重庆凯里房地产营销策划措施研究分析总结.docx

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重庆凯里房地产营销策划措施研究分析总结重庆凯里房地产营销策划措施研究分析总结凯里市房地产市场调研报告重庆腾嘉房地产营销策划有限公司一、黔东南凯里市简况31、地理位置3、气候状况4、行政区划与人口4、区位优势4、经济发展5、城市发展5二、黔东南凯里市宏观经济现状51、凯里市近年来国民生产总值情况62、凯里市近年来固定资产投资情况63、凯里市近年来社会消费品总额情况74、凯里市近年来人均可支配收入情况75、凯里市2018年三大产业结构比例情况8三、黔东南凯里麻江城市总体规划8一）城市规划范围8中心城区空间结构规划2009-2030年）11四）凯里麻江中心城区功能规划12五）开发时序分析及远景发展分析12小结13四、黔东南凯里市土地供应市场情况13五、凯里市房地产市场研究14、凯里市房地产板块分析15三）凯里市南区西区重点工程调研18六、凯里市房地产市场发展趋势241、现阶段开发热点处于广场、大十字片区242、未来的发展趋势243、高层建筑及大盘时代初现端倪244、城市核心辐射力增强25七、凯里市房地产产品及价格预测25一）产品需求趋势25二）价格预测26八、凯里市房地产市场调研总结27一、黔东南凯里市简况凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积1306平方公里，城区规划面积88平方公里，总人口近50万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市。

少数民族占总人口约75%，其中苗族人口约占60%。

）境内多元化的民族风情和自然风光，使凯里市成为我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市和黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。

1、地理位置凯里市位于黔东南苗族侗族自治州西部，东抵台江县，南抵丹寨县，西抵福泉市，北抵黄平县。

地理位置优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。

、气候状况凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量11501250毫M，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照10001400小时，日均照10，全年总积温47655748。

、行政区划与人口凯里市辖7个街道、7个镇、2个乡：

城西街道、大十字街道、西门街道、洗马河街道、湾溪街道、鸭塘街道、开怀街道；三棵树镇、舟溪镇、旁海镇、湾水镇、炉山镇、万潮镇、龙场镇；凯棠乡、大风洞乡。

全市土地面积1306平方公里，主城核心区面积超过40平方公里，城镇化率超过60%，全市总人口近50万，少数民族人口约37万，占总人口数约75%；凯里是多民族聚居的城市，以苗族为主，苗族人口占总人口约60%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。

汉族人口约占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。

、区位优势凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设工程六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的通车，凯里的区位优势将更加明显。

、经济发展凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强，已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。

房地产营销策划方案网、城市发展伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。

凯里文明已成为全省的样板和示范。

在市委市政府的领导下,在凯里市总体规划与社会经济发展战略的指导下,开发区和投资者全力拼搏共同努力基本建成了集科研工业生产生活金融商贸和文化娱乐为一体,功能齐全的新城区,成为凯里市经济新的增长点。

二、黔东南凯里市宏观经济现状2018年黔东南初步核算，全年生产总值383.63亿元，比上年增长16.8%。

分产业看，第一产业增加值80.83亿元，增长2.3%；第二产业增加值123.72亿元，增长24.1%；第三产业增加值179.09亿元，增长19.1%。

第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重为21.1%、32.2%和46.7%。

在三次产业中，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为3.1%、43.9%和53%。

全州人均生产总值11047元，按年末汇率折算，约合1754美元。

1、凯里市近年来国民生产总值情况单位万元）：

据研究，近年来凯里市GDP保持平均增速在14以上的增长速度时，由于凯里基数较小，发展速度极快，处于全国领先水平，经济发展将带来更多的投资机会。

2、凯里市近年来固定资产投资情况单位万元）：

据研究，GDP保持14以上的平均增长速度时，出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。

按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。

3、凯里市近年来社会消费品总额情况万元）据研究：

凯里市市场消费力强劲，近年来增速保持在18%以上，从07到10年来看仅仅5年时间，总消费增长了一倍，商品消费量和社会消费能力的增加，该趋势将进一步保持良好的增涨势头。

4、凯里市近年来人均可支配收入情况。

一）城市规划范围1、城市规划区：

包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。

其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发区以及炉山镇，面积约为712.3km2。

2、中心城区范围：

中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围，面积分别为377.0km2和415.4km2，总面积为792.4km2。

凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区。

二）凯里市第三轮城市总体规划2009-2030年）1、规划范围1）市域规划区：

凯里行政区域面积；2）城市规划区：

东至三棵树、开怀，西至麻江下司；3）中心城区：

现凯里市建成区；2、区域定位：

1）城市与区域发展的一体化：

黔东区域性中心城市，黔东南州经济、文化、服务中心。

2）城市职能的国际化与专业化：

具有一定国际影响力的苗、侗文化旅游中心。

完成建设国际旅游城市的阶段性目标；打造旅游休闲城市，实现区域城市错位发展。

3）城市特色的地域化与个性化：

充分融入苗侗民族文化、体现地域性和唯一性。

3、城市建设目标：

将凯里建设成为具有国际旅游接待能力和苗侗文化特色鲜明的生态现代化城市。

4、产业发展定位：

贵州东南部现代服务业集聚中心，循环经济和绿色产业基地，承接东部产业转移的重要平台，中国西部具有国际影响的民族文化，自然风光与休闲度假相结合的旅游目的地和特色旅游城市。

5、区域城镇空间的基本框架:

1）“一心”：

凯里市中心城区是一级中心，含现城区、开发区片区、开怀片区、下司片区。

2）“三轴”：

沿国道65为主轴线，依托其联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，是凯里重要的聚合轴，可以和麻江、台江联动发展。

3）西翼次轴线，依托省道306、308及今后联系凯里厦蓉高速公路的快速干道形成，联系炉山、万潮等城镇，远景可实现和丹寨、黄平的联动。

4）东翼次轴线，依托省308和凯里至旁海公路展开。

6、凯里市城市规模1）人口规模：

规划到近期2018年凯里城区范围规划人口为55万人，包括凯里市规划城区范围为40万人，其中炉山片区5万人；远期2030年规划人口约160万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山片区10万人。

凯里-麻江城市城区规划范围内城市建设用地为46.31km2，人均84.2m2，包括凯里市规划城区范围内建设用地为35.32km2，人均88.3m2，其中炉山片区城市建设用地为4.22km2，人均84.4m2；7、凯里市城市经济圈分布中心城区空间结构规划2009-2030年）1、在凯里麻江范围内形成“一心二轴”的城镇空间基本框架。

即以凯里麻江城市中心城区、沿沪昆高速城镇聚合轴和凯里都匀城市空间聚合轴构成区域城镇空间主体结构。

2、凯里麻江中心城区由主城区、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，是市域城镇空间的极核，也是黔东南州城镇体系的一级中心。

3、沿沪昆高速城镇聚合轴依托沪昆高速公路联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，实现和麻江、台江的联动发展。

4、凯里都匀城市空间聚合轴依托凯里至都匀城市快速干道，以宣威城区为重要的节点，与都匀市联动发展。

四）凯里麻江中心城区功能规划2009-2030年）中心城区包括：

由主城区含凯里老城、开怀片区、开发区、下司片区）、炉山城区、杏山碧波城区、龙山宣威城区组成，具有世界影响力的苗族文化中心城市和侗族文化传承地；贵州东部重要的旅游服务中心和新型工业化基地，区域性中心城市；黔东南州的政治、经济、文化中心。

以发展新型工业和旅游服务业为主导的综合型城市。

五）开发时序分析及远景发展分析1、城市开发时序安排规划期内，在优化凯里-麻江城市现状两个老城区居住环境、完善基础设施的基础上，凯里市应优先发展开发区及炉山片区，其次为开怀片区和巴拉河片区；麻江县应优先发展县城及碧波片区和下司片区，其次为龙山-宣威片区。

2、城市发展方向1）依托凯里老城区沿320往东向雷山方向发展；2）依托老城区和开发区往北向黄平方向发展；3）依托凯里老城区和开怀片区往东向台江方向；4）依托麻江县龙山-宣威片区和凯里开发区往南向丹寨方向发展。

3、城市规模远景城市人口为200万人，人均城市建设用地100m2，总建设用地200km2。

4、城市空间结构1）一主四副多个中心，群星共托生态“民”城；2）一主：

凯里麻江市形成的主城区；3）四副：

分别是以雷山、黄平、台江和丹寨四个县形成的四个外围城区，形成凯里市的卫星城；0.39365出让年限40年成交价（万元3642受让单位凯里东方斗牛城投资建设有限公司土地使用条件：

出让地块位于凯里市大十字商贸中心，基础设施已达到“七通”，区位优势十分有利于从事商业、金融、影视文化传播、商务办公等，是凯里市商服用地的黄金地段。

地块编号1-26-0.2426出让年限70年成交价（万元320受让单位贵州钧元房地产开发有限公司五、凯里市房地产市场研究的商品住房销售综合均价为4100元/，环比上涨1.36%（上月份均价为4045元/，与上年同月同比上涨11%（上年同月3685元/。

而今年1-6月，凯里城区商品住房综合均价为3930元/，与上年同比上涨13.5%。

经统计7月份凯里成交商品房约280套。

2018凯里累计交易量、凯里市房地产板块分析1、大十字片区：

东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。

板块内重点工程：

大地明珠、大地永乐板块特点：

1）该区域为凯里市的传统核心区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。

2）大十字区域经过这几年的发展，区域内土地供给日益减少，再加上拆迁成本，决定了区内的商品房价位相对较高。

3）该板块以高品质工程供应为主，商住结合。

受用地条件限制，工程规模普遍不大，内部配套稀缺，容积率普遍偏高。

4）板块价格：

目前该板块工程均已属于尾盘，价位在46004800元/平方M之间。

5）发展趋势：

一是该板块作为凯里市CBD区域，其商业价值是其他几个板块无法比拟的。

二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。

三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅底商成为发展趋势。

2、广场片区板块内重点工程：

盛世融化、丰球新天地、丰球豪庭板块特点：

1）该板块目前工程相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。

2）由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。

伴随着开发区的发展，市政基础设施的完善，土地放量逐步增大。

但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大如金泉工程）。

3）临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。

4）板块价格：

目前该板块的价位在4200元/-4900元/左右。

5）发展趋势：

政府对开发区的战略定位为行政办公、文化、体育和居住为主，多种综合功能建设并举新开发区、行政办公服务中心、商业金融、文化体育、医疗等公共设施区域的功能布局。

房地产营销策划方案网3、城西和新经济开发为两个经济开发区板块内重点工程：

大地春城板块特点：

1）此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。

2）但是区内自然环境相对较好往西是三清水江。

3）发展趋势：

随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。

4、湾溪板块板块特点：

1）围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。

2）主要以商住工程为主，商业体量较大。

此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。

3）开发集中度高，主要集中在火车站广场周边。

4）发展趋势：

随着新火车站即旱码头的打造，在今后几年内房地产业将会在火车站板块繁荣兴旺，新的商业区将渐渐显露。

形成商品集散中心、商业批发中心及商品开发区域，周边生活配套成熟，居住氛围浓厚。

5、洗马河片区板块特点：

1）该区主要以水果、建材批发市场为主2）区内市政配套相对完善且能和市中心很好的衔接在一起。

三）凯里市南区西区重点工程调研1、重点工程调研列表：

表1：

盛世荣华工程名称盛世荣华工程位置环城南路体育馆）占地面积总建面商/住）0/25万m总户数1600承建商建筑风格建筑层数18-22物业形态纯住宅总栋数84+4）单体户数180-220容积率绿化率30%物业公司外聘发展商金泰开发商属地本地区县）物业费1.2元/m代理商深圳枫火代理商属地深圳建筑结构框架整合推广销售电话0855+8222222工程进度10月1日前完工工程分几期两期现在是几期一期地上下车位数1600车位租售价交房标准毛坯房住户型配比面积区间户数比例户型配比面积区间户数比例一房37m，80m40%，20%二房91121m40%主力户型一房37m）畅销户型一房37m）滞销户型户型分析刚需背景以及区域内小户型房较少，共同促使工程小户型公寓房的热销，目前一期销售已超过80%，小户型已售完。

工程配套2万方景观中庭，恒温泳池，1:

1停车位等目前住宅均价4700元/m起价4200元/m最高价5100元/m销售进度商/住）目前一期销售已超过80%，小户型已售完；二期2018年10月1日左右开盘付款方式比例1）一次性付款20%-30%2）按揭贷款60%左右3）其他10%-20%购房目的比例1）改善环境30%3）首次置业50%-60%4）其他10%-20%优惠政策异地户口办理按揭，可提供一年期无息借款，金额占总房款的30%左右；7月31日前购房抽奖3000-10000元工程推广主要卖点配套，地段，园林，外地客户优惠政策；主广告语原创中国，浅山作品主要媒体围墙、公路道旗、公交灯箱、网站、户外广告牌等街区名称环城南路体育馆）街区具体业态政府行政街区，新区住宅区表2：

大地春城工程名称大地春城工程位置环城南路客车站）占地面积4万m总建面商/住）3万m/20万m总户数1100承建商建筑风格建筑层数28-32物业形态总栋数12单体户数容积率4.8绿化率100%物业公司外聘发展商金泰开发商属地本地物业费1.5元/m代理商代理商属地建筑结构整合推广销售电话工程进度工程分几期三期现在是几期三期地上下车位数1200车位租售价格交房标准毛坯房住宅户型配比面积区间户数比例户型配比面积区间户数比例一房二房86m20%三房120-150m30%四房150-200m30%主力户型二房，三房畅销户型二房滞销户型五房200-270m）户型分析工程配套公园，大厅，农贸市场，园林景观目前住宅均价4400元/m起价3900元/m最高价4900元/m商业面积区间75-2000m整层）起价3万元/m均价3.6万/m最高价4万元/m销售进度商/住）商业已售罄，住宅已销售70%付款方式1）一次性付款10%2）分期付款5%3）按揭贷款85%左右购买人群及比例区县、外地、当地购房目的比例1）投资5%2）改善环境50%3）首次置业45%优惠政策全款9.8折，按揭9.9折。

工程推广主要卖点环境、地段、规划主广告语智者疆域，圈层划界-自然奢华空间，都市御景豪宅主要媒体电视、网站、公交站台灯箱、户外广告牌、传单照片要求售房部、外立面、围墙、工地现场、户外广告1-2张、规划布局、外立面图片、鸟瞰图）附近商铺位置3-4万元/m附近二手房价格3700-3800元/m表3：

大地明珠工程名称大地明珠工程位置凯里三中旁占地面积2877m总建面商/住）39837m总户数273承建商大地建筑风格商业住宅建筑层数24+1物业形态高层总栋数3单体户数96容积率13.11绿化率8.70%物业公司大地发展商大地开发商属地本地物业费1.1元/m代理商大地代理商属地大地建筑结构框架整合推广大地销售电话8238666工程进度接近完工工程分几期一期现在是几期一期地上下车位数156车位租售价交房标准七通一平住户型配比面积区间户数比例户型配比面积区间户数比例一房二房65-88m23%三房119-139m62%四房168-189m15%主力户型三房畅销户型二房，三房，四房滞销户型户型分析小户型最好卖工程配套学校、医院、超市、二商场住宅现均价4500元/m折扣价）起价4600元/m最高价4790元/m商业面积一至三楼价格区间一楼5万元/m，二楼1.2万元/m，三楼8千元m销售进度商/住）商业未售，住宅已销售70%付款方式1）一次性付款2）按揭付款3）其他80%-90%购买人群及比例个体户购房目的比例1）改善投资2）首次置业3）其他优惠政策全款9.5折，加优惠8888元；按揭9.9折。

工程推广主要卖点市中心，交通便利，黄金地段主广告语主要媒体街区名称凯里三中旁街区具体业态表4：

金泉国际新城工程名称金泉国际新城工程位置环城南路金泉湖）占地面积15.3309万m总建面商/住）45万m总户数2522承建商建筑风格欧式风格建筑层数16-18物业形态小高层、洋房总栋数41单体户数60-68容积率2.3绿化率30%物业公司恒丰发展商恒丰开发商属地温州物业费1.12元/m代理商百盛房产代理商属地本地建筑结构框剪整合推广销售电话工程进度一期即将完工工程分几期三期现在是几期一期地上下车位数1:

1地下车位车位租售价交房标准毛坯房住户型配比面积区间户数比例户型配比面积区间户数比例一房二房三房121-141m70%四房174m30%主力户型畅销户型滞销户型顶层复式256m户型分析开盘后一期楼盘还余16户，顶层复式总计12户也只剩1户。

工程配套3000m广场，1万m超市，五星级酒店，写字楼，花园，泳池，篮球场，网球场，微型高尔夫练习场，健身馆，棋牌室，幼儿园，封闭式管理住宅现均价4500元/m起价4160元/m最高价5200元/m商业面积价格区间出租：

50-60元m销售进度商/住）5月开盘后一期楼盘788户还余16户，顶层复式总计12户也只剩1户；10月加推4栋16层2梯楼盘。

付款方式1）一次性付款20%-30%2）按揭贷款50%4）其他20%-30%购买人群及比例供电局团购600套，其余部分：

周边区县约30%-40%，当地约60%，其他约10%。

购房目的比例1）改善环境50%2）首次置业30%4）其他20%优惠政策全款9.8折；按揭9.9折。

工程推广主要卖点产品，配套，建筑结构，欧式风格主广告语远见时代，公园城邦主要媒体活动，DM单，电视，LED，网络黔东南信息港）街区名称街区具体业态表5：

金泉一品工程名称金泉一品工程位置环城南路金泉湖）占地面积1.8万m总建面商/住）5.4万m总户数297承建商建筑风格建筑层数5,11,14,16物业形态多层，小高层总栋数7单体户数容积率2.5绿化率30%物业公司发展商中宇房产开发商属地本地物业费1.5元/m代理商深圳枫火代理商属地深圳建筑结构框架整合推广销售电话8228555工程进度年底交房工程分几期一期现在是几期一期地上下车位数1:

1.5地下车位车位租售价6-20万/带产权交房标准毛坯房住宅户型比户数比例户型配比面积区间户数比例一房二房87m10套）三房128-147m90%四房158m10套）主力户型三房122-128m畅销户型122-128m滞销户型复式238-268m户型分析目前147m户型还剩4套，复式还剩10套，工程接近售罄。

工程配套会所，可视门铃，指纹密码锁，24小时监控，红外线防盗等。

住宅现均价4800元/m起价4100元/m最高价6200元/m商业面积区间还未开售价格区间未定，预计不销售销售进度商/住）商业未开售，住宅147m户型还剩4套，复式还剩10套。

付款方式1）一次性付款20%2）按揭付款60%3）其他60%购买人群及比例个体商，企事业单位领导，周边区县。

购房目的比例1）改善环境60%2）首次置业30%3）其他10%优惠政策全款9.8折；按揭9.9折。

工程推广主要卖点环境，配套主广告语主要媒体电视广告，网站黔东南信息港）街区名称环城南路金泉湖）街区具体业态表6：

凯里世纪城工程名称凯里世纪城工程位置文化北路22号占地面积11万m总建面商/住）23万m总户数297承建商建筑风格综合体商业、住宅、酒店）建筑层数5,11,14,16物业形态花园洋房总栋数49单体户数容积率2.1绿