房产价格分析.docx

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房产价格分析

房产价格分析

对南宁市房产价格的初步剖析

2020年12月以来，为抵制我国部分城市房价飞涨的形势，国家连续出台了一系列针对房产价格的各个层面的调控政策。

2020年以来，国内的经济大事多以房地产行业为主。

但我们却不能不看到，房地产业是国民经济的先导产业，也是现代服务业的重要组成部分。

一方面连着投资，一方面连着消费，房地产业能否保持平稳健康运行，对于扩大最终消费需求至关重要。

从调查中了解到，随着政府宏观调控效果的进一步显现及市场自身的调节，南宁市房地产投资保持平稳增长，市场需求旺盛，销售形势喜人，资金到位良好，市场运行呈健康发展态势。

一、南宁市房地产业的现状

1、土地供给情况。

从我市的土地供给情况来看，我市今年半年共拍卖土地XX万亩，比去年全年仅仅相差XXXX亩，可说是半年的时间达到了去年一年的XX%。

纵观近年以来的土地供给情况，我们发现从2001年以来，除2005年投入总量同比有所萎缩以外，其余各年投放总量都是在逐步上升。

而南宁市的房价也恰恰是从2005年开始猛烈飙升的。

2、商品房建设情况。

2020年，经济适用住房完成开工101.27万平方米，其中，经济适用住房86.28万平方米，全额集资建房14.99万平方米；竣工84.43万平方米，其中，经济适用住房65.44万平方米，全额集资建房18.99万平方米；2020年我市经济适用住房施工面积61万平方米，竣工面积59万平方米。

2020年保障性（政策性）住房11600套，建筑面积74.29万平方米，建设用地约30.02公顷。

除保障性住房外，南宁市还加大了对廉租房的建设，目前在建的廉租住房约3592套，总建筑面积179632平方米，能解决近万人的居住问题，较大地改善了城市低收入家庭人民的居住环境。

与此同时，商品房开发规模明显扩大。

2020年度，建设各类住房约5.23万套，总建筑面积约460.00万平方米，其中商品住房3.81万套，建筑面积363.3万平方米，同比增长81.35%。

受全球金融危机的影响及国家对房地产的调控，南宁市2020房地产虽然也受到冲击，但影响极为细微，相对于同市来看却创立新高。

2020年，南宁市计划建设各类住房14200套，建筑面积91.68万平方米，建设用地约67.84公顷。

3、商品房销售情况。

经过07、08年商品房销售价格的大涨，南宁市商品房的销售情况一直处于高位运行状态，2020年在南宁的房产历史上应该是一个值得大书一笔的时间段，这一年国内的房价开始下降，而南宁市房价却是一月至七月出现“小阳春”，进入九月以来，南宁市房地产延续了“金九银十”的销售黄金段，进入10月，商品房销售继续火爆，一直到2020年11月份，月成交量才有微量萎缩。

2020年12月份南宁市的房产行业进入到一个历史的阶段，在这个月里，南宁市的商品房与二手房的价格与成交量双双创下历史新高。

进入2020年，在全国房价一片降声当中，南宁市的房价依然是稳中有升，成交量也稳步增长。

4、商品房销售价格。

南宁市房价从2003年开始上涨以来，一直以比较平稳的幅度上涨，即便是出现全球性的金融危机和全国性的房产政策调整，也没能让南宁市的房价停下上涨的幅度。

虽然在2020年11月，南宁市房产价格有所回调，但也仅仅是昙花一现，从12月开始又维持在高位运行。

2020年1-8月全市房地产企业商品房平均销售价格为6044.76元/平方米，比去年年均销售平均价高出22.3%。

新建商品住宅

存量房住宅

年份

面积（万/㎡）

均价（元/㎡）

面积（万/㎡）

均价（元/㎡）

2004年

350.46

2517.30

2005年

336.98

2630.41

56.35

1691.19

2020年

437.10

2800.07

56.56

1768.14

2020年

594.75

3279.91

61.77

2166.53

2020年

394.00

3815.59

50.90

2607.07

2020年

718.74

4942.91

117.53

3543.60

2020年1-8月

258.1975

6044.76

83.35

4011.65

4、走势分析。

根据全市房地产市场运行情况和目前的宏观经济形势，房地产开发投资将继续保持稳中有升的增长势头，增速会高于去年同期水平，商品房销售也将保持一定增长，销售增幅的高低在一定程度取决于商品房价格的变化情况。

原因有以下几点：

一是随着世界经济出现“二次探底”的可能性以及中国经济稳中降温的趋势，国家不太可能会针对房地产行业做出进一步的严厉政策。

与之同时伴随的可能是整个经济层面的货币宽松政策，这也给房地产行业以喘息的机会。

二是随着整个房地产市场的复苏和转暖，开发企业资金紧张状况有所好转，开发商的投资信心和热情将会有所增强和提高，房地产开发投资的规模和速度将有所扩大和加快，房地产投资规模和速度的双增效应必将大大带动和促进全市固定资产投资的发展。

三是拉动内需的需求，使得房产行业成为内需消费占比重最大的一个行业。

5、后期预测。

一方面土地越来越少，土地的价格不可能下跌，随着工资成本的增加等各种成本的增加，南宁市的房价与全国其它省会城市相比，房价处于中等偏低的水平，房屋价格下降的可能性极小；另一方面买房人的观望情绪浓重，经济上存在着一定的压力，房价大幅度上涨的可能性也不大。

预计后市南宁市的房屋价格会保持稳中上扬的格局，但幅度不会太大。

二、房地产在南宁市经济发展中的地位和作用

1、促进了城市发展和城市化进程，城市发展给房地产的发展带来了机遇。

城市原有居民的刚性需求和农村人口向城市转移，加快推进了城乡一体化建设，同时随着北部湾经济开发区成为国家战略性区域,也给南宁市房地产业的发展带来巨大商机；城市发展改善了基础设施和环境，使房地产产品增加了吸引力；房地产业的发展也促进了城市发展和城市化的进程。

房地产开发改变了城市居民的居住条件，拓展了城市空间，促进城市空间结构的调整，提升了城市档次，改善了城市功能和城市的环境质量。

2、正确引导住房消费。

坚持正确的舆论导向，充分认识房地产业在国民经济发展中的中心地位与作用，树立抓房地产业就是抓经济增长、社会进步、财政增收的观念，进一步增强大局意识，结合南宁市房地产市场的实际情况，加强对房地产市场调控措施的正确宣传，加强对企业和消费者的引导，使他们正确理解房地产市场调控的立足点、基本原则和调控目的，以利消费者全面了解房地产市场情况，树立市场信心，从而正确引导理性投资和消费。

南宁市在贯彻落实国家房地产政策的同时,也根据自身的特点进一步细化和出台了各种房地产政策规定，如《南宁市廉租住房保障工作细则》、《南宁市经济适用住房管理办法》、《南宁市经济适用住房货币补贴实施方案》等一系列措施。

保障了城市低收入家庭居有其屋。

3、带动相关行业经济的增长。

房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，房地产业作为一个基础性产业，既是投资品又是消费品，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求，与生产、流通和消费各环节都有较高的关联度，它的发展可以带动50多个行业的发展，对南宁市来说，特别是与建筑企业、货物运输企业、建材、化工、仪表、家电等商业企业的经济活动密切相关，同时还与金融、服务业等第三产业有着很大的相互促进作用，是与宏观经济关联度最高的产业之一，对各相关行业经济发展的带动作用极为明显。

4、改善了居民居住条件，促进了居民生活质量的提高。

由于住宅是人类生存的基本条件之一，所以房地产的发展又与百姓的生活息息相关，直接关系到人民的生活水平。

随着南宁市房地产业的快速发展，南宁市城市居民的居住条件有了极大的改善，城市居民住房的居住面积逐年增大。

三、存在问题

1、土地价格一路飚升，推动房价不断攀升。

地价飚升成为房价高涨的主要推手。

中国—东盟自由贸易区的建成，泛北部湾经济合作的逐步深入，以及南宁舒适的居住环境和气候条件，吸引了越来越多的房地产开发商前来投资，市场竞争力增强也是导致土地溢价的一个重要原因。

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2020年全国城市住宅用地溢价水平排行榜中，南宁城市住宅用地溢价水平一度高居榜首，远高出北京、上海、广州等一线城市。

尤其是在2020年南宁市的城市住宅用地溢价高达174%。

所以，土地成本的提高形成对未来房价上涨的预期，一定程度上推动目前各地房价的上涨。

3、保障性住房难以满足需求，商品住房结构性矛盾还比较突出。

07年以来，虽然，南宁市加大了经济适用房和廉租房等保障性住房建设的投入力度，但是面对庞大的低收入群体对住房需求，仍是杯水车薪，且时间较长。

各地都对商品住宅的供应结构进行了调整，以逐步实现90平方米以下户型占比达到70％的目标，但目前无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积，离70%的目标还有很大差距，商品房供应结构性矛盾短时间内还难以得到根本解决。

在一定程度上加重了商品住房供应压力，起到了房价上涨的传导作用。

4、多套住房和投资性需求及投机行为助推房价。

市场上存在对房价继续上涨的预期，致使部分居民将住房消费提前，加之居民投资渠道较窄，股市推动房市、投机炒房，形成了房价上涨的另一股动力。

加之南宁市处于首府城市的地位以及北部湾开发区的核心地位，使得区域优势十分明显，因而造成了全区各地甚至于全国各地的消费者前来购房。

据调查不完全统计，目前南宁市房价在节节攀升，其中一个重要现象就是，商品住房被全区人员购买第二套以上的达40%，来自区外人员投资或炒房的在30%以上。

四、几点建议

总的来看，近年来南宁市房地产市场发展比较稳定，未见较大幅度下跌，但是针对一些不容忽视的问题，我们必须加以密切关注和认真解决。

为了促进南宁市房地产市场的健康发展，必须做好以下几方面工作：

第一、从政府的层面来看，各地、各部门要针对当前房地产市场中存在的突出问题，切实贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施，认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办法，调整住房供应结构。

充分认识加强商品住房价格管理的必要性和可行性，加强房地产业的成本监审，压缩其水分。

认真履行对房地产市场价格行为的监督检查职责，对房地产开发企业擅自定价提价、变相涨价、哄抬房价、不执行上述制度的价格欺诈等损害消费者利益的违法违规行为予以严格的处罚。

房价是否稳定，直接关系到经济社会是否健康发展，关系到人民群众能否安居乐业，也影响到一方社会是否稳定。

近年来，房价越来越高、上涨幅度较快，住房贵、住房难，已成为社会和群众普遍关心的价格热点难点问题之一。

因此缓解房价热点难点问题，做好稳定房价工作，把商品住房价格管理纳入我们各级政府重要职能，是非常必要的。

第二、从企业的层面来说，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的下的机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要忽视企业内在素质的提升。

市场竞争是激烈而无情的，只有不断进取，不断创新，始终把消费者当作上帝，才能在市场竞争中发展壮大并立于不败之地。

第三、从消费者的角度来讲，广大城镇居民要合理消费、理性消费，切实改变消费理念，根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。

当然政府要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，这对于正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。