一个完整的房地产项目开发流程.docx

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一个完整的房地产项目开发流程

结合开发工作的具体情况一般需经历以下阶段：

一、施工许可证办理

1、建设项目备案批文（发改委）

2、申领《工程建设项目报建证》（建设局）

3、建设用地规划许可证（规划局）

4、土地使用权证（国土局）

5、建设工程规划许可证（规划局）

6、施工图设计文件审查合格书（市图审中心）

7、交纳农民工保障金（建工局）

8、办理建筑工程中标通知书（招标办）

9、建筑工程安全报监书（建工局）

10、建筑工程质量监督书（建工局）

11、经审查备案的勘察、设计合同（建设局）

12、经审查备案的施工、监理合同（建工局）

13、墙改节能、人防结建审批（建设局）

14、新墙材和实施建筑节能证明（建设局）

15、养老保障金证明（建工局）

16、建筑消防设计防火审核意见书（公安局）

17、资金来源证明（银行）

18、劳务分包合同（建工局）

19、申领《建筑工程施工许可证》（建设局）

（高新区）建筑工程施工许可证

一、办理依据

中华人民共和国建设部令91号

二、申报材料

1、建设项目备案批件

2、土地使用权证

3、建设用地规划许可证

4、建设工程规划许可证

5、建设工程施工图设计文件审查合格证（图审报告书）

6、劳务工资保证金证明

7、中标通知书

8、潍坊市建筑工程安全施工措施备案申请表

9、建筑工程质量监督书

10、经审查备案的勘查、设计、施工、监理合同

11、新型墙材节能、防空地下室易地建设审批

12、新墙材和实施建筑节能证明

13、养老保障金证明

14、建筑消防设计防火审核意见书

15、资金来源证明

16、建筑工程施工许可申请表（规划局）

二、《建筑工程竣工验收备案表》办理

1、规划验收（规划局）

2、公安消防验收（消防局）

3、环保（单体）验收（环保局）

4、建筑节能验收（质检站）

5、主体验收（质检站）

6、工程竣工验收备案表（建设局）

三、《预售许可证》办理（房管局）

建设项目立项批文办理所需材料：

（1）、建设项目报告的请示…找专业的

（2）、项目申请报告…找专业的

（3）、公司营业执照副本

（4）、法人身份证复印件

（5）、房地产开发资质

（6）、四图一书

（7）、土地成交确认书或者土地证

（8）、地震部门安评或意见

（9）、环评报告（环评公司）

（10）、税务登记证复印件

（11）、节能部门的能评意见

（12）、项目资本金证明（总投资的20%）

（13）、潍坊市投资项目核准表

（14）、县市区发改委部门初审文件原件

2、以上材料备齐后，将材料送至发改委办理。

申领《工程建设项目报建证》

1、《工程建设项目报建证》的申领所需材料：

（1）、工程建设项目报建表

（2）、工程建设项目批准文件

2、以上材料备齐后，到建设局建设科办理。

建设用地规划许可证

1、《建设用地规划许可证》的办理所需材料：

（1）建设单位用地规划申请

（2）经发局出具的投资计划或备案说明

（3）建设单位与管委会签署的土地协议

（4）现状地形图

（5）规划设计图纸

（6）选址定点意见书

2、以上材料备齐后，到规划国土局办理。

土地使用权证

1、《国有土地使用权证》办理所需材料：

（1）用地申请

（2）投资计划

（3）建设用地规划许可证

（4）土地评估报告

（5）土地勘测定界图

2、以上材料备齐后，到国土局办理。

建设工程规划许可证

1、《建设工程规划许可证》办理所需材料：

（1）建设单位申请

（2）经发局出具的投资计划或备案说明

（3）工程申请单

（4）国有土地使用权证或土地出让合同

（5）建设位置现状图

（6）方案通过的照片（七寸）

（7）规划图

（8）施工图的建施部分

2、以上材料备齐后，到规划国土局办理。

施工图设计文件审查批准书

1、《施工图设计文件审查批准书》办理所需材料：

（1）全套施工图纸

（2）已经审查的勘察报告

（3）打印完整准确的结构计算书

（4）与施工图设计文件相符的结构专业建模数据文件（电子版）

（5）打印完整的节能计算报告书及软件生成的电子上报文件

（6）打印完整的冷热负荷计算书

（7）批准立项文件复印件

（8）建筑工程规划许可证复印件

（9）建筑工程设计合同

（10）建设工程勘察设计档案卡

2、以上材料备齐后，到建筑工程施工图审查中心办理。

3、交费后出《施工图设计文件审查批准书》。

办理《建筑工程中标通知书》

1、《建筑工程中标通知书》的办理所需材料：

（1）建筑工程规划许可证

（2）法人证明

（3）银行资金证明

（4）营业执照

（5）资质证书

（6）立项批文

（7）建设用地规划许可证

（8）图纸审查合格书

（9）税务证书

（10）平面图

2、以上材料备齐后，到建设局招标办办理。

建筑工程质量监督书（高新）

1、《建筑工程质量监督书》办理所需材料：

（1）建设工程规划许可证复印件

（2）施工图设计文件审查报告书、合格书

（3）施工、监理中标通知书

（4）施工合同

（5）监理合同

（6）①施工组织设计

②监理规划

（7）①参建五方质保体系和派驻项目人员名单

②施工、监理、勘察、设计单位资质证书复印件

④施工图纸（折叠装盒、工程竣工验收后退回）

2、以上材料备齐后，到市质检站办理。

（或高新质检站）

新墙材和实施建筑节能证明

1、新墙材和实施建筑节能证明的办理所需材料：

（1）施工图纸（节能专篇）

（2）图审合格书

（3）公共建筑节能设计审查备案登记表

（4）建筑工程施工图审查报告

2、以上材料备齐后，到建设局办理。

《建筑消防设计防火审核意见书》

1、《建筑消防设计防火审核意见书》办理所需材料：

（1）小区规划图

（2）消防设计专篇

（3）设计院资质证书

2、以上材料备齐后，到区公安局办理。

《建筑工程施工许可证》

1、《建筑工程施工许可证》办理所需材料：

（1）建筑工程施工许可证申请表

（2）工程项目报建证

（3）土地使用证

（4）建设用地规划许可证

（5）建设工程规划许可证

（6）计划批文

（7）招投标手续

（8）质量监督手续

（9）安全监督手续

（10）施工图纸审查批准书

（11）勘察、设计、监理、施工合同

（12）人防结建手续

（13）防雷

2、以上材料备齐后，到建设局建设科办理。

工程竣工验收备案

1、规划验收：

所需材料：

1、建设单位工程竣工验收申请

2、竣工单体照片

3、《工程规划许可证》、《施工规划许可证》复印件

4、竣工复核报告表

5、《土地证》复印件

2、公安消防：

所需材料：

1、消防验收申请表

2、消防设施防火审核意见书

3、电气检测报告

4、施工单位、监理单位资质证明

5、建筑工程竣工图

6、隐蔽工程验收记录

7、消防产品检测报告

8、自动消防设施检测报告

3、环保（单体）：

所需材料：

1、单体验收申请

4、建筑节能：

所需材料：

1、领取表格并填写

2、节能申报材料

5、主体验收：

所需材料：

1、领取表格并填写

2、办理墙体验收资料，由建工局到现场验收

工程竣工验收备案所需材料：

（1）工程竣工验收报告，并附报告表

（2）工程施工许可证

（3）施工图设计文件审查意见、施工图设计文件审查批准书

（4）公安消防、规划、环保、建筑节能、城建档案等部门出具的认可文件

（5）施工单位《工程质量保修书》

（6）商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

以上材料备齐后，到建设局备案办办理。

《商品房预售许可证》

1、根据城市商品房预售管理办法规定，项目投资额达到达到总投资额的25%以上，并确定施工进度和竣工日期，方可商品房办理预售许可证。

2、商品房预售许可证办理所需材料：

（1）商品房预售登记申请书

（2）土地证

（3）用地规划许可证

（4）工程规划许可证

（5）施工许可证

（6）经营权证

（7）资质证书

（8）计划批文

（9）营业执照

（10）产权保证书

（11）工程投资证明

（12）施工合同

（13）商品房预售说明书

（14）房屋使用管理维修公约

（15）预售款监管证明

（16）物业管理方案确认

（17）法人身份证明

（18）委托书

（19）代理人身份证明

（20）总平面图和平、立、剖面图

3、以上材料备齐后，到市行政审批大厅房管局窗口办理。

高新区预售许可证

1、预售许可登记申请表原件1份（房管局提供）

2、商品房预售许可、备案询问表原件1份（房管局提供）

3、土地使用权证原件复印件各1份

4、企业开发资质等级证书原件复印件各1份

5、建设工程规划许可证原件复印件各1份

6、建设用地规划许可证原件复印件各1分

7、建筑工程施工许可证原件复印件各1份

8、工程投资证明原件1份

9、规划设计图纸、房屋平面示意图（原件2份）、立面图原件复印件各1份

10、物业管理用房确认单、预售资金监管协议

11、委托书原件1份

12、法人及委托代理人身份证明复印件各1份（公司公章）

13、营业执照原件复印件各1份

14、房地产开发经营权证原件复印件各1份

15、经发局批文原件复印件各1份

16、房屋使用维修公约原件复印件各1份（物业合同）

17、商品房预售方案原件1份

18、备案登记证明原件复印件各1份（资金监管备案证明）

19、施工合同原件复印件各1份

20、公安局院门牌号证明原件复印件各1份

注：

土地不能有抵押，办理预售证时政府控制预留房要扣除，经发局批文不能过期，投资证明体现出达到工程总投资的25%，土地不得有查封。