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房地产估价概论辅导资料
第一章 房地产估价概论
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
1.专业估价与非专业估价的本质区别
提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：
由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
例题：
（判断题）某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
（ ）【2007年真题】
提示：
参见教材P2
[答疑编号500434010101]
『正确答案』×
『答案解析』必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
【2007年真题】
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
提示：
参见教材P2
[答疑编号500434010102]
『正确答案』ACD
『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。
2.房地产估价的概念
房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
估价的主体是估价师和估价机构
估价的客体是估价对象的价值
估价时间是估价时点
估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序
估价中采取的手段（三手段）
价值分析手段，对影响估价的因素进行分析
价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值
价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见
3.估价与评估的异同
估价是指价值评估（范围窄）
评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）
房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。
如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
例题：
评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
【2008年真题】
A.传统评估业务
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
提示：
参见教材P4
[答疑编号500434010103]
『正确答案』C
『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。
4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
美国RealEstateAppraisal
英联邦国家PropertyValuation
日本和韩国不动产鉴定评价
香港物业估值或物业估价
台湾不动产估价
二、房地产估价的本质（五点本质）（掌握）
本质1是评估房地产的价值而不是价格
尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格
价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。
价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。
现实中价格偏离价值是普遍现象。
价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。
例题：
（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。
（ ） 【2006年真题】
提示：
参见教材P5
[答疑编号500434010104]
『正确答案』×
『答案解析』评估房地产的价值而不是价格。
本质2房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。
定价是当事人个人行为。
房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。
价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。
例题：
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
【2007年真题】
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
提示：
参见教材P6
[答疑编号500434010105]
『正确答案』B
本质3是提供价值意见而不是作价格保证
估价结果是专业意见，而不是价格保证。
估价师对自己的专业意见要承担法律责任。
根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：
一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用；另一个是咨询性的估价。
鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。
刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。
承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）
本质4估价有误差，但误差应在合理范围之内
对估价准确性的认识
①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。
②所有的估价都会有误差：
评估价值＝真实价值＋误差。
③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。
④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。
⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定
防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等
目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：
①房地产估价规范；②城市房屋拆迁估价指导意见；③房地产抵押估价指导意见
例题：
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
【2007年真题】
A.掌握的有关信息不同
B.做出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
提示：
参见教材P8
[答疑编号500434010106]
『正确答案』A
『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）
（判断题）一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。
（ ）【2007年真题】
提示：
参见教材P8
[答疑编号500434010107]
『正确答案』√
『答案解析』判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。
本质5既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
估价师的实践经验很重要
影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化
必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平
因此估价师一般要求有一定年限的估价实践经验
三、房地产估价的必要性 熟悉
1.专业估价存在的前提：
独一无二、价值量大
2.房地产需要专业估价的原因
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。
例题：
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
【2005年真题】
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值最大
D.不可移动和用途多样
提示：
参见教材P11
[答疑编号500434010108]
『正确答案』B
3.房地产估价在估价中占主体地位
房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少
房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少
房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
第二节 房地产估价要素
一、估价当事人——估价师、估价机构、估价委托人（熟悉）
1.房地产估价师
知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师
只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
2.房地产估价机构
具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级分为：
暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同
估价对象权利人：
估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人
估价对象利害关系人：
估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人
估价报告使用者
估价委托人
联系与区别：
权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。
委托人不一定是权利人或报告使用者。
例题：
（判断题）在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。
（ ）【2008年真题】
提示：
参见教材P15
[答疑编号500434010201]
『正确答案』错误
『答案解析』判断题可以用举反例进行判断。
如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。
判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。
二、估价目的（掌握）
估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。
一个估价项目一般只有1个估价目的。
估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。
估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。
如有租约限制的房地产价值。
评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。
而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。
例题：
（判断题）任何一个估价项目都有估价目的（ ）。
【2008年真题】
提示：
参见教材P15
[答疑编号500434010202]
『正确答案』对
三、估价对象（掌握）
即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。
当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。
可作为估价对象的情况有：
在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产、一般类型土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
例题：
某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。
当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。
【2008年真题】
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
提示：
参见教材P17
[答疑编号500434010203]
『正确答案』AB
四、估价时点（熟悉）
也称为价值时点、价值日期。
是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
估价时点根据估价目的来确定。
估价时点确定在先，评估价值确定在后。
五、价值类型（掌握）
价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值。
基本价值类型有六种：
市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。
同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。
六、估价依据（熟悉）
估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。
包括相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查。
国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求，在不违反法律法规和标准的前提下，有所创新。
（09新增）
七、估价假设（熟悉）
估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明（09新增）。
如：
规划条件不明时，评估房地产开发用地价值的假定。
估价假设的作用：
规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。
（09新增）
八、估价原则（熟悉）
估价原则是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
估价6原则在第五章专门详细介绍。
九、估价程序（一般12步）（熟悉）
业务两步获取估价业务、受理估价委托
规划一步制定估价作业方案
外业两步搜集所需资料、实地查看估价对象
关键三步分析、测算、判断估价对象价值
后续四步撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档
履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
十、估价方法（熟悉）
十一、估价结果（熟悉）
估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。
估价结果应该客观公正。
估价师不得有以下行为：
迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。
第三节 房地产估价的现实需要
一、国有建设用地使用权出让的需要（掌握）
□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价
□拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价
□挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价
□协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价
二、房地产转让和租赁的需要（熟悉）
转让方式增多，包括：
买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。
租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。
三、房地产抵押贷款的需要（掌握）
抵押人担保债权不得超出抵押物价值。
抵押对房地产估价的需要（7种）：
初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价。
四、房地产征收征用补偿的需要（掌握）
征收是强制收买，所有权变更，不返还。
征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。
五、房地产分割的需要（熟悉）
一般采取折价或者拍卖变卖价款分割
六、房地产损害赔偿的需要（掌握）
损害赔偿的情况
□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估
□在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估
□使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估
□因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估
□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估
□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估 □因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估
□因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估
□因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估
□其他相关评估
七、房地产争议调处的司法鉴定的需要（掌握）
八、房地产税收的需要（熟悉）
九、房地产保险的需要（了解）
十、企业有关经济行为的需要（熟悉）
十一、房地产行政管理的需要（了解）
十二、其他方面的需要
□建设用地使用权期间届满需要的估价服务
□房地产开发经营过程中需要的估价服务
□为出国需要提供财产价值证明的估价
□为房地产证券化服务的估价
第四节 房地产估价师的职业道德（掌握）
房地产估价师的职业道德是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。
包括职业品德、职业情感、职业行为习惯。
概括为7方面：
■诚实正直
■利益冲突与回避
■专业胜任能力
■勤勉尽责
■保守秘密
■公平竞争
■社会责任
例题：
下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。
【2008年真题】
A.做到诚实正直公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
提示：
参见教材P34、P35
[答疑编号500434010204]
『正确答案』ACE
第五节 中国房地产估价行业发展概况（熟悉）
□以法律形式（1994年《房地产管理法》）确立了房地产估价的地位。
包括房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度
□建立了房地产估价师执业资格制度
例题：
下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（ ）。
【2007年真题】
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
提示：
参见教材P36
[答疑编号500434010205]
『正确答案』C
□设定了房地产估价师和房地产估价机构资质行政许可项目（行业准入资格）。
□成立了房地产估价行业自律性组织（中国房地产估价师与经纪人学会），地方性的行业自律组织。
□发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。
□制定了房地产估价国家标准和相关指导意见。
房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见
□形成了较完善的房地产估价理论方法体系
□深化拓展了房地产估价业务
□形成了公平竞争的房地产估价市场
□积极开展了国际交流合作
升级会员 