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物权法考试资料

一、财产法体系与物权法体系的功能比较

（一）英美财产法的概念

（二）大陆法系物权法体系的概念理念功能

二、论农村集体土地所有权

土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。

劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分权利，是土地集体所有制在法律上的表现。

集体土地所有权的主体只能是农民集体。

（一）现行集体土地所有权的主体

1、规定

我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》都有关于农村集体土地所有权的规定。

《宪法》第十条规定：

“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

”《民法通则》第七十四条将宪法中的“集体所有”的含义具体表述为：

“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。

已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。

”《土地管理法》第八条又具体规定：

“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。

”同时《农业法》第十一条也作了与《土地管理法》相同的规定。

上述这些法律、法规将农村集体土地所有权确定为三级制的“农民集体所有”，即“乡（镇）农民集体所有”、“村农民集体所有”和“村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有”。

2、集体土地所有权主体“缺位”

从上述的法律规定可以看出，我国的集体土地所有权属于农民集体所有，具体来说属于村农民集体、村内集体经济组织（如村民小组）以及乡（镇）农民集体。

但是从目前情况下看，农村尚未形成农民自己的经济组织，各种合作经济组织在为农民提供技术、信息等发挥的作用十分有限，普遍存在规模小、实力薄弱和管理制度不健全和稳定性较差等缺点，难以承担基层代理人的责任。

而“村民委员会”或“村级集体经济组织”实际上经常处于“政府职能代表”和“群众自治代表”的双重冲突中，难以为农民提供法律和政策保护。

其结果往往导致一块土地有三个或者多个主体，而农民仅仅是作为土地集体所有权的集合主体而不是土地所有权的直接主体，而三个主体又很难作出清晰的区分，事实上使农地陷入“公地”的悲哀。

集体所有权按基本来含义讲，应当是全体集体成员共同所有，也就是说“既不是个人所有权基础上的共有，也不是股份制基础上的法人所有”，那么，农村集体土地所有权应当是归某一农村集体经济组织的全体农民集体共同共有。

从中国立法上看，关于集体土地所有权的主体，中国《民法通则》第74条规定：

“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村委会经营、管理，已经属于乡镇民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”；新《土地管理法》第十条规定：

“……；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济集体组织或者村民小组经营、管理；……”。

按这些规定，现阶段集体土地所有权主体有以下几种：

（1）村农民集体；

（2）乡镇农民集体；（3）村内多个农民集体如村民小组等。

由于农民缺乏行使集体所有权的组织形式或程序，这样，就导致农民集体无法行使所有权，甚至缺乏行使所有权的动力。

因此，客观上就由相对应的集体经济组织代表农民集体行使所有权。

但是，现实的情况是，大多数地区的农民集体经济组织已经解体或名存实亡。

按照《民法通则》和新《土地管理法》的规定，农村集体经济组织存在区域大小的区别，也就是说，在乡一级，有村一级的，还有村民小组一级的，那么应以哪一级为宜呢？

有学者认为以村一级为宜，但笔者以为以村民小组一级可更佳，即集体土地归村民小组全体成员所有，原乡镇集体经济组织和村集体经济组织所有的土地按现有界址分别归属于相应的村民小组的全体居民所有。

其理由如下：

（1）现行农村集体土地已基本上分给了村民小组，而乡镇集体经济组织和村集体经济组织已名存实亡，缺乏所有权主体的组织形式；

（2）实践中，集体土地所有权证一般都是以村民小组为地域基础进行载明的；（3）乡（镇）政府和村民委员会都履行或部分履行着行政职能，如果将农村集体（4）村民小组的居民往往比较集中，人口数量比较适中，有利于充分发挥其主体职能，也适合适度的农业规模化要求。

因此，我主张以村民小组一级的集体经济组织为所有权的主体。

3、集体土地所有权性质界定模糊

根据我国的《宪法》第六条规定：

“中国人民共和国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

”《土地管理法》第二条规定：

“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

所以根据以上推定，集体土地所有制是一种公有制的实现形式，是属于公有产权的范畴。

另外，1999年《宪法》规定：

“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制。

农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作组织，是社会主义劳动群众集体所有制经济。

参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。

”从以上规定可以推定，我国目前的集体土地所有权是一种所有制意义上的所有权，它与农村社区合作的公有制经济相适应，主要强调农村土地的公有制性质，所以，在实际生活中农村土地集体所有制“既不是一种共有的、合作的私人产权，也不是一种纯粹的国家所有权，它是在国家控制下由集体来承受起控制结果的一种农村产权制度安排。

”这种对集体土地所有权性质的模糊界定，导致农村集体所有权成为国家所有权的一种附属权利，缺乏独立性和完整性，容易受到国家所有权的侵占。

（二）集体土地所有权的结构（权能）（笔记本上有）

1、内容

集体土地所有权可以由所有者亲自行使，也可以由所有者代表代为行使。

其权利内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。

集体土地所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限制。

例如：

　1、在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发，必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家出让给发展商。

这就使属于集体土地所有权人在土地商业性开发方面的收益受到限制。

　2、在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，集体土地所有者不得擅自改变土地用途，若向非农业性用地者提供土地使用权须经人民政府审批等等，均使集体土地所有权中的处分权受到相当大的限制。

　3、集体土地所有者代表实施对集体土地的重大处置，需经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意，并不得违反法律的禁止性规定，且应履行法定义务。

4、乡镇土地所有者代表行使上述权利可不经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意。

所有与占有:

农村土地权利制度的二元结构

1.财产法律关系与土地权利

从法律关系的角度分析社会中的财产关系是近代以来大陆法系民商法的理论基础和主要方法之一。

然而，在不同的历史时期、不同的法律制度和法律传统中，法律关系的定位及其意义不尽相同。

在历史上，法律关系的观念最早起源于罗马私法中的“债”的概念。

但罗马私法中并未形成完整的法律关系理论体系，法律关系一直依附于抽象的“正义”和“权利”等观念。

19世纪初期，德国和法国的民法理论中开始运用“法律关系”这一概念，认为“法律关系”源于债，是一种典型的具有约束力的社会关系。

到19世纪中后期，在德国著名法学家萨维尼等的推动下，大陆法系国家开始逐步形成较为完整的“法律关系”理论体系。

“法律关系”也随之成为民法理论的重要范畴。

前苏联的民商法理论以马克思主义为指导，对法律关系以及与之相关的法律规范、法律秩序等法律范畴进行了深入研究，并且将“权利义务”等作为“法律关系”的内容，形成了具有一般法学意义上的“法律关系”理论体系。

在英美法系，非但没有较完备的“法律关系”理论体系，甚至“法律关系”这一概念没有成为英美法律的基本范畴，以至于英美国家的法学家们避免使用“法律关系”一词。

大陆法系和英美法系对法律关系的功能和地位的理解与界定有着明显的区别。

大陆法系的法学理论认为，“法律关系”是较“权利义务”更上位的概念，权利和义务是法律关系的内容。

而英美法系仅在对权利进行分析时才涉及法律关系，认为法律关系是较权利义务更下位的概念，最多是与权利义务处于平等地位的概念。

英美法系的法学家很少将法律关系作为其分析财产权利的起点，而大陆法系的法学家们则是从法律关系的角度去分析和界定权利。

两大法系关于财产法律关系的不同理解和界定，揭示了其关于法律权利的差异和分歧。

大部分大陆法系国家和地区深受概念法学的影响，强调法律概念的概括性和层次性，从具体权利义务关系中抽象出“法律关系”这一概念。

而英美法系国家的法学理论则在强调个人具体权利的基础上，以权利、义务、正义、自由等作为基本范畴，通过权利和义务具体操作方式的规定来达到法律维护现存社会关系和社会秩序的目的。

因此，“权利”和“法律”是密不可分的，“权利”始终是英美法系法学理论和法律制度的核心概念。

我们认为，从具体的权利义务关系抽象出法律关系这一概念本身具有合理性，这有利于理顺权利义务关系，使人们便于从社会关系的角度去分析、理解和界定权利。

但不能过分注重抽象而忽视具体，无论是将权利作为法律关系的内容还是将其放在更高的位置上，都不应当将权利视为法律关系的一个构成要件，权利关系和法律关系是具体和抽象、个别和一般的关系。

既然财产权本身就是一种法律关系，那么，一种财产权法律关系就不必依附某一种或某一类法律关系。

例如，我们没有必要论证股权法律关系是物权法律关系或债权法律关系、信托财产法律关系属于所有权法律关系或代理法律关系，也就不必探讨权利法律关系究竟包括多少类型的权利，因为我们通过当事人之间具体行为的界定就可以界具体定权利的内容。

因而，对财产法律关系当事人行为的界定以及对权利具体构成的研究，是科学分析财产权利制度构造（包括对农村土地权利制度构造的分析）的基础。

这一基础包括三个反面的内容:

第一，财产权是一组法律关系，这种法律关系只能体现为具体的权利法律关系，而财产体则体现为某种权利关系，因为“物的价值通过权利而呈现，具有价值的是权利而非无自身，权利即财产。

”第二，具体财产权利法律关系并不依附于某一理论上既定的抽象法律关系（如物权法律关系或债权法律关系），其内容只能从权利的具体形式上予以界定。

第三，在对财产权利进行微观分析的基础上，我们并不能就财产法律关系类型形成一种概念化的统一的财产权利体系，财产权是由一组结构松散、形态各异的权利所构成的权利体系。

因此，财产权不是空泛、抽象的概念，而是一束权利（abundioofrights）的组合，正如波斯纳所说:

“我们可以将对某一物的财产权看作是一组独立的而性质不同的权利。

”

2.农村土地归属与利用的二元结构体系

重新构造我国农村土地权利制度体系，是一个理论上和立法技术上均相当复杂的问题。

因此，如何构筑理性、科学、兼顾公平与效率、有中国特色的农村土地权利理论体系和制度安排，引起了众多经济学家和法学家的关注和浓厚兴趣。

在这一体系重构和制度创新的讨论中，学者们提出了各种各样的观点和设计方案。

归纳起来主要有以下几种观点:

（1）土地所有权中心论。

即主张以所有权权能分离理论为基础，构建以集体土地所有权为中心的土地权利制度。

这种观点认为，土地所有权是最完整的物权，是农村土地承包经营权等其他土地权利（他物权）的“母权”，其他土地权利（他物权）均由土地所有权派生而来。

因此，集体土地所有权是我国农村土地权利制度的起点和归宿，我国的农村土地权利制度应该围绕农村集体土地所有权的实现来进行设计和安排。

（2）用益物权中心论。

即我国应建立以农村土地用益权为中心的土地权利制度。

这种观点认为，农村土地权利制度中，最积极而富有生命力、对农村社会经济生活影响最为直接的土地权利是土地用益权。

根据我国社会主义公有制和市场经济体制逐步确立的现实，分析现代财产权利理论和制度的发展趋势，市场经济条件下我国的土地权利制度不能再强化土地所有权的中心地位，而应建立以农村土地用益物权为中心的农村土地权利制度。

（3）彻底放弃我国传统财产权利制度上的土地所有权概念，完全吸收英美法中地产权的概念和理论体系，用各种具体的地产权代替农村土地所有权和土地承包经营权。

以上几种观点分别从不同的角度对我国的农村土地权利制度进行了深入而有益的理论研究和探索，并在此基础上针对我国的基本国情，分别设计了颇具科学性的土地权利制度安排方案。

然而，仔细分析以上几种理论观点和农村土地权利制度的设计方案，我们不难发现其又都存在这样或那样的不足和缺憾。

第一种观点虽然为我国当前的民事立法和土地权利制度安排所采纳，但是，在土地公有制（农村土地集体所有制）条件下，特别是在农村土地所有权的主体是抽象的集体组织的情况下，过分强调土地所有权及其实现，不但收效甚微，而且还会不利于土地资源的合理配置和持续利用。

首先，集体土地所有权制度条件下，过分强调土地所有权的中心地位不利于土地承包经营权人权利和利益的保护，从而使其缺乏合理利用公有土地资源的激励机制;其次，在集体土地所有权制度的条件下，过分强调土地所有权必然会产生所有权绝对化的观念，挫伤真正参与土地承包和经营活动、创造社会财富的民事主体的积极性，竞争机制也难以建立;再次，由于共有主体是非常抽象的概念，而在民商法上的权利主体应当是一个具体实在的法律上的“人”（包括自然人和法人）。

当土地所有权权利人是一个抽象的主体时，必然会出现权利主体和具体的财产利用人之间的利益冲突。

过分强调集体土地所有权会导致具体的土地利用人滥用其手中的权利，导致土地资源的不合理配置利用。

第二种观点虽然注意避免由于过分强调土地所有权所带来的种种弊端和缺陷，但却走向了另外一个极端，这同样不利于土地资源的可持续利用，损害作为土地所有人的集体组织的利益。

第三种观点在理论上颇具创意，由于物权和债权的相互渗透，二者的差别日益淡化，自罗马法以来设置两者之间界限的社会历史条件已逐渐消失，因而借鉴英美财产法理论具有一定的合理性。

然而，在我国民事立法中虽然没有使用物权的概念，但是，大陆法系财产法传统已在理论和制度安排种牢牢确立。

如若完全抛弃大陆法系物权理论体系和制度模式，照搬英美财产法的理论体系和制度框架，无论在理论上还是在实践中都会遇到困难和阻力，而且其社会成本和代价巨大。

各法系以及各国之间在农村土地权利制度上各具特色，存在着明显的差异。

这种差异的原因只能从具体的社会经济、政治、文化以及法律制度演进的历史背景中去寻找。

因为任何法律理论和制度都有着深刻的社会传统和社会背景，这些传统和背景包括民族的、社会的、经济的以及道德和伦理的，甚至是宗教等。

我国现有的农村土地权利制度体系也是历史发展和传统积淀的产物。

它不仅有着深刻历史和文化背景和民族传统，而且受到新中国建立后20世纪50年代至70年代经济、政治制度的深刻影响，特别是受到20世纪80年代以来我国经济、政治体制改革和社会进步的深刻影响。

我国农村土地权利制度的现实存在，不仅有某些理论和观念的根据，而且有着广泛的社会基础。

因此，适应我国农村经济发展和社会进步的需要，重构理性科学、兼顾公平与效率、有中国特色的农村土地权利理论体系和制度安排，在研究和借鉴国外各大法系财产法理论和立法经验的同时，必须对中国土地法律制度的发展规律与特点，对中国悠久的土地权利制度的历史传统进行认真考察、研究和总结，必须要深刻理解和把握我国现存农村土地制度的特点和发展规律，对我国现存的农村土地权利制度体系进行深入的研究和合理判断。

而要对我国农村土地权利制度体系和结构进行合理判

断，则不能脱离中国的漫长历史传统和文化背景，更不能脱离中国的社会现实，特别是中国农村社会的现实。

中国是一个农业大国，有着两多千年的封建历史。

土地问题贯穿于整个历史发展的始终，兼并与反兼并构成古代中国土地制度史的主线，土地的占有形式和权利制度

安排构成决定社会性质和社会发展与演变趋势的主导因素之一。

在长期的社会历史发展过程中，中国形成了一套独特的土地法律制度体系和土地权利制度安排。

然而，直至清末编纂《大清民律草案》（1907），我国的法律制度体系诸法和体、刑民不分，民事法律制度，特别是财产法律制度散乱无序。

近代以来，中国社会经济、政治和社会生活发生了翻天覆地的变化。

适应时代发展的要求，孙中山先生提出了“三民主义”的主张，提倡“平均地权”。

国民党政府制定的《中华民国民法》（1929）中，专门规定了永佃权以强化佃农的土地权利。

在此基础上，还制定了《土地法》（1930）以保护佃农的利益。

新中国成立以后，中国政府颁布了《土地改革法》，并领导广大农民在进行了土地改革，建立了农民土地所有权制度，实现了中国农民千百年来“耕者有其田”的梦想。

其后，在社会主义改造的基础上，建立了人民公社制度，实行了“三级所有、队为基础”的集体土地所有权制度。

20世纪70年代末80年代初，中国农民“家庭联产承包责任制”的惊世创举引发了中国农村社会，乃至整个中国社会的伟大变革。

与此相适应，中国的农村土地制度也发生了巨大而深刻的变化，在坚持农村土地集体所有权的前提下，建立了土地家庭承包经营制度。

这一制度极大地调动了农民的生产积极性，促进了农业经济的快速发展。

然而，1985年以来，中国农业在经历了一个突飞猛进的增长过程之后出现滑坡，农业经济再度陷入困境。

我们在分析农业再度徘徊的原因及寻求农业发展的出路，从根本上解决“三农问题”时，更多的注意力是放在改善农业发展的宏观环境，（如国家农业投资政策、粮食“合同定购”政策以及农村劳动力转移政策等宏观政策体系的调整）、增加科技投入，以及加强农村和农业的社会化服务等方面。

毫无疑问，所有这一切必将对中国农业的发展和“三农问题”的解决产生重大的促进作用。

然而，所有这一切都必须有一个合理、完善、高效的农村土地制度为基础。

因为“农业经济陷入困境的深层原因是以土地制度为核心农业经济制度缺陷以及由此产生的农业政策的不规范”。

①而中国农村土地制度存在的主要问题是作为其核心和主要内容的农村土地权利制度的不规范和不完善。

因而，理性、科学、兼顾公平与效率、有中国特色的农村土地权利理论体系和制度安排，应该是我国农村土地权利制度改革和理论设计的指导思想。

2农村土地归属与利用二元结构的基本含义

当代社会的土地权利问题集中表现为土地归属和土地利用两大范畴，一切土地关系和利益，均是土地归属和土地利用的法律表现。

因此，土地归属和利用是土地权利权利制度的两个核心。

土地资源的有限性及其分配不公的问题长期困扰着人类社会，同时也是土地权利理论和制度安排所要解决的首要问题。

随着科学技术的不断进步，人类对土地利用的广度和深度在不断拓展和加深，土地的利用效率也日益提高，从而有力地推动了人类文明的进步和社会的不断发展。

那么，在现代社会土地归属和财产利用谁更重要呢?

我们认为，这是一个无法肯定也没有必要肯定的问题。

历史发展和人类文明进步表明，财产归属问题的妥善解决能促进资源的有效利用，而财产利用又是现代社会创造新财富和取得新增财富的基本途径和基本手段，这又催生出新的财产归属问题。

我们既不能否认土地归属的重要性，更不能忽视土地利用的作用和价值。

土地归属和土地利用对社会的发展和人类文明的进步具有同等重要的价值、作用和意义。

而且，从以土地归属为中心到以土地归属和土地利用并重日益成为各国土地权利制度理论和立法的共同价值取向。

在土地所有和土地利用主体分离的情况下，我们可以清晰地梳理出两种基本的法律关系:

一是土地利用人作为土地权利人与其他非土地权利人之间的关系。

无论谁占有土地，对一切其他非土地权利主体而言，均负有尊重他人土地权利的义务，任何人都不能以土地占有人不是土地所有权人为由而妨碍或侵害他人的财产权利。

通俗地说，即使你的邻居拥有的是不义之财，你也不能将其占为己有。

因为无论财产归谁占有或所有，你都是一个必须尊重他人财产权利的义务人，而没有任何将其占为己有的法律依据。

罗马法上的“对于外人是有瑕疵的占有也可以成立”的原则所表述的是同样的道理。

据此我们认为，土地利用人和其他一般非土地权利人之间的关系属于财产归属的范畴，其本质是土地所有权关系，因此，所有权的界定和确立是调整土地利用人和一般非土地权利人之间关系的基本准则。

然而，土地利用人毕竟不是土地所有权主体，在二者对待土地的态度一致的情况下，非土地权利人尊重土地利用人就等于尊重土地所有人，但当二者对待土地的意思出现分歧或不相一致时，一般非权利人就面临应对谁承担义务及其它相关问题。

假如某位财产所有人声称谁从财产利用人处夺得其所拥有的财产就归谁所有。

在这种情况下，非土地权利人是否有权按照财产所有人的意思行事呢?

如果认定为有权，那么，土地所有人的这一授权使得一般非土地所有人对土地利用人不再负有任何义务;如果认定无权，则只能解释为即使是土地所有人也不得无故任意干涉土地利用人合法占有土地和享受合法收益的权利。

在我国虽然还没有从法理上对此予以透彻地界定和解释，但实际生活是不允许土地所有人如此态意妄为，毫无限制地行使自己的土地所有权。

即使是财产所有权转移给他人，新的财产所有权人也必须遵守原财产所有权人对财产利用人的承诺。

这不仅适用于租赁合同，财产所有权人与他人就其财产的占有和利用及收益等所作的一切承诺和约定，对新的财产所有人具有同样的约束力。

否则，土地所有人随时可以采取转移土地所有权的方式改变甚至推翻自己对土地利用人的承诺和约定，社会中就没有公平与合理，整个社会的财产秩序甚至整个社会秩序就会出现混乱。

因此，要妥善调整土地利用人与一切非土地权利人之间的关系，仅有土地所有权制度的一般规则和调整手段是不够的，必须建立基于土地利用的制度安排、规则和调整手段，而且还必须将两种规则和手段有机结合起来对由于土地的利用而产生的新的财产关系予以合理界定和有效调整。

二是土地利用人与土地所有人之间的关系。

从一般意义上讲，土地利用人与一般非土地所有人一样对财产所有权负有尊重义务。

然而，事实上土地利用人与一般非土地所有人有着原则性的区别。

作为非土地所有人中的特殊一员，土地利用人是经过其与土地所有人达成的合同特定化了的所有权义务主体，其所负的不仅仅是不作为义务。

所有人的土地一旦为土地利用人所占有、经营和管理，土地利用人就必须承担妥善占有、管理和经营土地，促使土地保值增值的责任和义务，就必须合理利用和有效经营其所占有的土地。

否则，就会违反对所有权人的承诺和约定，造成对所有权利益的损害。

与其所承担的责任和义务相适应，土地利用人所享有的也不仅是一般非所有人诸如要求所有人正当行使所有权之类的权利，而且享有对土地的现实支配权，并能在法定或合同约定的条件下排除所有人任意干预的权利。

这种权利是以土地所有人承担相应的义务和责任为基础的，土地所有人因而由一个单纯的所有权主体变为对土地利用负有对等义务的权利主体。

这种土地所有人与财产利用人之间由于土地的利用所构成的特定主体之间的权利义务关系，由土地归属理论和所有权制度安排的规则和手段既不可能得到圆满的解释与合理的界定，也不可能得到有效的调整。

土地所有人与土地利用人之间由于土地的利用所构成的特定主体之间的权利义务关系是以利益上的互利为现实基础的。

这种利用方式之所以在现代社会得到充分发展并成为土地利用的常态，是以投入产出上的合理性为基础和条件的，是现代社会生成社会化和专业分工的必然结果。

在现代社会，个别财产在社会中的价值或作用不断降低，所有人自己管理和利用财产的效益越来越低，如何持续利用有限资源和财产，提高财产的利用效率和收益，不仅是社会的共同目标，也是财产所有人所追求的首要目标。

财产的保值和增值对所有人来说是及其重要的。

在事实证明财产由他人经营和管理往往能带来更大的收益时，财产所有人通常会选择将财产交给其信任的人（公司）经营和管理，同时，财产利用人根据约定得到相应的报酬和收益。

因此，是互利促使财产所有人和财产利用人携手合作。

而非所有人对他人财产的合理利用，只有在确定而且具有制度保障的互利或双赢的条件下，才能维持和获得长足的发展。

也正因为如此，无论是财产所有人还是财产利用人，都不能将各自的意志强加于对方，以损害对方利益的方式