购物中心商业街收益核算精算报告模板.docx

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购物中心商业街收益核算精算报告模板

xxxx国际广场项目

购物中心与商业街

成本收益核算表

xx市xx营销策划有限公司

2014-7

1.项目界定说明

1.1基本技术经济指标

项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。

表1：

购物中心技术经济指标

序号

主要技术经济指标

指标值（㎡）

1

地下建筑面积

48489.33

1.1

负二层建筑面积

23922

1.2

负一层建筑面积

24567.33

#

负一层超市

9630.01

#

负一层街铺

12235.78

2

地上建筑面积

59373.78

2.1

一层建筑面积

17401.69

#

百货

4476.93

#

临街黄金商铺

2739.7

#

其他经营面积

10185.06

2.2

二层建筑面积

17401.69

#

百货

4174.48

#

其他经营面积

13227.21

2.3

三层建筑面积

17401.69

#

百货

4388.53

#

电影院

2591.67

#

其他经营面积

10421.49

2.4

四层建筑面积

7168.7

#

电影院

2591.67

#

预留百货/办公

4577.04

3

总建筑面积

107863.11

1.2项目进度安排

工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：

表2：

项目进度安排表

阶段

时间安排

阶段主要任务描述

前期策划及可行性分析

2013年上半年

报建备案、规划设计、商业定位

项目施工

2013年下半年~2015年

此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收

项目招商

2013年下半年~2015年

项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家

项目开业及经营

2015年

正式投入营业

2.购物中心投资收益分析

2.1投资成本测算

包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。

表3：

购物中心投资成本测算表

序号

项目

工程量（㎡）

单位造价（元/㎡）

费用额（万元）

备注

1

土地费用

59374

660

3919

59374㎡为地上总建筑面积

2

土建工程

19791

2.1

前期工程费

59374

200

1187

包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。

2.2

地上四层商业土建费用

59374

1500

8906

2.3

地下土建费用

48489

2000

9698

48489㎡为地下总建筑面积

3

设备安装工程

5624

3.1

中央空调系统

83941

310

2602

83941㎡为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和

3.2

给排水系统

83941

25

210

3.3

强电系统

83941

180

1511

3.4

消防系统

83941

60

504

3.5

弱电系统

83941

35

294

3.6

保安及智能化系统

83941

40

336

3.7

电梯

83941

15

126

3.8

燃气工程

83941

5

42

4

装饰工程

2569

4.1

商业内部装修

83941

200

1679

4.2

外立面装修

14844

600

891

按照地上建筑面积的25%计算

5

其他费用

5886

5.1

建设单位管理费

　/

　/

957

1、2、3、4费用之和的3%

5.2

其他费用

　/

　/

986

1、2、3、4及5.1费用之和的3%

5.3

不可预见费

　/

　/

508

1、2、3、4、5.1、5.2费用之和的1.5%

5.4

财务费用

　/

　/

3435

1、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和的10%

6

　总投资（万元）

37790

根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约3.78亿。

2.1.1土地费用

项目整体占地37100.0㎡，单位面积成本为135万元/亩，可计算出总地价约7513万元，以总建筑面积113800㎡计算，则楼面地价为660元/㎡，购物中心部分规划地上建筑面积59374㎡，则购物中心部分的土地成本为660*59374=3919.00万元。

2.1.2土建工程费用

包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用，其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。

根据贵司提供单位造价标准，计算得出土建工程费为19791万元。

2.1.3设备安装工程费用

本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共83941㎡，根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为5624万元。

2.1.4装饰工程

装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上四层共83941㎡，外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的25%计。

得出装饰工程费用为2569万元。

2.1.5其他费用

本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。

根据本项目的商业特点，规划设计和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。

共计5886万元。

2.1.6总投资成本

购物中心总投资成本=土地费用+土建工程费用+设备安装工程费用+装饰工程费用+其他费用，共计37790万元。

2.2租金收入测算

2.2.1租金价格建议

价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：

●整体的经济环境

●市场的供求状况

●物业自身客观条件：

地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等

●目标客户的价格接受程度和价值取向

Ø定价策略：

低开高走

根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。

Ø定价方法：

市场比较法

表4：

临淄区商业租金售价市调汇总表

路段

租金（元/㎡/月）

售价（元/㎡）

经营状况

曼哈顿购物中心2楼

均价120

/

主要经营服装，生意惨淡，有大量铺位转让出租。

玉龙商场

90

/

大卖场，主要经营中低档鞋、服饰。

大顺花园住宅底商

/

9000~14000

/

桓公路街铺

100~180

20000

整个临淄区最繁华商业街区，也是租金售价最高街区。

大顺路街铺

75

/

大顺路卫生环境较差，街铺多经营内衣、鞋等。

比较杂乱。

商场街

40~100

/

南段人气较差，租金相对较低，北段与桓公路相接，租金较高。

牛山路街铺

30~60

/

主要经营劳保产品、五金、少量箱包、少量餐饮、文化市场等，交叉口以东以餐饮为主，夹杂KTV、烟酒副食等店。

遄台路街铺

55

/

北端集中经营餐饮。

凤凰城街铺

55

/9000

/

方正2009

/

10000

/

方正尚城街

20~35

8200~8600

方正集团开发，已售出80%左右。

经营萧条，大量铺位转让出租。

市场比较法：

整体平均租售价格：

公式P：

P=∑（C*K*I）

其中：

C：

选取实例中平均价格

K：

权重比值K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值

I：

所选取实例占总实例比例

Ø购物中心平均租金确定

选取可比实例：

运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金定价。

由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别，因此临淄区不具有可比较商业物业。

在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。

名尚城市广场租金情况：

1F：

150元/㎡/月。

表5：

市场比较法计算表

类比项

分值（分）

名尚城市广场

本项目

区域发展潜力

10

7

9

距离传统商圈距离

10

6

8

人流量

10

5

6

配套情况

10

6

8

形象档次

10

9

9

规模适中度

10

7

9

消费者购物便利性

10

6

8

辐射范围

10

8

7

升值潜力

10

8

9

规划定位

10

8

9

类比总值

100

70

82

一层平均租金C

——

150

——

权重比值K

——

1.171428571

——

所占比例I

——

100%

——

整体平均租金P

——

175.7142857

175.714

经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为175元/㎡/月较为合理。

二层租金应为一层的50%；三层租金为二层的75%；四层租金为三层的65%。

2.2.2购物中心租金收入预算

收入预算说明：

Ø计算期数：

按一年12个月计算各年的相关数据

Ø年租金收入=月租金单价×建筑面积×出租率×（自然月-免租期），

Ø假设主力店、次主力店首年平均免租6个月，餐饮类平均首年免租3个月，其它零售类店铺首年免租3个月。

Ø第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体详细参阅收入预算表。

首年租金建议

表6：

首年租金计算表

行业分类

业态

计租面积（平方米）

预估租金（元/平米/月）

预计年租金小计（应收：

元）

主力店

超市

9630

35

4044600

自营百货

1F

4476.9

140

7521192

2F

4174.48

80

4007500.8

3F

4388.53

70

3686365.2

影院

2591.67

30

933001.2

合计/平均

25261.58

66.61189047

20192659.2

次主力店

儿童主题乐园

2500

60

　1800000

合计/平均

2500

60

1800000

餐饮

1F品牌快餐

1500

80

1440000

2F品牌餐饮

1500

50

900000

3F美食街

2000

40

960000

合计/平均

5000

55

3300000

品牌零售店

-1F辅营区

12235.78

100

14682936

1F名品街区

11424.79

200

27419496

2F时尚街区

11727.21

100

14072652

3F休闲街区

5921.49

70

4974051.6

4F预留百货

4577.04

50

2746224

合计/平均

45886.31

116.0392566

63895359.6

总合计/平均

78647.89

94.50138967

89188018.8

备注：

以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。

15年内收入预算

表7：

15年收入预算表

分类

指标名称

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

主力店

出租面积（㎡）

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

租金标准（元/㎡/月）

66.6

66.6

68.60

70.66

72.78

74.96

77.21

79.52

租金递增

0

0

3%

3%

3%

3%

3%

3%

免租月数

6

0

0

0

0

0

0

0

实际租金月数

6

12

12

12

12

12

12

12

年收入（元）

10094535

20189071

20794743

21418585

22061143

22722977

23404666

24106806

次主力店

出租面积（㎡）

2500

2500

2500

2500

2500

2500

2500

2500

租金标准（元/㎡/月）

60

60

63

66.15

69.46

72.93

76.58

80.41

租金递增

0

0

5%

5%

5%

5%

5%

5%

免租月数

6

0

0

0

0

0

0

0

实际租金月数

6

12

12

12

12

12

12

12

年收入（元）

900000

1800000

1890000

1984500

2083725

2187911

2297307

2412172

餐饮

出租面积（㎡）

5000

5000

5000

5000

5000

5000

5000

5000

租金标准（元/㎡/月）

55

55

58.3

61.80

65.51

69.44

73.60

78.02

租金递增

0

0

6%

6%

6%

6%

6%

6%

免租月数

3

0

0

0

0

0

0

0

实际租金月数

9

12

12

12

12

12

12

12

年收入（元）

2475000

3300000

3498000

3707880

3930353

4166174

4416144

4681113

品牌零售店

出租面积（㎡）

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

租金标准（元/㎡/月）

116

116

127.6

140.36

154.40

162.12

170.22

178.73

租金递增

0

0

10%

10%

10%

5%

5%

5%

免租月数

3

0

0

0

0

0

0

0

实际租金月数

9

12

12

12

12

12

12

12

年收入（元）

47905297

63873730

70261103

77287213

85015934

89266731

93730067

98416571

　总合计（万元）

6137

8916

9644

10440

11309

11834

12385

12962

表7（续）：

15年收入预算表

分类

指标名称

第9年

第10年

第11年

第12年

第13年

第14年

第15年

合计（万元）

主力店

出租面积（㎡）

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

25261.6

　/

租金标准（元/㎡/月）

81.91

84.37

86.90

89.50

92.19

94.96

97.80

　/

租金递增

3%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

　/

免租月数

0

0

0

0

0

0

0

　/

实际租金月数

12

12

12

12

12

12

12

　/

年收入（元）

24830010

25574911

26342158

27132423

27946396

28784787

29648331

355051542

次主力店

出租面积（㎡）

2500

2500

2500

2500

2500

2500

2500

　/

租金标准（元/㎡/月）

84.43

88.65

93.08

97.73

102.62

107.75

113.14

　/

租金递增

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

　/

免租月数

0

0

0

0

0

0

0

　/

实际租金月数

12

12

12

12

12

12

12

　/

年收入（元）

2532781

2659420

2792391

2932010

3078611

3232541

3394168

36177538

餐饮

出租面积（㎡）

5000

5000

5000

5000

5000

5000

5000

　/

租金标准（元/㎡/月）

82.70

87.66

92.92

98.50

104.41

110.67

117.31

　/

租金递增

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

　/

免租月数

0

0

0

0

0

0

0

　/

实际租金月数

12

12

12

12

12

12

12

　/

年收入（元）

4961980

5259699

5575281

5909797

6264385

6640248

7038663

71824718

品牌零售店

出租面积（㎡）

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

45886.3

　/

租金标准（元/㎡/月）

187.67

197.05

206.91

217.25

228.11

239.52

251.49

　/

租金递增

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

　/

免租月数

0

0

0

0

0

0

0

　/

实际租金月数

12

12

12

12

12

12

12

　/

年收入（元）

103337399

108504269

113929483

119625957

125607255

131887617

138481998

1467130623

　总合计（万元）

13566

14200

14864

15560

16290

17055

17856

193018

2.3经营费用及税费测算

经营费用=招商宣传推广费用+日常经营费用支出+商场保险费

Ø招商推广费用：

包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米300元假设计算。

即78647.89*300=23594367元即2359万元计算。

Ø日常经营费用：

按当年租金收入总和的20%预算。

Ø商场保险费用：

每年按照总造价的0.2%预算，即总投资额37790万元*0.2%=75.58万元预算。

Ø税率标准如下表：

表8：

项目所在区域税率标准表

项目

税率

计算公式

主体企业综合税率

租赁税

营业税

5%

租金*5%

5.00%

城建税

7%

租金*5%*7%

0.35%

教育费附加

3%

租金*5%*2%

0.10%

地方水利基金

0.10%

租金*0.5%

0.5%

个人所得税

2.50%

租金*2.5%

企业所得税

租金的3%

3%

房产税

1.20%

租金*12%

12%

印花税

0.10%

租金*0.1%

0.10%

合计

21.50%

表9：

经营费用及税费测算表

年份

开业前

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

招商推广费用（万元）

（建筑面积每平方米300元）

2359

日常经营费用（万元）

（按当年租金收入的20%预算）

1227.4

1783.2

1928.8

2088

2261.8

2366.8

2477

2592.4

商场保险费用（万元）

（每年按照总造价的0.2%预算）

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

税费（万元）

（按当年租金收入的21.5%预算）

1319.455

1916.94

2073.46

2244.6

2431.435

2544.31

2662.775

2786.83

合计（万元）

2359

2622.44

3775.72

4077.84

4408.18

4768.82

4986.69

5215.36

5454.81

表9（续一）：

经营费用及税费测算表

年份

第9年

第10年

第11年

第12年

第13年

第14年

第15年

合计（万元）

招商推广费用（万元）

（建筑面积每平方米300元）

日常经营费用（万元）

（按当年租金收入的20%预算）

2713.2

2840

2972.8

3112

3258

3411

3571.2

商场保险费用（万元）

（每年按照总造价的0.2%预算）

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

75.58

税费（万元）

（按当年租金收入的21.5%预算）

2916.69

3053

3195.76

3345.4

3502.35

3666.825

3839.04

合计（万元）

5705.47

5968.58

6244.14

6532.98

6835.93

7153.41

7485.82

83595.17

2.4纯租赁模式下收益分析

15年累计总收益=总收入-总成本

=总收入-（投资成本+经营费用及税费）

=193018-（37790+83595.19）

=193018-121385.19

=71632.81万元

表10：

纯租赁模式下收益分析表

年份

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

收入累计（万元）

6137

15053

24697

35137

46446

58280

70665

83627

成本累计（万元）

42771.44

46547.16

50625

55033.18

59802

64788.69

70004.05

75458.86

收益（万元）

-36634.4

-31494.2

-25928

-19896.2

-13356

-6508.69

660.95

8168.14

说明：

其