住房实物分配制度.docx
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住房实物分配制度
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住房实物分配制度
篇一：
房地产供给制度及住房供给制度改革
房地产供给制度及住房供给制度改革
1.1998年以前我国房地产及住房供给制度的发展过程
（1）单一的行政供给阶段——改革开放前
建国初期，我们国家的城镇住房严重短缺，为建立和巩固新生的社会主义政权，缓解城市住房短缺问题，我国政府没收、接收了封建和帝国主义性质的城市房地产，对城市私有房地产实行公私合营和社会主义改造的公有化政策，城市公有房地产初步形成。
在此基础上，顺应建设生产城市的要求，我国建立了国家主导的城市住房投资建设制度和以“统一管理，统一分配，以租养房”为原则的公有住房实物分配制度。
城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。
住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。
应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。
1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，尤其在大跃进时期，片面强调优先发展重工业，相关数据表明，因为这一时期住房建设为工业让路、大量农村人口向城市迁移和1957年后对住房建设的忽视（在第二个五年计划中平均仅有4.1%的基本建设资金用于住房），1960年城市人口大幅攀升到13073万，人均住房面积仅有3.5平米，比1957年的人均5.4平米不升反降。
在这种价值理念和经济政策的指导下，城市住房建设为工业发展做出了巨大牺牲，出现了大批质量低劣，不适于居住的房屋。
文革期间，我国城市住房基本建设投资规模逐年削减甚至一度停滞，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。
邓小平主持工作后才有所恢复。
（2）住房市场化供应的探索和试点阶段——1978~1998
1978年12月召开的十一届三中全会掀开了中国经济建设的崭新篇章。
十一届三中全会针对建国以来“左”的思想泛滥，确定了“解放思想、实事求是、团结一致向前看”的指导思想，提出停止“以阶级斗争为纲”的口号，把全党工作的着重点和全国人民的注意力转移到社会主义现代化建设上来，改革同生产力迅速发展不相适应的生产关系和上层建筑。
城市住房供给制度也呈现出新的发展趋势。
11978年—1993年城市住房供给制度改革的萌芽和试点○
根据1977年底的统计，全国190个城市人均居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。
同国外相比，居住水平就显得更低了。
182个城市共有缺房户689万户，占这些城市总户数的35.8%。
各城市都有一批危房急待维修。
许多城市还有旧社会遗留下来的棚户没有得到改造。
上海市棚户500万平方米，住着100多万人。
广州市还有3000多户“水上居民”没有上岸。
哈尔滨的“三十六棚”、“十八拐”，青岛的“菜市场”，西安的“豫民巷”，北京的“南营房”、“北营房”等等地方，居住条件十分恶劣，广大群众迫切要求改造。
在这种背景下，福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足的缺点
[3]
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促进了政府寻求新的解决方案。
在1978后，广大民众对住房属性认识发生了根本性的转变即：
住房是商品，建筑业也是重要产业部门。
在此基础上我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新城市新建住房的投资建设突破了国家和单位的束缚，形成国家、单位和私人共同完成的多元化投资建设体制，原先的城市住房权利格局被打破，新增一批私有住房和有限所有权的住房，通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环积累了有益的经验。
21994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段○
在这一阶段，为了促进经济的发展，配合经济体制改革，住房供给制度也进行了一系列的改革，住房商品化步伐加快，其中最为关键的一点是1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），它规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。
因此，国发［1998］23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始，此后政策性和商业性并存的住房信贷体系和多层次的住房供应体系得到建立。
然而，改革的实践并不顺利。
住房供给制度改革过程中片面强调了其作为经济体制改革的组成部分和作为促进经济发展的推动力，而较少直面住房供给制度变革中复杂的政府、企业和居民的利益关系，也较少考虑城市住房供给制度本身所要解决的是城市居民的居住问题。
公房出售的数次停顿、租金改革的失败和住房的结构性短缺，从根本上说，是因为国家政府、企业和居民三者关系还没有理顺和各方面条件还没有成熟的情况下，为了配合经济体制改革、稳定金融、促进经济增长而急于推进制度改革造成的。
2.1998年以后政府对房地产市场的调控政策研究
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篇二：
住房体制改革
住房体制改革
20xx级经济学一班倪成学号：
1010021040
摘要：
自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展。
房地产市场逐步形成并成熟，但这当中包含的各类问题也急需解决。
通过回顾我国房地产发展的历史过程，提出房地产发展过程中存在的问题并提出相关政策建议。
关键词：
住房制度改革;房地产市场;政策调控
1引言
房地产市场对我国的经济贡献卓著，在已过去的10年，是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。
当前的房地产已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多部门的重要产业。
在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国经济增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。
住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。
因此，本文将回顾房地产发展历史，找出发展中存在问题，并寻找合理的出路。
2房地产市场发展历程回顾
2.1第一阶段：
房地产市场初步形成（1978至1991年）
1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。
1978～1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
2.2第二阶段：
房地产过热和市场调整（1992至1997年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在一些地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。
1994年继续1993年下半年的宏观调控。
由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。
随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
2.3第三阶段：
房地产市场平稳快速发展（1998至20xx年）
由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
2.4第四阶段：
房产价格持续上扬，宏观调控加强（20xx年至今）
20xx年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。
从20xx年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资的过快增长。
从20xx年开始，政府强调做好供需双向调节，努力采
取相关政策措施稳定房价。
从20xx年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
20xx年后半年由于全球金融危机影响，经济乏力，直接波及到房地产市场。
全国房地产市场呈现量价齐跌的形态。
20xx年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。
20xx年房价上涨趋势加快。
针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。
3我国房地产市场发展存在的问题
我国房地产市场发展时间较短，由于政府对房地产市场的管理需要认识过程，在过去的二十年里，房地产运作规范度较低，虽然这样有利于房地产的放开发展，但也造成了一些秩序的混乱。
3.1土地供应不合理
在过去二十几年的房地产发展中，政府将土地以很低的价格划拨给一些房地产商，使得在房产开发过程中土地所占成本较低，以较低价格得到土地的房产商快速致富，而有些房产商拿不到一手划拨地，就需要去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房产商拿到的土地成本较高，甚至超过了国际上公认的土地价占房价20%的比例。
这样既影响了房地产企业之间的公平竞争，也容易出现腐败行为。
3.2房产价格相对较高
许多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，这就导致房产的需求一直处于旺盛状态，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
国际上房产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，与之形成对比的是中国的房地产利润率已经高达30-40%。
在国外人们购买一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪家庭购买一套房的费用大多是年工资的10-20倍，这样的情况如不加以调控，广大居民的住房困难情况的缓解就遥遥无期。
3.3建筑安装成本所占比例偏低
在国外建筑安装成本约占房价的70%，除此，余下的土地和各种税费、利润仅占售价的30%。
中国房价中的建筑安装成本仅占30%。
这个数字说明我国的房屋定价偏高，利润过大。
换句话说，在建筑房屋的过程中，劳动力所得报酬过少，特别是农民工没能享受到该有的待遇，而农民工劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。
3.4房地产企业自由资金率较低
我国的房地产商拿到土地后，多以土地为抵押，向银行贷款。
这种“空手套白狼”的情况在房地产界屡屡出现。
房地产自由资金少这种情况的存在，给银行业带来了很多风险。
这最终会导致银行大批呆账坏账的产生。
3.5旧城改造拆迁引发的矛盾普遍存在
有不少的房地产企业看中一些城中村的商业价值，在很多地方政府经营城市的愿望特别强烈情况下，就出现了大拆大改。
因为拆改的越多，gdp增长的越快，于是拆迁范围越来越大。
有些地方把原来的住宅区改成商业区，把仅建成三四十年的住房定为危房，不顾老百姓的利益。
由此造成群众上访事件频发。
这是极其不利于我们顺利构建和谐社会的。
所有的拆迁都应该以人为本，多替百姓着想。
4促进房地产健康发展的政策建议
第一，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。
一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求；二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划；三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。
第二，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。
一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱gdp增长的影响；二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称；三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
第三，完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。
政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。
一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。
对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房；二是建立住房保障基金，解决资金来源；三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。
同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。
并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
第四，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。
根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地
5住房体制中的问题
（一）住房公积金制度有待进一步完善
现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。
《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。
但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。
如有的单位职工平均月缴交额高达３０００元，有的单位平均不足２００元，个体最高达上万元。
显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。
由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。
由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。
据来自建设部的数据显示，２００４年实际缴存职工人数为６１３８．５万人，覆盖率仅为５８．４％。
主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。
一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。
住房公积金的作用没有得到完全发挥。
据建设部数据显示，截至去年底，全
国住房公积金缴存余额为４８９３．５亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金２０８６．３亿元。
这些资金的保管运作完全掌控在３４０多家住房公积金管理中心手中。
近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。
对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。
由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。
（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢
以杭州市区为例，对１９９８年１２月３１日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米１２００元发放住房补贴，对１９９９年１月１日以后参加工作的无房新职工按月工资的２５％发放住房公积金补贴。
一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米１００００元甚至远郊也高达７０００元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到２０％。
新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达１０００元，新老职工之间严重不平衡。
（三）住房供应体系亟待完善
过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。
同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。
由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。
（四）异地调动、军转干部住房政策矛盾较大
由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。
从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。
由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。
（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥
在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的１５－３０％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一
的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥
6结束语
住房问题是关系民生的大问题，20xx年持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛意见。
中央政府连年出台一系列调控措施，但房地产市场调控并未达
到非常理想的效果，下一步该如何着力？
我们需要深刻反思历史，密切关注现状，积极筹划未来。
政府还需继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的调控创造条件。
参考文献
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［5］刘克崮.我国开展个人住房抵押贷款证券化势在必行［j］.管理世界,20xx,（10）.
篇三：
（）年国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,
一、整体解读
试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。
试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。
1．回归教材，注重基础
试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。
2．适当设置题目难度与区分度
选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。
3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察
在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。
包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。
这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。
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