盛世瀚海调研报告.docx

盛世瀚海调研报告.docx

《盛世瀚海调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《盛世瀚海调研报告.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

盛世瀚海调研报告

阳信县盛世瀚海项目二期调研报告

一、阳信县概况

二、盛世瀚海项目二期概况

三、阳信县城楼盘、购买客户和城区现状

四、阳信市场分析

五、盛世瀚海项目SWOT分析

六、综合结论

一、信阳县

1.阳信县

阳信处于黄河三角洲平原开发中心地带，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带。

总面积793平方公里，人口45万。

阳信东距青岛360公里，南距济南120公里，北距黄骅港60公里，天津200公里，北京350公里，滨州大高航空城30公里。

阳信资源丰富，地下蕴藏有丰富的石油、天然气、二氧化碳，开发前景十分广阔。

阳信外向型经济突飞猛进，招商引资富有盛名。

来自美国、韩国、日本等国家和台湾、香港地区的近百家外资企业已初具规模，年出口创汇达一亿美元。

规划面积达20平方公里的阳信工业园，基础设施更为完善，招商引资政策更为优惠，环境更为优化，正吸引着越来越多的国内外客商前来投资兴业。

经过多年发展，如今的阳信经济，已逐步形成了“三大特色”（特色农业日渐鲜明、外向型经济快速发展、民营经济充满活力）、“六大优势”（资源优势、区位优势、环境优势、政策优势、外企优势、政治优势）和“八大主导产业”（家纺、不锈钢、电子、家具、化工、食品、皮革、工艺品）。

2.阳信县构成及县城城区

信城街道办事处面积32平方千米，人口4.2万人，辖37个社区、居委会和村委会。

金阳街道办事处面积68.4平方千米，人口4.7万人，辖101个社区、居委会和村委会。

下辖流坡坞镇、劳店镇、温店镇、翟王镇、水落坡镇、洋湖乡、商店镇和河流镇。

县城人口占全县人口不足1/5。

二、盛世瀚海项目二期概况

项目位置：

项目二期位于阳城八路以，东一路以西、文体路以南、幸福河以东。

沿阳城八路向西1000米为阳信县汽车站，南邻新建汽车站，东邻阳信实验学校。

项目占地：

约173亩，115581平方米。

总建筑面积：

185411平方米（不含地下）

高层住宅：

95430平米（含储藏）

多层住宅：

71907平米（含底层车库）

公建配套及商业：

18074平米

容积率：

1.6

绿化率：

30%

建筑密度：

20.9

建筑占地：

24110平方米。

高层户型：

110平米，所占比例11.8%；

130平米，所占比例72.3%；

140平米，所占比例15.9%；

多层户型：

100平米，所占比例12.1%；

120平米，所占比例55.9%；

140平米，所占比例24.4%；

190平米，所占比例7.6%%；

高层户数：

666户，共7栋17层小高层。

多层户数：

432户，共栋20栋，6层多层。

区域位置：

工程进度：

（多层住宅部分已经封顶）

（多层住宅部分已经封顶）

（小高层住宅尚未破土动工）

周边配套：

（阳信县第一实验学校）

（新建县中医院）

（阳信汽车站）

三、阳信县城楼盘、购买客户和城区现状

1、楼盘情况及分布

盛世瀚海

银座

德苑府邸

厚德宜居

锦绣城

阳城花园

金榜华庭

引仙名郡

项目名称

位置

工程形象

价格

户型

建筑形态

交房时间

销售状况

银座

阳城三路和幸福一路西北角

住宅封顶做内装

3600元/㎡左右

两室两厅

两幢17层高层，地下为裙房商场

2013年5月1日

两幢好楼层（7-15层）销售良好所剩不多

金榜华庭

县一中西邻

多层已封顶，小高层未动工

均价3200元/㎡左右

三室两厅为主，两室两厅补充

多层7幢，2幢小高层

2号3号楼2012年底已交房

多层售罄，小高层在售

引仙名郡

阳城三路和幸福四路

6栋已封顶

3200-3400元/㎡，精装

三室两厅和两室两厅

6幢均已封顶

早期多层已交房，高层14年交

证件不是很齐全，销售状况一般

德苑府邸

位于阳城六路新城区

已封顶

一期均价2850元/㎡

主力户型为三室两厅，99-153㎡均有

已封顶

13年10月部分交房

一期售完，二期未动工。

锦绣城

位于阳城八路新汽车站对面

部分封顶

一楼带庭院3700元/㎡，均价3200元/㎡

三室两厅主力户型，销售较好。

部分封顶

13年11月交

均已售罄

阳城花园

位于阳城六路新城区

已入住

均价3400元/㎡

三室两厅，两室两厅

现房

均已交房

售罄

厚德宜居

信德路南河东三路东

打桩

均价3400元/㎡

三室两室均有，面积96-162㎡

打桩

2014年底

未开盘

美茵堡

阳城八路与河东一路交口

刚入场，部分景观绿植在建。

未公布价格，预计均价约3400元/㎡

138平、168平，三室及两室户

期房

小高层，高层，部分多层洋房。

接受咨询认购。

2、阳城县的人群收入调查

经走访了解，阳信县人民收入的方式主要分为两类：

县城人口：

主要分为生意人、工厂工人

乡镇人口：

主要为外出务工人员

3、阳信县城三种现状模式

老城区中心，商业形态良好，沿街商业和购物广场已成为全城人们生活及娱乐的必备场所，主要以阳城三路到阳城五路，幸福一路到幸福四路围和而成的城心区域，其中以信誉楼为中心向四周扩散；

新城区为新发展区域，大多属于城郊改造或净地建设，分布在老城区的北部和东部，由于县政府办公地点的搬迁，东部新城区向南已延伸至县政府南边，大多为新建住宅和先前的沿街商业，政务区也成为了新城区必不可少的部分；

老旧城郊区，分布在繁华老城区的西部和南部，由于政府规划，该区域仍旧为早先的村落，未得到发展。

四、阳信县楼盘市场分析

1、楼盘分布分析

县城老城区已经无法满足人们的日常生活需求，由于老城区重新建设需要大量投入，直接在老城区的周边发展了新城区，新城区主要分布在老城区的东部和北部，加之政府迁移至老城区东南方向和城区东面新工业园区的发展，城区新的发展方向已偏移至城区东南方向，周边楼盘呈现出遍地开花的现状。

而老城区北面虽然出现了部分楼盘，但是仍处于有房无市的发展现状。

价格方面，老城以北楼盘价格较为稳定多在3200-3600元/㎡左右，新发展的东南新城区价格2850-3400元/㎡左右，据周边百姓反映楼盘价格可以接受，不少居民有购房意愿。

根据其他楼盘销售情况，三室两厅户型以及大两室两厅户型为市场主要需求户型。

2、调查发现发现城心北面楼盘销售一般，而东南方向的楼盘销售良好。

五、盛世瀚海二期项目SWOT分析

S优势

1、周边配套较为齐全，实验学校，新建中医院，阳信汽车站；

2、位于规划新区，西邻幸福河；

3、交通较为便利，南邻阳城八路，东临河东一路；

W劣势

1、楼盘差异化不足，缺少建筑特色；

2、距离老城区较远，生活购物等不便利，周围没有商场超市等生活服务业态；

O机会

1、突出主要卖点，强化楼盘周边优势配套；

2、采取灵活多变的价格策略；

3、加大宣传力度，提升楼盘形象；

T威胁

1、周边竞争楼盘较多，新城区新盘不断涌现；

2、新区建设滞后，各项基础配套缺失；

3、价格策略的制定对楼盘销售有重要影响；

竞争楼盘分析

●直接竞争楼盘：

美茵堡。

位置：

与盛世瀚海项目相邻，在阳城八路南面。

周边配套：

与盛世瀚海相同，实验学校，中医院，汽车站等；

楼盘定位：

美茵堡项目是为阳信精英阶层专门量身打造的第一个高档住宅社区，打造阳信最独具特色的欧式风情水景社区。

美茵堡总占地面积16.6公顷，约合249亩地，总建筑面积近36万平方米。

是由14栋小高层、6栋高层及部分联排别墅组成。

楼盘价格：

价格未定，经过调查了解，预计期房均价约3400元/平米，开盘价格在3700元左右。

●同区域竞争楼盘：

龙湖国际

位置：

鲁北大街东，阳城八路南，阳信汽车站东南，位置较偏；

周边配套：

配套欠缺，汽车站，阳信新政府。

楼盘定位：

新区高档生活社区，阳信龙湖景观大盘。

由小高层、多层等组成。

楼盘价格：

期房均价2990元。

六、综合结论

1、同竞争楼盘相比较，本案的地段优势不是十分明显，楼盘定位不清晰，建筑特色模糊，卖点不明确，影响客户的识别认知。

2、目前盛世瀚海二期小高层尚未破土动工，工程形象没有。

另据周边人士透露，前一段时间盛世瀚海停工约半月时间，近期又重新开工，因为开发商股东变化造成资金短缺。

3、竞争楼盘中美茵堡项目，几乎全部是小高层和高层，另有联排别墅，主打高档社区；龙湖国际同样也有小高层，并已经施工到8层左右，工程形象已经建立。

4、综合以上情况，对于盛世瀚海二期7栋17层小高层项目，可采取两种营销策略：

1）提升工程形象，执行差异化价格促销策略，市场定价3100元/平米。

从价格上与美茵堡竞争，同时突出位置和配套优势，弱化龙湖国际的低价政策影响。

（以快速回款为主要目标）

2）采用差异化的产品营销竞争策略，对产品进行包装，树立楼盘卖点，提升附加值和内涵，市场定价3300-3500元/平米。

（以项目利润为主要目标）