前期物业服务协议住宅.docx

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前期物业服务协议住宅

前期物业服务协议1．协议双方当事人1.1本协议当事人甲方为物业所有权人，即业主。

1.1.1甲方（业主）姓名：

国籍：

（身份证）（护照）地址：

电话：

邮政编码：

1.1.2甲方（业主）委托代理人姓名：

国籍：

（身份证）（护照）地址：

电话：

邮政编码：

1.2本协议当事人乙方为广州锦日物业服务有限公司2．本协议依据法律和文件2.1《中华人民共和国民法通则》2.2《中华人民共和国合同法》2.3《中华人民共和国物权法》2.4《中华人民共和国消防法》2.5《住宅室内装饰装修管理办法》2.6《物业管理条例》2.7《广东省物业管理条例》2.8其它现行有效的法律法规1

2.9小区开发商（下称开发商）与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》（下称：

《前期物业服务合同》）3．协议一致性确认3.1甲方在签署本服务协议之前已经了解乙方的基本情况并对开发商选聘物业服务企业的合法性无异议。

3.2双方对本协议条款已知悉并已理解一致，在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本协议。

4．本协议所指物业概况4.1物业概况物业类型：

；座落位臵：

；物业名称：

占地面积：

平方米；建筑面积：

平方米。

4.2物业主要设备设施物业主要设备设施见甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》。

4.3甲方的房屋单位情况本协议甲方所购房屋基本情况：

甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号：

以《商品房买卖合同》为准类型：

以《商品房买卖合同》为准2

坐落位臵：

以《商品房买卖合同》为准建筑面积：

以《商品房买卖合同》为准5．物业管理授权管理范围5.1在《前期物业服务合同》中，开发商授权乙方管理本物业公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。

5.2本协议乙方提供物业管理服务受益人为本协议所确定物业单元业主或物业单位使用人，都应按本协议约定承担其义务。

5.3甲方转让或出租物业单元时，本协议对买受人、承租人具有同等约束力。

6．本协议明确物业管理服务项目6.1房屋建筑6.1.1房屋建筑公用部位包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的养护和管理。

6.1.2对物业公共区域的外饰面，包括地面、墙身表面、石材、瓷片、油漆、涂料、外墙装饰板、天花等，如出现损坏、污染情况，及时进行维修。

6.2设备设施6.2.1供电配电系统6.2.1.1供电、配电高压端设备维修、养护、运行；6.2.1.2低压配电设备维修、养护、运行；6.2.1.3物业共用配电线路（不包括业主进户接线以内部分）维修、养护；6.2.1.4物业公用照明，包括楼内大堂、走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明等的检查、维修和更换。

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6.2.2供水、排水系统6.2.2.1供排水水泵的检查、养护、运行管理；6.2.2.2二次供水水池设施检修、水池定期清洗；6.2.2.3供水管道及楼内共用部位上水管道的检修；6.2.2.4楼内共用排水管道、共用沟渠、池、井等的养护管理。

6.2.3电梯6.2.3.1电梯的日常保养和防护；6.2.3.2电梯定期检修；6.2.3.3电梯按法规文件规定申报年检；6.2.3.4电梯使用、运行管理，包括制订管理规定和监督管理。

6.2.4公共区域空调6.2.4.1空调的日常保养；6.2.4.2空调的定期检修；6.2.4.3空调的使用、运行管理。

6.2.5保安监控系统、门禁系统6.2.5.1保安监控系统、门禁系统的保养、检修和运行监控管理；6.2.5.2楼内可视对讲系统的共用线路、设施的保养维修；6.2.5.3可视对讲系统终端甲方室内部分的线路、设备的保养维修由甲方自行负责。

6.2.6消防系统6.2.6.1消防水泵的保养、检修和运行管理；6.2.6.2消防监控系统的保养、检修管理；6.2.6.3消防设施的定期检查和保养；6.2.6.4公共区域消防器材的配臵、定期检查和补充或更换；4

6.2.6.5甲方应按消防管理要求，负责配备室内家用消防器材。

6.2.7其他设备设施6.2.7.1公共场所的通风设备设施的保养、维修和运行管理；6.2.7.2电力设备设施的保养、维护；6.2.7.3与市政、电讯、有线电视、管道煤气等单位保持沟通联系。

6.3环境清洁6.3.1楼内共用的大堂、走廊通道、消防通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；6.3.2外墙清洗、天花清洁；6.3.3楼外广场、道路的清洁；6.3.4设备房、设备设施的清洁；6.3.5化粪池清疏；6.3.6生活垃圾收集和清运；6.3.7甲方室内部分的保洁由甲方自行负责。

6.4绿化、园林小品6.4.1公共绿地、花木、园林小品的养护与管理；6.4.2甲方室内的盆栽植物养护管理由甲方自行负责，但应符合物业的管理规定，不得妨碍他人安全和有碍观瞻。

6.5室内装修管理6.5.1制订本物业室内装修管理规则，具体参照业主收楼时领取的《物业使用守则》，并执行和监督；6.5.2审核甲方的室内装修施工图，主要从保护主体结构、消防要求方面进行审核；如按政府规定需要经政府部门审批的，甲方必须按照规定自行办理；6.5.3对装修施工人员出入和装修施工材料进出进行管理；5

6.5.4对施工人员和运送材料使用电梯按室内装修管理规则进行管理。

必要时，做好电梯的防护工作；6.5.5对室内装修现场进行检查，检查是否符合室内装修管理规则；6.5.6甲方应配合乙方的管理，因甲方所聘请的施工单位或人员违反规则造成他人人身安全、财产损失以及公共财产损失的由甲方负连带责任；6.5.7甲方装修施工产生的垃圾由甲方自行清运或委托乙方清运。

6.6公共安全管理6.6.1提供24小时保安服务；6.6.2建立消防、紧急救护机制，协助政府消防及救护工作；6.6.3对涉及公共安全的其他突发事件协助有关政府部门进行处理和救助；6.6.4为维护本物业业主公共利益，制订本物业管理规定，负责本物业公共秩序的管理。

6.7车辆交通管理6.7.1负责按本物业规定管理车辆和交通；6.7.2负责本物业交通标志的建立和管理；6.7.3负责保持本物业道路通畅；6.7.4要求甲方和物业使用人遵守本物业相关车辆管理规定。

6.8节日布臵及社区文化6.8.1负责根据节日特点进行本物业环境布臵，展现节日喜庆欢乐气氛；6.8.2负责组织社区文化活动，营造本物业文化氛围；6.8.3负责印制宣传资料，宣传消防、安全等知识，指导甲方和物业使用人使用本物业的公建配套设施。

6.9图纸、资料管理6.9.1管理本物业有关的工程图纸资料（包括竣工资料）；6

6.9.2管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新；6.9.3管理业主档案。

6.10接待、咨询服务以多种方式与业主沟通，接待业主的咨询、投诉以及求助。

7.甲方房屋如需装修的，在装修时需向乙方缴交下列费用：

7.1装修保证金7.1.1甲方同意向乙方缴交装修保证金，别墅元/套，多层住宅元/套，高层住宅元/套，复式住宅元/套，商铺元/套。

7.1.2装修保证金待甲方装修完工后，经乙方验收且无损坏公共设施，不影响其它业户行使权利的，于甲方装修工程验收合格之日起，一个月后无息退回甲方。

7.1.3甲方及其使用者应严格按照乙方制定的装修规定，完成其单元的装修工程。

如果乙方发现甲方聘用的承包商及其工人违反装修规定，乙方有权拒绝其进入本小区物业区域。

如甲方在装修过程中存在违反装修规定的行为，或其装修影响了其它业户权利的行使或对共用设施、设备、公共场所造成影响的，甲方所交装修保证金不予退还，由乙方用于补偿因此而产生损失，不足金额部分，乙方可向违反装修规定的甲方追偿。

7.2装修垃圾淤泥清运费：

普通住户：

500元/户；复式单元住户：

1000元/户；装修人如需自行清运的，无需交此费，具体操作参照《物业使用手册》。

7.3《装修工人出入证》押金50元/人（此项款不计利息），工本费5元/人，具体操作参照《物业使用手册》。

8.物业服务费7

8.1物业服务费收取标准8.1.1乙方向甲方收取物业服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。

实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。

调整前甲方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。

8.1.2物业服务费收费标准：

别墅每月每平方米元，多层住宅每月每平方米元，高层住宅每月每平方米元，复式住宅每月每平方米元，商铺每月每平方米元，室内停车场每月每个元，车位有偿使用费另行计算。

8.1.3物业服务费用，不包括楼宇范围内的水泵、楼层照明、走火通道照明、大堂照明、大堂空调、电梯等共用设施设备的用电费；楼宇公共范围内的清洁、消防用水水费；物业共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

8.2物业服务费构成物业服务费由以下部分构成（以下涉及费用构成部分均指为管理本物业小区所发生的费用支出）：

人员工资、福利费；人员劳动保护用品和社会劳动保险费；行政办公费用；用于物业管理的固定资产折旧；会计费用；人员教育培训费用；雇佣聘请审计、律师咨询费用；公众责任保险等各种相关保险；8

保安服务；环境保洁费；绿化园艺养护费；节日布臵费；社区文化活动、宣传费；公共地方零星维修养护费；共用设备维护保养费；税项；其他为管理本物业小区而发生的合理支出（包括本物业小区完成前筹备管理期间的一切开支）；法律法规规定的其他费用构成。

乙方应向甲方公布经注册会计师审核的年度财务收支表。

经注册会计师审核的年度财务收支表对甲方具有约束力，甲方对此无任何异议。

8.3物业服务费收取起始日期8.3.1首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费；依据甲方授权，乙方可直接向物业使用人收取物业服务费。

但甲方就缴交物业服务费事宜与物业使用人承担连带清偿责任；8.3.2甲方须按本协议约定缴交物业服务费。

乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。

8.4物业服务费及由其他定期收取或代收费用的收取方式9

8.4.1每月五日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用;8.4.2如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应按8.3.2规定缴交滞纳金。

9.物业服务费使用及管理酬金提取原则9.1乙方应合理使用物业服务费，对各个管理项目进行适宜管理，符合协议要求；9.2从甲方签订本协议之日起，甲方同意乙方从向业主收取的物业服务费中提取总收入的百分之十作为履行物业管理职责的酬金外，结余归全体业主所有；9.3物业服务企业无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为小区管理、运作、会计、核算等的一切直接开支费用；9.4管理者酬金于每月5日前由物业服务企业自动从小区物业服务费账户中扣取。

9.5乙方应编制每年度的管理“”预算报表并尽可能使“”的服务费用控制在预算范围内。

当年度管理预算不足以应付所有管理开支时，乙方应提交修订预算报告予开发商或业主委员会审核批准。

10．代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，甲方应按乙方规定时间交纳。

逾期交纳将按8.3.2的规定处理。

11.地下停车场地下停车场车位为业主提供停车服务，实行有偿使用。

车位使用费：

按政府物价部门批准的收费标准收取。

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12.会所12.1会所实行（无偿/有偿）使用原则。

12.2乙方制订相应会所管理规定，甲方应遵守。

13.保险13.1共用部位、共用设施设备的保险费用由全体业主按各自所拥有的房屋建筑面积比例分摊，保险由乙方代为办理。

13.2甲方的家庭财产与人身安全的保险由甲方自行办理，乙方不承担对甲方的人身、财产的保险、保管责任。

14.专项维修资金的管理与使用14.1根据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。

购房款并未包含专项维修资金。

甲方应当按照政府部门的有关规定按时缴纳专项维修资金，存入房地产行政部门规定的银行专款帐户中。

14.2专项维修资金的使用和续筹需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论同意。

法律、法规或政府部门的规定有调整或变更的，按调整或变更后的法规或规定执行。

14.3甲方转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

15．关于物业共用部位、共用设施设备的经营甲方同意乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营并收取相关的收益，对乙方因此签署的一切文件甲方均予以确认。

所得收益用于补贴物业服务费用。

11

16.文函的有效送达16.1双方约定的通讯地址：

甲方：

；乙方：

；双方约定的非邮寄送达的联系人：

甲方：

联系人：

；联系电话：

；传真电话：

。

乙方：

联系人：

；联系电话：

；传真电话：

。

16.2任何一方就本协议发给另一方的通知必须按以上联系方式、以中文书面形式进行。

如以人手传送，以联系人签收之时视为送达。

如以传真形式进行，则以联系人确认接到传真时视为已送达。

如以邮件邮递形式进行，应以挂号信或特快专递方式寄送，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达。

16.3甲方如须变更联系方式的，应及时书面通知乙方，否则，以按原联系方式传送视为送达。

如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时，因通信联络方式失效造成的损失和责任由甲方承担。

16.4若甲方要求改投至指定地点，甲方须填写相应委托书，并支付邮递费、服务费等相关费用。

17.甲方的权利义务17.1甲方的权利17.1.1接受乙方提供的物业管理服务；17.1.2通过与乙方沟通，修订《临时管理规约》、《物业使用守则》等物业管理规定；17.1.3对本物业小区重大问题处理提出合理的建议和意见；17.1.4通过与乙方协商，进行商业宣传活动；12

17.1.5法律、法规规定享有的权利。

17.2甲方的义务17.2.1遵守物业管理法律、法规；17.2.2遵守《临时管理规约》、《物业使用守则》等物业管理规定，配合乙方对物业行使管理权的各项管理工作；17.2.3按时缴交物业服务费；17.2.4在乙方事先通知情况下，协助乙方进入本单元对公共管线或共有设施、设备等进行检查维修；17.2.5转让本物业单元时，事先通知乙方，告知买受人须与乙方签订本协议，否则，甲方就买受人不遵守本协议的行为承担连带法律责任；17.2.6甲方如将本物业单元以某种方式给他人使用，则应约定物业使用人必须遵守《临时管理规约》、《物业使用守则》等物业管理规定，甲方对其单元的承租人或物业使用人和访客等因违反本物业管理规定而造成相关损失承担连带赔偿责任。

18.乙方的权利义务18.1乙方的权利18.1.1根据法律、法规、《临时管理规约》及本协议约定，制订物业管理规定，依协议管理物业；18.1.2收取物业服务费及其他相关费用；18.1.3有权选择专业公司承担本物业的专项管理服务；18.1.4制止违反物业管理规定的行为；18.1.5为维护公众、业主、使用人的切身利益，在发生突发事件，或发生本物业公共安全受到影响的紧急情况，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机13

关执行任务等紧急情况，且乙方联系不到甲方时，乙方有权进入甲方单元进行抢修或采取紧急措施；乙方因采取紧急措施造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

18.1.6按照有关专项维修资金管理规定，使用专项维修资金。

18.2乙方的义务18.2.1履行《前期物业服务合同》及本协议，向甲方提供物业管理服务；18.2.2接受甲方监督；18.2.3不擅自占用本物业公用设施或改变其使用功能；18.2.4不因选择专业公司而将管理本物业责任转移给第三方；18.2.5每六个月向甲方公布本物业服务费用收支账目。

19.特约专项服务19.1本协议中“特约专项服务”是指甲方临时委托乙方对甲方单元户内部分或其他甲方个人事项提供服务；19.2特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则；19.3乙方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况，与甲方商定服务项目的具体实施;19.4甲方应在服务工作完成确认乙方服务质量合格后，对该服务项目支付费用。

20.法律责任20.1甲方违约20.1.1甲方违反本物业相关管理规定的，乙方可要求甲方停止侵权，限期恢复或改正，使其符合规定要求；对已造成物业或其他业主损失的，甲方应负责赔偿。

20.1.2如因甲方的过失（如水浸、火灾等）造成对公共利益及他人利益的损害，甲方须14

承担相应法律责任。

20.2乙方违约20.2.1乙方未按本协议约定管理物业或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改。

20.2.2乙方对其选定的专业分判方负责，因分判方原因造成甲方损失的，乙方承担相应连带责任。

21.其他事项21.1本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方可免于承担责任。

21.2本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

21.3本协议未规定的事宜，按本协议指明法律、法规和文件执行，本协议指明法律、法规和文件未有规定的，双方协商解决。

21.4在本合同中履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向房屋所在地法院起诉。

21.5本合同有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

但在乙方与业主委员会及业主委员会选聘的物业服务企业完成本物业的物业管理移交手续之日前，双方仍按本协议约定的标准履行。

21.6本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，均具同等法律效力。

甲方：

乙方：

单元号：

签署：

签署：

日期：

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