房地产开发甲供材问题.doc

房地产开发甲供材问题.doc

《房地产开发甲供材问题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发甲供材问题.doc（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发甲供材问题

1.因为公司领导为了照顾某些人，让我们自己采购装修材料给建筑公司，问题是最后决算时会不会成本过低呢？

也就是在决算时，建筑公司不会把我方采购的成本计算在内，导致成本低与实际成本，土地增值税过高的？

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：

纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

因此，对建筑施工单位承建的建筑工程，不管合同价款如何签订，会计上如何核算，均应按建筑工程的总体造价，按现行营业税的有关规定缴纳“建筑业”营业税，也就是说对甲方所供的材料应计入建筑施工单位的建筑业计税营业税额中缴纳营业税。

2.一般情况下，你是甲方，建筑承包商基本上以甲方意见为主，虽然是甲供材料，但同样是商业行为，指不定你的甲供材料比建筑公司自己采购价格还高呢

而且开发商采购材料给建筑公司，材料发票不能进入公司成本，也只能通过建筑公司，即材料发票给建筑公司，建筑公司给开发商建安发票才行

成本金额目前不计，是否存在我方买料，建筑公司使用，但不给我方出具发票，（价格偏高），那么我方在成本决算时的成本核算应该采取何种方式采用建筑公司的累积成本还是能否建筑公司做的成本中包含我方的料的成本?

3.如果合同规定是甲方（开发商）供料，材料可以直接入开发成本，但要有乙方的收料单。

建筑公司在开发票的时候，应该包括甲方供料部分（最好是把甲方供料单独开，因为这部分不再记入开发成本），甲方供料部分建筑公司也应交纳营业税。

如果合同规定是建筑公司包工包料，甲方提供的材料作为拨付工程款处理（购买材料要开建筑公司的发票），不能直接入开发成本。

4.结算时甲供材料处理的相关问题

1）问：

招标时，甲供材料已计入，比如钢材，招标时市场价是2400，定额是2600，50吨，而实际提供时是2500，60吨，结算时怎么扣除，材保费呢？

ns$t3`v 

3&C|];p 

我认为应该按照招标时的价格扣除，结算时也按照招标时的价格相应进行相关计算，只是把主材按照算入的价格扣除。

数量上我觉得应该按照60吨计算，因为里面含有钢筋制作费用。

（6tPTY/Xq 

如果是甲方超供，而工程不需要这么多，那么超出部分不应该计算钢筋制作费用，只可以取材料保管费。

^7UV,i 

另外还要看相应合同条款的解释。

}sg48TKPc 

7e[（8t3 

甲供料是招标文件中说清楚的暂定价，结算时按暂定价扣回。

投标竟价项目（只要不是实做实算合同）因施工方投标预算量偏小（不是清单招标的方式）或施工损耗过大或挪用，这种超量的钢筋材料价由施工方承担，结算时此部分超供的钢筋甲方按实际采购价扣回。

?

7|afe/"/ 

b:

iw

B 

扣除合理损耗，大概2.5%（定额规定、公路预算定额）按2400元/t扣除，甲供材料在投标时应该明确单价的，盈亏是业主承担。

3+Q,Bbm9 

2）甲供钢材的数量、价格的探讨：

Jl-,mD

1、数量应该按工程预算定额中的钢材数量、价格也应该是定额价加调节价（或是承包合同价）。

"V:

fG}&0 

 2、开发公司扣除价为定额价（或承包合同价）。

但是：

数量必须是工程定额用量，超定额供应量不得进成本。

应由施工方承担。

JT[u=q 

3、开发公司采购价与市场价有正差的应缴纳“企业所得税”（其他业务收入）。

@QiH:

z7T 

4、税务局查开发公司税时这可是重点。

;lnxu{0 

                               其他甲供材料类似处理！

 妥否请指教！

！

$47\dx

3）（开发过程中明确规定由甲方供应材料的，甲方取得的购货发票可以直接作为开发支出的依据计入“开发成本——建筑安装工程费”吗？

是否需要到地税局换取建筑业发票才能扣除？

）Cb{hRM:

  总局所得税司二处，何处长回答：

甲供材可以凭开发企业取得的购货发票直接扣除

5.解读甲供材料的税收处理的相关规定

时间：

2007.07.03作者：

赵国庆　来源：

中国税网|'QZTjYRm 

（以下为原文，特别标注的地方为我的一些体会）            9\Lz6au 

 　　甲供材就是甲供材料。

所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。

（注1）|Eg:

@b&oiS 

   　对于甲供材的税务处理问题，应该将在政策上是比较明确的。

但是由于对于甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开票的问题，以及随着而来的其他税收问题。

下面，我们分两个部分和大家来解读一下甲供材的税收处理问题。

第一部分，我们和大家解读一下甲供材如何征税的相关规定；第二部分我们和大家来探讨一下对于甲供材不同的会计处理方法衍生出来的开票问题以及随之而来的相关税收处理问题，并提出相关的意见和建议。

IlKng5ux 

　　第一部分：

甲供材征税的相关规定K2gv/j, 

甲供材征税问题主要指的就是甲供材如何征收营业税的问题。

《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：

“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内。

”营业税“建筑业”税目中包含以下几个项目：

①建筑、②安装、③修缮、④装饰、⑤其他工程作业。

《实施细则》第十八条，将①建筑、③修缮、④装饰这三个项目中的甲供材都纳入了营业税的征税范围，剩余的两个是安装和其他工程作业。

对于其他工程作业，在《财政部国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知》财税字「1995」045号第一条规定：

“纳税人从事建筑安装工程作业中的其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用的原材料及其他物资和动力价款在内。

因此，剩余的就是“安装”项目了。

从实际看，安装项目涉及甲供的主要是设备，材料较少，但是实务中，安装工程中涉及到甲供材的，税务机关一般也是要求并入营业税的计税营业额征收营业税的。

因此，总结下来就是一句话，无论建设方和施工方如何进行结算，甲供材都要并入施工方的营业税的计税营业额征收营业税。

税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本建设单位的名义购买原材料，从而逃避营业税收。

}?

|

  　以上是对甲供材征收营业税的一些最基本的政策规定，近几年，财政部和国家税务总局对于甲供材征收营业税问题又出台了一些新的规定，大家也必须要关注的：

:

+8J%eS 

  　1、甲供设备不征收营业税。

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，对于安装工程，如果安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

不作为工程产值的，不征收营业税。

而根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税「2003」16号文的规定：

“其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值。

”且具体设备名单可由省地方税务机关根据各自实际情况进行列举。

这里说的是设备，和我们甲供材有什么关系呢。

实际关系还是很大的，对于甲供物资，有些是材料，有些是设备，根据财税「2003」16号文的规定，设备不并入营业额征收营业税，但材料要并入营业额征收营业税。

所以问题的关键就是如何界定材料和设备的区别。

这个看似简单，但在实务中往往很困难。

比如象光缆、线缆，以前大家可能都将其视同为材料，而16号文则界定为设备。

而且16号文授权了省级地方税务局进行设备的认定，这对于解决纳税人对材料和设备的认定上的争议很有帮助。

（注2）Snn<245 

 　2、装饰工程中甲供材不再并入营业额征收营业税。

根据2006年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税「2006」114号文的规定：

“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。

Y+E9G6W 

   上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。

”文件的下发日期是2006年8月17日。

tq.>dWK 

   因此，在“建筑业”税目中只有“建筑”、“修缮”、“安装”和“其他工程作业”项目中的甲供材需要并入施工方的计税营业额征收营业税。

rW<*y_cJ 

   第二部分、甲供材的会计处理及相关的问题'1*F"wB'= 

我们说，甲供材产生的问题主要是在于不同的会计处理上，由此衍生出来的甲供材如何开票的问题，以及随之而来的税务问题。

为更好的分析甲供材的会计处理问题，我们用一个案例来说明一下：

uQBRd;2t 

案例：

某企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中甲供材为200万元。

u125t

   我们主要是分析建设方也就是这个企业对于甲供材的会计处理问题。

cV,8+XHK2 

   该企业从市场购入材料时的会计处理是比较明确的：

HCahC1 

   借：

工程物资200万元^f`GVF[a 

   贷：

银行存款200万元（注3）?

-o*rB 

   这里假设该企业非增值税一般纳税人，取得的是普通发票然后，该企业将这200万的材料提供给施工方用于工程。

在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是我们这里讨论的关键。

在目前实务中有以下两种处理方式：

W-O0）\:

:

   1、建设方发出材料时：

}>?

s&, 

   借：

预付账款200万元@7gf$Q'Gn` 

   贷：

工程物资200万元f6L（< 

   这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。

在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。

建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。

只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该是1200万元。

（注4）xk!

=G（xF] 

   2、建设方发出材料时：

BhC1X`H 

   借：

在建工程200万元W-V3c,u# 

   贷：

工程物资200万元^d2Y4
hG 

   这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。

（注5）cST#6Q9} 

   从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。

在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。

因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。

两种会计处理方法都是可以接受的。

但是，这两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：

US）wt7,* 

模式一：

在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，（注6）并按1200万缴纳营业税。

（注7）RhQ（'UaX 

   模式二：

在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按