房地产金融的贷款.docx

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房地产金融的贷款

房地产金融的贷款

作者姓名：

陈小华

专业名称：

国际经济与贸易

指导教师：

于恩锋讲师

摘要

随着中国的经济的发展，房地产金融方面的发展是最为显著的。

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。

随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。

在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。

由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成房地产业，是国民经济中的一个重要产业。

金融，则是指货币资金的通融，包括货币流通和信用有关的一切经济活动。

金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移到需求方。

房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融有共同之处，另一方面，由于房地产金融市场上占有较大的份额，而且具有强大的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的科学进行研究。

由于房地产金融资金流动较大，引起了贷款业务发展，房地产经融的贷款包括抵押贷款、个人住房贷款、房地产开发贷款、收益性房地产贷款、住房公积金贷款。

我主要就是针对这些房地产金融贷款分析讨论写作。

房地产金融的贷款方面具有诸多优势，值得进一步学习和研究。

关键词：

房地产房地产金融贷款

Abstract

WiththedevelopmentofChina'seconomy,thedevelopmentofrealestatefinanceisthemostsignificant.Realestateisascarceresource,theimportantfactorsofproductionandlifenecessities,isthemostimportantpeople,formthemostpreciouspossessions.Witheconomicdevelopment,socialprogress,populationincrease,thedemandisgrowing.Inamarketeconomy,realestateoracommodity,beingagoodinvestmenthomebuyers.Bytherealestateinvestmentanddevelopment,consulting,valuation,brokerage,propertymanagementandsoonrealestateindustry,isanimportantindustryinnationaleconomy.Financial,isreferstotheaccommodationofmonetaryfund,includingcurrencyandcreditalleconomicactivities.Thebasicfunctionoffinancialfundsistoraisemoneyfortheoperationoftheeconomyanddistribution,itisdirectlyorindirectly,throughfinancialmarketsorfinancialintermediarytransferringfundsfromthesupplysidetothedemandside.

Isthecombinationofrealestateandfinancial,realestatefinance,itisanimportantpartoffinancial,itsbasictheory,operationprinciple,operationandmanagement,productdesign,riskmanagement,etcarebasedonthegeneralfinancialtheory,andhasincommonwithotherfinancial,ontheotherhand,duetoalargeshareofrealestatefinancemarket,andhasstrongparticularity,therefore,realestatefinanceisoftenasanindependentscientificstudy.

Duetolargerealestatefinancialcapitalflow,causedtheloanbusinessdevelopment,thecommercialloansincluderealestatemortgageloans,individualhousingloans,realestatedevelopmentloans,profitablerealestateloans,housingaccumulationfundloans.Imainlyisaimsattheanalysisofrealestatefinanceloanstodiscusswriting.Realestatefinanceloanshasmanyadvantages,itisworthfurtherstudyandresearch.

Keywords:

realestate,estatefinancial,loan

目录

摘要I

AbstractII

目录III

前言1

1房地产金融概述2

1.1房地产金融的作用和重要性2

1.2影响房地产金融市场的社会经济因素2

1.3资产收益率2

1.4信贷、担保贷款和抵押贷款3

2房地产开发贷款4

3.1房地产开发贷款程序5

3.2房地产开发贷款后管理6

3个人住房贷款7

4.1个人住房贷款的概念....................................................................7

4.2个人住房贷款程序........................................................................7

4.3个人住房贷款的发放....................................................................8

总结9

致谢11

参考文献12

附件1

前言

近年来，城市化进程的加快，房地产业成为城市化进程中发展最快的产业，并且还带动了建材工业和相关产业的快速发展，为推动经济增长，加快城市化建设步伐，提升城市化品味，以及增加城乡居民收入和改善居住条件发挥了重要作用。

但是，由于房地产业是利润空间较大的行业，行业平均利润的变化，都对当前的房价上涨产生了较大的影响。

正是因为房价上涨，购房者付不起资金，为减轻经济压力，向银行贷款，从而引起房地产贷款的增长。

投资者房地产开发的新增，也让贷款增加。

房地产相关的贷款在06年就在贷款总额比例的（20％~30%）。

 投资增长对市场经济和社会生活都会带来一定的影响。

合理性和持续性的投资和贷款，对于市场来说是非常有利的，但是，不合理的市场投资则会对社会的稳定和可持续性发展都带来一定的风险和危害。

所以，要想更好的发展，就要坚持稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展的目标。

应该合理估价，在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产真实价值，可能引起供求变化。

要确切反映估价本质。

使房地产业经济合理的发展。

本文对房地产业及房地产的贷款进行阐述。

1房地产金融相关概念

1.1房地产金融的作用和重要性

房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。

一、房地产业的特点：

（1）房地产业投资大、借款多、周期长

（2）房地产市场受区域因素影响较大（3）房地产具有投资和消费的双重性（4）受国家政策和城市规划的影响

二、房地产业的重要性：

（1）城市房地产是城市存在和发展的物质基础

（2）房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源（3）房地产具有带动性

三、房地产业金融的作用：

（1）房地产金融是房地产业发展的保障

（2）利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控（3）引导住房消费促进房改

1.2影响房地产金融市场的社会经济因素

影响因素有：

通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化、房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度。

1.3资产收益率。

在房屋抵押贷款中，特别是商业性房屋抵押贷款中，房屋的收益有多种计算方法，不同的计算方法得到的收益含义不同。

这是因为虽然房屋是购房人买的，但其中有银行的股本，所以房屋的收益一部分被银行以利息的方式拿走，一部分缴税，剩余是个购房人所得，于是就出现了资产收益率、权益收益率和有效收益率的区分。

资产收益率说明整栋房屋的收益状况，一般是先求得资产的净营业收益，即营业收益减去全部经营费用后的剩余。

资产收益率是资产总的收益率，而不管资产的股本构成和归属，仅能说明整个资产的收益可能性。

1.4信贷、担保贷款和抵押贷款

（一）信贷

在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再信贷给国有企业。

这时的借贷是以企业的信誉为还款保证，也可以称为信贷。

在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。

（二）担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款，按担保的方式不同可以分为保证贷款、质押贷款、抵押贷款加保证贷款四种方式。

（三）抵押贷款

借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。

抵押房屋的价值作为还款保证，如遇有违约等情况贷款行可以向法院申请拍卖，拍卖款用于弥补自己的债务，弥补或减少违约损失

2房地产开发贷款

2.1房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请、受理调查、项目评估、评级授信、借款审批、借款发放、贷后管理、收贷撤保。

首先，开发贷款申请必须得有资格，是企业法人或是其他组织，有营业执照或是有权批准设立的证明文件，管理制度健全，财务状况良好，信用较好，具有按期偿还贷款本息的能力，再则就是一系列合法完整的项目资料和单位资料等条件。

再则，受理调查是银行为把握房地产开发项目的实际情况，了解借款人的资信状况、资质等级和法定代表人的素质，掌握资金实际到位状况，判断项目市场前景等，贷款调查部门在收妥借款人上报的资料之后，会对项目建设的合法性、效益性，产权的完整性、有效性及所报资料的真实性、时效性逐项调查核实，查验土地出让合同及土地、房屋产权证是否真实有效，掌握地价款的缴存及土地抵押状况。

还有贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，共贷款人参考。

主要审查数据资料是否完整、用途是否合法、投向是否符合规定等。

然后，一切办理好后，进行发放贷款。

再是后期管理。

2.2房地产开发贷款贷后管理

房地产开发贷款贷后管理是指银行在房地产贷款发放后到贷款收回期间，对贷款档案进行收集、整理和保存，对借款人资信情况和贷款项目进展情况的跟踪调查，贷款到期的收回及违约贷款的催收与处理等一系列工作。

首先，贷款资料的管理，借款人的资料、担保资料、贷款项目资料、合同借据、贷后检查资料。

再则，对借款人及贷款项目管理，贷款资金使用管理、贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查、项目预销售回笼款的监督管理、保证人、抵押物、质押物的管理、贷款风险认定、利率调整、贷款展期管理、收贷撤保。

3个人住房贷款

3.1个人住房贷款的概念和特点

（一）概念

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款，贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可以采取抵押、质押、或保证，也可以将以上两种或三种担保方式合并采用。

当借款人不能按期偿还还贷款本息时，贷款人有权依法处理其抵押物或是保证人承担连带责任偿还贷款本息。

（二）特点

1.个人住房贷款是银行主要的信贷品种。

2.个人住房贷款必须设立担保。

3.个人住房贷款的基础是抵押权。

4.个人住房抵押贷款可以实行证券化。

5.个人住房贷款业务具有一定的政策性

6.个人住房贷款业务成本较高，但效益较好。

3.2个人住房开发贷款程序

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

一、选择房产

  购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。

购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

  购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

  银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。

这是一种误解。

银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

  银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。

购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

  购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

  六、办理抵押登记、保险

  购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。

对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。

在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。

购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得不中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。

在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

3.3个人住房贷款的发放

一、签订借款合同。

经银行审批同意贷款的，银行通知借款申请人到银行办理借款合同、担保合同、保险合同等合同的签署及其他手续。

二、贷款额度、期限和利率。

贷款额度，目前，购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，贷款额度最高80％，90平方米以上的70％；购置第二套住房的，贷款额最高60％，且随着购房套数增加到款额度要大幅度下降。

借款人要按规定缴付相应的比例的首付款，并有能力偿还一定金额的贷款时，才能获得银行贷款。

贷款期限，最长为30年，目前以10~15年的贷款期限居多。

贷款利率，目前，个人住房贷款利率是在人民银行公布的同期同档次贷款利率基础上进行浮动，上不封顶，利率下限为基准率的0.85倍。

贷款购置第二套房住的，贷款利率要在同期同档次贷款基准利率基础上上浮10％。

三、贷款还款方式。

等额本息还款法，就是贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息；等额本金还款法，就是贷款期限内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随着本金逐月递减；累进偿还法是指贷款期限内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额定偿还贷款本金及与实际贷款额相应的贷款利息；提前还款是银行允许借款人提前偿还部分或是全部个人住房贷款，已经计收的利息不再调整。

部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算，全部提前归还本息的，按实际贷款期限的利率，结算最后一次还本付息额。

四、抵押权登记。

借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押获得购房贷款的，在再抵押合同签订后的一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。

五、就是后期管理。

档案管理、贷后检查。

总结

房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产同时，房地产又是人们生活的必需品，具有稀缺性、固定性、多样性、高价性等特点。

对房地产进行投资、开发、经营、管理、服务的行业就是房地产业，房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。

特别是进入本世纪以来，我国以住宅为主的房地产业高速发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

房地产业关联度高，带动力强，已成为启动内需、推动经济增长的支柱产业之一。

我国已将房地产业定为新的经济增长点和消费热点，各级政府都把改善人民住房条件作为头等大事。

给予付不起房款的人或者开发房地产投资的人通过银行贷款然后分期还款，解决资金不足的问题。

房地产贷款起到了解决人们压力的作用。

同时，人民群众在吃、穿等消费满足的基础上，对住房也提出了新要求。

不管国家，还是地方政府、企业或家庭，大家普遍对房地产业看好，特别是对住宅等房地产的增值前景看好。

然而，房地产业的繁荣导致房价上涨过快，也引起了人们对房地产业泡沫问题的担忧。

针对这个问题国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权，让我国房地产业平稳、快速、健康房展！

致谢

这篇论文是在于恩峰老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。

严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染着我。

从课题的选择到项目的最终完成，老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。

三多来，我们的老师不仅在学业上给我以精心指导,同时还在思想、生活上给我以无微不至的关怀，在此谨向老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

在此，我还要感谢在一起愉快的度过大学三年的同学们，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的

谢意!

谢谢你们!

参考文献

[1]陈钊.住房抵押贷款理论与实践[M].上海：

复旦大学出版社，2000

[2]龙胜平.房地产金融与投资[M].北京：

高等教育出版社，1998