的批准文件；
（六）其他有关文件。
一般可参考当地的拆迁安置办法.拆迁单位应向你们出具区级以上单位的审批的建筑规划许可证.
一、关于征地批前工作程序
（一）征地情况告知。
在征地报批前，县级国土资源管理部门应当制作《征地告知书》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
《征地告知书》由乡镇负责在被征收土地所在地的村内张贴。
在有条件的地方，县级国资源部门应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。
张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取得的照片和视频资料要妥善保存备查。
《征地告知书》不得泄露国家秘密。
（二）征地调查确认。
在征地报批前，县级国土资源管理部门工作人员要到现场组织被征地农村集体经济组织负责人和农户，共同调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。
（三）函告征地情况。
县级国土资源管理部门将被征地农村集体经济组织和农户确认的拟征地的权属、地类、面积等情况函告同级劳动保障部门。
同级劳动保障部门及时确定被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例，并函告同级国土资源管理部门。
（四）征地听征告知。
在征地报批前，县级国土资源管理部门应当制作《听证告知书》，将拟征土地的补偿标准、安置途径、当地劳动保障部门确定的被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例等内容，告知被征地的农村集体经济组织和农户，并告知被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准、安置途径和社保措施享有申请听证的权利。
《听证告知书》由乡镇负责在被征收土地所在地的村内张贴并告知被征地农户。
（五）组织征地听证。
在征地报批前，被征地农村集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径申请听证的，县级国土资源管理部门应当组织听证。
涉及社会保障有关事项的，邀请劳动保障部门参加。
举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。
确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。
被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》，并出具放弃听证证明。
二、关于征地批后工作程序
（一）发布征收土地公告。
征地经依法批准后，被征收土地所在地的县级政府应当自收到征地批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地的村内张贴《征收土地公告》。
该公告应当包括下列内容：
（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；（3）征地补偿标准、农业人员安置途径、社保情况；（4）办理征地补偿登记的期限和地点。
（二）办理征地补偿登记。
被征地农村集体经济组织、农村村民、地上附着物产权人或者其他权利人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书等有关证明材料，到《征收土地公告》规定的地点，办理征地补偿登记手续。
（三）发布征地补偿安置方案公告。
县级国土资源管理部门根据批准的《征收土地方案》和补偿登记资料，在发布《征收土地公告》之日起45日内，以被征地农村集体经济组织为单位制定《征地补偿安置方案公告》并在被征收土地的村内张贴。
该公告应当包括下列内容：
（1）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（5）社保费用的筹集办法、缴费比例和办法；（6）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
三、现行征地程序存在的问题
根据我县在多年征收土地工作中所遇到的问题，我们深深感悟到目前征地程序规定的粗糙、简单，存在明显的缺陷和不足。
主要表现在：
（一）批次审批方式不甚合理。
根据规定，在规划确定的建设留用地范围内，可以实行分批次征地。
存在的问题主要有：
首先，容易导致多头批报、对用地的规模难以制约、对违法用地难以监管等后果。
其次，由于一个报批件中含了多个建设项目或者用地区块的征地材料和图件，每个项目前期准备进展又可能不一致，容易造成建设项目用地审批时间过长，降低项目审批工作的效率，而且不利于后期项目的管理和土地档案资料的查询和调用。
（二）征地报批周期长。
按照现行规定的办卷时限，市、县土地行政主管部门组织报批材料是1个月，市级土地行政主管部门审查是5天，省级土地行政主管部门的审查期是10—15天，考虑各级政府的审查会签，待批准征收转用，一般要3个月。
批后实施中，市、县在接到征地批准文件后10日内进行第一次公告，在公告之日起45日拟订土地补偿安置方案并予以公告，另外，被征地单位及其成员办理补偿登记一般时限为15日左右，整个从组织报批到完成征地过程，大体需要近半年的时间。
由于各地项目争取困难，很多地区只好打“擦边球”，边开工边办审批手续，往往项目投产运行数年，批文仍未办下来。
（三）“两公告一登记”程序设置不合理。
主要表现在：
首先，“两公告一登记”程序设置滞后。
我国现在的程序是征地依法批准后进行“两公告一登记”，而补偿登记却在征地预公告时就已经按照当时的现状确定下来了，征地批后再进行征地补偿登记、征地补偿安置公告，忽视了农民的知情权，各当前征地工作提倡的“公众参与、充分尊重农民合法权益”的理念背道而驰。
在实际操作中，被征地农村集体经济组织和农民作为征地过程当中的当事人之一，征地方在征地前没有履行告知义务，使农民没有知情权、参与权，不知道“补什么、补多少、失地后生产生活如何保障”等关系到自身生存与发展的重要问题，而只是在事后进行公告，很容易引发争议，甚至发生群发事件，影响征地工作的正常进行；其次，“两公告”内容相近，分开操作增加了不必要的政府办文程序，影响了行政效率；最后，程序中关于公告后“被征地农民进行补偿登记”的规定，在工作中难以操作。
（四）征地听证程序不够完善。
经过几年的工作实践，听证这种形式以其客观公正、公开透明、程序规范、事实清楚等优点，得到了长足的进步和发展，逐渐被社会所接受，但是也存在一些问题：
比如，规章制度的建设不够完善；公开程度不够高；农民参与不够广泛；监督措施不够到位；听证程序烦琐，周期太长，没有起到促进征地行为公开公平的作用。
如果建设项目要修改土地利用总体规划，那么在一个项目审批过程中，将就同一内容举行两次听证，而且花费60天左右，周期太长，影响了项目的进展。
（五）征地报批材料繁多。
在项目报批过程中，要准备包括报告、图纸等材料近20个，且缺一不可，不仅准备的工作量大，而且还容易造成浪费。
四、完善征地程序的对策及建议
（一）建立公共利益的事前审查与事后控制机制
公共利益是指一定范围内不特定多数人的共同利益，它具有广泛性、社会历史性、主观性、对公共利益进行界定后，首先需要设立公共利益的事前审查机制。
在就公共利益的认定发生争议时，应当由适当的权威机构通过正当的法律程序来认定，而对这一权威认定机构的选择至关重要。
对一些重要的关系到人民群众重大利益的财产实行征收前，应当由县级以上人民代表大会决定是否符合公共利益。
因为由能代表该区域全体人民意志的人民代表大会来进行认定具有客观性和民主性。
至于具体由哪级人民代表大会决定，则根据建设项目涉及的利益范围来确定。
其次，在审查了公共利益并实施征收之后，如何确保被征土地确实用于核准的公共利益项目，即对公共利益如何进行事后控制，也是一个亟待解决的问题。
对此，可以通过制定复审撤消机制以及违反公共利益的惩罚机制等予以保障，杜绝政府滥用征收权“与民争利”的现象。
（二）进一步保障被征地农民有关征地的知情权、参与权、异议权
政府在征收土地过程中，除继续施行现行的“两公告、一登记制度”外，还要扩大被征地农民的知情权、参与权与异议权，要让被征地农民真正参与征地的全过程，使被征地农民在决策制定前有权陈述意见，在决策制定后有权提出异议，对这些异议，政府必须逐步适用协商方式，取得被征地农民的配合，真正实行“阳光征地”。
（三）探索解决征地纠纷的新机制
征地纠纷影响社会和谐与发展，应当积极探索通过多种途径予以妥善解决。
（1）逐步扩大对被征地农民的司法救济，减少政府对征地纠纷裁决的参与。
我们认为，应当改变现有的由征地批准部门裁决征地争议的机制，在征地纠纷中减少政府的参与，而应当允许被征地农民对征地目的、程序和补偿、安置等内容发生争议时，有权向法院起诉，寻求司法救济。
至于是提起民事诉讼还是行政诉讼，我们认为，对征地目的及征地程序有争议的，应当提起行政诉讼，由法院审查是否符合公共利益及程序是否合法；对其他事项如征地补偿费高低和安置方案等有争议的，应当提起民事诉讼，由法院进行相关的利益衡量。
今后应逐步扩大民事诉讼的范围，采取更多的民事手段对被征地农民进行司法救济。
（2）国土部门应当积极探索解决征地纠纷的新机制。
国土部门作为土地管理的行政部门，最有利于防止和解决征地纠纷，因此，其应当探索有效可行的征地纠纷处理机制。
2006年7月，国土部发出通知，要求加快推进实施征地被偿安置争议协调裁决制度，通知指出，协调要以土地管理法律、法规、规章和国家、省级人民政府有关政策为依据，对征地补偿安置方案和实施过程进行合法性审查，同时兼顾合理性审查。
（3）法院在审判中也应当探索解决征地纠纷的新机制。
虽然法院可以判决、裁定的形式解决征地纠纷，但由于诉讼成本较高、程序相对繁杂，被征地农民往往会耗费大量的时间、精力和财力，而最后的诉讼结果也可能并不使之满意。
因此，诉讼方式虽然保障了被征地农民主张司法救济的权利，但并不一定能取得很好的社会效果。
所以需要法院在有关征地纠纷的诉讼中积极探索新的处理机制。
最高人民法院有关领导在最近的全国行政审判工作会议上明确提出：
对农村土地征收、城市房屋拆迁等问题引发的群体行政争议，各级人民法院行政审判中要按照“坚持合法审查，促进执法完善，依法规范撤诉，力求案结事了”的原则，注重运用协调解决的方式化解行政争议，人民法院应当尽可能为化解行政争议创造有利条件。
这种协调解决机制是对法院诉讼审判机制的有力补充，如其运用得当，应当能妥善的化解矛盾，解决纠纷。
（四）、提高征地补偿标准，按市场价进行补偿
《物权法》出台后，我国将进一步注重私人利益即私权的维护，因此，应当改变现行法律规定的不合理征地补偿标准。
（1）考虑土地地理位置、当地经济发展水平等因素，委托中介机构进行土地价值的评估，按土地的市场价格进行补偿。
我国的土地征收补偿应当借鉴世界上通行的做法，取消只能按“原用途”给予补偿的规定，应当采用市场机制，将征地价格与市场价格挂钩，按被征收土地的市场价格。
（2）土地补偿费应当包括土地的增值收益。
应当改变土地增值收益，将土地增值收益的一定比例分配给被征地农民。
至于具体比例可由法律明确规定或由政府与被征地农民协商确定。
（五）探索征地补偿费管理的新方式
征地补偿费是对失地农民的货币补偿，征地补偿费的管理、使用和分配情况事关农民的切身利益。
我们建议，可以设立征地补偿费的专用账户，纳入地方银行体系，并将其按照国家政策分为土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费，将存折银行卡等发到失地农民手中，但应探索相应措施尽量避免将补偿费一次性发放到农民手中，以防止失地农民对征地补偿费的不合理使用而使其长远生计无法保障。
同时，设立对征收补偿费管理、使用情况进行查询的机构，允许相应的主体了解征地补偿费的管理、使用情况，从而有效防止贪污、挪用、截留、拖欠征地补偿费行为的发生，增加征地补偿费管理、使用的透明度。
（六）建立被征地农民基本生活保障体系
我国农村土地承载着农业生产资料和农民社会保障的双重功能，而且随着人口的增加，正在显示出“保障重于生产”。
征地制度改革，就要探索建立被征地农民基本生活保障体系，以解决被征地农民的长远生计。
总之，要进一步完善土地征收程序，使征收程序更具细致性、科学性和可操作性，扎实推进征收土地制度改革，合理提高土地征收标准，落实被征地农民的补偿安置，确保被征地农民长远生计有保障，生活水平不降低，有力维护征地各方的的合法权益，促进土地征收的顺利进行，最终实现和谐征收土地。
1、首先要明确这30亩农田是不是属于基本农田保护区的范围。
如果是，不管是多少，一律报国务院批准，省、市没有批准权；如果不是属于基本农田保护区的范围，按照《土地管理法》的规定，属于省人民政府批准。
2、无论是国务院批准的或是省人民政府批准的，征地机关都要将此批文在被征地的集体经济组织所在地的村委会进行公告，公告的内容有：
批准的机关、字号、批准征地的数量和类型等。
这是法定的程序，不得违反。
如果没有对此进行公告，属于征地程序违法。
3、听证告知。
征地机关和相关部门拟定出“征地安置补偿方案”后，报县人民政府批准后，对该方案在被征地的经济组织所在地进行公告，征地机关发出“听证通知”，被征地的农户推选出听证代表，在规定的听证时间内参加听证，代表就土地补偿的标准、法律依据等对听证机关进行质疑、提问，要求听证机出示相关法律依据和文件，并对其进行答复。
4、征用土地补偿的相关费用：
有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
《土地管理法》相关条款作了原则性的规定，具体的要根据征用土地的类型，按照该省的《土地管理条例》的具体规定去测算。
如果不是搞土地管理工作的，很难看懂，建议你到当地国土资源管理所去咨询。
不过，在“土地征用补偿安置方案”中会一一拟出，待该方案公告后，你再去咨询，更具有针对性。
必须明确：
村委会无权征地。
根据《中华人民共和国土地管理法》第45条规定，征地权限在国务院和省级政府。
市、县、乡级政府无权征地，更不用说村委会了。
建议你们村民联名向上级（包括省级直至国务院）举报，以制止村委会的违法行为。
第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
征地批文相关知识
项目批文
（1）征地审批的审批要件？
文字材料
（一）省级人民政府建设用地请示文件;
（二）省级国土资源部门审查意见;（三）建设用地项目呈报材料"一书四方案"（含汇总表）;（四）建设用地申请表;（五）建设项目用地预审意见;（六）可行性研究报告批复文件或其他立项批准文件;（七）初步设计批准文件或其他设计批准文件;（八）地方人民政府关于征地补偿安置有关情况的说明;
（2）一书四方案
建设项目“一书四方案”指：
建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。
由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。
（3）一书四方案填写说明
一、建设用地项目呈报说明书：
1申请单位：
填写申请征（占）地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。
2建设项目名称：
填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。
3申请用地总面积：
应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。
为集体土地和国有土地合计数。
4新增建设用地面积：
申请用地面积中转为建设用地的农用地面积和未利用地面积的总和。
5土地利用现状：
地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发［2001］255号）标准划分并填报地类（到二级类）。
要求地类归类准确，面积准确。
6分批次城市村镇建设用地：
要求拟开发地块名称或编号按照规划意见分别填报，面积数和钉桩成果一致。
开发用途按规划意见填报。
7单独选址建设项目用地：
（1）建设项目用地预审文件：
按照预审意见填报。
（2）项目批准文件：
按照立项批准文件填写。
（3）工程设计批准文件:
以规划意见书为准。
（3）功能分区名称及用地面积：
按照规划意见书用途及钉桩成果中确定的面积填报。
二、农用地转用方案：
1地类：
地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发［2001］255号）标准划分并填报地类（到二级类）。
要求地类归类准确，面积准确。
2转用面积：
应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。
3土地利用总体规划：
符合土地利用总体规划的，在相应的规划级别中栏内注明；需调整规划的，在需调整的规划级别栏内注明。
3使用农用地转用计划指标与农用地转用面积一致。
三、补充耕地方案：
1补充耕地责任承担单位：
申请建设用地的建设单位或区县人民政府。
2补充耕地承担单位：
负责补充耕地的企事业单位或土地行政主管部门。
3对应土地开发整理项目：
项目名称与建设用地项目名称一致；补充面积与占用耕地面积一致。
3补充耕地方式：
委托补充：
申请单位没有条件自行补充，交纳耕地开垦费由土地行政主管部门负责补充耕地；自行补充：
建设单位在土地行政主管部门的监督指导下自行组织实施土地开发整理项目补充耕地的方式。
4缴纳耕地开垦费情况：
缴纳标准执行京政办发［2002］51号文标准。
5以补充耕地情况：
按照已补充耕地的类型和验收文件填写。
6补充耕地地块情况：
按照验收文件填写。
四、征用土地方案
1被征用土地涉及的权属单位：
“乡（镇）”、“村”栏填写名称
2权属状况：
填写被征用土地的权属是否清楚，四至是否明确，有没有权属争议。
3征地补偿费用标准：
地类全面，面积准确，费用标准可以填写费用幅度。
4征地总费用：
指土地补偿费和安置补助费等征地费用之和。
征地费用综合标准：
征地总费用折算到每公顷的单价，单位为万元/公顷。
5需安置的农业人口数：
征地面积除人均集体土地面积
6安置途径：
按照实际安置途径具体填写。
五、供地方案：
1建设项目名称：
填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。
2申请单位：
填写申请征（占）地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。
3总用地面积：
与钉桩成果一致,保留小数点后四位。
（4）土地征收批准权限
我国目前土地征收批准机关只有省、自治区、直辖市人民政府和国务院，根据《土地管理法》第四十五条规定：
征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
集体土地的征收程序
一、办理用地申请
基本工作流程
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。
1.征用集体土地申请：
用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。
2.征用集体土地受理：
区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。
申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：
1.申请单位名称;
2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;
3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。
申报文件
用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：
1.用地单位有关资质证明;
2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;
3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
4.初步设计或者其他有关批准文件;
5.建设项目总平面布置图;
6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;
7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。
二、拟定征地方案
基本工作流程
行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：
1.农用地转用方案，2.补充耕地方案3.征用土地方案，4.供地方案，
行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：
1.建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
2.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟订征用土地方案和供地方案。
3.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。
申报文件
1.农用地转用方案;
2.补充耕地方案;
3.征用土地方案;
4.供地方案。
三、征地审查
基本工作流程
1.编制呈报说明书：
国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。
2.同级人民政府审核
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