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综述

目录

一、综述………………………………………………………………………………………

（2）

1．摘要……………………………………………………………………………………...

（2）

2．关键字……………………………………………………………………..……………（4）

3．调查情况简介………………………………………………………………………（4）

3．1房地产市场调研的理由…………………………………………………（4）

3．2房地产市场调研的目的………………………………………………….（4）

3．3调查形式…………………………………………………………………………（4）

3．4调查路线…………………………………………………………………………（5）

3．5调查份数…………………………………………………………………………（5）

3．6调研详情…………………………………………………………………………（5）

4．数据分析……………………………………………………………………………..（7）

二、个人选题分析………………………………………………………………………（12）

三、附件……………………………………………………………….………………………（16）

1．选题报告……………………………………………………………………………（16）

2．调查问卷（空白）…………………………………………………………………（17）

一、综述

1.摘要

1.1目的

通过此市场调研了解人们对房地产开发与经营社会环境因素的考虑方向。

这样既可以为开发建设起到提供指导、借鉴的作用，可以让他们在房地产的开发上做到因地制宜，有利于房地产事业的繁荣发展。

可以让购房者购买到合适、舒心、舒适的房子，给大众一个引导。

1.2调研情况

1.2.1本次房地产市场调研时间：

（1）12月13日09:

30-11:

30

（2）12月13日13:

30-15:

30

（3）12月14号14:

00-16:

00

1.2.2调研地点：

（1）蓬莱公园

（2）蓬莱电信街

（3）地王广场

（4）常安路步行街

（5）江门汽车总站

1.2.3调查对象：

根据所设计问卷的年龄段进行有根据的选择我们的调查对象

1.2.4调查范围：

房地产开发与经营社会环境因素的关系

1.2.5调研的主要项目：

实地进行问卷派发、分析、总结

1.3本次调研的主要方法和手段

采用的是实地调查法。

（1）边派发问卷边回收问卷的一对一方式

（2）还有先派问卷，后集中回收问卷的方式

1.4调研结果

1.4.1问卷派发与回收情况

本次我们共派出105份，其中收回的问卷是103份，经过分析总结后得到的有效问卷是100份，无效问卷3份

1.4.2无效问卷的原因

（1）该问卷某些内容填写不完整

（2）该问卷的填写人随意应付我们的问卷，所填写的内容经我们总结后是不具备真实性和可行性。

1.4.3小组成员任务分配

（1）问卷派发、回收：

全部成员

（2）数据汇总：

全部成员

（3）数据分析：

一个成员进行报告综合排版，四位成员进行题目的数据分析

（4）各个小组成员进行各自的报告内容撰写

2.关键字

社会环境、房地产、消费者、影响

3.调查情况简介

3．1房地产市场调研的理由

随着社会的发展，人民生活质量的提高，人们对房地产的需求和要求也随之增大。

而社会环境包括人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构、区域居民及分布特点和区域居民的消费特点与习惯等六个方面。

人口总量的多少是影响基本生活资料需求、基础教育需求的一个决定性因素；地区人口结构的变化和不同年龄结构的支付能力、人口比例都对房地产开发与经营的定位有明显的指导作用；人口的地理分布状况对房地产市场营销有着直接性的影响；家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素等，故购买者对房地产开发与经营社会环境因素的考虑对房地产开发与经营有着基本且深远的影响，因此我们选择了社会环境在房地产方面对消费者影响的研究这一主题。

3．2房地产市场调研的目的

通过此市场调研了解人们对房地产开发与经营社会环境因素的考虑方向。

这样既可以为开发建设起到提供指导、借鉴的作用，可以让他们在房地产的开发上做到因地制宜，有利于房地产事业的繁荣发展。

可以让购房者购买到合适、舒心、舒适的房子，给大众一个引导。

3．3调查形式

（1）先派问卷，后回收

（2）一对一，边派问卷边回收

3．4调查路线

（1）蓬莱电信街→

（2）地王广场附近→（3）江门汽车总站

3．5调查份数

此次派出调查问卷总数为105份，收回问卷总数为103份，有效问卷数为100份。

3．6调研详情

（1）蓬莱电信街

派发问卷时间：

12月13日早上九点半

蓬莱电信街也是人流量比较大的一个商圈，人流的年龄、职业阶段分布也不会特别松散，同时也不会是单一类的统一和集中。

所以我们的第二个问卷派发地点选在了这一带，并于12月13日早上九点半后开始我们的问卷派发调查工作。

这次，我们在选择被调查人群时，除去商铺店主这一块，还将电信街附近的蓬莱公园及其过往的人群也都纳入了被调查的范围。

本次我们采取的是全部小组成员各自分散派发小部分问卷的形式。

在九点半左右的这个时间段，我们先在蓬莱公园这一块进行调查工作，有礼貌地邀请在公园里参加晨运的几个对象接受我们的问卷调查。

再后来，便将重点的工作放在了电信街这一块，通过对部分商铺进行派卷派发和对过往的人群有选择地派发问卷。

在这天上午中，我们派出的问卷是30份，回收到的问卷数是30份，其中有效问卷数是29份。

（2）地王广场附近

派发问卷时间：

12月13日下午一点半。

在周末的时间，我们考虑到地王广场周边这一带是人流量很大的一个商业圈带，所以我们把问卷调查的地点选择在了临近地王广场附近的车站和小商铺，并在12月13日下午一点半左右开始我们的派发问卷工作。

考虑到在周边车站候车的人群流动太快，我们采取了发一张问卷就回收一张问卷的方法，车站的选点，我们总共安排了两位小组成员负责，并且是各自分散去完成任务的。

在选择被调查人群的时候，我们是通过自己的判断进行筛选的，都是会去找一些有针对性的人群。

车站这一块我们计划派出我问卷的比例是比较少的。

此外，我们还安排另外的两个小组成员以共同合作的方式对地王广场临街小商铺和常安路临街的商铺进行问卷派发工作，这项任务采取的是先派发问卷，40分钟后再回收问卷的方法。

在派发问卷的同时，我们也会跟接受我们问卷调查的市民闲聊多几句，为的是收集多一点关于大众在房地产这方面的见解和看法。

在这一站的问卷派发工作中，我们共派出45份问卷，到最后回收到的问卷数是43份，其中经过分析总结可得到的有效问卷数是41份。

（3）江门汽车总站

派发问卷时间：

12月14日下午两点

江门汽车总站这是个人流密度比较大的地方，这里各个阶段的人群分布比较平均，所以我们将第三站的问卷派发工作地点选在了这里。

在12月14日下午两点，我们开始问卷派发调查工作。

在这里，我们选择了候车室、餐饮地点肯德基和过往的人群进行有目的的派发问卷。

问卷派发后大都是采取一对一的派与收工作，这也是为了保证问卷回收的质量的问题。

在这里，我们共派出问卷30份，回收的问卷数是30份，其中有效的问卷数是30份

4．数据分析

1、您的年龄是（）

A、20-30岁B、30-40岁C、40-50岁D、50-65岁E、65岁以上

本次调查，我们收回的有效问卷是100份，第一道题的年龄结构分布总的情况如上述图表所示。

根据本次调查的目的，所设计的各个年龄阶段、每个选项的年龄段的划分都是具有它本身不一样的含义。

由上述图表结果可得出，在收回的有效问卷中，接受我们调查的对象的年龄在40-50岁的比例是最大的，20-30岁和30-40岁这两个年龄段的人数比例都很接近，接着就是介乎50-65岁这个年龄段排在第四，比例最低的是65岁以上这个年龄段的人群。

2、您的月收入是多少？

（）

A．2000元以下B.2000~3500元C.3500~5000元

D．5000~6500元E.6500元以上

从柱形图可以看出，在100人中，大多数人群的月收入在2000~3500元，占总比例的35%，比月收入为3500~5000元的多出2个百分点，他们都是江门市潜在购房需求最大的消费群体，开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。

另外月收入在5000~6500元以上的人群占22%和月收入在6500元以上的人群占3%，说明随着社会经济发展水平的提高，居民收水平得到了较大提升，住房消费能力也同步得到提升，中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间。

3、您目前的居住形式是（）

A.自购B.租房C.单位福利分房房D.他购

数据分析：

根据调查数据和图标的综合分析，自购的人数占绝大多数比例，为45%，其中以结婚用房为主要目的的占绝大多数。

其次，租房的人数占27%，大多数为外来打工的人员。

他购的人数为21%，其中几乎是父母为儿女购房为主。

占本次调查中最小比例的是单位的福利分房，为7%。

4、结合家庭结构，您在购房时会考虑该套房屋的居住人数是（）人。

A.1~2人B.3~4人C.5~6人D.6人以上

根据此次调查的100份有效问卷，消费者结合家庭结构，在购房时会考虑该套房屋的居住人数概况为：

1~2人的有7份，3~4人的有53份，5~6人的有35份，6人以上的有5份。

由此看来，大部分的消费者在购房时考虑该套房屋的居住人数为3~4人，即核心家庭为主；其次到5~6人；1~2人和6人以上则占少数。

5、若购房，您打算购买的住宅面积是（）平方米

A.80以下B.80~100C.100~120D.120~150E.150以上

数据分析：

根据此次调查的100份有效问卷，消费者若购房，其打算购买的住宅面积按比例大小排序为：

100~120平方米的占总调查问卷的49%；80~100平方米的占26%；120~150平方米的占10%；150平方米以上的占8%；80平方米以下的占7%。

由图标看来，趋向于购买100~120平方米住宅面积的消费者更多，100~120平方米住宅面积的房屋更符合消费者的喜好。

6、若购房，您的购房目的是（）

A．结婚用房B.养老C.为儿女购买D.有一个安家的地方E.其他

根据调查问卷得到的数据，为了结婚而选择购房的人数占44%，结婚用房成为了大多数人的购房目的，同时20-30年龄段的人群占绝大多数比例。

其次，选择一个安家的地方的人数占27%，其中绝大部分是租房的人群。

为儿女购买的人数占17%，其中为儿女购买结婚用房为目的的占绝大多数。

为养老而购房的人数占7%，通常是50岁以上的人群再次购买养老房屋。

其他原因的人数为5%，占绝少数比例。

7、您购房时希望居住的地理位置是（）

A．市中心B.市区与郊区的中心地带C．近郊

D．无所谓，只要周边设施完善即可

从扇形图可以看出，有45%的人购房时会优先考虑市区与郊区的中心地带，而希望居住的地理位置为市中心的只占34%，这说明消费人群在购房时不单只考虑地理位置的便捷，还综合各种因素，比如收入能力、单位面积房价等等，所以开发商应针对这些消费群体在不同的地段开发令消费者负担得起的房价，因地制宜；另外，选择近郊的占调查人群的8%，这类购房人群大多来自于养老目的，而对地理位置没有什么要求的，但要求周边设施完善的占了13%，这说明除了地理位置本身之外，还有一部分人是倾向于周边设施完善的，所以开发商无论在什么地段开发时，都得尽量选择或者尽量使周边设施完善，只有这样，开发商才能吸引更多的购买者，同时，也能够迎合购买者的意愿。

8、在购房时，您希望小区周边有哪些配套设施？

请按优先顺序选出四项：

①（）②（）③（）④（）

A．医院B.学校C.超市D.餐饮行业E.宾馆

F.公园G.车站H.休闲娱乐场所

在配套设施问题上，人们优先考虑而且将其认为是最重要因素的结果分布情况如上图所示。

根据结果可得出，人们会将学校、超市、餐饮行业、休闲娱乐场所四个配套设施因素摆在购房时考虑的第一位置。

其中，超市这一因素占据了很大的比例，这在被调查的人群中的比例是最大的，这也反映了超市这一设施在人们生活中是占据很重要的地位的。

其它三个所占的比例大致相等，不会有太明显的差别。

在所供选择的配套设施选项中，接受调查的人群中，将学校、超市、餐饮行业、休闲娱乐场所、医院和车站牌排在第二位的数据分析如上表所示。

结果显示，餐饮行业与休闲娱乐场所两者所占的比例是接近的，医院、超市和学校的比例也是相差不大，最低比例的是车站这一因素。

结合上表的配套设施排在第三位的数据结果，可得出，与排在第二位的配套设施选项进行对比，多出的是公园这一因素。

餐饮行业与休闲娱乐场所这两者所占的比例也是跟排在第二位时的关系差不多，没有特别大的差距，说明这两个因素作为购房配套设施供人们考虑时，都成了大多数购房者参考的因素。

车站这一因素在这里也占了17%的比例，说明了出行交通这一因素也是占据一定地位的。

9、您在购房时主要考虑的因素是（）【可多选】

A．品牌B．价格C．房屋质量D．小区规划E.人文环境

F.交通环境G.物业管理服务H.周边配套设施I.其他

上述数据是关于各种购房因素的统计结果。

从上面的结果可知，在各种购房因素中，价格、房屋质量、交通环境和周边配套设施这四个因素是大多数人都首要考虑的，它们都占据了很大的比例。

品牌这一因素倒不会对购房者做出购房选择起到太大的作用、

二、个人选题分析

1）导言：

为了了解人们对房地产开发与经营社会环境因素的考虑方向，我们有针对性地在江门市蓬莱电信街、地王广场附近、江门汽车总站等处派发该方向问卷，目的是能够可以为开发建设起到提供指导、借鉴的作用，可以让购房者购买到合适、舒心、舒适的房子，给大众一个引导。

2）调研方法：

我们这次主要采用入户访问法和路上拦截法，入访问法主要是了解江门市该区域居民的购房意向，确定潜在的市场规模；而路上拦截法主要是考虑调查问卷的份数，目的是为了使数据具有代表性。

3）调研成果：

基本情况说明：

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

数据分析：

1、您的年龄是（）

A、20-30岁B、30-40岁C、40-50岁D、50-65岁E、65岁以上

本次调查，我们收回的有效问卷是100份，第一道题的年龄结构分布总的情况如上述图表所示。

根据本次调查的目的，所设计的各个年龄阶段、每个选项的年龄段的划分都是具有它本身不一样的含义。

由上述图表结果可得出，在收回的有效问卷中，接受我们调查的对象的年龄在40-50岁的比例是最大的，20-30岁和30-40岁这两个年龄段的人数比例都很接近，接着就是介乎50-65岁这个年龄段排在第四，比例最低的是65岁以上这个年龄段的人群。

2、您的月收入是多少？

（）

A．2000元以下B.2000~3500元C.3500~5000元

D．5000~6500元E.6500元以上

从柱形图可以看出，在100人中，大多数人群的月收入在2000~3500元，占总比例的35%，比月收入为3500~5000元的多出2个百分点，他们都是江门市潜在购房需求最大的消费群体，开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。

另外月收入在5000~6500元以上的人群占22%和月收入在6500元以上的人群占3%，说明随着社会经济发展水平的提高，居民收水平得到了较大提升，住房消费能力也同步得到提升，中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间。

5、若购房，您打算购买的住宅面积是（）平方米

A.80以下B.80~100C.100~120D.120~150E.150以上

数据分析：

根据此次调查的100份有效问卷，消费者若购房，其打算购买的住宅面积按比例大小排序为：

100~120平方米的占总调查问卷的49%；80~100平方米的占26%；120~150平方米的占10%；150平方米以上的占8%；80平方米以下的占7%。

由图标看来，趋向于购买100~120平方米住宅面积的消费者更多，100~120平方米住宅面积的房屋更符合消费者的喜好。

9、您在购房时主要考虑的因素是（）【可多选】

A．品牌B．价格C．房屋质量D．小区规划E.人文环境

F.交通环境G.物业管理服务H.周边配套设施I.其他

上述数据是关于各种购房因素的统计结果。

从上面的结果可知，在各种购房因素中，价格、房屋质量、交通环境和周边配套设施这四个因素是大多数人都首要考虑的，它们都占据了很大的比例。

品牌这一因素倒不会对购房者做出购房选择起到太大的作用、

详细分析：

在这100个调查人群中，我们有选择地对对象进行问卷调查，因为30-40岁这个年龄段已经走上工作岗位多年，收入基本稳定。

在购房计划上多倾向于首次置业，比如结婚用房等等，所以这个龄段是房地产潜在的消费者；其中40到50岁的年龄段中有一部分人群因工作稳定，收入较高，在挑选房屋时多为改善居住或投资性购房，消费行为有了更多挑剔和标准，而不是急于购买；这一年龄段的人群也因此成为高档住宅潜在的主力军。

50岁以上年龄段在整个购房者中的比例占23%，该年龄段的购房行为主要是二次置业或为子女购房。

调查人群中，大多数月收入在2000~3500元，占总比例的35%，月收入为3500~5000元所占比例为33%，购房的主力军面积为100到120平方米，这可以看出户型为两室一厅、三室一厅比较受消费者青睐，这些主要都是经济基础不太雄厚的20到30岁的家庭，因为这些人群都是刚步入社会不久或者是步入社会已久但月收入并不高的人群，他们是江门市潜在购房需求最大的消费群体，开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。

另外月收入在5000~6500元以上的人群占22%和月收入在6500元以上的人群占3%，在这一部分人当中会根据自己的经济实力选择购买120到150平方米的住房，说明随着社会经济发展水平的提高，居民收水平得到了较大提升，住房消费能力也同步得到提升，中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间，但是市场主流导向是面积较小的户型。

从图中也可以发现，大多数人会把房价、房屋质量、交通环境与物业管理服务以及周边配套设施当做购房时的主要考虑因素，一直以来，房价都是消费者关注的重中之重，而在这次中，消费者对交通环境的重视程度已超过房价，反映了人们对便捷交通的需求,而人文环境和小区规划购买人群考虑的人数相对来说较少，在100人中只有39%，64%的人会把它作为主要的考虑因素，而品牌以及其他在100人中只有13%和18%的人会把它当做主要的考虑因素。

在信息传递的有效性方面，开发商品牌和声誉的传播是消费者最主要的信息来源。

但当消费者在购房时，对开发企业品牌和声誉的看重程度却很低。

这说明，企业的品牌和声誉对消费者购买行为产生的影响程度较低。

4）限制条件：

该份调查问卷只适合于江门市普通人群的中青年消费购买能力

5）建议和结论:

当前房地产还处于卖方市场，为了完善房地产制度以及房地产企业能够更加健康地发展，使江门市大多数人群能够住得房，我提出几点建议：

A、政府应加强房地产的调控能力，完善房地产管理制度，近年来，房地产呈持续良好发展的趋势，推进美化城市、改善民居生活做出了一定的贡献，但房价上涨较快，无形中降低了居民的购房能力，因此，政府要房地产市的调控能力，加快适用房的建设步伐，促进房地产市的良好发展，有效抑制投资性住房和完善贷款制度。

B、做好房地产用地规划，保持房地产投资规模适度；一是要因地制宜合理制房和土地供划，重点保适用住房、廉租住房的土地供应；二是加强房屋拆迁化管理，把房屋拆迁量控制在住房供量的合理范围之内，防止因为拆迁规模大，加强普通商品房的供需需求大

C、增强企业竞争力，在国家房地产调控政策之下，必然会引起房地产企业重新洗牌，一些没有实力的企业将会淘汰出局，一大批规模小的企业将采取各种措施走兼并整的道路，一批强有力的企业将要集中精力做强做大，迎接挑战面对激烈的市场竞争，房地产要加强自身素质，改革内部机构，树立新理念，增强管理水平，提高市场竞争力。

集中精力建立两室一厅和三室一厅的小、中型住户套型，集中开发建设在交通便捷的地段，加强周围环境设施的投资和选择比较繁荣的地段，加强对房屋质量的监督力度，选择一些比较服务信誉好的物业管理公司等等。

D、消费者应根据自己的经济能力以及住房人数有根据地选择住房地段、住房套型等等，增强自己的经济实力，购房时可以咨询相关人员，使自己能够购买到舒心、满意的住房。

三、附件

附件1:

房地产市场调研

小组组长：

欧惠敏

小组成员：

潘思敏、谢爱芬、罗碧、郑梦仪

题目：

社会环境在房地产方面对消费者影响的研究

理由：

随着社会的发展，人民生活质量的提高，人们对房地产的需求和要求也随之增大。

而社会环境包括人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构、区域居民及分布特点和区域居民的消费特点与习惯等六个方面。

人口总量的多少是影响基本生活资料需求、基础教育需求的一个决定性因素；地区人口结构的变化和不同年龄结构的支付能力、人口比例都对房地产开发与经营的定位有明显的指导作用；人口的地理分布状况对房地产市场营销有着直接性的影响；家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素等，故购买者对房地产开发与经营社会环境因素的考虑对房地产开发与经营有着基本且深远的影响，因此我们选择了社会环境在房地产方面对消费者影响的研究这一主题。

目的：

通过此市场调研了解人们对房地产开发与经营社会环境因素的考虑方向。

这样既可以为开发建设起到提供指导、借鉴的作用，可以让他们在房地产的开发上做到因地制宜，有利于房地产事业的繁荣发展。

可以让购房者购买到合适、舒心、舒适的房子，给大众一个引导。

附件2:

社会环境在房地产方面对消费者影响的调查问卷

尊敬的先生/女士：

您好！

我们是五邑大学的学生，现在在进行一项房地产市场的调查，此次问卷我们想了解消费者在社会环境方面对购房需求影响的情况。

下面劳烦您花费宝贵的几分钟时间回答下面一些问题，以下问题不会涉及隐私的透露，请各位先生女士放心填写，感谢各位的支持！

1、您的年龄是（）

A、20-30岁B、30-40岁C、40-50岁D、50-65岁E、65岁以上

2、您的月收入是多少？

（）

A．2000元以下B.2000~3500元C.3500~5000元

D．5000~6500元E.6500元以上

3、您目前的居住形式是（）

A.自购B.租房C.单位福利分房房D.他购

4、结合家庭结构，您在购房时会考虑该套房屋的居住人数是（）人。

A.1~2人B.3~4人C.5~6人D.6人以上

5、若购房，您打算购买的住宅面积是（）平方米

A.80以下B.80~100C.100~120D.120~150E.150以上

6、若购房，您的购房目的是（）

A．结婚用房B.养老C.为儿女购买D.有一个安家的地方E.其他

7、您购房时希望居住的地理位置是（）

A．市中心