房地产估价自考模拟试题24页精选文档.docx
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房地产估价自考模拟试题24页精选文档
房地产估价自考模拟试题
宋以后,京师所设小学馆和武学堂中的教师称谓皆称之为“教谕”。
至元明清之县学一律循之不变。
明朝入选翰林院的进士之师称“教习”。
到清末,学堂兴起,各科教师仍沿用“教习”一称。
其实“教谕”在明清时还有学官一意,即主管县一级的教育生员。
而相应府和州掌管教育生员者则谓“教授”和“学正”。
“教授”“学正”和“教谕”的副手一律称“训导”。
于民间,特别是汉代以后,对于在“校”或“学”中传授经学者也称为“经师”。
在一些特定的讲学场合,比如书院、皇室,也称教师为“院长、西席、讲席”等。
一、单项选择题:
(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确的答案,并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分,共10分)
1、影响房地产价格水平的最终因素是()。
A.行政因素
B.自身条件
C.供求状况
D.环境因素
2、已知建筑物重置价格为800元/M2,建筑物已使用10年,折旧率为0.012,若按直线折旧法计算,该建筑物的现时单价是()。
A.800元/M2
B.640元/M2
C.704元/M2
A.720元/M2
3、有一房地产,土地占总价值40%,建筑物占总价值60%,土地还原利率为10%,建筑物还原利率为14%,则综合还原利率为()。
A.12%
B.12.4%
C.13%
D.13.4%
4、一栋每层建筑面积相同的建筑物共10层,建筑覆盖率为0.4,则建筑容积率为()。
A.2.5
B.4
C.5
D.4.5
5、依据四三二一法则,路线价为1200元,深度为125英尺,宽为25英尺的临街矩形宗地价格是()。
A.32700元
B.30000元
C.21000元
D.35100元
6、某房地产价格分两期支付,首付50万元,余额80万元,八个月后一次付清,月利息率1%,该房地产相当首付总额为()。
A.130万元
B.134万元
C.87万元
D.124万元
7、比准价格是一种()。
A.市场价格
B.比较价格
C.评估价格
D.成本价格
8、采用()求取的年折旧额每年递减。
A.成新折扣法
B.偿债基金法
C.直线折旧法
D.年数合计法
9、旧有房地产价格=旧有房地产重新建造成本+()—旧有房地产建筑物折旧。
A.土地重新取得价格
B.0
C.拆迁安置补偿费
D.地价款
10.以他人土地供自己土地方便使用的权利谓之()。
A.地役权
B.地上权
C.使用权
D.抵偿权
二、多项选择题:
(在每小题的五个备选答案中,选出二个至五个正确的答案,并将其序号填在题中的括号内。
多选、少选、错选均无分。
每小题2分,共10分)
1、标准总收益应具备的条件是()。
A.一般性
B.安全性
C.标准性
D.稳定性
E.持续性
2、类似房地产是指在()等方面与估价对象相同或相似的房地产。
A.日期
B.地区
C.用途
D.交易情况
E.建筑结构
3、还原利率求取的方法有()。
A.平均利润法
B.加权平均法
C.投资组合法
D.市场抽取法
E.混合法
4、土地租赁的标准总费用项目有()。
A.税收
B.管理费
C.维护费
D.保险费
E.折旧费
5、仅符合房屋价值转移规律,而忽视了资金的时间价值的建筑物折旧计算方法是()
A.直线折旧法
B.偿债基金法
C.年数合计法
D.定率法
E.综合折旧法
三、判断说明题:
(判断下列各题正误,正者在括号内打“√”,误者在括号内打“×”并说明理由。
每小题1分,共10分)
1、非公平价格由于受了不了解市场行情等不良因素影响,因此不能成为市场价格。
()
2、价是临街标准宗地的平均单价。
()
3、可比实例区城因素比估价对象好10%,则可比实例区域因素修正系数为100/110。
()
4、房地产的价格形成基础是房地产的有效需求性。
()
5、长期趋势法从本质上讲是一种市场比较法。
()
6、城市中现有一块空地,目前没有任何收益,因而不能用收益法估价。
()
7、有较多的房地产交易实例,就可用市场比较法来进行评估房地产价格。
()
8、用收益法评估同一地区,同样用途的房地产,可采用同一个还原利率。
()
9、成本法是建立在生产费用价值论基础上的。
()
10、某宗房地产的评估价格为300万元,实际成交价格为380万元,这意味着该评估价格不是客观合理的。
()
四、填空题:
(每空1分,共10分)
1、土地级差收益测算的关键是___________。
2、采用级差系数测算标准地价最关键的是最低等地价和___________是否符合实际情况。
3、由于新设计、新技术、新材料等的运用,而造成原有房地产价值贬值,谓之___________。
4、某特定地区内的土地标准深度为150英尺,临街地每平方英尺价值6000元,则深度为81英尺的临街地每平方尺价值按哈拍法则计算为___________。
5、被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”的方法是___________。
6、假设开发法又称___________。
7、房屋达到使用年限不能继续使用,经拆除后的旧料价值减去清理费后的余值称___________。
1、某房地产公司向银行抵押贷款12万元,年利率为12%,在25年内分期偿还,每年应还本付息额为___________。
1、房地产价格实质上是房地产___________的价格。
10、纯收益按等差级数递减下无限年的公式为___________。
五、简答题:
(每小题4分,共24分)
1、正确认识房地产估价最核心的是要把握哪两点?
2、影响房地产价格的心理因素主要有哪些?
3、路线价法正街与旁街如何区分?
4、何谓客观收益?
5、剩余法适用的条件和对象是什么?
6、标准地价的作用主要表现在哪几个方面?
六、计算:
(1、2题每题8分,3、4题10分,共36分。
计算结果保留二位小数)
1、某建筑物建成于1996年8月,建筑总面积2万平方米,建筑结构为框架式结构,耐用年限60年,残值率为零,建成后即投入使用。
该建筑物所占土地使用年限为1993年8月至2033年8月,现重新建造该建筑物为2400元/平方米,建筑物中的家俱及电器等设备价值约为建筑物价值的30%,耐用年限为10年,残值率为零。
试根据上述资料计算该建筑物(含设备)2019年8月的价值。
(8分)
2、评估某写字楼于2019年10月的正常价格,在该写字楼附近地区选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例。
A写字楼成交日期为1996年10月,成交总价164.5万元,建筑总面积400平方米;B写字楼成交日期为2019年10月,成交总价为270万元,建筑总面积600平方米;C写字楼成交日期2019年10月,成交总价为323万元,建筑总面积700平方米;另调查获知,当地该类写字楼1995年10月至2019年10月的价格指数分别为120,112,108,105,104(均以上年10月为100)。
试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正,并用单价表示(元/平方米)。
(8分)
3、某公司购买了一商业物业进行投资经营,预计未来第一年纯收益40万元,第二年为42万元,第三年为45万元,以后在此基础上每年纯收益递增2%,该公司准备经营满20年后,即将该商业物业销售,预计到时的销售价格为425万元。
该类商业物业资本化率为10%,问该商业物业现时价值为多少?
(10分)
4、在某市旧城区改造中,有一占地4000平方米的房地产拟拆迁改造为商住综合楼。
该工程于2019年10月1日开工,正常施工期2年,规划建筑覆盖率50%,建筑容积率5,各层建筑面积相同,其中一层为商场,其他各层为住宅。
估计该工程拆迁安置费200万元,在工程开发之初一次性补偿;建筑费用每平方米800元,专业费为建筑费的10%,在开发期内均匀投入;估计工程完成后,商场即可全部售出,预计平均售价每平方米建筑面积4000元;住宅平均售价每平方米建筑面积2200元,分二期售出,工程完成后售出50%,半年后再售出50%;销售费用为楼价的3%;税费为楼价的6%;投资利润为20%;贷款年利率为8%。
试利用上述资料估计待拆迁改造的城市土地在2019年10月1日的正常总价格。
(10分)
课本、报刊杂志中的成语、名言警句等俯首皆是,但学生写作文运用到文章中的甚少,即使运用也很难做到恰如其分。
为什么?
还是没有彻底“记死”的缘故。
要解决这个问题,方法很简单,每天花3-5分钟左右的时间记一条成语、一则名言警句即可。
可以写在后黑板的“积累专栏”上每日一换,可以在每天课前的3分钟让学生轮流讲解,也可让学生个人搜集,每天往笔记本上抄写,教师定期检查等等。
这样,一年就可记300多条成语、300多则名言警句,日积月累,终究会成为一笔不小的财富。
这些成语典故“贮藏”在学生脑中,自然会出口成章,写作时便会随心所欲地“提取”出来,使文章增色添辉。
一、单项选择题
1.交易双方在市场上实际成交的价格是。
A.市场价B.评估价
C.租赁价格D.抵押价格
2.当容积率不变时,楼面地价与土地价格成。
A.反比B.正比
C.相等D.对数
3.的理论核心是根据企业的生产成本最低,确定企业的最佳区位。
A.市场学派B.价格学派
C.行为学派D.成本学派
4.的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
A.级差地租B.绝对地租
C.垄断地租D.矿山地租
5.对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是。
A.土地外形B.宗地面积
C.地质条件D.地形条件
6.容积率的高低取决于城市规划,容积率越大,。
A.地价越低B.地价越高
C.地价呈线性D.地价越稳定
7.在城市化初期,经济发展水平和城市化水平较低,产业结构以为主,房地产的价格较低。
A.第一产业B.第二产业
C.第三产业D.第一、第二产业
8.房地产评估的基本方法是。
A.路线价法、地价指数法、残余法
B.市场比较法、收益法、成本法
C.路线价法、市场比较法、长期趋势法
D.收益法、成本法、地价指数法
9.一般对外交通设施服务半径为公里。
A.0~20B.0~10
C.0.3~0.7D.10~20
10.出租型房地产的净收益计算公式为。
A.净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金
B.净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金
C.净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金及附加
D.净收益=租赁收入-治理费-保险费-税金及附加
11.同一供需圈就是指在这一范围内的房地产。
A.价格相同B.具有替代性
C.同为有收益的房地产D.功能各异
12.容积率对地价的影响非常大,基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的。
A.最高容积率B.平均容积率
C.最低容积率D.建筑覆盖率
13.已完成土地使用批准手续,具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为。
A.生地B.熟地
C.毛地D.农地
14.成本高并不一定表示价值高,因为房地产的价格一般,而不完全由成本决定。
A.取决于效用B.取决于竞争
C.取决于收益高低D.取决于其新旧状态
15.建筑物在物理、化学因素作用下,仍能保持应有的使用价值的正常年限,称为。
A.经济耐用年限B.自然耐用年限
C.安全耐用年限D.经营耐用年限
16.根据剩余法的基本思路,在分析测算时,应满足的条件之一是:
售价的猜测和成本的测算必须符合。
A.替代原则B.合法原则
C.投入产出原则D.多样性原则
17.根据“四三二一”法则,路线价为3000元/英尺,深度为150英尺,宽为20英尺的临街矩形宗地价格是。
A.65400元B.60000元
C.70200元D.54000元
18.在工业企业或其他企业占主要成分的城市,基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础,。
A.采用收益法B.市场比较法
C.级差收益测算法D.剩余法
19.在市场不稳定,价格变化很大的情况下,评估报告的有效期一般不超过。
A.三个月B.半年
C.10个月D.1年
20.对于一般的例行估价案件可采用。
A.自由式评估报告书B.定型式评估报告书
C.混合式评估报告书D.书信式评估报告书
二、双项选择题
1.根据土地开发程度地价类型可划分为。
A.市场价B.评估价C.生地价
D.熟地价E.楼面地价
2.级差地租的两种表现形式。
A.级差地租ⅠB.绝对地租C.级差地租Ⅱ
D.垄断地租E.相对地租
3.工业区位理论的核心是通过对运输因素相互作用的分析与计算,找出最低生产成本点。
A.劳动力B.原料C.距离
D.集聚E.重量
4.影响房地产价格的因素通常可划分为。
A.城市因素B.心理因素C.社会因素
D.财政金融因素E.一般因素、个别因素
教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分,我常采用范读,让幼儿学习、模仿。
如领读,我读一句,让幼儿读一句,边读边记;第二通读,我大声读,我大声读,幼儿小声读,边学边仿;第三赏读,我借用录好配朗读磁带,一边放录音,一边幼儿反复倾听,在反复倾听中体验、品味。
一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产评估的对象是()
A.房屋B.土地
C.建筑物D.房屋与土地
2.房地产价格构成具有()
A.单一性B.双重性
C.多样性D.商品性
3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差,一般要求可供比较的交易案例资料至少具有
A.2个B.3个
C.4个D.5个
4.杜能理论的核心是()
A.城市地租B.农业区位地租
C.级差地租D.建筑地段地租
5.理论上,土地价格构成可分为地租资本化和_________两部分。
()
A.土地投资与利息B.建筑开发成本
C.专业费用D.开发利润
6.目前我国房地产市场是一个()
A.充分竞争市场B.不充分竞争市场
C.一级市场D.二级市场
7.上世纪80年代初,_________率先在全国收取土地使用费。
()
A.广州B.上海
C.深圳D.武汉
8.“四三二一”法则属于_________百分率。
()
A.加权深度B.平均深度
C.累计深度D.单独深度
9.下列_________不是土地定级因素权重的确定方法。
()
A.特尔菲法B.因素成对比较法
C.层次分析法D.基准地价修正系数法
10._________是详细阐述估价过程的报告。
()
A.估价结果报告B.估价技术报告
C.估价师声明D.估价假设和限制条件
11.在收益法估价时,潜在毛收入、净收益都应按_________计算。
()
A.天B.月
C.季D.年
12.收益法中的年限修正系数是()
A.rB.a/r
C.1-[1/(1+r)n]D.r/a
13.绝对地租形成的根本原因是()
A.追加投资所带来的超额利润B.土地私有权的垄断
C.产品价格的垄断D.产品市场的垄断
14.由市场比较法估价得到的房地产价格,称为()
A.积算价格B.比准价格
C.收益价格D.交易价格
15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是()
A.城市区域因素B.一般因素
C.个别因素D.时间因素
16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,_________,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
()
A.扣除管理费B.扣除税费
C.扣除折旧D.扣除保险费
17.按不动产总价(售价)的一定比例计算利润,该比例常称作()
A.销售回报率B.预期回报率
C.投资回报率D.最低回报率
18.估价对象的_________是指土地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系。
()
A.权益状况B.物质实体
C.客观存在D.主观推测
19._________是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件下,具体宗地在一定使用年限内的价格。
()
A.基准地价B.标定地价
C.宗地价格D.城镇地价
20.土地级的数目,根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分,小城市通常分为
A.1~3级B.3~5级
C.4~7级D.5~10级
二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
21.以下_________房地产适合采用收益法进行价格评估。
()
A.出租房产B.医院
C.博物馆D.学校
E.商铺
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分,共20分)
1.交易双方在市场上实际成交的价格是()。
A.市场价B.评估价
C.租赁价格D.抵押价格
2.当容积率不变时,楼面地价与土地价格成()。
A.反比B.正比
C.相等D.对数
3.()的理论核心是根据企业的生产成本最低,确定企业的最佳区位。
A.市场学派B.价格学派
C.行为学派D.成本学派
4.()的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
A.级差地租B.绝对地租
C.垄断地租D.矿山地租
5.对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是()。
A.土地形状B.宗地面积
C.地质条件D.地形条件
6.容积率的高低取决于城市规划,容积率越大,()。
A.地价越低B.地价越高
C.地价呈线性D.地价越稳定
7.在城市化初期,经济发展水平和城市化水平较低,产业结构以()为主,房地产的价格较低。
A.第一产业B.第二产业
C.第三产业D.第一、第二产业
8.房地产评估的基本方法是()。
A.路线价法、地价指数法、残余法
B.市场比较法、收益法、成本法
C.路线价法、市场比较法、长期趋势法
D.收益法、成本法、地价指数法
9.一般对外交通设施服务半径为()公里。
A.0~20B.0~10
C.0.3~0.7D.10~20
10.出租型房地产的净收益计算公式为()。
A.净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
B.净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金
C.净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金及附加
D.净收益=租赁收入-管理费-保险费-税金及附加
11.同一供需圈就是指在这一范围内的房地产()。
A.价格相同B.具有替代性
C.同为有收益的房地产D.功能各异
12.容积率对地价的影响非常大,基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的()。
A.最高容积率B.平均容积率
C.最低容积率D.建筑覆盖率
13.已完成土地使用批准手续,具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为()。
A.生地B.熟地
C.毛地D.农地
14.成本高并不一定表示价值高,因为房地产的价格一般(),而不完全由成本决定。
A.取决于效用B.取决于竞争
C.取决于收益高低D.取决于其新旧状态
15.建筑物在物理、化学因素作用下,仍能保持应有的使用价值的正常年限,称为()。
A.经济耐用年限B.自然耐用年限
C.安全耐用年限D.经营耐用年限
16.根据剩余法的基本思路,在分析测算时,应满足的条件之一是:
售价的预测和成本的测算必须符合()。
A.替代原则B.合法原则
C.投入产出原则D.多样性原则
17.根据“四三二一”法则,路线价为3000元/英尺,深度为150英尺,宽为20英尺的临街矩形宗地价格是()。
A.65400元B.60000元
C.70200元D.54000元
18.在工业企业或其他企业占主要成分的城市,基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础,()。
A.采用收益法B.市场比较法
C.级差收益测算法D.剩余法
19.在市场不稳定,价格变化很大的情况下,评估报告的有效期一般不超过()。
A.三个月B.半年
C.10个月D.1年
20.对于一般的例行估价案件可采用()。
A.自由式评估报告书B.定型式评估报告书
C.混合式评估报告书D.书信式评估报告书
二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中,选出二个正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。
每小题1分,共15分)
1.根据土地开发程度地价类型可划分为()。
A.市场价B.评估价C.生地价
D.熟地价E.楼面地价
2.级差地租的两种表现形式()。
A.级差地租ⅠB.绝对地租C.级差地租Ⅱ
D.垄断地租E.相对地租
3.工业区位理论的核心是通过对运输()因素相互作用的分析与计算,找出最低生产成本点。
A.劳动力B.原料C.距离
D.集聚E.重量
4.影响房地产价