投资发展部制度.docx

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投资发展部制度

一、投资发展部组织架构图

二、投资发展部工作项目图

房地产项目开发前期工作投资审批控制流程图

框内为程序执行步骤框内为程序执行过程中产生的记录

市场调研工作流程图

框内为程序执行步骤框内为程序执行过程中产生的记录

三、投资发展部职责范围

（一）市场调研与行业分析

1、负责对深圳地区房地产行业进行系统的研究与分析，对市场的中长期发展趋势进行预测；

2、负责深圳地区编写《项目市场调查报告》；

3、负责深圳地区各种投资专题研究。

（二）土地吸纳

4、负责寻找和收集深圳地区土地信息；

5、负责进行深圳地区土地项目的前期接洽，参与土地投标、拍卖的准备工作；

6、负责编写深圳地区《项目建议书》和《项目可行性研究报告》；

7、负责起草深圳地区土地合作、转让的有关协议；

8、负责办理接收土地及办理《房地产证》之前的土地相关手续，包括《建设用地规划许可证》、《宗地图》、《土地使用权出让合同书》，并负责交纳土地使用费。

9、负责地界界桩放点工作；

10、负责协调与合作各方的关系。

（三）建立和维护与相关单位之间的公共关系

（四）完成上级公司和公司领导交办的其它工作

四、投资发展部岗位职责

（一）总经理

1、负责组织实施公司在投资方面的决议和指示；

2、对本部门的各项工作进行计划协调、监督、指导，保证各项工作高质量地完成；

3、对本部门员工的调入、调出、升降职等人事变动提出意见；

4、负责组织土地投标、拍卖的准备工作；

5、负责组织项目谈判、审议项目合同；

6、负责洽控项目的发展进度；实施项目后评估;

7、负责签署授权范围内的文件；

8、负责土地有关手续的报批、政府有关部门的公关工作；

9、负责协调与公司其他部门的工作；

10、负责完成公司领导交办的其他工作。

（二）助理总经理

1、负责寻找和收集深圳地区土地信息;

2、协助组织土地投标、拍卖的准备工作;

3、参与土地有关手续的报批、政府有关部门的公关工作；

4、负责深圳地区土地项目前期接洽联系，参与项目谈判，组织拟定有关土地合作协议和政府申报文件;

5、负责对深圳地区房地产行业进行系统的研究与分析，对市场的中长期发展趋势进行预测；负责组织各种专题研究；

6、负责组织编写深圳地区拟吸纳土地项目的可行性研究报告；

7、协助控监深圳地区项目的发展进度;

8、负责完成总经理交办的其他工作。

（三）投资经理

（1）

1、负责寻找和收集深圳地区土地信息来源；

2、跟踪、初步评估深圳关内区域土地项目；

3、定期、不定期完成深圳市房地产市场现状及发展趋势调查报告;负责投资、市场专题研究；

4、负责编写深圳地区拟吸纳土地项目的《项目建议书》、《项目可行性研究报告》等文件;

5、完成部门交办的其它工作.

（四）投资经理

（2）

1、负责寻找和收集深圳地区土地信息来源；

2、跟踪、初步评估深圳关外区域土地项目;

3、负责办理接收土地及办理《房地产证》之前的土地相关手续，包括《建设用地规划许可证》、《宗地图》、《土地使用权出让合同书》,并负责交纳土地使用费；

4、负责地界界桩放点工作；

5、建立和维护与土地投资工作相关的机构、单位之间的公共关系，负责有关的公关工作；

6、完成部门交办的其它工作.

（五）投资经理（3）

1、负责寻找和收集深圳地区土地信息来源；

2、负责跟踪、初步评估深圳市周边区域关外区域土地项目、协助进行其市场定位工作；

3、负责协调与合作各方的关系；

4、参与土地投标、拍卖的准备工作；

5、完成部门交办的其它工作.

（六）法律秘书

1、负责起草和拟定深圳地区拟签订土地项目协议、合同等法律文件；

2、负责审议深圳以外各地区公司的土地协议、合同等法律文件;

3、协助完善深圳地区土地项目政府手续；

4、完成部门交办的其他工作.

（七）市场调研员

1、收集、归纳、整理房地产资料，建立和维护房地产信息咨询网络；

2、配合准备立项和正在跟踪的项目进行周边市场调查，编写《项目调查分析报告》；

3、负责公司文件和部门内文件的整理、保管工作；

4、负责部门之间联系单的传递和归档工作；

5、完成部门领导交办的其他工作。

五、房地产投资项目建议书基本格式

1．项目概况

1。

1地理环境及主要规划指标

1。

2周边情况

1。

3宗地状况

1。

4项目背景

1.5产权转让方式、发展方式

2。

市场调查

2。

1整体大势及走势

2.2项目所在区域房地产市场简介（包括住宅及商业市场介绍及优劣势分析）

3.发展规划

3.1基本数据

3。

2规划的要求和限制

3。

3发展方案的初步设想

3。

4计划发展期

3。

5发展定位及市场支持

4.经济分析

4。

1成本估算（包括土地费用及建造费）

4.2盈利预测

5.风险分析及对策

6。

结论及建议

6。

1基本结论

6.2存在风险

6。

3投资建议

7.附件

附件一:

土地项目成本及盈利预测表

附件二：

土地项目发展进度及销售计划表

附件三：

地块规划方案

六、房地产项目可行性研究报告基本格式

1。

项目概况

1.1项目背景

1.2地块位置及素质

1。

3周边环境（主要包括人文环境、交通环境、商业生活及市政配套设施等）

1。

4宗地状况

1。

5项目基本发展模式

1.6产权转让、发展方式及股权架构

2。

市场调查

2.1地块所在城市物业市场总体状况及前景

2.2对所在市场进行细分，选择目标市场，预测目标市场的构成、购买力和消费倾向，为产品定位提供科学依据。

2.3地块所在区域市场供应分析，主要包括同类土地和物业现时及未来的供应量、其分布情况、可供出售的楼面面积及价格、预计落成时间、库存量和空置率，以及主要竞争对手的现状和新的竞争对手进入市场的难易程度等.

2。

4同类物业的平均建筑成本、平均销售单价详情.

2。

5国家或地方关于该类型房地产发展项目开发的有关法规和特殊政策.

3.发展规划和营销规划

3.1基本数据（包括地盘面积、批准的容积率、总建筑面积、覆盖率等）。

3。

2规划的要求（例如无偿公建）与限制.

3。

3发展方案的初步设想。

3.4计划发展期.

3。

5项目的优劣势分析。

3.6目标市场的确定和发展定位.

3。

7预测销售速度和消化期。

3.8主要营销策划和促销手段说明.

4.发展成本

4.1计划总投资的构成和各部分所占的比重。

4。

2包括执政府土地有偿出让价、拆迁补偿费、转让费、中介费、不可售面积建筑费（无偿公建）、物业分成或分利费用、市政配套设施等在内的土地费用。

4.3包括勘察设计费、开办费等在内的前期费用。

4。

4包括建筑安装费等在内的建安及相关费用。

4.5包括区内配套设施费、水电负荷费等在内的基础设施费用。

4。

6包括销售费用和销售税金等在内的销售费用。

4。

7相关的各种税费。

4.8由物价、劳动力价格和外汇汇率等未来可能变化的因素引起的不可预见费。

5。

财务评价

5。

1项目资金流量及来源

5。

2项目资金回收与还贷期限

5.3项目成本利润分析

5.4项目现金流量分析与效益预测

5。

5财务评价结论

5.6风险分析的基本结论及应变措施

6。

风险分析与对策

6。

1项目盈亏平衡点分析

6.2项目敏感性分析

6。

3项目不确定因素分析

6.4汇率、利率及税率等其它风险因素分析

6。

5应对措施

7。

结论与建议

7。

1基本结论

7。

2存在的问题

7。

3投资建议

8.附件

附件一：

房地产投资项目可行性研究登记卡片

附件二：

项目发展进度及销售计划表

附件三：

项目可比楼盘售价对比表

附件四：

项目成本及盈利预测表

附件五：

项目资金来源预测表

附件六:

项目资金投入及回收曲线

附件七:

项目现金流量预测表1—2

附件八：

项目敏感性分析图1—2

附件九：

项目地理位置及周边楼盘销售市场调查图

附件十：

项目现状与周边景观照片或图例

附件十一：

项目周边土地用途规划图

附件十二：

其他有关文件及参考图表

七、附中海地产股份有限公司投资管理工作程序

1．项目立项程序

1.1项目经营单位根据中海地产的投资发展战略和投资计划，研究市场环境及发展趋势，寻找投资机会，考察和筛选投资项目。

对优质项目编写项目建议书，填写立项审批表,报请中海地产股份有限公司企业管理委员会（以下简称企管委）立项；

1.2企管委对申请立项的投资项目进行实地考察、初审和筛选，作出是否立项决策。

企管委在收到项目建议书后七个工作日内完成立项批复工作。

2．项目决策程序

2.1项目可行性研究

2.1.1企管委批准立项后，项目经营单位要深化项目的可行性研究,组织编写投资项目可行性研究报告；

2。

1.2可行性研究报告完成后，连同项目可行性研究卡片和投资项目可行性研究报告审批表，报企管委.

2。

2可行性研究评审：

企管委对各项目经营单位提交的投资项目进行汇总评估；并将项目的评估意见及项目可行性研究报告报公司投资决策委员会。

企管委在收到可行性研究报告后十个工作日内完成项目评估工作。

2.3项目决策

2.3.1投资决策委员会考察项目，综合项目经营单位、企管委及有关部门意见，对项目进行全面评估，形成投资决议,确定投资载体，签署可行性研究报告审批表；

2.3。

2已批准项目的可行性研究报告、可行性研究报告审批表和投资决议等文件存企管委、财务资金部和监察审计部备案,作为项目预警控制和业绩考核的参考依据。

2.4紧急决策程序

2。

4。

1对于时间紧迫、执行正常决策程序对土地吸纳工作有影响的项目，如时间较短的招标、拍卖项目或迫于竞争对手的压力需要迅速决策等情况，可以启动紧急决策程序;

2。

4。

2项目经营单位向企管委请示,经同意即可执行紧急决策程序；

2。

4.3项目经营单位直接编写可行性研究报告，连同项目可行性研究卡片和投资合同（协议）报送企管委；

2。

4.4企管委在收到可行性研究报告后五个工作日内完成项目评估及合同审批工作;

2。

4.5投资决策委员会考察项目，全面评估，形成投资决议，确定投资载体，签署可行性研究报告审批表。

3．项目实施程序

3。

1合同签署程序

3。

1。

1项目经营单位根据投资决策委员会的决策意见，起草投资合同草案,并负责组织合同的洽谈工作；

3.1。

2项目经营单位将包括投资合同在内项目签约所必须的各种法律文件，报送企管委、财务资金部审批。

该两个部门须在十个工作日完成审批工作，将书面意见转达项目经营单位；

3。

1.3在审批通过后，项目经营单位负责合同的签署工作;

3。

1.4项目经营单位及时将签署后的合同报送企管委、财务资金部和监察审计部备案；

3。

1。

5对于政府主持以招标、拍卖或挂牌等方式出让的地块，企管委在项目评估阶段对可能签署的格式合同进行审批.

3。

2合同付款程序

3。

2.1项目经营单位根据投资合同及补充合同相关付款条款，直接决定向政府部门支付土地使用权出让金、配套费等相关土地费用，并同时将付款情况报企管委和财务资金部备案；

3。

2.2我方向合作方支付股权收购、项目分成等的其它形式土地费用，由项目经营单位根据合同条款和实际执行情况,提出付款意见,并依照《财务管理制度》规定填报投资合同付款审批表，上报企管委和财务资金部；

3.2.3财务资金部根据合同对付款申请进行初审；

3。

2。

4企管委对付款进行审批。

3.3合同变更程序

3.3.1在合同执行过程中，如发生变更或补充,由项目经营单位、企管委及财务资金部、投资决策委员会分级审批.

3.3.1.1有下列情况之一的变更,报投资决策委员会:

合同主体的变化；土地用途的变化；合作方分成比例的变化;土地费用的变化；土地面积、规划指标变化幅度超过20%的.投资决策委员会根据不同情况作出相应决策;

3.3.1。

2有下列情况之一的变更，报企管委和财务资金部审批:

土地面积、规划指标变化幅度超过10%的；交地时间、付款进度等重要合同条款变化幅度超过30%的;

3.3。

1.3除上述情况以外的其它变更，由项目经营单位负责处理：

土地面积、规划指标等不超过10％的；交地时间、付款进度等重要合同条款变化幅度不超过30%的;双方权利和义务的变化、违约条款的变更等；

3.3.2由审批部门根据投资合同变更对项目的影响情况,提出同意变更、深入进行可行性分析、重新洽谈、重新评估等处理意见；

3.3.3项目经营单位根据审批部门的处理意见，洽谈合同变更事宜或进一步开展工作；

3.3。

4经审批部门同意后，项目经营单位方可签署变更合同；

3。

3。

5项目经营单位及时将签署后的合同报送企管委、财务资金部和监察审计部备案。

3。

4合同控制和归档

3.4.1项目经营单位应将合同执行过程中的重大进展或变动情况及时向企管委汇报；

3。

4。

2项目经营单位应在每季度最后一旬汇报本旬内各投资合同的执行情况,填写有关表格；

3.4。

3项目经营单位应及时将投资项目各种相关的产权证书及其它法律文件报送企管委和财务资金部备案；

3.4。

4项目经营单位应及时汇总合同执行过程中的各种文件，形成一套完整的档案资料.

4．项目过程控制和预警程序

4。

1过程控制

4。

1。

1项目经营单位根据要求向企管委及时汇报项目进展情况；

4.1.2项目经营单位对项目的开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、销售收入等重要指标的完成情况要及时汇报,并与可研报告和投资合同中的要求对比，分析变化原因。

4。

2预警报告

4。

2。

1项目经营单位在项目实施过程中，对市场环境和项目各环节出现的重大变动，要作出评估，提出对策，及时报告；

4。

2.2预警报告包括编制预警报告书、填写预警卡片，报企管委;

4.2.3凡重要指标（主要指售价、建安费用、土地费用等指标）的变动值超过已批准可行性研究报告中指标值的10％以上;或使投资项目内部收益率或成本利润率值低于基准收益率的变动，均属重大变动；

4.2。

4凡突发事件一定要立即向有关部门汇报，商讨有关应变措施。

4。

3预警控制：

企管委接到预警报告后，及时与有关部门沟通，了解情况，对预警对策提出评审意见，报投资决策委员会审议.

4.4预警决策:

投资决策委员会综合各部门对策建议，作出决议。

4。

5项目经营单位执行投资决策委员会决议。

5．项目后评估

5.1项目完成后，由项目经营单位在深入总结经验的基础上，编写项目的后评估报告.后评估报告完成后，上报公司领导、企管委、财务资金部、监察审计部；

5。

2企管委在比较项目的可行性研究报告和后评估报告的基础上，完成对项目后评估的评审意见；

5。

3企管委、财务资金部依据原批准的可行性研究报告指标,对照项目实施结果，提出有关建议，上报公司领导.

6、附件