住宅安置可行性报告.docx
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住宅安置可行性报告
****市************安置小区
二期建设项目
可行性研究报告
编制单位：
*******有限公司
编制时间：
二○一七年二月二十二日
第一章总论
1.1基本情况
1.项目名称：
****市************安置小区二期建设项目
2.项目性质：
新建
3.建设地址：
大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧
4.项目业主：
****市******重点工程建设管理局
5.建设规模及内容：
地块总用地面积90009.00m2，地上总建筑面积126658m2，总占地面积14954m2，建筑密度16.6%，容积率1.40，绿地率41.7%，总户数1128户。
其中已建一期住宅54589m2、储藏室8152m2；二期住宅57080m2，商业及公共服务用房5268m2，幼儿园1385m2，变电房垃圾中转站184m2，地下车库及人防21898m2（含人防13889m2），户数514户。
6.项目建设工期：
24个月（2017.3-2019.2）
7.总投资:
******二期项目总投入22022.71万元，其中：
工程费用20086.98万元（包括建安工程费、市政设施配套费等），工程建设其他费用1435.73万元（包括拆迁安置费用、前期费用等），预备费500万元。
8.资金筹措:
本项目建设资金由政府财政资金，项目具体建设内容及投资须报送评审中心进行评审，结算、决算以审计结果为准。
1.2编制依据及研究范围
1.2.1编制依据
1、根据****市城市规划委员会2015年第二次会议精神；
2、《****市城市总体规划》（2006-2020）和《****市城市住房建设规划2006-2010》精神；
3、****市城乡规划局关于******安置小区二期规划方案的批复，六规地复[2015]16号文件；
4、****市发改委关于****市************安置小区建设工程项目建议书批复；发改审批[2009]002号
5、****市人民政府“关于印发****市城市规划区内安置房建设和使用管理办法的通知”（六政{2005}48号）；
6、****市安置房“关于安置房内外装修具体要求通知”；
7、****市政府办“关于统建安置房实行一站式收费会议纪要”；
8、住宅产业化推广计划文件；六科建[2015]11号
9、****市************安置小区二期建设项目可行性研究报告编制委托协议书；
10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
11、****市政府关于安置房建设的有关政策文件等。
12、其他有关资料。
1.2.2研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景及必要性、建设规模与建设方案、节能环保、项目建设进度计划、工程招投标方案、投资估算与资金筹措、社会评价等。
1.3项目建设宗旨
以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入****城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工，把****市************安置小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。
因此，抓好本项目建设工作是十分迫切和必要的。
1.4主要技术指标
表1-4-1-1主要技术指标表
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
总用地面积
㎡
90009
2
地上总建筑面积
㎡
126658
3
一期地上总建筑面积
㎡
62741
已建
4
二期地上总建筑面积
㎡
63917
5
其中
住宅面积
㎡
57080
商业及公共服务用房
㎡
5268
幼儿园
㎡
1385
变电房垃圾中转站
㎡
184
6
地下车库及人防
㎡
21898
含人防13889㎡
7
建筑占地面积
㎡
14954
8
建筑密度
％
16.6
9
容积率
1.40
10
绿地率
％
41.7
11
总户数
户
1128
二期514户
12
地上停车位
个
130
13
地下停车位
个
570
14
建设工期
个月
24
1.5简要结论
本项目基地位于安徽省****市大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧，距离****市城区约2公里。
建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。
项目建成后，将为拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升****市的城市形象做出一定贡献。
因此本项目具有较好的社会效益。
在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
****市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市，距省会合肥约70公里，是沟通华东与华中、西南、西北地区的咽喉要道，是皖西地区政治、经济、文化中心。
****是老革命根据地，1999年经国务院批准正式撤地设市，现辖霍邱、金寨、霍山、舒城四县和金安、裕安、叶集三区，设****经济技术开发区、市承接产业转移集中示范园区。
全市156个乡镇、8个街道、92个城市社区、2081个村民委员会。
总面积17976平方公里，居全省第一。
总人口709.6万人，居全省第二。
有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。
2012年，全市生产总值（GDP）918.2亿元，其中，2012年，****全年实现粮食产量89.8亿斤，增长4.8%，粮食总产实现“九连增”，农业基础地位得到加强；规模以上工业实现增加值354.8亿元，增长17.7%，工业化率由2007年的29.9%提高到2012年的38.6%，5年提高8.7个百分点，工业化率逐年提高，工业主导地位得到进一步加强，工业化核心战略成效显现。
在城乡居民收入方面，由于居民收入倍增计划得到了稳步实施，城乡居民收入实现了较快增长。
2012年，****城镇居民人均可支配收入19369元，人均比上年增加2274元，增长13.3%；农民人均纯收入6535元，人均比上年增加892元，增长15.8%。
城乡居民收入差距逐步缩小，2009年****城乡收入比为3.4∶1，2012年城乡收入比降至2.96∶1，正逐步向2.8∶1的小康目标值靠近。
****市区分金安、裕安两区，现有市区人口近40万，市区人口人均年收入约8000元人民币。
近年来，****市确立了“以招商引资为突破口，以适度超前的城镇化，带动滞后的工业化”的发展思路，全市经济发展进入了快车道。
国民经济稳步发展，综合实力逐步壮大。
“十一五”期间，****城市建设取得很大成果：
****城区完成了环城路，主要出口道路和市内主干道的拓宽改造，进一步拉开了城市框架。
1、道路畅通工程：
淠望路大桥、河西景观大道、月亮岛环岛路、淠河南路（西大街至将军路）、淠河北路（新安大桥至刘园路）、将军路（淠河南路至将军路）、华山路（新安大桥至解放北路）、新河东路（梅山南路桥至五里墩大桥）、新河西路（皋城路至长安北路）、垃圾填埋场进场路、天堂寨路（磨子潭路至西城路）、梅花路（磨子潭路至西城路）、文华路（淠河路至新河西路）、市政府西侧支路（佛子岭路至长安南路）、解放路东侧配套（皖西路至大别山路，皋城路至梅山北路）、新安大桥和窑岗嘴大桥扩建、云路桥维修、皖西大道改造、市政道路维修。
2、治污工程：
月亮岛污水泵站及过河压力管道、淠河路污水重力管、华山路污水重力管、大别山路污水重力管、小区雨污分流、城区污水管网建设、朝阳泵站、城区雨污分流及二级支管、垃圾中转站、婆山岭垃圾填埋场二期。
3、活水及增绿工程：
淠河护岸及河床整治、橡胶坝（北坝）、平桥排涝泵站、淠河景观带、月亮岛景观带、淠干总渠东岸景观带（梅山南路至五里墩大桥）、淠干总渠西岸景观带（皋城路至长安北路）、淠干总渠西岸景观带（金水湾至皋城路桥）凤凰河治理、红石坎撇洪大沟、城南封闭堤、城区水系改造、中央森林公园、白鹭公园、皋陶文化园、城市主出入口绿化、南屏路南侧绿化带、城区道路增植速生乔木、312国道以南防护林带、城区义务植树。
4、整容、亮化、公建配套工程：
西大街历史街区整治、常青路整治、南门塔环境整治、临街建筑装立面整治、专项整治（拆除违法建设、摊点广告整治、建筑垃圾处置）、城区亮化工程、河西新区供水加压站、城区电网改造、公交换乘中心（西站）、公交候车亭、公厕、公交环卫基地、地下管线数据库、曙光国际度假村、殡仪馆迁建、国土规划展示馆。
5、安居工程：
平安东苑、友谊南苑、友谊北苑、南屏苑、华山新村、七里站圆盘改造、解放北路二期、永安小区二期、正阳新村二段、月亮岛小区、金马新区、南门塔安置小区、吴巷新村。
安惠小区、振华小区、梅山北路小区，桃园小区、淠绿小区、平安小区、丰安小区、苗圃小区、华安小区、十里铺小区、解放北路小区、金马小区、和平小区等。
被拆迁户得到即使安置，促进了城市发展。
随着城市建设发展步伐的进一步加快。
为加快****中心城市建设，满足被拆迁户的安置需求，建设安置房工程，迫在眉睫。
为此，****市******重点工程建设管理局拟在****市中心城区建设****市************安置小区二期建设项目。
2.2项目建设必要性
1、该项目是“****市******”的重要支撑也是建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要。
“****市************安置小区二期建设项目”项目的建设促进****市社会经济的发展而拟建的，工程建设过程中面临大量的拆迁安置工作。
本项目既为“****市”拆迁安置工程项目，它的建设将解决“****市******”的拆迁安置任务，本项目为****市的社会经济发展和城市规划起到了重要的支撑服务。
创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。
加快推进创新型城市建设，是****市加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。
“****市************安置小区二期建设项目”概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。
“****市************安置小区二期建设项目”的建设为加快提升****市******市自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。
2、改善人居环境、加快城市化进程的需要。
围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为****市引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。
随着此次“****市************安置小区二期建设项目”安置房建设项目的建设，对拆迁户进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使户成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。
与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是****市人民政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。
3、加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。
《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
坚决贯彻执行国家及安徽省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。
****市******“****市************安置小区二期建设项目”安置房建设项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施，将充分挖掘****市******“****市************安置小区二期建设项目”安置房建设项目区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为****市市未来城市发展提供可观的用地保障。
4、该项目的建设将对改****市的城市景观起到积极作用。
该项目地处****市大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧，距****市主城区约2KM，****瓜果市场及老城区拆迁，迫切需要通过改造与****市建设的步伐一致，与****市日益改观的城市景观相协调。
该项目与老淠河公园毗邻，旧的区域面貌也难于与淠河公园秀美的风景相匹配，也需要通过改造使之协调。
该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为中国优秀红色旅游城市、与****市全国园林城市相匹配，为****市的改造添砖加瓦。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
第三章项目市场分析
3.1项目定位
3.1.1项目目标定位
鉴于本项目是安置房项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目建设的目标定位为以下方面：
（1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象；
（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；
（3）******的提档升级，协调******整体风貌打造；
（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用；
3.1.2项目业态定位
项目地块临近城市主干道大别山路、紧邻学区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。
经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业+普通住宅。
临大别山路商业为临街一层-三层，主要以中高档品牌餐饮、娱乐等为主，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、活动需求。
住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。
3.2项目前景分析
****市裕安“****市************安置小区二期建设项目”安置房建设项目范围内的现状用地以农用地为主，居住用地以乡村居住为主，多是80年代修建的农村住宅，总体居住环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。
****市政府将农民安置作为建设的头等大事，本项目安置房小区设计新颖、质量优良、设施完备，建成后将成为典型的绿色节能、环保智能化的小康型居住社区，使安置房也成为新城的一道风景，真正让农民住在城中。
本项目安置工程的实施，在满足拆迁安置人口数量的同时，使农民住房条件得到跨越式的发展。
其生活质量也将得到显著提高，与****市经济快速发展同步增长。
第四章建设内容与规模
4.1建设选址
基地位于安徽省****市大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧，距离****市城区约2公里。
图4-1-1项目选址示意图
4.2建设内容
地块总用地面积90009.00m2，地上总建筑面积126658m2，总占地面积14954m2，建筑密度16.6%，容积率1.40，绿地率41.7%，总户数1128户。
其中已建一期住宅54589m2、储藏室8152m2；二期住宅57080m2，商业及公共服务用房5268m2，幼儿园1385m2，变电房垃圾中转站184m2，地下车库及人防21898m2（含人防13889m2），户数514户。
其中住宅楼共有12栋，分别为1号楼（11层）、4号楼（11层）、5号楼（11层）、6号楼（11层）、7号楼（11层）、8号楼（11层）、9号楼（11层）、10号楼（11层）、17号楼（11层）、18号楼（11层）、19号楼（11层）、20号楼（11层）。
4.3主要建设规模指标
表2-1建筑规模指标
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
总用地面积
㎡
90009
2
地上总建筑面积
㎡
126658
3
一期地上总建筑面积
㎡
62741
已建
4
二期地上总建筑面积
㎡
63917
5
其中
住宅面积
㎡
57080
商业及公共服务用房
㎡
5268
幼儿园
㎡
1385
变电房垃圾中转站
㎡
184
6
地下车库及人防
㎡
21898
含人防13889㎡
7
建筑占地面积
㎡
14954
8
建筑密度
％
16.6
9
容积率
1.40
10
绿地率
％
41.7
11
总户数
户
1128
二期514户
12
地上停车位
个
130
13
地下停车位
个
570
14
建设工期
个月
24
第五章项目场址条件
5.1建设场地现状
拟建地点：
基地位于安徽省****市大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧。
5.1.1生态环境
该项目位于****市，气象项目区气候温和，属北亚热带季风性湿润气候，季风明显，四季分明，梅雨显著，降雨集中，光照充足，无霜期长，光、热、水配合良好。
年平均气温为15.5℃，最高年份16.6℃（1961年），最低年份14.5℃（1956年），相差2.1℃。
一年中7月份最热，月平均气温28.2℃；1月份气温最冷，月平均气温2.1℃。
区内历年平均日照时数在2000～2230小时，年日照百分率在46.0～52.8%之间，夏秋季高，冬春季少。
全年平均太阳辐射总量在109.7～124.5kca/cm2，属全省中等偏上。
但光能利用率只占总辐射量的0.56～0.66%，全年无霜期达220天，初霜出现在11月2日～11月11日，终霜出现在3月27日～4月3日。
年平均土温为18.4℃，全年平均各月土温均高于气温，使得土壤冻期不长，且冻结不深，多在3～6cm，最大冻结深度为12cm。
对施工不利，应加强防冻措施。
项目区年平均降雨量为1130mm，由于地处中低纬度，天气形势多变，冷暖气团活动频繁。
降雨的年内、年际变化较大，分配不均，造成项目区易旱易涝。
受季风气候影响，降雨季节变化很大，雨量以夏季最多，约占全年降雨量的40%，春季次之，占30%，秋季占20%，冬季最少，占10%左右。
梅雨季节是区内降雨量集中时段，一般出现在6月下旬至7月上旬，本次施工避开了雨季。
5.1.2水文
项目区地表水资源较丰富，多年平均年径流深300～700mm。
但由于受地形、温差、土质、植被等因素的制约，区内降水、蒸发的时空分布不均，地表径流年际变化大，年内分布有异。
一般而言，夏季多于春秋，5～8月径流量集中，约占全年径流量的50%～60%，常有旱、涝交替发生。
地表水经抽样化验表明水质较好，是施工的良好水源。
且雪量较小。
主要灾害性天气为连续性阴雨、洪涝、干旱、大风、冰雹、寒潮、霜冻等。
区域内有企业、事业单位、学校、医院等单位以及大片散居农户，人居环境较好，人与自然相处和谐。
总的来说生态环境较好。
5.1.3大气环境
空气环境用GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准评价，SO2、TSP日均浓度、NO2与Fˉ的日均浓度均未出现超标。
因此，该区的大气环境质量现状较好。
5.1.4交通条件
规划地块位于****市西部，城市主干道大别山路北侧，距离市中心较近，交通便利。
基地北侧为老淠河和月亮岛，环境优美，景观资源丰富。
基地东南侧为凤凰桥小学，北临皖西学院，西南部为商业用地，有着完善的配套设施。
区位条件优越，适宜人居。
第六章建设方案
6.1项目概况
6.1.1位置
基地位于安徽省****市大别山路北侧，老淠河南侧，西环路东侧，凤凰桥小学西北侧，距离****市城区约2公里。
6.1.2面积
地块总用地面积90009.00m2，地上总建筑面积126658m2，总占地面积14954m2，建筑密度16.6%，容积率1.40，绿地率41.7%，总户数1128户。
其中已建一期住宅54589m2、储藏室8152m2；二期住宅57080m2，商业及公共服务用房5268m2，幼儿园1385m2，变电房垃圾中转站184m2，地下车库及人防21898m2（含人防13889m2），户数514户。
基地现状低层农民住宅建筑质量较差，在基地中部偏南处有一条水系，凤凰河因此规划予以改造利用。
规划区交通便捷，基地东部道路为大别山路至将军路路，西侧和北侧是城市次干路，南侧是城市支路，位置优越，在****市总体规划中为二类居住用地。
6.2规划基本思路
6.2.1规划原则
1、人本——充分考虑当地人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。
2、自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式经典居住空间，将大自然的环境空间最大限度地引入住区坏境。
3、经济——作为居住小区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。
4、文化——体现****特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。
既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。
5、融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化的融合。
6、科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。
7、安全——部分的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。
针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。
加强物业管理，确保居住的安全性。
6.2.2规划目标
1、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的
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