老年公寓建设项目可行性研究报告.docx

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老年公寓建设项目可行性研究报告

叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目

可行性研究报告

引言

“最美不过夕阳红，温馨又从容。

夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！

当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。

父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。

作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？

这是整个社会都应该重视的问题。

人生最需要关爱的时期是两头：

一是小时候，二是到老年。

我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。

这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。

据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。

而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：

6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。

这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。

为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？

据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。

人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：

2：

4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。

因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。

随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。

养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。

目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。

老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。

加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

叶县康乐苑老年公寓就是一家社会力量创办的社会养老机构。

创办以来，发展迅速，深受欢迎。

为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，该机构拟建老年公寓楼和老年活动中心项目。

本报告就该项目建设的可行性作深入研究。

术语

1、老年公寓ApartmentfortheAged

专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

2、老龄阶段TheAgedPhase

60周岁及以上人口年龄段。

3、自理老人Self-helpingAgedPeople

   生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。

4、介助老人Device-helpingAgedPeople

   生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

5、介护老人UnderNursingAgedPeople

   生活行为依赖他人护理的老年人。

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目。

1.1.2项目承办单位及法人代表

项目承办单位：

叶县康乐苑老年公寓。

项目法人代表：

许小兵。

1.1.3项目拟建地点

叶县县城昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西、县高。

1.1.4承担可行性研究报告编制单位

（1）编制单位：

宝丰县工程咨询有限公司

（2）资质证书号：

豫工资丙12020060037

（3）法人代表：

赵西亚

1.1.5研究工作依据

1、有关政策文件

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；

（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；

（5）《河南省老年人保护条例》；

（6）《河南省老龄事业发展“十一五”规划》；

（7）河南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政办〔2006〕105号）；

（8）河南省省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福〔1998〕19号）

（9）平顶山市人民政府批转平顶山市民政局等13个局委《关于对社会福利事业基础设施建设和“星光计划”项目建设实行优惠的通知》；

（10）《叶县国民经济和社会发展“十一五”纲要》；

2、有关标准规范

（11）《老年人住宅设计规范》；

（12）《城市居住区规划设计规范》；

（13）《城市居住区公共服务设施设置规定》；

（14）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；

（15）《住宅设计规范》；

（16）《住宅建筑设计标准》；

（17）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

（18）《城市道路绿化规划及设计规范》；

（19）《建筑设计防火规范》；

（20）《民用建筑节能管理规定》；

（21）《建筑给水排水设计规范》；

3、其它有关依据

（22）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；

（23）《社会福利机构设置批准证书》；

（24）叶县国土局《选址符合土地利用总体规划证明》；

（25）叶县建设局《选址符合县城建设总体规划证明》；

（26）叶县环保局《建设项目环境影响登记表》；

（27）叶县农村信用合作社《贷款投向意见书》；

（28）叶县康乐苑《老年公寓和老年活动中心规划平面图》及其它基础资料。

1.1.6研究工作范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.2可行性研究结论

1.2.1项目单位承办条件

叶县康乐苑老年公寓位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西，占地面积130亩，建筑面积4000㎡，资产价值1750万元。

现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。

目前已入住老年人30余人。

其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。

1.2.2项目规模

新建老年公寓楼13208㎡，老年活动中心大楼7980㎡；配建餐厅、浴室、门球场、钓鱼场、种植场等附属设施24812㎡；完善一期已建项目4000㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。

总建设面积50000㎡，其中主体建筑工程21188㎡。

1.2.3项目建设进度

本项目建设工期3年（2008年—2010年）。

一期建设将于2008年年底完成，部分项目已经完工交付使用；拟建项目计划工期2年，2009年1月开工，至2010年12月底竣工。

1.2.4项目招投标方案

为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。

1.2.4环境保护

项目所在区自然环境良好。

本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。

1.2.5投资估算与资金筹措

投资估算：

项目总投资5000万元。

一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。

二期建设投资规模3250万元。

资金筹措：

银行贷款2000万元；申请国家投资补助1250万元。

1.2.6项目综合评价与建议

叶县康乐老年公寓和老年活动中心项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。

具有显著的社会效益和一定的经济效益。

对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。

同时，该项目建设尚有1250万元的资金缺口，建议上级给予投资补助。

第二章项目背景和建设的必要性

2.1县情概况

中国岩盐之都——叶县，位于河南省中部偏西南，地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部，隶属平顶山市，辖5个镇、13个乡，580个行政村，总面积1387平方公里，总人口86.8万人。

1）历史沿革

叶县地处南襄隘道北口，夏属豫州地，商、周为应侯国。

春秋初，楚灭应置叶邑。

春秋晚期为许国国都。

战国中期为魏所据，于叶邑北置昆阳，秦置昆阳、叶阳二县。

汉改为叶县、昆阳。

晋至唐，二县时分时合。

至唐废二县设立叶县。

元、明、清属南阳府，1933年属南阳专区，1949年属许昌地区，1983年9月划归平顶山市。

2）文明古迹

叶县古称昆阳，她的文明史可上溯到新石器时代。

至今已有三千年的历史。

这里是叶姓始祖沈诸梁的封地，海内外2300万叶氏后裔的祖地，历史上著名的以少胜多战役“昆阳之战”就发生于此。

孔子、黄庭坚、李白等诸多历史文化名人，或为官于此，或游历于此，留下了广为传颂的不朽佳话和历久弥香的精美诗篇。

叶县县城是“河南十大古城”之一。

境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。

3）矿产资源

叶县区位优势明显，是平顶山市区的南大门，可直接接受平顶山的辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。

矿产资源丰富，主要有盐、石油、煤、铁、磷、铝钒土、大理石、钾、石墨、白云岩等23种，尤其是岩盐分布面积400平方公里，总储量2300亿吨，是全国第二大内陆盐田，氯化钠含量90％以上，品位居全国井矿盐之首。

4）交通条件

叶县自古以来就是南通云贵、北达幽燕的交通要道。

如今境内道路纵横交错，东衔京深铁路，西接焦枝铁路，北通漯宝铁路，许（昌）平（顶山）南（阳）、南（京）洛（阳）两条高速公路在境内交汇，311国道、豫01线、漯（河）叶（县）路、平（顶山）驻（马店）路、平（顶山）桐（柏）路交汇全境，紧邻郑州、洛阳、南阳三大民航机场，交通便利，区位优势突出。

5）文化教育

叶县教育事业几年来发展迅速，民办教育蓬勃发展，素质教育质量稳步提高。

现有各级各类学校384所。

其中，高中4所（含民办1所）、职业学校5所（含民办3所）、初中39所（含民办8所）、小学335所（含民办8所）、聋哑学校1所、幼儿园41所（含民办31所）。

共有在校学生近150000人，在园幼儿7000余人。

6）经济发展

叶县被誉为“中州明珠”。

2003年、2005年连续两次被评为全省县域经济发展速度最快、效益最好的十个县（市）之一，享受扩权县待遇。

叶县还是国家优质商品粮生产基地、河南省十大古城、河南省畜牧大县、红旗渠精神杯竞赛金杯县、全省乡镇企业东西部合作先进县、省级园林县城、省级卫生县城、“村村通”道路建设金杯县。

综上所述，叶县历史文明悠久，矿产