淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划说明.docx
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淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划说明
目录
一.规划依据1
二.规划区现状概况：
1
三.建设开发背景1
四.功能定位及规划目标2
五.用地现状分析2
六.规划指导思想及规划原则2
七.经济发展分析及产业规划2
八.就业与人口3
九.规划布局4
十.控制指标体系的构成与规定6
1、用地使用控制6
2、环境容量6
3、建筑建造控制7
4、城市设计引导7
5、道路交通控制7
十一.工程设施规划7
（一）竖向设计及土方平衡7
（二）给水规划8
（三）排水规划9
（四）电力规划10
（五）电信规则11
（六）广播电视11
十二.环境卫生规划11
十三.规划实施建议11
表1：
规划用地构成一览表12
表2：
城市建设用地适建范围表13
附录一：
控规控制项目名词解释13
淳安千岛湖经济开发区珍珠半岛区块控制性详细规划--说明
一.规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137—90）
3、1991.9建设部《城市规划编制办法实施细则》；
4、1995年建设部《城市规划编制办法实施细则》
5、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
8、《城市用地竖向规划规范》（CJJ—83-99）
9、《淳安县城（千岛湖镇）城市总体规划（2000—2020）》（中国城市规划设计研究院、淳安县人民政府）
10、国家其它有关法规、标准和规范。
二.规划区现状概况：
1、地理位置及用地概况
浙江省淳安县地处浙江西部山区，钱塘江上游，著名的国家风景名胜区千岛湖位于县域中心。
县城千岛湖镇位于湖区中北侧。
千岛湖经济开发区珍珠岛区块位于千岛湖东侧4公里处的珍珠半岛。
珍珠半岛北临淳建公路，其它三面临湖。
西侧为城中湖，西南侧不远处有斐楼半岛。
交通条件较为优越。
规划用地位于珍珠半岛中部，东侧临千岛湖水面，南面拟建景观房产，西面拟建高尔夫球场。
区块规划用地面积为202.48万平方米。
2、地形地貌
规划用地形状呈“不规则的条形”形，东西走向。
东西长约3000米，南北宽约1955米。
规划用地南侧保留两处山体。
制高点高程分别为188.8米和203米。
规划范围内，地形起伏变化，最大坡度为0.70，山体最大高程为194米，最低为98米，另有山谷及溪流，溪流水深约15米。
3、工程地质及水文地质
镇区主要岩层为白垩纪凝灰岩，粉沙土、砂质页岩等。
基岩风化严重，断裂构造发育较多，工程地质均匀性差，强度低，表层填土厚度一般为1-5米，除老镇土地承载有8吨/平方米外，其余承载力在3吨以下。
珍珠半岛地质成分主要为粉沙土、砂质页岩，易于基地平整和土方平衡。
珍珠半岛外围的湖面洪水位108米。
4、气候
千岛湖镇地处亚热带季风气候北缘，气候温和湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温17℃，无霜期超过260天，降水充沛，年平均降雨量大于1400毫米，由于湖泊效应的存在，千岛湖镇绝对温差小，相对湿度大，且多雾。
4、植被
现状珍珠半岛上植被主要有松、桔、杉及其它植被。
三.建设开发背景
1、“筑巢引凤”，构筑“工业兴县”新平台。
2002年，县委、县政府提出了“工业兴县”的发展战略。
目前的县工业园区发展空间已十分有限，一些项目因没有合适的用地而流失。
因此，开辟和拓展新的发展空间，是实现“工业兴县”的首要条件。
通过二十年的改革开放实践说明，采取工业园区的形式“筑巢引凤”，是推进工业化、城市化和现代化的较好模式。
工业园区的基础设施完备程度是影响工业区竞争力的重要因素。
因此，工业区应以高起点、高标准进行基础设施配套建设，采取“筑巢引凤”形式招商引资，吸引更多、更强的企业入驻工业区。
2、与时俱进，灵活应对未来的不确定性。
2001年11月11日，中国正式加入WTO组织，标志着我国对外开放进入了新的历史时期。
面对以WTO为代表的经济全球化、网络化，通讯技术为代表的新经济产业、城市化为代表的社会演进观念更新，要求以全新的政策、措施应对现实及未来的新形势。
控制性规划是适应快速度形势的规划管理方式。
四.功能定位及规划目标
根据《淳安县城城市总体规划（2000—2020）》及淳安县社会经济、城市建设发展态势和需求，将“淳安千岛湖经济开发区珍珠岛区块”功能定位为：
淳安县城生态型工业小区，鼓山区块以及珍珠半岛区块的行政管理和商业服务中心，具有一定的居住及旅居功能的综合园区。
五.用地现状分析
规划区内现状有9户农民，约30口人。
农民住宅占地约0.20万平方米，位于规划区中部。
区块规划用地面积为202.48万平方米。
规划区内除9户农民住宅用地处，其余为山地及水面，其中山地面积为184.48万平方米，水面面积为18.0万平方米。
在规划区北部，有一条4米宽小路沿山谷通到淳建公路。
六.规划指导思想及规划原则
1、加强生态建设与保护----可持续发展原则。
工业采用生态工艺，消除和降低污染，工业生产与生态建设的兼顾，生活与生产的协调，建立整体连续的生态网络系统。
2、尊重和保护自然形态特征----特色发展原则。
结合自然环境，充分利用现有地形特色。
建筑空间与自然形态融为一体，体现设计结合自然的城市设计思想，营造山水型城市地区。
3、高效利用土地----集约发展原则。
以节约土地为出发点，在满足一定的环境质量目标的前提下，高效利用，集约发展，充分发挥土地的价值。
4、体现“以人为核心”的思想----“以人为本”的原则。
体现对人的尊重和关怀，创造宜人的生活、生产环境，营造开发区的社区氛围。
5、强调灵活性和适应性----弹性发展原则。
规划结构及控制方式，尽可能留有充分的灵活性，以适应未预见的多样性和可能性，利于实施操作管理。
七.经济发展分析及产业规划
1、发展基础及条件分析
（1）城市依托；
至2002年，淳安县城千岛湖镇人口约6万人，劳动力资源丰富，以旅游为龙头的第三产业迅速崛起，城市住宅建设发展迅猛，城市各项基础设施、公共设施较为完备，为产业的发展提供了优越的依托条件。
（2）产业基础
1999年全县国内生产总值达到29.6亿元，人均6590元。
千岛湖镇是全县经济实力最强的乡镇。
1999年实现国内生产总值6.22亿元，人均约1.15万元。
工业总产值占全县总产值的四分之一以上，已逐步形成了以轻工业为主的工业结构，产业以食品、纺织、电子、机械制造工业为主。
根据有关规划要求，高新技术产业，对环境质量要求较高的技术型企业是今后千岛湖镇的主导工业发展方向之一。
（3）工业区建设状况
近年来，千岛湖镇工业发展较快，其中省级经济开发区——千岛湖经济开发区南山区是主要的工业成长空间。
总用地25.3万平方米，目前已有工业企业60余家，完成工业产值4亿元，主要行业有电子、纺织、食品、印刷、服装、纸箱、饮用水、塑料制品、机械加工等，但是发展空间已十分有限。
因此，珍珠岛区块及鼓山区块将成为新的工业成长空间。
2、产业发展规划
（1）产业发展
从淳安的产业发展现状与趋势分析，淳安目前已形成的电子通信设备制造、食品、水资源加工、纺织、机械制造等行业具有一定的优势，由于淳安总体上工业经济与发达地区落差较大，因此在相当长一段时间内劳动力成本条件具有比较优势。
同时淳安的水环境质量涉及到下游广大发达地区，对工业产业结构的限制较大。
因此，应积极引进对环境质量要求高、无污染的工业。
总之，本区工业产业结构应强调以电子、通信设备制造、服装、食品、水资源加工等为主。
（2）规模结构与产业关联
浙江经济发展的特点是产业群体关联度和专业化程度相当高，特色经济的优势得到了较充分的发挥。
淳安产业组织结构的主要特征是以小企业为主，小企业集群形态尚在发育之中。
从现实与未来发展趋势来看，工业园区应满足具有群体型与关联型的中小企业集群发展的内在要求，将生产联系密切的企业单元集中布置，以便于企业生产的协作、竞争和创新；若能引进生态工业综合体企业更为理想。
（3）生态环境与工艺技术要求
珍珠半岛地处千岛湖，三面环湖，有优越的水体环境和生态环境，为了保持持续良好的生态质量，应积极引进高技术、环保型企业，建立生态型工业园区。
八.就业与人口
规划区内的就业人口及居住人口预测是根据用地规模及相关的指标进行的。
工业就业人口按110人/万平方米计，为11474人。
公共服务设施就业人口分别按人均建筑面积指标算：
行政办公按30㎡/人，商业金融按40㎡/人，文化娱乐按30㎡/人，医疗卫生按20㎡/人，共3901人。
合计就业总人口为15375人。
园区居住人口预测：
一类居住用地按每户400㎡用地，每户3.5人计，共1025人；二类居住用地按每户110㎡建筑面积，每户3.5人计，共2512人。
园区居住总人口共计3537人。
在园区就业的职工一部分（约1000—2000人）居住在本区，其它大部分职工居住在淳安县城主城区及附近乡镇。
九.规划布局
（一）规划结构
根据工业区性质定位、各用地的地理特点及周围环境，将开发区分为四个功能区：
即东部临水功臣别墅园、开发区公共服务中心，公寓住宅组团及工业生产区四部分。
工业生产区位于开发区西部，是园区的主要部分。
公寓住宅区、公共服务中心和功臣别墅园位于开发区东部，构成园区的生活区，公共服务中心位于其中间，南临千岛湖,是园区的中心。
（二）用地布局
1、居住用地
规划区居住用地包括一类居住用地（即功臣别墅园）和二类居住用地（即公寓式住宅组团。
）功臣别墅园东临千岛湖。
在外围设滨水步行游览路，宽2-3米。
公寓式住宅组团设在公共中心的南面，北临珍珠大道，东靠景观房产路。
规划一类居住用地11.71万平方米，二类居住用地6.58万平方米。
2、公共设施用地
公共设施用地，设置在由串珠路、松林路、滨湖路和珍珠大道围成的地块内，其中设有行政办公用地C1，商业金融用地C2，文化娱乐用地C3和医疗卫生用地C5等，是本园区和鼓山开发区块的公共中心。
在其东南部中间设广场。
北边配设公共停车场。
规划公共设施用地7.54万平方米。
3、工业用地
松林路以西的地块规划为一类工业用地，工厂采用生态型工业技术，形成生态型的工业园区。
规划工业用地104.31万平方米。
4、仓储用地
在珍珠大道中部南侧，两保留山体之间，设置一处仓储用地，为园区工业服务，交通便利。
规划仓储用地0.88万平方米。
5、市政设施用地
市设施主要包括污水处理厂，公交站场及电信、邮电、环卫等设施，污水处理厂设在珍珠大道东南侧、两保留山体之间东面的地块内。
公交站场布置于珍珠大道与高龙路交叉口东侧的地块内。
电信、邮电设施结合公建中心设置。
一些规模较小的环卫设施可附属于其它用地内。
规划市政设施用地2.06万平方米。
6、绿地
在规划用地范围内的周边控制15-20米的防护带（其中包含山体截洪沟），沿园区的主次干道规划控制10米宽绿化带，在污水厂周围控制不小于20米宽的防护绿带，规划防护绿地26.50万平方米。
在公共服务中心及功臣别墅园区东面临水用地规划为公共休闲绿地，公共服务中心的广场为绿化型广场，规划公共绿地11.51万平方米。
公共绿地和防护绿地组成的绿化网络，使园区的南北面的山林生态区域与千岛湖水体生态区域连为一个整体。
7、规划建设用地构成一览表（表1）
（三）道路交通规划
1、道路园区道路分为主要干道、次要干道和支路三级，主干道宽28米，次干道宽20米，支路宽12—15米。
另外功臣别墅园道路宽5—6米，滨水游览步行道宽3米，不计入道路系统面积，分别计入别墅园区及绿地面积。
（见道路交通规划图）。
主干道包括：
珍珠大道，滨湖路，功臣路，高龙路，景观房产路等。
次干道包括：
串珠路，西环路，北环路，观山路，松林路等。
支路包括：
科技路（15M米），环保路（15M米），公共中心内部的街坊路（12米）等。
2、停车场结合公交站场及园区公共中心，设两处主要的社会公共停车场。
3、广场
在公共中心的东南部，临滨湖路规划——绿化休闲广场，在广场轴线向南延伸的的小岛上，规划绿化景观广场，作为空间景观的节点，但不计入广场用地。
4、交通规划
园区交通主要从西面的斐楼半岛和东北面的淳建公路引入。
从淳建公路进入的交通流向南进入园区及景观房产区，也可顺珍珠大道至斐楼岛和县城中心区。
次干道串珠路将园区各组成单元在东西方向上有机地联系起来。
工业区道路网基本上属于方格网形式。
工业区路网间距为300米—500米。
不再细分控制，是为了工业用地在批租时有较大的灵活性，能适应种较大的企业的用地要求。
主要交通干道珍珠大道选在工业区南边，一是为了减少或降低交通对园区内部活动的干扰和不必要的分割，使部分过境交通流从园区边缘通过；二是考虑与西面裴楼半岛规划主路的衔接，三是利于道路空间景观的营造，一边是建筑，一边是自然山水，达到显山露水的景观效果。
在园区中部北环路东端，预留向北到淳建公路的出入口，在珍珠大道的中部和东部，预留向南到景观房产的出入口。
（四）城市设计
1、公共服务中心广场——景观节点主要景观轴线
该广场为绿化景观广场，其周围的建筑性质为商业服务及行政办公建筑。
广场形状为规整的方形，南北西三面围合，东面开放，东西向轴线为主要景观序列轴线，从东至西的序列为千岛湖湖面、休闲岛广场、公共服务中心广场、行政办公及商务办公建筑，并以山体为背景，以山峰为对景和轴线结束点。
2、珍珠大道、滨湖路、功臣路——景观大道
珍珠大道、滨湖路、功臣路是园区的主要交通空间、生活空间和景观载体。
沿道路两侧，一边是建筑，一边是山林与湖面，沿路建筑风格注重整体协调以及韵律感的建立，沿路两侧的绿化加强艺术性、可接近性和可休闲性。
3、滨湖路公共建筑——重要景观界面
沿滨湖路的公建是园区建筑形象的窗口，应重点设计，它是山与水的连结带，是园区与南面拟建的景观房产的结合点，是园区重要的景观界面。
4、对景
园区周围环境湖光山色优美动人，皆可引入园区空间中来。
功臣路向南对景为公共服务中心建筑，滨湖路向南对景为远处的山峰。
广场向西北的对景为公建及远山，向东南的对景为千岛湖湖面及休闲岛上的广场及标志性建筑小品，景观房产路向北对景为公共建筑。
珍珠大道对景从西向东随路方向变化而变化，依次为两座保留山体和湖面上休闲岛。
串珠路向东的对景为功臣别墅园。
另外，其它道路均以山水景观为对景。
5、建筑色彩
工业生产建筑色调以白色、浅蓝或浅绿为主，公建服务中心以白色、红色为主色调，公寓住宅组团及功臣别墅园以白色、灰色为主色调。
6、建筑高度
工业生产建筑高度为一至三层，公建中心:
商业金融、文化娱乐为3—5层，办公及医疗建筑为6层，功臣别墅园建筑层数为2-3层，公寓住宅组团建筑最高层数不超过6层。
7、开放空间的流通
园区东部开放的湖面空间，通过东西间的道路空间向西部工业生产区流动，湖面清爽空气借过主导风流向园区各部分。
千岛湖湖面上形态自然生动的小岛或半岛开辟为休闲绿地，并由滨水游览步道串联起来。
功臣别墅园北部楔入的水面作为功臣园或整个园区的“护城河”，起到与外面交通隔离和过渡功能。
一十.控制指标体系的构成与规定
控制指标体系包括土地使用控制，环境容量控制，建筑建造控制、城市设计引导、市政设施配套、公共设施配套、交通活动限制和环境保护规定等8项主要内容，其中市政设施配套、公共设施配套和环境保护规定是结合相关专项规划内容展开的。
1、用地使用控制
用地使用控制包括用地面积、用地边界（地块划分）、用地性质及土地使用。
1用地面积见图则。
2用地边界及性质见用地规划图。
3地块划分。
结合地块形状及特点，工业用地的划分尺度为100米——200米之间，规模为0.6—4.0万平方米，公建用地划分结合道路及具体公建内容而定，并具有适当的灵活性。
功臣别墅园用地划分为南北两处组团，公寓居住组团不再作细分，以给修建性详细规划更大的创造余地。
④用地性质按《城市用地分类与规划建设标准》（GB137-90）规定进行划分和定义。
⑤土地使用性质的相容性
为提高本规划的适应性和灵活性，现对各种性质的相容性及适建范围作如下规定（表2）
2、环境容量
环境容量控制包括容积率、建筑密度、人口和绿地率等控制项。
容积率的奖励补偿：
对于招商性的用地（按市场规则运营），开发商每提供1平方米的开放空间，奖励建筑面积1-2㎡；在达到本地块绿地率指标外，每提供1㎡的公共绿地，奖励建筑面积1—2㎡或由规划主管部门核定执行。
对于面积大于3万平方米的地块，在开发过程中划分小地块（小于1万平方米）时，其开发强度可进行调整，小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。
对于沿街、治广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当提高。
环境容量的控制目的是为了达到一定的环境质量目标，控制依据是国家的有关规范和规定。
居住组团绿地不小于0.5㎡/人。
各项控制指标见控制图则。
3、建筑建造控制
建筑建造控制包括建筑高度、建筑后退、建筑间距等控制项。
建筑高度的控制依据是地块的具体环境特点、地势、性质及园区空间的设计要求。
建筑后退及建筑间距的规划控制依据是：
国家的有关规范规定、用地性质、建筑高度则、道路等级、市政管线要求、日照因素以及安全等因素。
具体控制指标见控制图则。
建筑后退城市绿带，主干道和次干道绿带边界线大于或等于5米，后退城市支路红线距离不小于3米。
建筑日照间距按淳安县民用建筑日照间距统一执行。
4、城市设计引导
城市设计引导的内容包括建筑体量、建筑色彩、建筑形式、空间组合及建筑小品的设置，本项控制内容在本规划中主要为引导性控制，参见相关章节及具体地块控制图则。
其内容也随具体地块性质特点有所侧重。
5、道路交通控制
（1）道路红线宽度、道路断面形式、道路坐标定位及竖向规划设计，详见道路交通规划图和竖向规划图。
（2）出入口方位
建设地块出入口方位及数量应符合地块图则中“主要出入口方位”的规定。
出入口道路与城市道路相关，尽量采用直立形式，如果斜交，则不宜小于45度。
出口入离园区主要交叉口距离不小于70米，次要交叉口不小于50米。
（3）公共停车场配建容量（小汽车当量）
各类用地按其建筑使用性质和建筑开发总量配置停车位数。
机动车停车场地面积按当量小汽车停车位计算。
露天停车场按每车位25-30㎡计；室内停车库每车位按30-35㎡计。
二类居住区按60辆/百户，控制停车位。
公共设施停车按建筑性质、建筑规模，参照有关道路交通规范指标配置。
机动车公共停车场出入口不宜设在主干道交叉口附近，且离交叉口距离不小于50㎡。
表10：
居住建筑停车位控制指标
类别
小汽车
自行车
摩托车
一类居住区
1辆/户
2辆/户
0.3辆/户
二类居住区
0.6辆/户
3辆/户
0.5辆/户
一十一.工程设施规划
（一）竖向设计及土方平衡
现状用地平均标高为116.00米，挖方后土石方的膨胀细数为1.1—1.2。
规划场地土方平衡关系如下表（表11）。
场地土方平衡单元（50*50米）现状及规划标高见表15、表16、表17、表18、表19、表20。
根据地势特点，考虑用地性质，土石方平衡，市政工程管线以及城市空间景观效果等因素，规划平整后的场地及道路竖向设计为：
场地为北高南侧低，西边高东边低。
道路最大纵坡为3.2%,最小纵坡干道为0.3%，次干道为0.25%。
功臣别墅园场地平均标高为118.00米，该项用地不作具体标高，竖向设计给修建性详细规划留有利于景观艺术及环境质量创造的灵活性。
沿湖边的滨水步行游览路标高应在洪水位之上，路面尽量接近水面。
作为休闲游览绿地的小岛，尽量保持原有自然特征，降低土石方量，必要作艺术处理时，要注意工程上的安全性，采取必要的工程措施，防止滑波等自然灾害的发生。
公共服务中心的场地地势为：
西北高，东南低，以创造由水面到山体的过渡。
工业区场地地势为西北高，东南低。
四周道路坡度大于2.0%的地块场地设为台地，台地坡度为1.5%—2.0%，不同高程的台地间设挡土墙或护坡，挡土墙或护坡最大高度为5.20米。
高度大于3.0米的挡土墙或护坡在工程上作退台处理，退台距离不小于1.5米。
交叉口中心点控制标高最大为142.00米，最小为115.54米。
在规划建设用地周边沿山体设截洪沟。
（二）给水规划
1．用水量预测
根据珍珠半岛区块各类建设用地规模，参考《城市供水工程规划规范》所推荐的供水指标预测用水量。
（见表12）
表11：
土石方主要项目指标
项目
单位
数量
备注
土石方工程量
挖方
立方米
9032500.00
填方
立方米
10222500.00
总量
立方米
19255000.00
单位面积土石方量
挖方
立方米/万平方米
51643.80
填方
立方米/万平方米
58447.68
总量
立方米/万平方米
110091.48
土石方平衡余缺量
余方
立方米
土石方膨胀系数：
1.1-1.2
缺方
立方米
15775.00
备注：
参与土石方平衡面积为（万平方米）
174.90
2.供水系统
工业区由区域自来水厂供水，按《淳安县城（千岛湖镇）城市总体规划（2000—2020年）》城市基础设施工程规划，拟在珍珠半岛新建自来水厂一座，日供水规划为3万吨/日,主要供珍珠半岛工业区和鼓山工业区。
规划根据半岛的地形条件、水资源的情况及对水质等的要求，建议水厂选址在半岛的南部（工业区外围），水质较好，并能满足水量、水压和供水可靠性的地块。
区块内供水管网结合道路建设敷设，按网状与树枝状形式布置以提高供水的安全可靠。
管材可采用球墨铸块。
供水管道布置一般原则，东西向道路布置在路中心的南侧，南北向道路布置在路中心的西侧。
3.供水水压
规划为保证一般建筑物顶层用水，供水支管末端吸雾水头应达到28米，高层建筑另需自行加压。
表12：
珍珠半岛工业区用水量预测表
用地性质
面积（万平方米）
用水量标准（m3/万平方米.d）
用水量（m3/a）
一类工业用地
104.31
100
10431
一类居住用地
11.71
70
8197
二类居住用地
6.58
50
329
行政办公用地
2.59
50
129.5
商业金融用地
4.31
50
215.5
文化娱乐用地
0.35
50
17.6
医疗卫生用地
0.29
100
29
普通仓储用地
0.88
20
17.6
道路用地
20.80
20
416
广场用地
0.98
20
19.6
停车场用地
1.13
20
22.6
绿地
38.01
10
380.1
市政公用设施用地
2.06
120
247.2
合计
194
20451.7
按上述指标推算，珍珠半岛区块规划最高日用水量约为2.05万吨/日。
4.消防
规划采用生活、生产、消防合并的低压制消防供水系统，供水压力达到3kg/cm2,消防水量和室外消火栓布置，按《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）执行。
道路按消防规范每隔120米左右设置一个室外地上式消防栓。
（三）排水规划
1.排水体制
为保护生态环境可持续发展，区块的排水体制采用雨污分流制。
2.污水量预测
污水量按给水的80%估算（不包括道路广场、绿化用水量等），则区块规划期最高日污水量约为1.57万吨/日。
3.排污系统
规划设污水
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