物业承接查验细则物业承接查验实施方案.docx
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物业承接查验细则物业承接查验实施方案
物业承接查验实施方案
为明确建设单位、建筑施工企业、设计单位、设备供应商、物业公司的责、权、利，维护各自的合法权益，实现中心项目建设与管理的有序衔接，确保物业安全和使用功能，根据国家法律法规对于物业承接查验的相关规定，制定本实施方案。
1、接管验收原则
2、接管验收程序示意图
3、接管验收程序
4、接管验收时间及人员安排
5、配合与协助
6、具体步骤和工作方法
7、各专业专项查验方案
8、承接查验责任事项
9、接管后的管理
10、相关表格
1接管验收原则
1.1接管验收是物业公司受业主委托对指定物业在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足各项使用功能为主要内容的再检验。
1.2物业公司的接管验收目的是以国家利益、业主利益为前提，根据国家标准、**市标准、企业标准、建设施工合同对指定物业在安全和使用功能上进行再检查，主要针对各种资料、使用安全、操作方便性、质量问题等提出意见，由建设单位组织总包、施工单位、监理单位和物业公司召开会议，确认完善时间和落实相关责任，以及确认维修保养方案，并以业主意见为依据完成接管验收工作。
1.3接管验收领导小组组成：
组长：
副组长:
组员：
1.4物业公司进行接管验收的范围为根据界面划分内物业所管辖的各设备机房，公共区域及竖井、管井内的设备设施；电梯、扶梯；园区内的外围道路、绿化；结构及幕墙等。
接管验收工作的依据主要是参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》（JDP30001-90）、**市《新建物业项目交接查验标准》（DB11/T7742010）。
1.5接管验收应具备的条件。
1.5.1建设工程全部施工完毕，并已全部竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
1.5.2外墙、玻璃幕墙和外窗已经渗水试验合格且玻璃幕墙已清洗。
1.5.3供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装计量表具。
道路等市政设备设施能正常使用。
1.5.4电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。
1.5.5所有垃圾清理完毕，包括设备内部、给排水管内等隐蔽部位。
1.5.6完成对管理公司人员进行有关设备和系统的运行维护培训。
1.5.7已向管理公司提供相关设备、系统的设备资料、图纸、操作说明及保修资料等。
1.5.8在检查过程中，所有设备均可开启（季节性因素除外），任何简单的联动测试均可进行。
1.6接管验收现场检查中，以目测和简单操作试验为主，兼做满负荷、溢水等抽查试验。
由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题。
1.7接管验收工作根据实际工程情况将分区域分系统逐步完成。
1.8鉴于中心整体施工进度，现场多项工程未完成（详见附件1:
中心开发商未完成工作统计表），未达到全面接管验收标准，根据甲方指令先由物业公司实行“有条件接管”，初步进行座现状接管，接管验收工作根据实际工程施工情况将分区域分系统逐步进行。
1.9鉴于大厦正式电未正式完成，所有设备调试未进行，只进行现场清点，待具备条件后，物业跟进设备调试验收；
1.10接管后，管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。
2接管验收程序示意图
返修流程：
同意不同意
短期维修（1天以内）长期维修（1天以上）
不合格
合格
3接管验收程序
3.1当工程达到1.4条所要求的条件时，建设单位应书面通知物业公司接管验收，并填写接管验收申请表（见附表1）。
3.2建设单位须移交以下竣工资料及物品，并向物业公司提交目录清单,详见附件2:
承接查验所需资料清单：
3.2.1竣工图纸（纸质版、电子版）
3.2.2设计变更及洽商
3.2.3工程中所采用全部设备的技术资料（包括：
说明书、图纸、操作说明、维修保养手册）
3.2.4工程中所采用全部材料的技术资料（包括：
合格证、技术说明等）
3.2.5设备材料的定货安装合同
3.2.6随机设施、工具及备品备件
3.2.7安装使用说明、操作规程、安全规程、维修保养规程、保修资料
3.2.8各隐蔽工程验收签证
3.2.9四方验收合格证明（建设单位、设计单位、监理单位、施工单位）
3.2.10政府验收合格证明（规划、消防、环保等）
3.2.11各种验收中所发现问题的清单及改进情况
3.3经物业公司审核，认为所收到的资料及物品符合要求后，物业公司应按照商定的时间签发验收通知单并约定时间验收。
3.4物业公司工程部将预备好检查表格、测试工具仪表（随机的专用工具及仪表除外）、照相机等，会同建设单位及施工单位，主要对工程的外观项目进行检查，并对各设备进行部分相关的功能测试。
检查的项目及发现的问题全部记录在表格内（如有必要则拍照存底），并由物业公司、建设单位、施工单位三方代表签字认可。
3.5对验收中发现的质量问题，由建设单位召集协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改施工单位、负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。
3.6与业主商讨确定第5项中所提及的问题。
3.7物业公司根据所存在问题的多少及严重程度，决定全部或局部接管或有条件代管，并立即开始钥匙的移交工作。
3.7.1.影响大厦房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
3.7.2.对于不影响大厦房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由物业公司处理。
3.8各设备系统，如各供电系统、控制系统、空调机组、风机、水泵等，由于时间仓促，不能在验收过程中完全了解其性能，应经过一定的试运行期间方能决定是否接管。
具体的试运行设备及试运行时间应在协调会中明确。
4接管验收时间及人员安排
4.1接管验收计划。
序号
工作内容
节点
一
接管验收准备
1.
接管验收表格制定
完成
2.
工器具准备
完成
3.
接管验收培训
完成
4.
移交资料
未移交
5.
移交设备清单（包括品牌、产地、数量）
未移交
6.
移交备品、备件及专用工具清单
未移交
7.
移交总包、分包、设备材料供应商、生产厂家名称以及联系人、邮政编码、通讯地址、联系电话、保修截止日期
未移交
8.
移交保修单位名称、联系人、联系电话、邮政编码、通讯地址，办理出入证
未移交
二
电气专业验收
1.
变配电室验收及培训
2.
变配电室气体灭火系统验收及培训
3.
竖井、配电间验收
4.
照明配电系统验收及培训
5.
动力配电系统验收及培训
6.
避雷系统验收
7.
楼宇自控系统验收及培训
三
电梯验收及培训
四
暖通专业验收
1.
冷冻站验收及培训
2.
空调机房、风机房验收及培训
3.
竖井、设备间验收
4.
通风系统验收及培训
5.
防排烟系统验收及培训
五
给排水专业验收
1.
消防水泵房验收及培训
2.
生活水泵房验收及培训
3.
中水机房验收及培训
4.
消防水箱间验收及培训
5.
竖井、管井验收
6.
消火栓（含灭火器）系统验收及培训
7.
喷淋系统验收及培训
8.
给排水系统验收及培训
六
综合专业验收
1.
物业用房验收
2.
结构（包括屋面、楼面、外墙等）
3.
垃圾中转站验收
4.
总平道路、窨井验收
5.
卫生间验收
七
遗留问题汇总
八
施工单位确认遗留问题，召开整改会议，落实整改责任
九
遗留问题整改、复验、销项
4.2物业服务中心公司相关负责人及联系电话
姓名
职位
联系电话
物业公司XXX中心项目总经理
物业公司XXX中心项目副总经理
第一太平项目物业经理
工程部经理
安管部经理
客服部经理
工程部副经理
电气主管
综合维修主管
空水主管
消防主管
客服主管
4.3工程部验收小组划分：
（一）资料接收组；
人员组成：
工程经理助理、各专业员工各1人。
接收范围：
工程相关合同、图纸资料、说明书。
接收时间：
（接到接管通知至验收共20个工作日）
负责人：
联系电话：
（二）验收资料录入组
人员组成：
工程副经理、客服部3人及各专业员工1人（共计5人）协同。
工作范围：
每日将当天验收资料录入计算机，打印签字后，复印2份，分别发至开发商工程部及监理单位，施工单位发电子版，由各相关施工单位领走进行返修。
负责人：
联系电话：
（三）消防设备、设施验收组（消防验收共需6人）
人员组成：
消防主管1人及工程部、安保部员工2人；
空水专业员工1人；
强电专业员工1人；
弱电专业员工1人。
验收范围：
座（烟感、温感、手报、卷帘门、消火栓按钮、消防送排风机、消防水泵、水泵接合器、室外消火栓），对以上设备进行100%测试。
验收进度及时间：
每日2层（暂定）（预计15个工作日）
负责人：
联系电话：
安防设备、设施验收组（验收共需2人）
人员组成：
消防主管1人及工程部、安保部员工2人；
弱电专业员工1人。
验收范围：
座及地下车库（安防设备）
验收进度及时间：
每日2层（暂定）（预计3个工作日）
负责人：
联系电话：
空调给排水设备、设施验收组
人员组成：
空水主管1人及工程部员工4人；
验收范围：
座空调、给排水、通风设备。
验收进度及时间：
座地上每日2层（暂定）；地下室两天一层（预计16个工作日）
负责人：
联系电话：
（四）电气设备、设施验收组
人员组成：
电气主管1人及工程部员工5人；
验收范围：
座（强弱电所有电气设备）；
验收进度及时间：
座地上每日2层（暂定）；地下室两天一层（预计16个工作日）
负责人：
联系电话：
（五）电梯设备、设施验收组
人员组成：
电气主管1人及本部门员工2人；
验收范围：
座（电梯、电气设备）。
验收进度及时间：
座地上每日4部（暂定）；（预计3个工作日）
负责人：
联系电话：
电梯管理员：
电话：
电梯管理员：
综合精装验收组
人员组成：
综合主管1人及本部门员工2人；
验收范围：
座（精装、幕墙、地板、结构及附属设施）。
验收进度及时间：
塔地上每日2层（暂定）；地下室两天一层（预计16个工作日）
负责人：
联系电话：
（六）钥匙接收组
人员组成：
安保部1人
接收范围：
座所有房间钥匙接管、建档。
验收进度及时间：
座地上每日2层（暂定）；地下室两天一层（预计16个工作日）
负责人：
联系电话：
（七）技术小组
人员组成：
物业公司XXX中心项目总经理、副总经理、工程经理、客服经理、安保经理、电气主管、暖通主管和综合主管组成；
工作范围：
Ø负责查验问题的审核、汇总、上报工作；
Ø针对查验的区域、设备等，将对各查验小组的技工进行调整。
负责人：
例：
承接查验时间安排
座：
月日至月日
时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
位置
屋顶层
28设备层
15设备层
29-39层
16-27层
10-14层
6-9层
5层
4层
3层
2层
1层
首层外围
夹层
B1层
B2层
B3层
检查项目：
雨水系统、通风竖井、楼梯间、空调水管井、强电井、弱电井、公区空调、租区空调、卫生间、公区消防通风、公区照明、租区照明、公区电梯、公区监控、公区门禁、公区通信、租区通信、避雷接地防雷系统、24小时冷却水、擦窗机、通讯机房、公区消防通风、冷却塔、公共区域、租区内、幕墙、租区内部幕墙、FM200系统、污水井（隔油池）、绿化水管井、化粪池、消防水泵接合器、大堂水景观、室外水景观、室外消火栓、雨水管线。
（地下车库根据实际情况进行调整）
备注：
1、整体设备系统未进行调试工作，只限于接管现场数量及设备外观验收，无法对系统功能性进行验收。
2、鉴于大厦正式电未正式完成，所有设备调试未进行，只进行现场清点，待具备条件后，物业跟进设备调试验收；
重点机房验收时间表
验收区域
验收内容
日期（8月）
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
重点机房
给水机房
冷冻机房
热力站
配电室
电梯机房
柴油发电机房
中控室
网络机房
弱电机房
电信机房
背景音乐机房
消防泵房
中水机房
高位水箱间
备注：
1、制冷系统冷却塔在西座楼顶，初步定于与制冷机房一并查验。
2、高位水箱间在西座楼顶，初步定于与消防泵房一并查验。
3、鉴于大厦正式电未正式完成，所有设备调试未进行，只进行现场清点，待具备条件后，物业跟进设备调试验收；
说明：
1、项目验收计划分2阶段进行，第一阶段进行座楼层验收；第二阶段进行大厦项目重点机房及系统测试验收；
2、本验收计划将根据工程进展情况，并结合开发商的验收计划进行调整；
3、本验收计划执行人为：
物业工程部、安保部相关专业人员，配合人员包括开发商项目工程部、发展商设计部、施工单位及监理单位的相关专业人员，以及相关设备供应商等；
4、本验收计划执行前，需由开发商主持召开承接查验协调会，宣布承接查验方案、接管后的管理方案等；
5、本验收计划执行过程中，应每天对验收现状进行总结，并由开发商项目工程部、施工单位（或设备供应商）、监理单位、物业工程部等相关专业人员签字认可，每天9点开始验收，17：
00结束当日验收工作，17：
00开始对当日验收问题进行汇总及签字确认；
6、每天验收记录整理签字后，将复印2份，分别发至开发商项目工程部及监理单位，并抄送各分包施工单位，以便各分包施工单位制定返修工作计划报开发商审批后进行返修和跟进。
7、鉴于大厦正式电未正式完成，所有设备调试未进行，只进行现场清点，待具备条件后，物业跟进设备调试验收；
5配合与协助
建设单位除提供接管验收时的现场配合外，物业公司还需要以下配合与协助：
5.1安排供货厂商/施工单位的培训
5.2保修期谈判
5.3质量问题责任的确定，维修的实施以及尾款的处理。
5.4保修期后的设备维护保养合同的商务谈判
5.5对口政府部门负责人（负责XXX中心项目）的介绍，包括供电、热力、环保、环卫、消防、交管、自来水公司、节水办、卫生防疫站、燃气公司等
5.6能源收费、占用公共设施收费标准的确定
6具体步骤和工作方法
本次承接查验可分为三个关键阶段：
前期准备阶段、现场查验阶段、承接试运行阶段，每一阶段说明如下：
6.1前期准备阶段
6.1.1前提条件确认。
由物业公司组成前期介入团队，在竣工验收前进入施工现场。
一方面，确认启动物业承接查验的各项条件是否具备；另一方面，提出施工问题并跟进整改情况，以便在物业现场查验阶段加以复用。
6.1.2方案计划确认。
编写承接查验方案，编写完成后，由地产公司主持召开会议，审核承接查验方案。
6.1.2.1各专业设施设备的移交范围、验收标准、验收方式；
6.1.2.2验收时间和进度安排；
6.1.2.3参与验收人员的分组及配置；
6.1.2.4验收中发现问题的确认（各方确认验收表格形式及内容，确定参与的有关各方专业负责人，确定授权签字人）；
6.1.2.5确认整改单汇总移交的方式，各专业还应指定具体的双方签字人；
6.1.2.6确定接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案；
6.1.2.7遗留问题整改期限要求及再次验收的程序。
6.1.3工具准备。
现场查验开始前，准备好查验需要的压力表、温度计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等设备、仪器仪表等工具和防护用品。
6.1.4图纸资料交接。
现场查验开始前，由验收小组协商建设单位提交承接查验所需的资料，图纸资料范围见2.2。
未能全部移交全部资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细淸单，并书面承诺补交的具体时限。
由图纸资料小组对资料内容与《验收提交文件目录》进行核对，并将图纸资料登记，存档。
6.1.5技术培训。
在建设单位（总包、分包、设施设备供应厂商）的配合下，组织召开技术培训会，对各专项查验小组人员进行技术培训，培训内容包括但不限于以下几个方面：
6.1.5.1各专业（比如供配电专业、暖通空调专业等）的系统构成、关键运行参数、配置连接方式；
6.1.5.2各设施设备的核心操作规程、安全注意事项。
6.2现场查验阶段
6.2.1查验手段说明。
各现场查验小组在验收小组的领导下，分别开展对应专项内的查验工作。
综合应用核对、观察、使用、检测和试验等查验手段，重点查验物业以及附属设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据，并对查验结果和查验发现的问题做好记录。
6.2.1.1核对。
根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，对照物业共用设施设备清单进行核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计歀准与物业买卖合同约定的配置要求。
6.2.1.2观察。
查验人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷。
6.2.1.3使用。
根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业公司此后能全面正确的使用管理设备。
6.2.1.4检测。
查验人员利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。
6.2.1.5试验。
各专项小组查验人员在组长指导下、建设单位（指总包/分包/设备供应商等）工程师配合下，对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。
（如：
消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。
6.2.1.6记录。
现场查验中，由各专项查验小组的技术人员将查验情况认真填入各专业现场查验记录表（见各专项查验方案）。
查验记录包括
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