经营管理重点.docx

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经营管理重点

第1章物业经营管理概述

1、评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素（①市政公用和公建配套设施完备的程度；②环境因素；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入；⑤社区文化氛围，人身与财产安全状况）。

2、实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、市场价格基本稳定）。

3、房地产市场的功能包括（①配置存量房地产资源和利益；②显示房地产市场需求变化；③指导供给以适应需求的变化；④指导政府制定科学土地供给计划；⑤引导需求适应供给条件的变化）。

4、房地产市场需求预测分析的具体内容（①就业分析；②人口和家庭分析；③收入分析）。

5、物业经营常规工作中，影响建筑物寿命周期中的维修成本的因素（设计水平、使用的材料、施工质量）。

6、物业经管的战略性工作（①确定战略；②确定标准；③构建信息基础；④决策分析；⑤进入资产组合）。

7、物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断、确定不同市场条件下的投资标准，这些投资包括（现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）。

8、从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）。

9、房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式包括（权益型、抵押型、混合型）。

10、通过进行房地产投资，产生的影响包括（获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值、降低其投资组合的总体风险、抵制通货膨胀的影响）。

11、房地产投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性）

12、居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（①市政公用和公建配套设施完备的程度；②公共交通便捷程度；③环境因素；④居民人口与收入）。

13、房地产投资的风险（投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、资产管理的复杂性）。

14、房产投资价值的高低，不仅受其当前净租租金水平的影响，而且与其所处地区的（物业整体升值潜力）

15、房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为）。

16、房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其目的（获取物业所有权或使用权为目的）的投资。

17、房地产间接投资的具体形式（购买房地产开发；投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券）。

18、投资决策主要取决关键因素是（预期收益和风险水平）。

19、不论是开发投资，还是置业投资，面临的风险是（收益现金流风险）。

20、房地产投资的缺点（①流动性差；②投资数额巨大；③投资回收期较长；④需要专门的知识和经验）。

21、房地产投资的优点包括（①相对较高的收益水平；②能够得到税收方面的好处；③易于获得金融机构的支持；④能抵消通货膨胀的影响；⑤提高投资者的资信等级）。

22、房地产组合投资管理包括（①理解和执行物业业主的投资目标；②评价资产管理公司的表现；③审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；④以经营风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产以及在合适的时机购置和处置物业资产）。

23、房地产投资系统风险主要包括（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和自然损失风险等）。

24、零售商业物业的商业辐射区域分析包括（可能的顾客流量、消费者行为、喜好偏爱及购买能力分析）。

25、物业常规工作中，支出、组织是物业管理师工作的一个方面，好坏很可能对物业（净运营收益和资本价值）产生影响。

26、房地产市场交易指标（销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金）。

27、能够直接形成房地产市场上增量供给的是（房地产开发投资）。

28、按存量增量细分（土地转让、新建商品房租售市场属于二级市场）、（土地使用权出让属于一级市场）、（存量房地产交易市场二级市场）。

29、反应和描述房地产市场状况指标（供给、需求、市场交易）。

30、政府干预房地产市场的政策目标通常包括（①实现房地产市场持续健康发展；②使存量房地产资源得到最有效的使用；③保持为各类生产生活需要提供适当的入住空间；④引导新建项目的位置选择；⑤满足特殊群体的需要）。

31、房地产市场需求分析的内容有（①需求预测；②分析建设和运营中的主要物业项目；③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求）。

财务的内容：

1、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：

①外购材料；②工资；③职工福利费；④折旧费；⑤利息支出；⑥税金；⑦其他支出。

指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。

1、房地产置业投资的现金流量中，（净运营收益的最大化）是业主最关心的问题。

2、房地产置业投资的现金流量中改变潜在毛租金收入的因素有（租金水平的变化、可出租面积的变化）

3、在房地产市场需求指标中，国内生产总值三种形态（价值、收入、产品）。

4、房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是（财务内部收益率）。

5、地产投资财务评价指标中，决定基准利益率大小的因素主要是资金成本和（项目风险）

6、投资评价指标中清偿能力指标的还本付息方式（①一次性还本付息照付；②等额还本付息照付；③等额还本付息；④一次性偿付；⑤气球法）。

7、随着我国房地产市场的发展（价格和机制）的作用在逐渐增强。

8、从投资角度资金增值特性使其具有（时间）价值。

9、在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括（生产法、收入法、支出法）

10、预算有许多类型，在经常用到的预算方法包括（年度运营预算、资本支出预算、长期预算）

11、对于开发投资项目来说，现金流入通常包括（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）。

12、营业额税额的计算方法：

营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率5%

13、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（税前现金流）。

14、从政府对价格管制或干预的程度来划分（市场调节价、政府指导价和政策定价）。

15、在实际核算中，国内生产总值的计算方法（生产法、收入法、支出法）。

16、成本类型中（边际成本）是指在一定服务量水平下，成本总额的变动数。

17、成本预算中，编制费用预算的最佳方法是（零基预算）。

18、成本预算是实现了成本降低指标（试算平衡）的基础上编制。

19、成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本缺陷而产生的预算是（弹性预算）。

20、成本预算的编制程序（①收集和整理有关资料；②对预算期成本指标进行预测；③根据企业（部门）特点编制成本预算）。

21、成本预算必须以各项（先进的技术经济定额）为基础

22、成本控制原则中（例外管理原则）主要应用于成本的事中控制中

23、编制成本预算的方法有（①固定预算；②弹性预算；③零基预算；④滚动预算、概率预算）。

24、包干制的费用构成（物业管理服务成本法定税费和物业管理企业的利润）；酬金制（物业管理服务支出、物业管理企业的酬金）。

25、经营管理成本控制的原则（①全面控制；②讲求经济效益；③责权利相结合；④例外管理）。

26、成本控制首先要做的工作是（明确控制标准）。

27、成本滚动预算的形式包括（逐月、逐季、混合滚动）

28、物业实际成本（上年、本年、累计）。

29、常用的成本控制标准有（成本预算和消耗定额）。

30、成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（成本预算）。

31、人工费的估算成本是指（物业服务企业的人员费用、管理人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费、加班费、服装费）。

32、营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。

33、物业管理成本控制的含义（①对目标成本本身控制；②对目标成本完成的控制和过程的监督；③在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向）。

34、物业营业管理成本类型中，资金和福利费属于（间接费用）。

35、将物业成本分为固定成本、变动成本、半固定成本或半变动成本的依据是成本（与业务量的关系）。

36、人工福利费包括（①福利基金按工资14%；②工会基金按工资2%；③教育经费按工资1.5%）。

37、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、建筑物及相关场地的维护维修费），为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安）保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

38、收益性物业价值的高低主要取决（未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性）。

39、收益性物业建立价格可比基础内容（统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位）。

40、收益性物业价值的高低取愉因素包括（①未来净收益的大小；②获得收益期限的长短；③获得净收益的可靠性）。

41、收益性物业运用收益价值的一般步骤包括（①搜集、验证数据资料；②估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④适益公式算收益价格）。

42、收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用（收益法）来评估。

43、收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的一组价格（评估价、保留、起拍、应价和成交价）。

44、收益性物业运用成本法估价的一般步骤（①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格）。

45、收益性物业运用市场法估价的步骤（搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、求取比准价格）。

46、收益性物业估价的市场法适用对象是（具有交易性的物业）

47、收益性物业估价基本方法（市场法、成本法、收益法）

48、收益性物业利用年限法求取建筑物的折旧时应为（经济寿命）

49、收益性物业价格的特征：

（1、物业价格受区位影响很大2、物业价格实际上是物业权益的价格3、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4、物业价格形成的时间较长5、物业价格容易受交易者的个别因素的影响）

50、财务内部收益率可以通过（内插法）求得。

51、为了保持物业净运营收益的（稳定性）物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。

52、财务费用预算是物业企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括（利息支出、汇况损失、金融机构手续费和其他财务费用）。

53、财务管理的具体目标（①筹资管理；②投资管理；③利润分配管理）。

54、财务控制和财务计划的重要工具是（预算）。

55、财务活动是资金运动，主要环节（资金筹集、运用、耗费、收回和分配）。

56、财务评价指标体系中，动态盈利指标包括（财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期）

57、（净运营收益）是有效毛收入扣除运营费用。

58、用于物业更新改造的准备金可以取（有效毛租金收入）或年净运营收益的一个百分比。

59、物业价格实质上是（物业权益的价格）。

60、物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是（用距离来衡量）。

61、物业价格的形成条件中（有用性）是指物品能够满足人们的某种需要。

62、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（有用性、稀缺性和有效需求）。

63、物业管理成本划分形式中，有利于进行物业经营管理的预测与决策的是（按照与业务量的关系分类）。

64、物业管理成本中，目前和未来无论实行何种方案，均无法改变的成本是（沉没成本）。

65、物业管理成本中的原材料成本是（比例变动成本）

66、物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为（固定、变动、半固定、半变动成本），按成本计算依据的不同（目标成本、定额成本）。

67、适用于经营水平高，业务周转稳定采用预算编制方法（固定预算）。

68、在实际经济活动中（当利率标明的时间单位与计息周期不一致时）出现名义利率和实际利率的区别。

69、折旧费、修理费及物料消耗属于（公司经费）。

70、城市维护建设税和教育附加为营业额的（７％和３％）。

71、单位本金经过一个计算周期后的增值额为（利率）。

72、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（单利计算的）。

73、将土地使用权出让的成交价格为（招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价、协议成交价）

74、（资本化率）是物业的某种年收益与其价格的比率。

75、清偿能力指标（借款偿还期、偿债备付率、资产负债率）。

76、物业价格特征（①受区位影响极大；②实质上是物业权益的价格；③既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④形成的时间较长；⑤容易受交易者的个别因素的影响）。

77、土地供应政策的核心是（土地供应计划）。

78、物业管理成本按成本计算依据（目标、定额、计划、实际）成本。

79、物业管理成本中许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中（非比例变动成本）。

80、企业固定资产市场折旧年限一般为（5年）

81、物业管理用户进行装饰装修发生的支出计入（递延资产）。

1、房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标包括：

财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期、现金回报率

2、房地产投资回收通常是用（提取折旧）的方式获得。

3、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（①经营税金及附加；②城镇土地使用税；③企业所得税；④房产税）。

4、收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（在同一供求范围内并在估价时点是近期，存在着较多类似物业的交易）

5、财务收支计划的体现形式通常为（预算计划）

6、资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的（财务状况和物理形态）的管理

7、从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括（风险因素、投资利润率、通货膨胀率）

8、用来考察房地产项目清偿能力的指标有（借款偿还期、资产负债率）

9、按照土地使用权出让方式不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（挂牌成交价、招标成交价、协议成交价、拍卖成交价）

10、采用市场比较法估价时，收集交易实例应收集的内容包括（交易情况、成交价格、交易实例物业的状况、付款方式）

11、物业管理成本按照计算依据不同，可分为（目标成本、定额成本、计划、实际成本）

12、成本控制按控制的时间特征可分为（事先、事中、事后控制）

13、成本控制按控制机制分为（前馈性、防护性、反馈性控制）

14、物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是（活劳动或劳动力耗费所创造的价值）

15、物业管理成本按照（成本的经济性质或内容）分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平

16、财务报告分析的主要形式中，（趋势分析）不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来

17、物业管理中经常用到的预算形式主要有：

年度运营预算、资本支出预算、长期预算

18、运用成本法估价的一般步骤：

测算重新购建价格、测算折旧、求取积算价格、收集有关物业开发建设的成本、税费、利润资料

19、物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为：

边际成本、差异成本、机会成本

20、成本分类中，按照（成本与物业管理服务业务量的关系分类）有利于进行物业经营管理的预测与决策

21、财务报告会计报表中，企业在会计期末编制的主要会计报表有：

资产负债表、不需对外报送的成本报表、利润表、现金流量表

22、利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的（所得税、营业外收支净额、投资收益、当年营业利润）

23、根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为：

基本指标、修正指标、评议指标、定量和定性指标相结合指标

24、前馈性控制和防护性控制属于（事先控制）

25、决定房地产项目基准收益率大小的因素（项目风险、资金成本）

26、物业价格与一般物品价格共同之处：

都有波动、都是按质论价、都是价格

27、采用市场法对物业进行估计时，建立价格可比基础包括：

统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价、统一付款方式

28、影响房地产市场发展的经济因素：

物价水平、房价租金比、经济发展状况

实现房地产市场持续健康发展的主要标志：

供求结构基本合理、市场价格基本稳定、市场供求总量基本平衡

29、尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（①全面控制原则；②讲求经济效益原则；③责权利相结合原则；④例外管理原则）。

30、

31、利率升降对物业价格有着很大的影响，关于利率和物业价格的关系是（物业价格与利率负相关）。

在物业服务企业中，成本的控制步骤为（确定控制标准→执行控制标准→分析相关差异→纠正成本偏差→进行考核奖罚

32、物业管理成本按照与业务量的关系划分，可分为（固定、变动、半固定或半变动）。

33、成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括（逐月滚动；逐季滚动；混合滚动）。

1、期房价格的公式：

期房价格<现房价格-风险补偿。

2、成本日常管理包括（①利用物业管理周期理论进行成本控制；②严格实施预算的凭证控制；③建立健全工支与报销审批制度）。

3、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内（现金流量的代数和）。

4、财务评价指标中动态盈利能力指标有（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期）。

5、现金流入通常包括（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）。

6、现金流出通常包括（土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金）。

7、从有效毛收入中扣除运营费用后得到的现金流量是（潜在毛租金收入）。

8、现金流入、现金流出叫做（现金流量）。

9、我国房地产的（开发贷款和住房抵押贷款）是按复利计算的。

10、期房价格<现房价格-风险补偿。

11、均价是（标价、成交价）的平均价格。

12、在下列交易中，成交价格会偏离正常市场价格（①利害关系人之间；②急于出售或急于购买；③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；④交易双方或某一方有特别动机或偏好；⑤特殊交易方式的交易；⑥交易税费非正常负担；⑦相邻物业的合并；⑧受债仅债务关系影响）。

13、编制成本预算时，应遵循（①必须同其他预算相协调；②要以各项定额为基础；③应有相应的技术经济措施保证；④全面权衡、提高资金使用效益；⑤既要符合实际，又要适当留有余地）。

14、发生的坏帐损失计入（管理费用）；固定资产平均折旧年限为（5年）。

房屋租赁

1、房屋租赁关系是一种（经济契约关系），租赁契约又必须是（要式合同）

2、租赁管理的核心内容是（租金方案）

3、净租租赁时间可达（10年）以上

4、租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要了解（潜在租户信息）

82、租赁管理中租赁方案的核心是（预算）。

83、房屋租赁登记备案的一般程序（申请、审查、领证）。

84、加强市场宣传的最终目的（能签署租赁合同）。

85、物业租赁所面向的目标市场群体主要由该物业所处子市场的（供求关系决定）。

86、租赁管理的本质实际上是（典型的服务营销与销售）。

87、物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同分（定期、自动延期、意愿）。

88、从理论上说租金的确定取决于（物业出租经营成本和业主希望的投资回报率确定）。

89、租金水平的高低主要取决于（同类型物业的市场供求关系）。

90、物业可以获取的最大租金收入称为（潜在毛租金收入）。

91、能实现房屋价值和房屋修缮资金来源的是（租金收入）。

92、在过去“提高公房”租金的住房改革中将房租分（市场、商品、成本减成本租金和福利租金）。

93、租约签订前租赁管理的主要工作（制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理）。

租约执行中工作（房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理）。

租约期满时（租金结算、租约续期、房屋空间收回管理）。

94、对于零售商业物业，租约中载明的租金为（基础租金）。

95、房屋租赁合同是一种（债权合同），在法律上是（双务合同）。

96、租赁合同到期需续租的需届满前（3个月）提出

97、房屋租赁合同的法律特征（①房屋租赁合同是双务合同；②房屋租赁合同是有偿合同；③房屋租赁合同是诺成合同；④房屋租赁合同是要式合同；⑤房屋租赁合同是继续性合同）。

98、可以允许租赁合同变更的情况（①因租赁一方当事人更名、房屋所有权发生转移、承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同；②因出租房屋面积的增减、附属物增减；③因租赁双方约定收变租赁房的用途或增减房屋用途；④租金的增减或支付方式的改变；⑤由双方约定、改变租赁期限或期限长短）。

99、租赁管理中实施客户关系管理主要涉及（①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；④数据统计与分析；⑤个性化服务）。

100、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件（书面租赁合同、房屋所有权证、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其它文件）

101、出租人的权利（①有按期收取租金；②有监督承租人按合同规定合理使用房屋；③有依法收回出租房屋；④有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策、物业管理公约等管理规定）。

102、实施客户关系管理的基础是（租户档案）。

103、物业租赁常见的管理模式有（①包租转租；②出租代理和委托管理），业主通常选（包括转租）风险转移，在租赁市场活跃时（出租代理）。

104、设备有形磨损是设备在使用（或闲置）过程中发生的（实体磨损）。

105、设备在运行过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（第一类有形磨损），（第二类磨损）是指设备因自然力产生的磨损。

106、在所有设备使用期限中能使设备年等额总成本AC（经济寿命）。

107、设备更新的核心工作是确定设备的（经济寿命）。

108、设备有形磨损的局部补偿是（修理），无形（现代化技术改造）。

109、经营性物业的租金水平主要取决于（当地房地产市场的状况）。

110、设备磨损的补偿方式有（局部、完全），无形磨损的局部补偿是（修理）。

111、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中发生磨损，导致的现象包括（①物业空间服务质量降低；②收益能力下降；③设备设施的运行效率下降，运行成本上升等）。

112、设备的寿命包括（自然、技术、经济）。

34、物业管理中最常见的租赁形式是（定期租赁）

35、经营租赁的风险完全由业主承担是租赁管理模式是（委托管理模式）

房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（要式合同

36、按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为（定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁）

37、房屋租赁的特点：

租赁双方必须是符合法律规定的责任人、标的是作为特定物的房屋、租赁关系是一种经济要式契约关系

38、经营在制定租赁方案时，需要首先（确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式

39、性物业的租金水平，主要取决于（当地房地产市场的状况）

40、租赁方案与策略主要涉及的内容主要是：

编制租赁经营预算、确定可出租面积和租赁方式、确定租金方案

41、租赁合同中引起租赁纠纷的主要原因是（租金标准）。

42、房屋租赁合同的基本条款包括（①租赁用途；②转租的约定；③房屋的修缮责任；④变更和解除合同的条件）。

1、设备更新的原因（①设备有形磨损；②设备无形磨损；③设备磨损的补偿）。

2、租赁计划包括（租金方案和出租策略）。

3、在租赁管理中，实施CRM主要（①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；④数据统计与分析；⑤个性化服务）。

4、净租金有三种形式。

第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。

第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支