万景峰商业公寓物业管理方案.docx
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万景峰商业公寓物业管理方案
万景峰7#地一期商业公寓
（1、2号楼）
物业管理方案
（成都宁骏修订报审版）
一、
项目物业综合服务内容及标准
（一）、商业公寓综合服务内容
1、常规性服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：
（1）房屋共用部位的维护和管理；
（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
（3）公共环境卫生；
（4）公共秩序维护；
（5）房屋装饰装修管理（包括：
方案评测、过程跟踪、隐蔽工程现场尺寸记录及拍照建档、竣工图标注等）；
（6）物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；
（7）物业档案资料的管理（包括：
客户资料、房屋档案、装修资料等）；
（8）社区文化活动的定期策划、组织。
2、“物业管家”常规增值服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：
（1）门岗便民伞、便民手推车的免费提供；
（2）各类公共信息、警示的及时发布，以及周边常规消费热点信息的定期发布；
（3）代订牛奶、饮用水、家居清洁等用品服务；
（4）各类车辆租赁业务的免费外联（电召出租车等）；
（5）各类活动场所预定的免费外联；
（6）各类家教业务的免费外联；
（7）私人保姆中介机构的免费外联。
以上常规服务及常规增值服务共计15项。
（二）商业公寓“物业管家”尊贵型特约服务（需另外按公布价格支付费用的服务）
（1）单元特约清洁服务；
（2）各类绿化租赁、私家花园绿化专业养护服务；
（3）自置家俬、电器的定期检测、保养服务；
（4）衣物、床上用品洗衣服务；
（5）房屋租赁中介代理服务；
（6）租金、水、电、煤气、有线电视、电话、网络使用费代收代缴服务（公营部分若楼盘周边无收费处，需适当收取往返车费）；
（7）私人事务助理、秘书服务；
（8）车辆清洗服务；
（9）尊贵会所餐厅、健身、乒乓球、游泳等各项配套服务。
以上商业公寓楼尊贵型特约服务共计9项。
（三）项目物业服务管理标准
1、物业共用部位的维修、养护和管理
1）物业共用部位的维修及时率达到95％以上；
2）物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1）物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％；
2）物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；
3）物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1）公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下；
2）园区各类垃圾按每日二次的标准安排回收，并达到日产日清的标准；
3）各类公共管网每半年安排清疏一次，确保管网通畅。
4、公共绿化的养护和管理
1）公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行；
2）公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。
5、车辆停放管理
1）确保车辆停放秩序良好，避免乱停乱放情况出现；
2）不间断检查车辆停放情况，维护车辆停放安全。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出；
2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行；
3）定期组织安全宣传教育专题活动。
7、装饰装修管理服务
1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度；
2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业；
3）为各物业装修工程提供指导意见。
8、物业档案资料管理
1）按《四川省物业管理示范住宅小区》综合考评验收标准，建立各类项目运行档案管理制度；
2）妥善保管物业的各类工程设计、施工及验收移交文件；
3）妥善保管各类客户资料；
4）严格按有关资料保密规程管理资料保密工作。
9、其他服务：
按物业服务各类专项服务的验收标准执行。
二、项目服务岗位配置
部门
岗位名称
拟定编
（人）
区域及工作职责
客服领班
1
负责商业公寓区域的客户服务工作的日常安排和协调（设岗时间：
10:
00~19:
00）
客服专员
2
专责本区域各类客户服务事务的专项跟进等综合服务工作。
按计划定期上门回访。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
顶休
1
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1.5天/人/周）
小计
4人
值班电工
2
负责公寓楼供电、供水系统的运行值班，以及配合完成晚间各类突发性维修服务。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
设备综合维修工
2
负责公寓楼公共区域各类设备设施的日常巡检、维护、维修等专项服务工作，并配合完成写公寓的各类尊贵型检测服务。
（设岗时间按：
A班：
8:
00~16:
00、B班：
15:
00~23:
00）
顶休
1
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1.5天/人/周）
小计
5人
外围巡逻岗
6
负责本责任区域的治安巡逻、公共设备运行状况巡检、安防设备每天测试等管理。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
车库岗
3
负责地下停车库的车辆引导、指挥停放及巡查等管理（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
顶休
2
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行。
小计
11人
清洁领班
1
负责中班的清洁、保洁的指挥、调度等综合管理工作。
（设岗时间：
14:
00~22:
30）
外围
1
负责外围及道路的日常清洁、保洁及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
1#楼单元保洁
3
负责单元内围楼道的日常清洁、保洁工作及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
2#楼单元保洁
3
负责单元内围楼道的日常清洁、保洁工作及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
机动与顶休
2
负责各轮休岗位的顶休和临时工作处理
小计
10人
总计
30人
三、物业服务成本测算
（一）成本测算
序号
科目
每月费用明细
测算面积
折算每㎡
单价
备注
一、综合管理服务
1
管理、客服、财务、后勤等人员人力成本
1-1
工资
9400.00
详见附表2
1-2
奖金
783.30
详见附表3
1-3
社会保险费
2350.00
1-4
住房公积金
752.00
1-5
福利费
326.67
1-6
服装费
155.28
1-7
服装洗涤费
80.00
1-8
员工食堂费用分摊
500.00
小计
14347.25
66040
0.22
2
办公费用、管理费分摊、固定资产折旧
2-1
办公费用
6090.00
详见附表4
2-2
公众责任保险
2-3
经营证照年审费
2-4
固定资产折旧费
2085.01
2-5
公司总部管理费用分摊
3962.40
收入的6%
小计
12137.41
66040
0.18
3
税金、管理者酬金
3-1
税金
3962.40
收入的6%
3-2
管理者酬金
3962.40
收入的6%
小计
7924.80
66040
0.12
4
社区文化活动费用
3-1
社区文化活动费用
详见附表4
3-2
节日布置费用
小计
625.00
66040
0.01
综合管理服务费用合计
35034.46
66040
0.53
二、物业共用部位和共用设施设备维护
1
维修人员人力成本
1-1
工资
11000.00
详见附表2
1-2
奖金
916.67
详见附表3
1-3
社会保险费
2750.00
1-4
住房公积金
880.00
1-5
福利费
408.33
1-6
服装费
194.10
1-7
服装洗涤费
100
1-8
员工食堂费用分摊
625.00
小计
16874.1
66040
0.26
2
设施设备运行及维护费用
2-1
公用水电费
25000.00
详见附表5
2-2
公共机电设备保养费
4950.00
2-3
维修工程费费用
2500.00
2-4
维修材料及折旧费
3406.67
2-5
防火设备和装置保养费
1000.00
小计
36856.67
66040
0.56
共用部位和设施设备维护费用合计
53730.77
66040
0.82
三、公共秩序维护
1
公共秩序维护人员人力成本
1-1
工资
20900.00
详见附表2
1-2
奖金
1741.67
详见附表3
1-3
社会保险费
5225.00
1-4
住房公积金
1672.00
1-5
福利费
898.33
1-6
服装费
427.01
1-7
服装洗涤费
220
1-8
员工食堂费用分摊
1375.00
小计
32459.01
66040
0.49
2
公共秩序维护所需器材装备费用
2-1
装备维修费用
83.33
详见附表6
2-2
装备更新、灭火器材药剂更换费用
166.67
2-3
日常耗材费用
500.00
2-4
装备折旧费用
805.56
小计
1555.56
66040
0.02
3
安全行政及物料消耗
3-1
治安联防费
416.67
详见附表6
3-2
流动人口管理费
48.33
小计
465.00
66040
0.01
共用部位和设施设备维护费用合计
34479.57
66040
0.52
四、保洁服务
1
保洁服务费
1-1
外判清洁服务费
16500.00
详见附表7
1-2
消杀防疫费
1000.00
1-3
化粪池清理费（户内由业户自理）
1000.00
保洁服务费用合计
18500.00
66040
0.28
五、绿化养护
1
绿化物料、工具消耗及折旧
1-1
化肥、农药消耗费用
200.00
详见附表7
1-2
绿化工具更新费用
150.00
1-3
绿化机械工具折旧费
100.00
小计
450.00
2
绿化补苗
2-1
苗木更新费
300.00
详见附表7
小计
300.00
绿化养护费用合计
750.00
66040
0.01
整体运营成本费用合计
142494.80
66040
2.16
每月物业服务费收入
184912.00
66040
2.80
每月盈亏
+42417.20
四、盈亏分析
从以上的成本测算可知：
1.商业公寓从属于住宅的物业服务中心，只需配置与之相对应的服务力量，而能耗相对较普通住宅有所升高；
2.绿化区域在商业公寓周边较少，只需要从属于住宅的绿化维护，进行区域调整即可；
3.商业公寓地下停车场的收费，并未计算在内。
4.测算中包含了适当的管理者酬金和总部计提部分。
5.根据上述测算，每月可实现盈利42000余元。
6.测算的结果与按照经验值估算的结果基本相同，即为2.2元左右。
五、服务价格建议执行标准
依照上述测算结果，商业公寓将物业服务费定价为2.8元/平米是可以较容易实现正常运行的，并且具有较好的盈利能力。
2.8元/平米的定价，经营销抽样调查，适应市场需求，不超过客户心理预期。
因周边较近区域内无商业公寓分布，此定价可成为周边未来商业公寓的参照。
目前商业公寓认购情况良好，待本定价批复后，将有近300套公寓随即可签定合同。
广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司
2010-11-30
附表1
【万景峰】7号地商业公寓物业服务架构图
项目经理
（1人）
秩序维护部
项目主管（1人）
工程部
项目主管（1人）
客服中心
主任（1人）
清洁服务公司
项目主管（1人）
客服领班
（1人）
客户专员
（2人）
顶休客服专员（1人）
备注：
1、架构图中虚线框为项目整体物业服务中心编制，实线框为商业公寓的人员编制。
2、各部人员编制明细：
A、服务中心（含项目经理及客服中心）：
4人；B、工程部：
5人；C、秩序维护部：
11人；D、清洁服务公司：
10人；项目编制总人数：
30人（其中：
物业自有编制：
20人、清洁服务公司10人）。
3、各部人员轮休安排：
A、各部管理人员、客服物业部服务人员、工程部技工：
每周安排1.5天例休；B、秩序管理部领班及物管员、清洁服务公司人员：
每周安排1天例休。
附表2
物业服务人员编制明细
序号
部门
所属区域
岗位
编制人数
每月工资标准（元）
每月工资金额（元）
1
客服中心
服务中心
客服领班
1
人均2350元/月
4
客户专员
2
6
顶休客服专员
1
小计
4
9400元
3
秩序维护部
外围巡逻岗
6
人均1900元/月
4
车库岗
3
6
顶休
2
小计
11
20900元
2
工程部
值班技工（电工）
2
人均2200元/月
3
综合维修服务技工
2
4
机动兼顶休技工
1
小计
5
11000元
1
清洁公司
清洁领班
1
人均1500元/月
按照目前外包标准
3
外围
外围道路、绿化带和清运垃圾
1
6
内围
1#楼单元保洁
3
7
2#楼单元保洁
3
10
其他
机动与顶休
2
小计
10
15000元
项目编制总计
30
56300元
附表3
奖金、社保、住房公积金、福利费、员工食堂成本构成明细
序号
项目
计算公式
每月金额
一、奖金（年终双薪：
按各部人员月工资总额÷12个月计算）
1
管理人员
9400元/月÷12个月
783.33
2
安管人员
20900元/月÷12个月
1741.67
3
维修人员
11000元/月÷12个月
916.67
奖金成本费用合计
3441.67
二、社会保险费（按各部人员月工资标准×参保人数×费用比例25%计算）
1
管理人员
2350×4×25%
2350.00
2
安管人员
1900×11×25%
5225.00
3
维修人员
2200×5×25%
2750.00
社会保险费成本费用合计
10325.00
三、住房公积金（按各部人员月均工资标准×参保人数×基准比例8%计算）
1
管理人员
2350×4×8%
月总额752.00
2
安管人员
1900×11×8%
月总额1672.00
3
维修人员
2200×5×8%
月总额880.00
住房公积金成本费用合计
3304.00
四、福利费用
1
节日慰问金
全年总额7200元/12月
600.00
2
夏季高温补贴
全年总额2400元/12月
200.00
3
节日餐费补贴
4
年度优秀员工奖金
全年总额4000元/12月
333.33
5
员工生日贺金
全年总额2000元/12月
166.67
6
年度员工活动经费
全年总额4000元/12月
333.33
7
员工宿舍租金及水电费用
福利费成本费用合计
1633.33
五、服装费（按附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算之服装费用计算）
1
服装折旧费
按2年折旧计算
776.39
2
服装洗涤费
20元/人/月×20
400
服装费合计
六、员工食堂费用
1
食堂水电煤气分摊
1500元/月
1500.00
2
食堂厨工包干工资分摊
1000元/月
1000.00
员工食堂成本费用合计
2500.00
附表4
行政费用构成明细
序号
项目
计算公式
金额
1
员工培训费
40.00元/人/月×20人
800.00
2
人才引进费分摊
900.00元/季度÷3个月
300.00
3
办公及岗位水电费
1500.00元/月
1500.00
4
日常办公费
3490.00
4-1
办公文具费
20.00元/人/月×20人
400.00
4-2
办公电话费
500.00元/月
500.00
4-3
网络费用
280元/月
280.00
4-4
低值易耗品费用
20.00元/人/月×20人
400.00
4-3
协会会员费
4-4
书籍报刊费
50.00元/月
50.00
4-5
办公饮用水费
10.00元/桶×50桶/月
500.00
4-6
复印纸费
100.00元/月
100.00
4-7
运行表格印刷费
200.00元/月
200.00
4-8
办公设备租金、维护费
500.00元/月
500.00
4-9
软件维护费
300.00元/月
300.00
4-10
交通费用
200.00元/月
200.00
4-11
办公室及岗位空调保养费
30.00元/台/月×2台
60.00
5
保险费（公众责任险）
6
经营证照年审费
7
固定资产折旧费
元/月（详见附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第2.0项）
8
社区活动费用
社区文化活动费用5000元/年÷12个月+节日布置费用2500.00元/年÷12个月
625.00
附表5
设备设施运行成本构成明细1
序号
项目
计算公式
金额
一、公用水电费
1
电梯运行电费
10000.00元/月
10000.00
2
绿化用水水费
1000.00元/月
1,000.00
3
园区公共部位清洁用水水费
2,000.00元/月
2,000.00
4
园林景观照明用电电费
3,000.00元/月
3,000.00
5
园区道路照明用电电费
3,000.00元/月
3,000.00
6
水景池过滤系统运行电费
7
绿化自动灌溉设备运行电费
1,000.00元/月
1,000.00
8
污水处理站运行电费
5,000.00元/月
5,000.00
公共水电成本费用合计
25000.00
二、公共机电设备保养费用
1
配电房保养费用
500.00元/月
500.00
2
二次供水系统保养费用
1,000.00元/月
1,000.00
3
园林景观、道路照明保养费
3600.00元/年÷12个月
300.00
4
防雷系统保养及检测费
3,000.00元/年÷12个月
250.00
5
闭路电视、红外线灯安防系统维保费
2,400.00元/年÷12个月
2,00.00
6
道闸系统保养费
1,500.00元/月
1,500.00
7
绿化自动灌溉设备保养费
200.00元/月
200.00
8
发电机组保养费（含测试柴油消耗）
1,000.00元/月
1,000.00
专用及共用机电设备（分摊）成本费用合计
4950.00
设备设施运行成本构成明细2
序号
项目
计算公式
金额
三、维修工程费费用
1
园区共用设备维修费
1,000.00元/月
1,000.00
2
园区公共围墙维修费
500.00元/月
500.00
3
园区道路、园景维修费
500.00元/月
500.00
4
闭路电视、红外线灯安防系统维修费
500.00元/月
500.00
维修工程费用合计
2,500.00
四、维修材料及折旧费
1
照明灯具、开关维修材料费
1,000.00元/月
1,000.00
2
空调损耗材料费
100.00元/月
100.00
3
机电设备损耗材料费
500.00元/月
500.00
4
给排水系统损耗材料费
400.00元/月
400.00
5
工具消耗（按人均值计算）
30.00元/人/月×8人
240.00
6
操作工具、设备折旧分摊费
1,166.67元/月（详见附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第6.0项）
1,166.67
维修材料及折旧费用合计
3406.67
五、防火设备和装置保养费
1
公共区域消火栓油漆翻新
3600.00元/年÷12个月
300
2
管道油漆翻新费
2400元/年÷12个月
200
3
消防泵保养费
6,000.00元/年÷12个月
500.00
防火设备和装置保养费用合计
1,000.00
附表6
秩序维护成本构成明细
序号
项目
计算公式
金额
一、秩序维护材料及折旧费用构成
1
装备维修费用
1000.00元/年÷12个月
83.33
2
装备更新费用
2000.00元/年÷12个月
166.67
3
日常耗材费用
500.00元/月
500.00
4
原有装备折旧分摊费用
805.56元/月（详见附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第4.0项）
805.56
秩序维护材料及折旧费用合计
1555.56
二、治安联防费构成
1
治安联防费
5,000.00元/年÷12个月
416.67
2
流动人口管理费
20.00元/人/年×19人÷12个月
48.33
治安联防费合计
.00
三、其它费用构成
1
无线电台频率使用费
其它费用合计
附表7
清洁、绿化成本构成明细
序号
项目
计算公式
金额
一、清洁卫生成本费用构成
1
清洁分保费
18000.00元/月
18000.00
2
消杀防疫费
1,000.00元/月
1,000.00
4
生活垃圾清运及处理费
5
沙井、管道疏通分摊费
6
水景池水质处理费
清洁卫生成本费用合计
19000.00
二、绿化养护成本费用构成
1
苗木更新费
200.00元/月
200.00
2
化肥、农药消耗费用
200.00元/月
200.00
3
绿化工具更新费用
150.00元/月
150.00
4
绿化机械工具折旧费
绿化养护成本费用合计
550.00
附表8
项目固定资产、设备、工具、服装折
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