一级建造师建筑工程经济独家笔记第三部分建设工程估价.docx

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一级建造师建筑工程经济独家笔记第三部分建设工程估价

建设工程估价

1Z103010建设工程项目总投资

1Z103020建筑安装工程费用项目

的组成与计算

1Z103030建设工程定额

IZ103040建设工程项目设计概算

1Z103050建设工程项目施工图预算

1Z103060工程量清单编制

1Z103070工程量清单计价

1Z103080工程量清单计价表格

1Z103090国际工程投标报价

⏹掌握要点：

几个概念：

按照我国基本建设程序

①投资估算－－在项目建议书及可行性研究阶段

②设计概算－－初步设计、技术设计阶段

③施工图预算－－施工图设计阶段

④投标报价－－投标阶段

⑤合同价；结算价；竣工决算

（1）生产性建设工程项目总投资由建设投资和铺底流动资金构成。

建设投资包括：

设备及工器具购置费、建安工程费、工程建设其他费、预备费（基本预备费、涨价预备费）、建设期利息

（2）非生产性建设工程项目总投资只包括建设投资

（3）建设投资、静态投资、动态投资的内容及关系

静态：

建安工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费

动态：

涨价预备费、利息

⏹掌握要点：

（1）设备购置费－概念。

（2）设备购置费、运杂费——公式、计算

设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费

设备运杂费＝设备原价×设备运杂费率

（3）国产标准设备原价，一般按带有备件的出厂价计算。

（4）了解进口设备的交货方式——内陆交货、目的地交货、装运港交货。

（5）进口设备抵岸价的构成（与到岸价的区别）

进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费

货价=离岸价（FOB价）*人民币外汇牌价

（6）国外运费、国外运输保险费的计算

（7）银行财务费、外贸手续费的计算

银行财务费＝离岸价×人民币外汇牌价×银行财务费律

外贸手续费＝进口设备到岸价×人民币外汇牌价×外贸手续费率

（8）进口关税的计算。

进口关税＝到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率

（9）进口增值税的计算。

进口产品增值税额＝组成计税价格×增值税率

组成计税价格＝到岸价×人民币外汇牌价＋进口关税＋消费税率

（10）注意：

工器具及生产家具购置费与办公和生活家具购置费的区别。

⏹某项目进口一批设备，其银行财务费为4.25万元，外贸手续费为18.9万元，关税税率为20％，增值税税率为17％，抵岸价为1792.19万元，无消费税、海关监管手续费，则进口设备的到岸价格为（）万元。

A.747.19B.1260

C.1291.27D.1405

3013

⏹熟悉要点：

（1）工程建设其他费的内容

①土地使用费

②与项目建设有关的其他费用

包括建设单位管理费，工程监理费，工程质量监督费，可行性研究费，研究试验费，环境影响评价费，劳动安全卫生评价费，场地准备及临时设施费，引进技术和进口设备其他费，工程保险费，特殊设备安全监督检验费，市政公用设施建设及绿化补偿费

③与未来企业生产经营有关的其他费用包括的内容（重点）：

联合试运转费（费用净支出）、生产准备费的内容。

3014预备费组成

预备费包括基本预备费和涨价预备费

⏹掌握要点：

（1）基本预备费的概念、计算基数、计算

基本预备费＝（设备及工器具购置费＋建筑安装工程费＋工程建设其他费）×基本预备费率

（2）涨价预备费的计算。

⏹P163例题1Z103014

3015建设期利息计算

⏹掌握要点：

计算题－－计算建设期应计利息。

各年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×年利率

⏹注意：

假定借款均在每年的年中支用。

⏹最多要求计算三年。

3020建安工程费

建筑安装工程费有直接费，间接费，利润和税金组成

直接费：

直接工程费（人、材、机）

措施费（环、文、安、临、夜、二、大、混、脚、保、排降）

间接费：

规费（排、定、保、公、伤）

企业管理费（资、办、差、固、工、劳保、会、教、财保、财、税、他）

掌握要点：

（1）直接工程费包括的内容：

人、材、机

（2）人工费的组成内容：

----注意：

工资性补贴、生产工人辅助工资、劳动保护费的内容。

（3）材料费包括的内容：

①材料原价②运杂费③运输损耗费④采购保管费⑤检验试验费

（4）施工机械使用费的内容：

施工机械作业发生的机械使用费和中小型机械安拆费和场外运费。

（大型机械的安拆及运费是措施费）

（5）机械台班单价组成；台班折旧、台班大修理费的计算。

台班折旧费＝

台班大修理费＝

⏹掌握要点：

（1）重点－措施费包括的11个项目名称：

环境保护费＝直接工程费×环境保护费费率

文明施工费＝直接工程费×文明施工费费率

安全施工费

临时设施费

夜间施工增加费

二次搬运费=直接工程费×二次搬运费费率

大型机械设备进出场及安拆费

混凝土，钢筋混凝土模版及支架费

脚手架费

已完工程及设备保护费

施工排水降水费

★环境保护费、文明施工费、安全施工费、二次搬运费的计算基础是－－（直接工程费）

掌握要点：

（1）规费包括的内容：

●工程排污费

●工程定额测定费

●社会保险费

●住房公积金

●危险作业意外伤害保险

（2）规费费率的计算基础：

①直接费②人工费和机械费合计③人工费

（3）企业管理费的内容：

1.管理人员工资2.办公费3.差旅交通费4.固定资产使用费5.工具用具使用费6.劳动保险费7.工会经费8.职工教育经费9.财产保险费10财务费11税金12.其他

（4）注意问题：

企业管理费中的税金（与营业额无关）

（5）企业管理费费率计算基础有：

①直接费②人工费和机械费合计③人工费

3025利润和税金

⏹掌握要点：

（1）利润的计算基数（三个）：

①直接费和间接费合计

②人工费和机械费合计

③人工费

（2）税金

建筑安装工程税金是国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税，城市维护建设税及教育费附加。

①营业税＝营业额×3％

②城市维护建设税应纳税额＝应纳营业税额×适用税率

城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税1%征收。

③教育费附加税额为营业税的3%

3026建安费计算程序

⏹掌握要点：

（1）发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法。

（2）工料单价法计价程序：

①以直接费为计算基础★②人工费和机械费合计为基础③以人工费为基础

（3）掌握“以直接费为计算基础的工料单价法计价程序”的计算。

间接费=直接费×间接费费率

（4）了解综合单价法计价程序。

①当C>C0,可采用以人工费、材料费、机械费合计（直接工程费）为基数计算该分项的间接费和利润。

②当C

③直接工程费仅为人工费时，采用以人工费为基数

3030建设工程定额

（1）按编制程序和用途分类：

施工定额.预算定额.概算定额.概算指标.投资估算指标

●施工定额是以工序为研究对象，属于企业定额的性质。

●预算定额是以各个分部分项工程为对象编制的定额，是社会性的。

●概算定额是以扩大的分部分项工程为对象编制。

●概算指标是以整个建筑物和构筑物为对象。

●投资估算指标通常以独立的单项工程或完整的工程项目为对象。

（2）人工定额的编制：

拟定正常的施工条件、拟定定额时间

①工人工作必须消耗的时间：

有效工作时间、休息时间、不可避免的间断时间

②人工定额的形式：

时间定额和产量定额两种形式（互为倒数）

（3）人工定额的制定方法：

①技术测定法

②统计分析法（施工条件正常、产品稳定、工序重复量大、统计工作制度健全）

③比较类推法（产品规格多、工序重复、工作量小）

④经验估计法（作为一次性定额使用）

⏹熟悉要点：

（1）定额材料消耗指标的组成，按其使用性质、用途和用量大小的分类：

主、辅、周转、零星

（2）材料消耗定额包括的内容：

净用量、不可避免的废料和损耗

（3）材料净用量的确定方法：

理论计算法、测定法、图纸计算法、经验法

（4）周转性材料消耗定额一般与哪四个因素有关：

①第一次制造时材料消耗

②每周转使用一次的损耗

③周转使用次数

④周转材料的最终回收及其回收折价

（5）机械工作时间：

必须消耗的时间：

有效工作时间（正常负荷下的工作时间和降低负荷下的工作时间）、不可避免的中断时间、不可避免的无负荷工作时间。

3040建设工程项目设计概算

⏹考核点：

1Z103041设计概算的内容和作用

1Z103042设计概算的编制依据、程序和步骤

1Z103043设计概算的编制方法

1Z103044设计概算的审查内容

⏹掌握要点：

（1）设计概算分为三级：

单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程项目总概算

（2）设计概算的作用（六个）:

投资、计划、贷款、签合同、经济合理性、投资效果

掌握要点：

（1）单位建筑工程概算的编制方法（三种）

①概算定额法（初步设计达到一定深度、建筑结构比较明确）

②概算指标法（技术比较成熟、有类似工程科利用）

③类似工程预算法（初步设计与已经完成或在建项目的设计类似且没有可用的概算指标）

（2）设备及安装工程概算的编制方法（3种）——适用条件

①预算单价法（有详细设备清单）

②扩大单价法（清单不完备或者只有成套设备的重量）

③概算指标法（清单不完备）

（3）单项工程综合概算的编制基础：

建筑工程概算表和设备及安装工程概算表

（4）单项工程综合概算文件一般包括编制说明和综合概算表两部分

（5）建设项目总概算

组成内容：

（各单项工程综合概算、工程建设其他费用、建设期利息、预备费和经营性项目的铺底流动资金组成），并按主管部门规定的统一表格编制而成。

3044设计概算审查内容

⏹掌握要点：

（1）审查设计概算的编制依据（内容－三个方面）

①合法性审查②时效性③适用范围

（2）建筑工程概算审查的内容－（四个方面）:

量、价、费、定额或指标

（3）设备及安装工程概算审查

重点：

设备清单、安装费用计算

（4）设计概算审查方法：

①对比分析法②查询核实法③联合会审法

3050施工图预算

⏹考核点：

1Z103051施工图预算编制的模式

1Z103052施工图预算的作用

1Z103053施工图预算的编制依据

1Z103054施工图预算的编制方法

1Z103055施工图预算的审查内容

⏹掌握要点：

（1）按照预算造价的计算方法和管理方式的不同，施工图预算可以划分为两种计价模式：

传统计价模式；工程量清单计价模式

★施工图预算对施工单位的作用：

1、是确定投标报价的依据

2、是施工单位进行施工准备的依据

3、是控制施工成本的依据

⏹掌握要点：

（1）施工图预算审查的重点：

工程量计算是否准确、定额套用、取费标准是否合理

（2）审查的内容：

①是否合要求、②量、③价、费、④要素是否合理、⑤是否超过设计概算

（3）施工图预算审查的方法：

①全面审查法

适合于一些工程量较小、工艺比较简单的工程

②标准预算审查法

仅适用于采用标准图纸的工程

③分组计算审查法（适用任何工程）

特点：

审查速度快、工作量小

④对比审查法（有可比性的工程）

⑤“筛选”审查法

归纳为工程量、价格、用工三个单方基本指标。

适用于审查住宅工程或不具备全面审查条件的工程。

⑥重点审查法

工程量大或者造价较高的工程

3060工程量清单编制

⏹掌握要点：

⏹全部使用国有资金投资或国有资金投资为主

（1）工程量清单的组成内容：

①分部分项工程量清单

②措施项目清单

③其他项目清单

④规费项目清单：

排、定、保、公、伤

⑤税金项目清单

（2）编制工程量清单的依据（7个）

①《建设工程工程量清单计价规范（GB50500—2003）》

②国家省级行业建设主管部门颁发的计价依据和办法

③设计文件

④与建设工程有关的标准、规范、技术资料

⑤招标文件及补充、答疑纪要

⑥施工现场情况、工程特点及常规技术方案

⑦其他相关资料

（3）分部分项工程量清单包括的内容（五部分）

项目编码、名称、特征、计量单位、工程量

（4）措施项目清单：

安、夜、二、冬、大、排、降、保（地上下）、保（已完）

（5）其他项目清单的内容：

暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费

3070工程量清单计价

⏹掌握要点：

（1）工程量清单计价过程的两个阶段：

工程量清单编制、工程量清单应用

（2）采用工程量清单计价，建设工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成。

（3）工程量清单计价的三种主要形式：

工料单价法＝人工费＋材料费＋机械使用费

综合单价＝人工费＋材料费＋机械使用费＋管理费＋利润

全费用综合单价＝人工费＋材料费＋机械使用费＋措施项目费＋管理费＋规费＋利润＋税金

（4）利用综合单价法计算分部分项工程费需要解决两个核心问题：

确定各分部分项工程的工程量、确定综合单价

（5）措施项目费的计算方法－－掌握每种方法的适用范围

1.综合单价法

适用于可以计算工程量的措施项目，主要指与工程实体有紧密联系的项目、如混凝土模板、脚手架、垂直运输

2、参数法计价

主要适用于施工过程中必须发生，但在投标时很难具体分项预测，又无法单独列出项目内容的措施项目，如夜间施工费、二次搬运费等，冬雨季施工

3、分包法计价

适合可以分包的独立项目。

如室内空气污染测试

3073投标价的编制方法

⏹掌握要点：

（1）投标价的概念

投标价必须与采用的合同形式一致

（2）工程量清单计价下编制投标报价的原则（前2个）

①投标价由投标人自主确定。

投标价应由投标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制

②投标报价不得低于成本

（3）投标价编制依据

3074合同价款的约定方法

⏹掌握要点：

（1）工程款的主要结算方式（四种）：

按月结算、分段结算、竣工后一次结算（12个月以内或者100万以下）、约定的其他结算方式

（2）工程预付款的额度、支付时间

不低于10%不高于30%开工日期前7天

（3）工程预付款的抵扣－－计算起扣点

T=P-M/N

T-起扣点P-合同总额M-预付款数额

N-主要材料及构件所占比重

（4）发包人支付工程进度款的时间要求

在承包人工程进度款支付申请后14天内核对完毕，并在14天内支付不低于60%不高于90%的进度款

（5）了解FIDIC施工合同条件下的工程费用结算

3076索赔与现场签证

⏹掌握要点：

（1）索赔事件成立必须满足的三要素：

正当的索赔理由、有效的索赔证据、在合同约定的时间时限内提出。

（2）索赔证据应满足的基本要求：

真实性、全面性、关联性、及时性、有效性

（3）索赔费用的计算方法：

实际费用法、总费用法、修正费用法

（4）现场签证的范围（6条）

3077工程价款调整的方法

⏹掌握要点：

（1）了解——《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）有关工程价款调整的规定

（2）工程价款调整的计算

（3）工程价款中的价差调整方法：

①按实际价格调整法

②按工程造价指数调整法

③采用造价信息调整价格差额法

④调值公式法（计算）

3078竣工结算方法

⏹掌握要点：

（1）竣工结算程序－－三步

（2）工程竣工结算的依据

（3）区分合同类型，竣工结算的编制方法

（4）区分合同类型，竣工结算的审查方法

3079工程计价争议处理方法

⏹掌握要点：

（1）争议的解决办法：

协商、调解、仲裁、诉讼

3080工程量清单计价表格

⏹考核点：

1条、计价表格组成

2条、计价表格使用规定