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美国房地产发展分析论文范文

美国房地产发展分析论文范文

美国房地产论文篇1：

《美国房地产市场统计监测框架》

摘要：

房地产是美国经济的支柱产业，房地产市场兴衰对美国经济往往发挥着决定性影响，房地产数据也是金融市场人士判断经济走势的重要依据。

长期以来，美国建立了一整套政府与行业组织相结合的统计与监测体系，对该体系的全面系统介绍将有助于研究分析美国房地产市场，以及完善中国房地产市场的统计监测。

关键词：

房地产;统计监测;美国

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。

普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。

普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。

全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。

现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。

2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。

全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。

该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会（MortgageBankersAssociation,MBA）。

按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。

该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的国家级协会，总部位于首都华盛顿。

按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。

建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。

普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。

新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。

美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。

住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。

全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。

目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。

但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。

例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在34个月内结算交付。

以20__年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。

新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：

新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。

新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。

新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。

旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。

每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。

NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。

全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。

特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。

全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：

NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。

HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。

前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。

当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。

　　HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。

因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。

收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。

住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。

房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。

在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。

HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。

20__年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。

未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。

NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。

NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。

NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭贷款申请调查。

周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。

报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。

报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。

按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：

1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

[2]Univ.ofMichiganDocumentCenter,StatisticalResourceontheWeb:

DemographicsandHousing.

[3]USCensusBureau,AmericanHousingSurveyfortheUnitedStates，1985-20__.

美国房地产论文篇2：

《美国房地产宏观调控的经济法》

住房难题当之无愧地成为政府与百姓共同关注的最主要的热点问题。

本文选定美国作为我国法治借鉴的蓝本，从完善调控体系、选择调控模式、运用调控手段等方面归结出美国模式对我国的启示。

一、国际宏观调控状况总览

在世界两大阵营之中，宏观调控问题的解决可谓是殊途同归。

首先，在资本主义世界，二十世纪三十年代的世界经济危机之后，凯恩斯主义[1]应运而生，资本主义国家进入了政府与市场有机结合的现代化市场经济时期。

美国罗斯福新政的历史性胜利，使国家干预经济在美国、进而在整个资本主义世界被当作一项基本国策确定下来。

二十世纪六七十年代的，以滞涨为特征的新一轮经济危机的爆发之后，取而代之的混合经济理论[2]开始独占鳌头，八十年代初，经济法体系的重心开始发生转移，逐渐实现了自以反垄断法为代表的市场规制法向宏观调控法的转变。

直至二十世纪九十年代，才出现了现代主流经济学新综合[3]的趋向。

反观发展历程，从政治国、经济国进而到法治国，[4]从消极片面的夜警国家到全面干预的国家之手，从弥补市场缺陷的国家干预经济到塑造国家的未来[5]的现代宏观调控，法律，尤其是经济法在规制国家行为[6]过程中扮演着愈发重要的角色。

现代法治国家，宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容。

[7]从体系架构上讲，各国现行宏观调控法律体系主要包括三种类型：

第一，现代意义上的计划法;第二，政治意义上的经济决策法;第三，各种作为调节手段的法律，可以细分为财税[8]、金融[9]、土地[10]、外汇管理、信贷等方面。

在制定法律、构建体系的过程中，不同国家之间有所相通，但也各有不同。

德国市场经济采取的是社会市场模式，形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系;日本市场经济采取的是政府主导型模式，形成了以计划法、产业决策法为核心的宏观调控法律体系;英国与美国市场经济采取的是消费者导向型模式，形成了以财政与货币决策为主导的宏观调控法律体系。

二、美国模式的经济法评析

在经济发展的任何一个阶段，政府都会或多或少地干预市场的运作，[11]差别在于这种干预的力度与方式不同。

罗斯福新政之后，美国政府将传统意义上的宏观调控方式赋予了明确的法律效力，[12]将财税、金融、外汇等法律化、制度化，进而打破了先期放羊式的消极管理模式，相继颁布了一系列宏观调控法律法规，二战后进一步完善，形成了一套日趋完备的宏观调控法律体系，宏观调控立法逐渐成为经济法律体系中最为重要、起主导作用的组成部分。

[13]在房地产领域，美国政府同样采取了许多积极的调控措施，集中表现在：

1、美国房地产宏观调控立法

美国没有中国意义上的宏观调控概念，严格的说，应该从美国宪法规定的国会调控权来理解有关宏观调控的理论与实践。

在美国，房地产宏观调控职能的生成依据是联邦宪法第一条第八款第三项的贸易条款。

从联邦法律来看，美国宪法有关贸易的条款经过最高法院的逐步解释，使联邦的经济管理决策权已经涉及到越来越多的重要领域，房地产领域就是一个典型。

在房地产财税立法方面，美国非常重视对房地产保有的征税，并以之作为调控房地产业运行的重要手段和地方财政收入的重要来源。

从征收环节来看,大多数国家主要集中在房地产保有环节征税,而在房地产经营环节征税相对较少。

一方面，极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给。

另一方面，高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动,这既促进了房地产市场繁荣,又推动了房地产市场各种生产要素的优化配置。

在金融方面，为了保障货币政策的实施，实行市场经济体制的国家倾向于制定一系列与金融决策相适应的金融法规。

1913年，美国颁布了《美国联邦储备法》（即中央银行法）;20世纪30年代起，美国政府开始从金融领域着手大规模地干预房地产市场;1934年，《住宅法》的出台以法律的形式预设了房地产业的发展趋向。

在土地方面，20世纪60年代，联邦政府与州政府共同通过环境保护立法的方式部分规定了土地利用规划问题;州政府也颁布了一系列调控地方社会经济关系的法律规范，比如加利福尼亚州有关促进海岸开发的法规，又如州政府通过颁布建筑、划区、环保等法规加强其在城市规划、环境保护方面的管理权;州政府还会通过法定的房地产税征收权、房屋征用权强化对土地的管理。

2、美国房地产宏观调控决策

美国享有宏观调控职权的组织、机构有：

白宫办公厅，财政部，商务部，决策发展办公室，经济顾问委员会以及行政管理和预算局等，在性质上属于联邦政府的职能部门，但是并未排除了地方政府宏观调控的合法性。

美国政府相继建立了预先批准制度，加强了对进入房地产经纪业的限制;同时又采取一系列住房优惠决策，[14]对购房消费者提供了更多的保护;颁布、实施各种与土地利用相关的城市规划和管理法规，加强了政府对土地的控制;通过设立土地使用价值税、土地填空税收优惠、选址地价税等房地产税收决策，限制房地产商的投资、开发行为;通过提供政府补贴住房[15]等优惠决策，保障低收入群体的住房利益;此外，收集、管理房地产的基础数据也是美国联邦政府的一项基本职责[16]。

三、美国模式对中国的启示

1、建立房地产宏观调控立法体系

经济法视野下宏观调控与法的融合，是现代国家机器职能发展到一定程度的必然要求。

当社会本身的力量不足以在私法的第一次调整中维持下去，国家担当起第二次调整的重任。

[17]无论是作为国家战后的疗伤器，还是经济危机的救急方案，当其他一切调控手段必须通过法律手段发挥作用，法律手段被当作宏观调控的基本手段时，建立宏观调控立法体系成为大势所趋。

发展到一定阶段的市场经济，对宏观调控法有一种天然的渴求，这种渴求落实在对GDP做出巨大贡献的房地产业[18]之上，即要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。

2、选择适合的房地产宏观调控模式

房地产宏观调控法律体系的建立与完善，因各国社会经济模式的不同，而形成了不同的宏观调控模式。

美国受凯恩斯理论的影响，更侧重于对财税调控和货币调控手段的运用，调控目标上更关注于对购房消费者弱势群体一方利益的保护;德国受社会法治国家理论的影响，更青睐于以金融调控手段和立法手段的运用，调控目标上更关注于经济实效。

而即使在同一类型的社会经济模式之下，宏观调控模式也各有特色，例如，日本和改革开放之前的中国，同样是计划法主导型，[19]日本同时重视产业决策法在产业结构调整中所发挥的巨大作用，形成了较为完备的房地产宏观调控法律体系，而当时的中国过分强调了经济总体的计划性，严重影响了产业经济的良性发展，最终权力的膨胀遏制了法治的进步。

3、找准规律，活学活用房地产宏观调控手段

在不同宏观调控立法模式之下，同一调控手段在不同国家不同时期的功能仍是相通的，区别在于运用手段的力度不同。

例如，在多元化选择之下，财政决策得到了各国的一致认可，金融决策次之，然后是其他投资决策、消费决策等，这是由各种决策功能的不同决定的。

财政决策利于经济结构的调整，金融决策利于经济总量的增长，因此成为各国宏观调控的首选。

而在同一国家的不同阶段，手段的运用也是灵活、易变的。

例如，处于经济赶超时期[20]的国家更加重视计划手段的运用，或者同时擅长运用产业决策的调控方式;处于市场经济发展稳定期或者成熟期的国家，调控的重心转向财政决策法，进而与金融决策法综合运用。

4、淡化意识形态，回归经济法价值诉求

首先，不同意识形态之下的法治之治，在理念是共通的。

例如，对正义价值的追求，无论是美国资本权力+国家权力的干预模式，还是中国劳动权力+国家权力的干预模式，再到德国对资本与劳动的一视同仁，资本主义在正义价值层面耦合了社会主义对公正价值的追求。

[21]

其次，经济法追求的是社会公平,或者说是实质公平,这并不与效率优先相矛盾。

在宏观调控领域,首先强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置,如果分配格局导致差距过大,则由政府进行宏观调控――通过财政法和金融法来调控,实现实质上的平等。

再次，对人权保障、以人为本理念的强化。

马克思将人定义为一切社会关系的总和，这意味着任何法律关系问题也都可以最终归结为人的问题。

经济法所表达利益的全局性与总括性与个体利益的保护并不冲突，个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连、一脉相承的。

最后，提高政府调控的服务意识。

正是由于服务理念的缺失，才导致了政府行为的失当。

服务型政府的建设并不是一个简单的行政法课题，它与国民经济的发展息息相关，也是经济法所倡导的法治理念。

美国房地产论文篇3：

《美国房地产金融业发展历程及启示》

摘要:

纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现政府干预―市场调节―政府干预的循环模式。

关键词:

房地产金融业;美国;历程;启示

0前言

作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。

房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。

在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。

它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。

当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。

一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。

作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。

本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。

1政府主导一级市场时期

20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。

在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。

联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以非市场机制和市场机制两头并进的方式展开的。

一方面,它首次推动了公共住房项目（ThePublicHousingProject）的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。

另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。

正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。

房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。

20世纪70年代,美国住房市场上的总供给在绝对量上已经超过了总需求,市场的主要矛盾已由过去供不应求的总量失衡性矛盾转变为了中低收入阶层购房压力过大的消费结构性矛盾。

而公共住房政策的长期推行也使政府负担大为增加。

所有这些新矛盾的出现,都意味着依靠传统的政府主导的方式提高民众住房条件,作用已变得相当有限。

2政府构建房地产金融二级市场时期

鉴于上述新矛盾和新困境的出现,在房地产金融一级市场初具规模之后,美国联邦政府开始启动了房地产金融二级市场的建设。

首先,联邦政府发起和组建了新的联邦国民抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三个实体,从而构建了一个完整的二级市场框架。

之后,联邦政府授予房利美和房地美购买经联邦保险的抵押贷款和一般按揭贷款的权力,以拓展普通贷款二级抵押市场并促成该领域内的良性竞争格局。

在房地产金融二级抵押市场的框架成型之后,美国政府开始通过业务授权的方式引导市场行为主体朝着政府拟定的政策目标展开活动。

这种逐步深入的业务授权,使上述机构源源不断地在房地产金融市场中创造出流动性,它们的良性运作疏导了一、二级市场,金融创新继而得到鼓励。

这一系列的良性连锁反应,引导着整个房地产金融市场朝着健康、蓬勃、稳定的方向发展。

（表1显示了美国两大住房贷款抵押融资公司房利美和房地美在政府授权下业务逐步拓展的历程）。

二级市场的逐渐成熟和完善使美国房地产业收获了十余年的繁荣。

十余年间,住房贷款二级抵押市场的成功运作辅之以联邦政府推行的各类住房援助计划（HousingAssistantPlan）,使美国社会成功抵御住了两次石油危机诱发的经济萧条的负面影响,同时经