江南项目前期策划报告628 精品.docx
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江南项目前期策划报告628精品
江南项目前期策划报告
1市场调研分析
1.1南宁市宏观经济环境研究
1.1.1南宁市宏观经济概况
南宁作为广西民族自治区政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市。
南宁市对外开放积极灵活，市政府鼓励外商投资企业以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠；近年来南宁市引资力度大，对于经济增长起到很大的拉动作用。
下面将通过对南宁市的相关经济指标进行分析，以此来研究南宁市的宏观经济情况：
（1）国内生产总值（GDP）
——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。
南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%，伴随着经济的高速发展，房地产的发展前景极为看好。
（2）城镇居民人均可支配收入
——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。
居民收入不断提高，而且2003-2004年，提高幅度明显增快，与此相适应，居民改善居住条件的欲望增强，这为南宁市房地产市场需求的持续增长打下了坚实的基础。
1.1.2南宁市城市发展规划
（1）中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现
——南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市
2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人口为634.43万人，其中，市区人口为244.1万人。
为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。
（2）近几年城市规划的方向是东向和南向，江南区将形成一个以点带面、由中心向四周环行辐射的发展趋势。
经过近十年的开发建设，琅东、凤岭新区城建用地已渐近饱和，而江南区已经成为南宁市6大区域中仅次于青秀区的心仪楼盘，在吴圩、苏圩等新划归江南区的区域之后，江南区将继续成为房地产市场的“黄金区域”，并以点带面，由邕江桥头板块和白沙大道板块向四周辐射。
1.1.3最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响
■“国八条”政策
一是强化规划调控，改善商品房结构。
（略）
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。
（略）
三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
（略）
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。
各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七是切实整顿和规范市场秩序。
强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
加强舆论引导，增强政策透明度。
小结：
国八条的重点是抑制房地产投资过热，控制房地产的价格泡沫，调节房地产的结构供需矛盾。
但南宁房产市场目前还处于上升阶段，不同于北京、上海、杭州等房地产热点城市，房产新政的出台，对于南宁房地产市场影响极小。
虽然对南宁购房者的心态产生一定的作用，致使购房市民观望心态开始上升，但受整体供求影响，南宁楼市并不会沉寂太久，相信在近段观望期以后又将迎来一个新的发展期。
1.2南宁市房地产总体发展趋势分析
1.2.1南宁市商品房供求关系分析
■南宁市房地产市场供应与需求现状分析
（1）根据上图显示，2004年一季度全市批准预售面积放量较为温和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量态势上升，全年300万平米的预售面积刚好达到政府预期中的目标，而到了2005年第1季度，南宁的商品房预售则创了历史同期新高。
（2）2005年第1季度，南宁的商品房预售创历史新高，根据历史数据记载，季节的交易总量与全年的交易总量有着较为相似的发展节拍，因此，以第1季度的交易总量也可大致静态地体现年交易总量的大致范围。
除04年第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供求状况在去年也较为畅旺。
■南宁市房地产市场供求状况预测
南宁的城市发展刚进入一个快速的发展期，与此相对应的是旧城的拆迁改造、本地居民对住房品质的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引来的投资者等众多因素，由此刺激市场需求度的拉升，需求量仍然会呈现不断上升的趋势，求大于供应或供求基本持平将是南宁房地产市场未来几年的主要特征。
1.2.2南宁市商品房价格走势分析——整体保持增长的趋势
小结：
由上图可见，从2000年到2005年第1季度南宁市的商品房销售价格基本上保持稳步增长，增长幅度在5-10%。
出现价格回落的是在2003年，当时由于江南区大量的低价房供应，拉低了整个成交价位，随着其它区域的供应量的增多，上述情况在2004年得到扭转，继续保持上扬的趋势。
1.2.3南宁市各区域房地产现状扫描及分析
2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，以下则以各行政区域来进行区域分析。
（1）主要区域概况及居住价值分析
目前，在南宁市的房地产市场，具有较强竞争力的区域主要是西乡塘区、青秀区、江南区、良庆区，且这四个区域的主要板块与本项目的可比性较强，因此下面针对这四个区域做进一步的分析。
■青秀区——该区拥有优越的地理位置和自然环境，区位优势显著，在目前南宁市六大城区中，城区环境和发展前景最被看好。
✧生态环境：
青秀山和石门森林公园所在地，并座拥邕江东，环境较佳；
✧城市规划：
近几年城市规划的方向是向东向南，青秀区的3大板块琅东板块，凤岭板块还有仙葫板块都是城市规划的重点，未来几年的开发力度将继续增长；
✧交通条件：
拥有横贯南宁市东西走廊的主干道民族大道以及南北座向的环城高速，交通最为便利；
✧居住氛围：
随着近几年的市政的利好和城市规划的导向，该区已经形成一定规模的居住人口，居住氛围仅次于西乡塘区；
✧商业配套：
南宁国际会展中心、体育中心、文化中心均在该区，并拥有多条繁华的商业街，商业配套最为成熟；
✧升值潜力：
现均价约3300元/㎡，近年及今后几年内南宁市房地产发展的重点，升值潜力大。
■江南区——南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加工业等工业的重要基地。
✧生态环境：
南宁市3个工业园所在地，工厂众多，环境较差。
✧城市规划：
2002年开始城市规划南拓的重点，邕江桥头板块和白沙大道板块近年来发展迅猛；
✧交通条件：
拥有交通主干道白沙大道和江南路，交通条件良好，仅次于青秀区；
✧居住氛围：
该区主要为工业区，居住氛围不浓，但近几年入住的人口增多，情况有所改观；
✧商业配套：
该区的生活配套、商业配套和娱乐配套都比较落后，有待完善；
✧升值潜力：
近几年城市建设的重点，现均价约2550元/㎡，升值空间较大。
■西乡塘区——地域空间广阔、耕地面积多、人口众多，随着经济实力的不断增强，将会成为首府的“西部明珠”。
✧生态环境：
环境相对一般，除了靠近南宁市动物园的高新板块环境较佳外，其他的两个板块永新板块则比较一般，城北板块是旧城区所在地，生态环境则较差。
✧城市规划：
该区相思湖流域地处邕江上游，具有良好的自然环境和人文条件，市政府将把它建设成集教育、文化、旅游、生态、经济发展为一体的多功能大学城和科技产业城；
✧交通条件：
拥有南北座向的环城高速秀厢大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通较为为便利；
✧居住氛围：
人口众多，邻里关系密切，居住氛围最浓；
✧商业配套：
该区为老城区，生活配套基本齐全，但商业配套等有待完善；
✧升值潜力：
现均价约2600元/㎡，升值空间一般，但将较为保值。
■良庆区——南宁市辖区面积最大的城区，大交通较为便利，农业发达。
✧生态环境：
处于南宁郊区，环境较佳。
✧城市规划：
2002年开始城市规划南拓的重点，靠近白沙大道一带将是近几年开发的重点；
✧交通条件：
处于郊区，交通不甚便利；
✧居住氛围：
以村民居多，有一定的居住氛围；
✧商业配套：
处于郊区，商业配套落后；
✧升值潜力：
房价最为便宜，现均价约1950元/㎡，有一定的升值潜力，但由于地处偏远，升值空间但比不上其他三个区。
（2）各区域竞争分析
根据上述的分析，我们给这四个区域的居住价值评分，最高为“★★★★★”，最低为“★”。
主要指标
区域
西乡塘区
青秀区
江南区
良庆区
生态环境
★★★★
★★★★★
★★
★★★
城市规划
★★★
★★★★★
★★★★
★★
交通条件
★★★
★★★★★
★★★★
★★
居住氛围
★★★★★
★★★★
★★★
★★
商业配套
★★★★
★★★★★
★★★
★★
升值潜力
★★★
★★★★★
★★★★
★★
小结：
由于青秀区得天时及地利众优势于一身，故所开发的物业属高端产品适合开发高档写字楼、公寓以及大型商业物业；江南区及西乡塘区由于区域定位为城市副中心所开发的物业将处“金子塔”的塔身位置，适合开发中档住宅公寓、配套商业以及少量的高端产品以满足整个区域的需求及现状；而良庆区由于地处城市边缘地带，故所开发的物业将定位在“金子塔”的塔底部分，为纯居住型的住宅物业，在配以少量的自足型商业配套。
综合以上的区域概况与区域价值的分析，我们可以看出项目所在区域江南区与其他三个具有较强市场竞争力的区域相比，优势在于：
（1）交通便利。
江南区是南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户，同时是广西最大的商品流通地。
（2）区域房产价格具有竞争力。
房产价格相对于青秀区来说比较便宜，与西乡塘区的房产价格较为接近，假如产品上有所突破、性价比高的话，竞争力将强不少。
（3）升值潜力较大，自住投资两相宜。
江南区近年随着市政的利好，成为城市规划的重点，经济持续增长，房地产业也发展迅猛，已经出现了锦绣江南与金康天和人家等代表性楼盘，该区域未来几年房地产将继续稳步增长，房价有较大升值空间。
（4）城区功能的转变，成为仅次于青秀区的“黄金区域”。
目前江南区的性质正由工业区改变为居住区，逐渐改变别的城区对江南区的看法，这样有利于吸引别的城区居民来江南区入住，形成一定的跨区域购买效应。
1.3江南区房地产市场分析
1.3.1江南区区域概况
（1）城区概况：
地域宽广，土地资源丰富。
江南区位于珠江支流邕江的南岸，是南宁市“一城两岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2万人，辖有江南街道办事处、福建园街道办事处，以及那洪和沙井镇两镇，是上世纪50年代末60年代初兴起的老工业城区。
（2）区位优势：
南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户。
西南地区最大的铁路货运编组站——南宁南站、“西南出海大通道钢铁长龙”南昆铁路、通往东盟地区的国际联运铁路——湘桂铁路，以及连接南宁与广西沿海港口城市的钦防、钦北铁路均交汇于此；辖区内还有用于货物集散的铁路专线20多条，仓储运输企业30多家，是广西最大的商品流通地；通过南宁城市快速环道和南宁外环高速公路，北可上南宁水任高速公路，直通贵州、重庆、四川，西可往南宁昆明高速公路，东可走桂林北海高速公路、南宁梧州高速公路，南可下已经开工建设的南宁－凭祥高等级公路、南宁－北海、南宁－防城港高速公路；辖区拥有连接机场的高速公路，距南宁国际机场不到30公里，还有西江港、亭子港两个内河天然良港，1000吨级船舶可以直达广州、珠海和港澳地区，9座桥梁将江南江北紧紧相连。
（3）经济发展：
南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加工业等工业的重要基地，发展潜力较大。
1958年以来，南宁市先后在江南区兴建南宁化工厂、南宁制糖造纸厂、南宁造船厂、南宁绢纺厂、南宁麻纺厂、南宁铝厂和南宁平板玻璃厂等一批大中型企业，使江南区逐步发展成为南宁市重要的工业基地。
而最近两年来，随着各项重点工程纷纷落户江南，以及城市交通路网的日益发达，江南区的区位优势业已空前突出，城区经济建设正处在突飞猛进的发展当中。
这块尚有待进一步开发的“处女地”，正备受广大中外客商的共同瞩目。
1.3.2江南区房地产供求关系分析（住宅、商业）
■江南区房地产市场供求现状分析——整体市场求略大于供
时间
江南区（万M2）
2004年第1季度批准预售面积
28.65
销售面积
25.24
2004年第2季度批准预售面积
13.52
销售面积
17.57
2004年第3季度批准预售面积
35.31
销售面积
43.91
2004年第4季度批准预售面积
25.12
销售面积
32.65
2004年批准预售面积小计
102.6
销售面积小计
119.37
2005年第1季度批准预售面积
27.56
销售面积
35.82
由上表显示，江南区除04年第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供应状况在去年也较为畅旺，多层物业类型的楼盘较受欢迎，且在2005年第1季度明显比批准预售的要高。
加之政府未来发展重心放在东、南方向，房地产市场在该区域形势仍旧看好。
■区域未来供应状况分析
1）江南区土地供应状况
根据国土出让信息总汇表显示江南区去年至今年国有土地出让面积约为21.78万平米左右，折合容积率测算未来供应量大致在51.45万平米，其中规划多为小高层及多层建筑，绝大部分面积为住宅，商业及写字楼各占一小部分。
2）江南在售项目剩余供应状况
⏹江南所有在售项目剩余货量分析
项目名称
总供应量（万M2）
剩余量（万M2）
金沙湾
4.2
2.5
锦绣江南
31
16
翠岭人家
5
5
金康·天和时代
4
4
盛景名庭
6
4
合计
52
31.5
目前整个江南区在售楼盘共有5个，其余楼盘剩余货量多为商业部分，住宅部分均已售罄；以上几家在售楼盘共同点在于剩余住宅部分多为小高层建筑，自身规模为商住型项目。
⏹地块周边项目的剩余供应量
项目名称
总供应量（万M2）
剩余量（万M2）
金康·天和时代
4
4
翠岭人家
5
5
锦绣江南
31
16
合计
44
25
上述三个项目与项目地块同属白沙路段，其中翠岭人家对本地块项目影响最大，另两个项目虽同属一路段，但相距较远且物业类型不同，为高层及小高层住宅。
而翠岭人家则是在地块项目对面，该项目规划以多层住宅为主小高层住宅为辅的半围合式社区，在推广周期及价格比较上将做为本地块项目的直接竞争对手。
综上所述，未来江南区域剩余土地的供应量和目前剩余未售货量的总和为82.95万平米。
1.3.3江南区商品房价格趋势分析
（1）南宁市房地产市场价格分析——整体保持增长的趋势
小结：
由上图可见，从2000年到2005年第1季度南宁市的商品房销售价格基本上保持稳步增长，增长幅度在5-10%。
出现价格回落的是在2003年，当时由于江南区大量的低价房供应，拉低了整个成交价位，随着其它区域的供应量的增多，上述情况在2004年得到扭转，继续保持上扬的趋势。
（2）江南区域各板块房地产市场价格走势
■总述——江南房地产市场价格受供求关系以及政府规划利好的因素影响，整体价格呈现明显的上升趋势。
虽然江南区域为原来的工业集中区，但近几年受市场整体供求关系的影响，以及政府对江南规划的利好，江南区域房地产价格呈现明显的上升趋势，除了远郊的良庆板块价格增长稍缓之外，其他板块的价格从2004年至今，维持在10-15%的上升幅度，上升趋势较为明显。
■邕江桥头板块——现均价2845元/㎡，是江南房地产市场价格最高的板块，且呈持续增长的趋势。
■白沙大道板块——现均价2515元/㎡，处于江南的中心位置，价格也出现持续增长的趋势，是江南区上升势头最快的区域。
■良庆板块——现均价1948元/㎡，处于远郊位置，距离城市中心较远，价格增长幅度相对慢于江南其他两个板块，其中鑫金·现代城均价仅为1750元/㎡，拉低了板块价格，其他在售项目在2000元/㎡以上。
（3）白沙大道板块几个主要楼盘价格走势及分析
白沙大道板块较有影响力的楼盘有南国花园康城、荣宝华商贸城、金康天和人家和锦绣江南。
✧在2003年，南国花园康城以1650元/㎡的低价入市，到了2005年销售均价达到2350元/㎡；
✧荣宝华商贸城也以1600元/㎡的低价入市，但由于以商业为主，其住宅价格变动幅度仍低于周边楼盘，到2005年的销售均价达到2168元/㎡；
✧同样以低价入市的还有金康天和人家，01年入市时的价位是1350元/㎡的低价入市，在做了营销推广之后，销售价位提高幅度较大，到2005年的销售均价达到2680元/㎡；
✧锦绣江南在2003年以2100元/㎡的价位入市，到2005年的销售均价达到2650元/㎡。
小结：
白沙大道板块主要的几个楼盘金康天和人家、锦绣江南、南国花园康城其入市价与销售均价相差较大，大约在600元/㎡左右，都有较为明显的增长趋势。
（4）项目价格预测
✧受整体供需关系，以及市政利好的影响，价格上升的趋势将是未来几年江南房地产市场的主基调，但不排除受政府阶段性调整而出现的价格微跌以及增长放缓的情况。
✧近来由于国家宏观调控政策的影响，消费市场出现持币观望的态度，价格上升的趋势有所放缓，但由于南宁住宅市场是以自住的需求为主，整个调控政策对南宁房地产市场的影响较弱，且根据江南房地产的供求关系，预计在2006年，整个江南房地产价格仍将保持上升的趋势。
本案占地122.581亩（81720.66㎡），位于江南区的主干道白沙大道中段，交通条件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受东南向的烟囱影响较大，因此在整体价格上可按略低于周边市场的价格标准进行预测，如果项目在年底进行销售的话，销售均价可以控制在2400-2500元/㎡之间，并且不排除通过策划包装以及产品提升，价格进一步拉高的可能。
1.3.4江南区房地产市场产品分析
选定以下项目周边10个在售楼盘作为市场扫描。
（金康天和人家、南国花园康城、翠岭人家、锦绣江南、金沙湾花园、盛景名庭、雅典卫城、阳光新城、鑫金·现代城、滨江·丽景花园）
⏹产品规划布局分析
从目前项目周边各大在售楼盘整体规划布局来看：
（1）邕江桥头板块——盛景名庭、雅典卫城占地的面积在4000m2左右，在布局方面相对单一，都是呈L字型布局。
（2）白沙大道板块——锦绣江南、金康天和、南国花园康城、金沙湾花园、翠岭人家。
（3）良庆板块——阳光新城、鑫金·现代城、滨江·丽景花园都是坐北朝南以排列式或错落式布局。
阳光新城部分入口广场组团、VIP会所组团、步行商业广场组团是以半围合式布局，来加强组团的主题性，但同时也损失了部分南北朝向摆位价值。
滨江·丽景花园在别墅、多层、小高层都进行组团，组团划分明显。
从总体上看，为了充分利用江景资源，南高北低呈阶梯式布局。
⏹建筑规模及建筑类型分析
（1）规模和容积率分析
板块
项目名称
占地面积
容积率
总建筑面积
邕江桥头板块
盛景名庭
1.0万m2
6.0
6.0万m2
雅典卫城
0.4万m2
5.0
2.0万m2
白沙大道板块
锦绣江南
10.7万m2
2.9
31.0万m2
金康天和人家
1.8万m2
2.2
4.0万m2
南国花园康城
4.5万m2
1.6
7.2万m2
金沙湾花园
2.1万m2
2.0
4.2万m2
翠岭人家
2.0万m2
2.5
5.0万m2
良庆板块
阳光新城
33.3万m2
1.6
55万m2
鑫金·现代城
3.3万m2
2.2
7.3万m2
滨江·丽景花园
6.1万m2
1.8
11.0万m2
✧邕江桥头板块的项目占地面积最小，大部分在1.0万m2，而容积率最高，达到5.0以上，这与其靠近市中心，生活配套较为齐全有关；白沙大道板块的项目占地面积大部分在2—5万m2，而容积率也多数在2.0—3.0这个区间内；良庆板块的项目占地面积大部分在5万m2以上，并出现了像阳光新城这样占地达33.3万m2的大盘，而容积率最低，多数控制在2.0以下。
✧按上述数据对比，本案的占地面积较大，达到8.17万m2，仅次于占地面积达10.7万m2的锦绣江南，在本板块属于大盘；而容积率方面将控制在2.2以下，这相对于锦绣江南和翠岭人家来说，也具有一定的优势。
（2）建筑类型分析
板块
项目名称
多层（%）
小高层（%）
别墅（%）
邕江桥头板块
盛景名庭
0%
100%
0%
雅典卫城
0%
100%
0%
白沙大道板块
锦绣江南
72%
28%
0%
金康天和
61%
0%
39%
南国花园康城
100%
0%
0%
金沙湾花园
77%
23%
0%
翠岭人家
34%
66%
0%
良庆板块
阳光新城
100%
0%
0%
鑫金·现代城
100%
0%
0%
滨江·丽景花园
48%
43%
9%
✧从三大板块的项目建筑类型方面进行分析，邕江桥头板块的项目以小高层为主；白沙大道板块的项目产品供应种类较为丰富，有多层、小高层和别墅；良庆板块的项目以多层为主，其次为小高层。
✧从白沙大道板块几个主要楼盘的建筑占地面积与容积率方面进行分析，周边项目的产品供应种类相对其他区域来说最为丰富，包括多层、小高层、别墅，但从整体看，区域发展高档物业的市场竞争力相对于其他区域较弱，区域内别墅等高档物业销售速度不理想，因此建议本案立足中档市场，并以多层和小高层为主。
⏹户型面积配比分析
（1）目前该区域主要以三房和二房为主力户型，销售速度也较快，主力面积集中在76-100㎡，其次在101-130㎡，主要为经济型户型，大多数业主属于一次置业者。
（2）面积在131-160㎡比例占14.4%，由于大面积户型缺少需求，所以161㎡以上的户型推出量仅为1%，而且销售较为缓慢。
（3）由于2003年别墅用地停止批出后，2004年的别墅市场呈现逐步升温，江南区部分楼盘推出不少别墅新货，但由于居住环境在高档市场缺乏市场竞争力，销售状况不佳。
通过以上分析可以看出，该区域产品还是以76-85㎡的二房和95-130的三房户型为主流，销售速度较快的是110-120㎡左右的三房和76-85㎡的两房。
建议本案以该两种户型配置为主。
1.3.5项目所在区域房产消费者分析
根据现有的资源以及资料，对项目周边两个项目的客户情况进行统计，以此对项目所在区域的房产消费者进行分析。
（1）消费群来源分析——本区域及青秀区消费者为主，西乡塘区也占有不小比例。
江南区和青秀区的客户群体共占62%以上，西乡塘区的客户群体占28.9%，上述三个群体是本区域最主要的消费群体，其他区域中以周边县城客户所占比例较大。
（2）消费群购买年龄层次——20-35岁年龄段的购房群体是本区域的重要群体
这
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