新希望大厦项目可行性研究报告调整.docx

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新希望大厦项目可行性研究报告调整

“新希望大厦”

项目可行性研究报告

2005年3月4日

第一章概要·······················第02页

第二章项目介绍···················第03页

第三章公司及运作团队介绍·········第11页

第四章市场分析与需求预测·········第13页

第五章竞争分析···················第23页

第六章财务评估及风险分析·········第34页

第七章结论及建议·················第50页

第一章概要

一、项目名称

新希望大厦项目（暂名）

二、开发机构

四川新希望房地产开发有限公司

三、建设地点

成都市武侯区人民南路四段45号

四、项目性质

甲级写字楼

五、研究范围

市场分析与需求预测、竞争分析、财务评估、风险分析等。

六、可行性研究工作的目的、依据和范围

（一）研究目的

针对项目区域、地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业的比较分析，估算项目成本、费用及收入，进而提供较为客观、真实的数据及建议，以探讨项目实施的各类风险和可行性的高低，从而达到为开发机构作出是否进行项目开发决策而提供的具有较大参考价值的建议的目的。

（二）研究依据

政府相关政策、指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，《成都市高档写字楼物业调研报告》。

（三）研究范围

·市场分析

·财务评估

·风险分析

·结论及建议

第二章项目介绍

一、项目概述

（一）项目主要经济技术指标

用地性质：

商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于50％

净用地面积：

7637.66平方米

代征地面积：

1275.86平方米

总建筑面积：

≤61100平方米

容积率：

≤8

建筑密度：

30％

建筑高度：

≤96米

绿地率：

≥30％

（二）项目环境概述

·项目东侧为在建的丰德国际广场、南侧为华能大厦、西侧为拟建的锦绣八期、西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店、北侧为拟建的国航大厦。

·项目地毗邻桐梓林、玉林生活区，位于城南高品质社区的新棕树片区内，在新棕树的整体规划上，将项目紧邻的航空路打造成“城南春熙路”，建成后将代替“棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。

因而，项目区域的商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。

·项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成一个发展断裂带，将会对项目区域的未来继续扩张有一定制约。

·项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来一年内建设竣工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦、三峡大厦等，从这种意义上说，项目的开发时机并不太理想。

二、项目区位

项目区域示意图

诠释：

·项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。

·项目区域附近有成熟的桐梓林、玉林、新棕树等住宅小区，生活、商业配套均较完善；但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅凯宾斯基等。

·项目区域毗邻未来城南副中心（其南北界为火车南站至外环路绿化带）。

城南副中心定位为政务、金融、商贸、会展中心，在区域经济活动中扮演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。

项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的辐射效应最为直接、最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。

当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，一般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场的吸引力上可能会处于弱势地位；这是因为，城南副中心一旦成熟，其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在一起而享有成本节约、区域品牌等好处，后者一般为大体量产品享有的规模优势、完善配套优势等。

✍小结：

从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。

三、项目区域交通布局

诠释：

·项目周边路网密集，交通便捷。

南北向有人民南路、红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场；东西向有二环路、三环路两条城市交通主动脉，领事馆路、航空路、桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林、紫荆、玉林等重要生活、商业区。

·规划中的地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。

✍小结：

鉴上述，项目区域人流量较大、交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。

四、项目拟发展方向——纯甲级写字楼

◆建筑层数——25层。

诠释：

·25层、96米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低了建筑的密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容的办公环境。

◆层高

·塔楼部分的层高为3.7米，保证吊顶后的净高不低于2.6米

·裙楼部分的层高为1F、2F4.8米，3F4.5米

·大堂挑高9.6米

诠释：

·3．7米的层高充分考虑了人们对空间的感受，在这样的环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化；

·9.6米高的接待大堂则体现了楼宇的恢弘气度，彰现项目的品质及入住企业的身份。

◆项目功能

1.塔楼功能：

纯办公

2.裙楼功能：

商务配套

诠释：

·本项目的功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多的商业对办公环境的影响，有利于提升项目的专业品质。

◆配套——按照国际甲级写字间的标准

1.电　　梯：

每部客梯服务的面积不高于5000平米，拟配备10部电梯；

2.空　　调：

中央空调，可分户开关，分户计量；

3.自动控制：

空调、新风、给排水、配电、照明、消防、紧急警报、手机直放、闭路监控、车库管理、同声传译等；

4.信息点密度：

2.5～10平米/个；

5.停车面积：

地下三层，保证每个车位服务的面积不大于200平方米，预计将提供375个地下车位。

第三章公司及运作团队介绍

一、新希望集团简介（略）

二、新希望集团的组织结构（略）

三、项目运作的主要人员的介绍（略）

第四章市场分析与需求预测

一、近年成都市办公物业市场供求状况描述

1.成都市办公物业开发状况

指标

房地产

开发投资额

（亿元）

办公

投资额

（亿元）

办公

投资比重

（％）

办公

施工面积

（万M2）

办公

竣工面积

（万M2）

办公

新开工

面积

（万M2）

2001年

170.76

2.90

1.70

57.19

9.69

8.42

2002年

203.31

4.13

2.04

60.86

20.80

10.83

2003年

245.40

8.35

3.40

70.83

15.48

22.02

2004年

291.41

9.86

3.38

97.05

17.06

数据来源：

成都统计年鉴、成都市统计局

注：

表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。

1）成都近年来办公物业投资额变动情况

●办公物业投资规模在2003年度上扬幅度较大，比2002年净增4.22亿元，上涨幅度为102.18％；2004年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业的投资额同比增长18.08%。

由此可见，从2003年起，成都的办公物业市场开始步入了快速、稳定的发展期。

从2005年即将的动工的项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。

2）成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况

从上表可看出，从2001年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是2004年，比上年增加26.22万平方米，增长幅度达到37.02％；另一方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从2002年开始还有略微下降的趋势。

造成这种现象的原因可能有两个：

其一是新开工面积从2001年的8.42万平方米增加到2003年22.02万平方米，增速较快，在施工面积中占据了一部分比例；其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。

鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。

此外，办公物业的投资风险（供给量大、投资大、开发经验要求高等）也是值得开发机构高度警醒的。

2.成都市办公物业需求状况

指标

办公

销售面积

（万㎡）

办公销售

面积比重

（%）

办公

销售金额

（亿元）

办公销售

金额比重

（%）

办公

空置面积

（万㎡）

2001年

14.94

2.13

5.80

4.47

19.79

2002年

18.29

2.24

6.29

3.89

17.68

2003年

6.30

0.65

2.13

1.05

16.86

2004年

9.70

0.86

5.15

1.68

10.85

数据来源：

成都统计年鉴、成都市统计局、成都市房管局

注：

2004年销售面积指“预售面积＋现房销售面积”，之前仅指现房销售面积。

1）近年销售面积变动情况

从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了2001、2002年的蜜月期后，在2003年又瞬间跌入冰谷，在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨（上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表“注”），涨幅达到54％。

从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。

二．办公物业发展趋势预测

1.成都市办公物业市场发展总体特征

·办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升

--较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。

--国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场、尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。

--经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。

--房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发、规划、营销、管理等环节也愈发成熟。

·高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展

--中国加入WTO以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。

--经济发展使国内一些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象、展示公司经济实力、从而进一步拓展公司业务的创业需要。

--基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业的发展。

--高档办公物业的热销现象在京、沪、穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。

·中高档办公物业的市场需求不容忽视

--信息文明化造就了第三产业的繁荣发展，智力型、服务型的中小型公司越来越多，成为中高档办公物业的重要消费群体。

--经济形势的良好走向，促使中、小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力的情况下，中高档办公物业的市场需求空间将在持续扩展。

--国家的金融支持相对降低了办公物业的投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中、小机构购置此类物业提供了便利的条件。

--鉴于影响企业机构选择办公物业的要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发、规划中高档办公物业的关键要素。

·租赁是当前办公物业市场的主要交易方式

--国家对办公物业的金融政策限制了购置需求。

--出于对办公物业投资风险的考虑。

--出于公司自身的实际状况与需求。

--由此，导致办公物业的市场租金可能有上涨的趋势。

·写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈

--目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，2005年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现一个甲级写字楼供应断档期。

--根据《成都高档写字楼详细调研报告》中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为18～24个月左右推算，在2007年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了一个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。

2.未来几年成都市办公物业市场需求总量预测

·供应量

成都市1995——2004年整个办公用房市场实际供应量为171万平方米，平均每年19万平方米左右，2004年办公物业市场空置量仅为10万平方米。

成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的2－3%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2005年至2010年成都市办公用房竣工量的上限是143万左右。

成都市未来商品房的供应预测表（单位：

万平米）

物业类型

2005

2006

2007

2008

2009

2010

商品房竣工面积

1400.54

1557.78

1715.02

1872.25

2029.5

2186.7

办公用房竣工面积

30.8

34.27

37.7

41.18

44.65

48.11

由此可预计未来几年市场的供应量在40－270万平方米之间，每年的供应量在10~45万平方米之间。

·市场占有量

成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，2002年仅为2%，2003年为3%。

办公楼供给市场从1998年起一直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从2002年开始回升，当年实现投资4.14亿元，2003年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率16.4%。

在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。

表现出办公物为强劲的增势。

与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积、新开面积和竣工面积也一路下滑。

特别是2001年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破的情况下，办公楼用房竣工面积才达9.69万平方米。

这种情况到2002年有较大反弹，当年竣工20.8万平方米，比上年增长114.7%。

与办公楼供给市场的低迷相比，市场对该类用房的需求量却持续上升，1998年办公用房的销售面积7.73万平方米，2002年上升至18.29万平方米，四年增长170.8%。

在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。

市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。

随着经济的发展，西部大开发的深入，办公楼市场需求将会进一步的加大。

·需求量——模型预测

我们运用西方城市与房地产经济的相关理论模型对成都市写字楼市场的需求进行预测。

我们按白领增长率每年递增10%，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为：

15%和8%，计算结果如下表显示。

时　间

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

白领人数增长率

0.2

0.1

0.1

0.1

0.1

0.1

0.1

方案1

空置率

0.1

0.1

0.08

0.08

0.08

0.1

0.1

净吸纳量

181574.9

88777.1

207654.8

228391.6

251273.7

264484.9

291042.9

方案2

空置率

0.15

0.15

0.15

0.15

0.15

0.15

0.15

净吸纳量

179733.7

160521.1

176573.3

194206.3

213663.4

235066.2

258536.3

成都市写字楼未来需求情况表

从预测表中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。

✍小结：

从写字楼的市场的相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅2004年的施工面积就比上年净增加22万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份的市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量的时期，市场竞争激烈。

三、甲级写字楼客户消费需求特征分析

新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。

·客群描述

主要包括外企、国内大中型企业（知名国企、私企、合资企业）、各类金融机构（银行、保险公司、证券公司等）。

这些企业非常注重品牌的树立以及良好的办公环境，对办公地点的区位、软硬件配置、交通条件、区域配套等要求颇高。

·客群投资决策因素

上述类型企业的理想办公场所是交通条件优越、区域配套完善、能与国际接轨的甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低、电梯少且速度慢、空调配置不到位、车位少、物管服务差等缺点，满足前述条件的写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力的企业选择在价格昂贵但服务到位的五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。

·项目针对性优势

本项目位于发展非常成熟的城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行、保险、证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。

项目紧邻的人民南路是成都市政府着力打造的三条城市南北轴线之一，也是成都最有希望的轴线之一，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业的基础。

城南区域已有威斯顿联邦、凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有一定成熟度，在成都市场的认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦、城市之心、时代广场、冠城广场、开行国际广场等高档次写字楼的整体优势，但随着成都组团式发展战略、点轴开发战略的逐步实施，项目区域将成为最有活力的区域之一。

·客户主要需求特征：

1.地段是品牌客户最看重的因素。

写字楼不但是企业品牌的“名片”，而且是公司实力的体现。

因此，跨国公司或国际化企业往往将地段作为办公选址的第一要素。

而其在考虑地段时，交通便捷、路网发达、距机场的距离近、建筑标志性突出、形象力强。

是主要衡量标准

2.重视商务配套。

要求银行、商务中心、娱乐、餐饮配套，且均以大厦客户为主。

3.客户单一。

过多的业主将会影响大厦的形象和降低大厦的影响大厦设备的使用率。

因此，保持相对少的客户是品牌客户进驻重点考虑的因素之一。

4.对建筑本身的硬件要求较高。

·建筑机构：

框剪结构，大开间设计；玻璃幕墙，落地窗；标准层2000平方米；进深10米；天花净高2.6米以上；实用面积70％以上。

·空调：

提供低风速全空气调节系统（VAV）和24小时空调供应。

冬季20摄氏度，夏季24度；充足的新风供应量：

27立方米/人/小时；24小时冷凝水供应电脑机房。

·电力：

双路/三路供电；备用发电机；不间断供电；电力供应量80瓦/平方米。

·通讯：

ISDN、DDN、光纤、宽带、卫星接收、可视电话会议。

·消费系统/安全：

烟感系统；声光系统；定期的消费演习。

·电梯：

充足的电梯数量、容量；等待时间短，运行速度快。

5.钟情品牌物管。

6.强调健康环保。

如要求在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。

第五章竞争分析

一、主要竞争项目介绍

近几年成都办公物业的开工量增加迅速，2005年及2006年即将动工的项目很多，其中定位较高的项目也不少，预计2007年后成都办公物业将巨幅放量，届时对本项目的冲击将会比较大。

在这些将与本项目同期落成的项目中，综合项目区位、物业定位等因素考虑，国航大厦、锦绣八期、仁恒广场、地王大厦、特拉克斯大厦、三峡大厦、汇通大厦、华辉广场、四川机械设计院项目等可能成为本项目的主要竞争对手。

国航大厦

区位：

成都市航空路1号

建筑高度：

95米

建筑类型：

由2栋写字楼＋2栋独立商业建筑组成

总投资：

6亿元

总建筑面积：

108000平方米

地上面积（写字楼部分）：

8万平米

地下面积：

两层，约2万平方米

车位：

600个

项目开发步骤：

一期开发8万平米的写字楼，独立商业待二期开发。

项目目前正处在方案设计阶段。

国航大厦建筑效果图：

锦绣八期

区位：

桐梓林北路

建筑规模：

8万平米

建筑高度：

93.60米

商业面积：

8000平米

建筑类型：

由一栋写字楼组成

项目开发进度：

由于原聘请的德国建筑师设计德方案过于超前，故新方案正在设计过程中。

特拉克斯大厦

区位：

高新南区天府大道东侧

总建筑面积：

7万平方米

建筑限高：

60米，建筑实际高度78米

建筑形态：

由两栋对称的16层的高层建筑组成

裙楼层数：

6层。

1～2层主要为展示功能，4层为商务中心，5层为会务中心，6层为员工餐厅

项目特点：

·强调生态化、舒适性，私密性，层高达3.6米

·单位面积区间为500～1000平米

·专门针对品牌企业等高端商务客户，严格控制进入客户的档次和品质

开发周期：

2005年底开工，预计2007年初竣工

投资商：

美国特拉克斯投资有限公司，资金实力雄厚

点评：

该项目产品定位于生态式办公场所，且位置临近南三环，位于城南副中心内，交通便捷、生态良好。

项目周边已开发、在建及待建高档住宅项目众多，如天府长城、融城理想、御府花都、和黄项目等，未来对项目区域的支撑很大；城南副中心定位于政务、金融、商务、会展中心，区内将聚集众多办公物业，届时其聚集效应将促使区域成为与目前市中心区域分庭抗礼的又一重要办公物业聚居所。

总而言之，特拉克斯项目具有很大的发展前景，其新颖的设计理念、投资商雄厚的资金实力，决定了它在品牌客户的争夺上将会有较大的竞争力。

三峡大厦

区位：

位于成都市高新南区城市副中心的新型科技园内，天府大道与武侯大道交叉口的东北侧。

总占地面积：

72亩

净用地面积：

33.3979亩

总建筑面积：

9.697万平方米

容积率：

3.3

建筑密度：

35%

绿化率：

35%

机动车停车位：

463辆（地面47辆，地下416辆）

建筑层数：

南楼层数为-2～17F，北楼层数为-2～15F

点评：

三峡大厦项目拟修建为三峡总公司在西部的区域总部，大厦由南北两栋逆对称主楼及裙楼组成