某地铁项目物业管理合作建议书.docx
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某地铁项目物业管理合作建议书
地铁『XX』项目
物业管理合作建议书
建议书摘要：
做为**市知名的房地产服务公司，逸雅居很荣幸为**地铁物业『****』项目提供物业管理服务建议，贵司可以根据需要选择采用我司提供的项目管理顾问合作或项目全面管理服务。
以下为本书建议摘要，详细说明请参阅有关章节。
合作模式：
为『****』综合性项目提供驻场物业管理顾问合作服务：
或为『****』综合性项目提供全面物业管理服务。
工作目标：
计划及筹备项目开盘
实施有效的项目管理，满足业主及住户的需求
实现长期服务满意度
不断创新的管理服务，走在市场的最前端
顾问服务以ISO9001：
2000的质量体系操作
质量保证国际化平台网络全方位支持
绩效评估指标（KPI）
人员绩效管理（TotalPerformanceManagement）
内部定期管理审核lnternalManagementAudit）
选择逸雅居逸雅居物业管理公司成立以来，现已迅速发展为一家社会化、专业化、拥有一
的理由批高素质、敬业乐业的专业队伍。
在**，南昌等地运做多年，一直以来信誉
良好，得到客户信赖，有足够的经验和专业人才。
拥有庞大的客户平台，和自己开发物业的能力。
具有足够的国际化视野和前瞻
全国物业管理资质，所管理和服务的物业先后得到国家建设部、广东省、市、
区政府颁发得“全国物业管理示范住宅小区”等称号。
拥有同类物业的相关物业管理经验，懂得为贵司解决物业管理上各种问题，而不是临时寻找解决方法。
我司本着诚信、务实的原则，坚持一流的管理、提供一流的服务、塑造一流的形象。
把客户的满意度作为评判各项工作的标准。
我们正在大力拓展**市场，希望通过贵项目做出亮点。
顾问服务建议驻场管理顾问合作服务的服务费用为每月人民币3.0000元整，如须我司安排驻场经理进行驻场服务工作，则其驻场费用另外单独计算。
收费或收取全面管理服务费用，收费标准建议应为管理费用的10%但不少于3.0000元/月（以较高数额记述）。
1.0本建议书背景
2.0『****』综合项目概述
3.0『****』综合项目管理方案
4.0『****』综合项目竣工前需要筹备的管理工作
5.0服务方式的建议
6.0『****』综合项目落成前期管理顾问工作目标、方式和内容
7.0『****』综合项目开盘后管理服务工作目标和方式
8.0工作汇报方式和内容
9.0合同期限
10.0服务收费及条款
11.0其他条款
1.0本建议书背景
逸雅居很荣幸获得贵项目发展商的邀请，为**地铁『****』综合项目提交物业管理顾问/服务建议书。
在提出顾问服务内容之前，逸雅居考虑过以下几个重要事项：
1、『****』综合项目在竣工前需要的筹备管理工作。
2、适合『****』综合项目物业管理的顾问服务及全面管理方式。
3、『****』综合项目的施工建设是否已搭建足够平台予日后管理？
4、『****』综合项目开盘后的经营管理。
2.0项目情况概述
『****』位于四至：
XX路以西、XX以南、XX路以东地块是属于地铁上盖物业，总建筑面积达到平方米，其中地面以上建筑面积：
平方米、架空层面积：
平方米、停车场及设备用房：
平方米，由开发商：
独立开发的集，商住、酒店、写字楼综合性的物业。
设施配备有幼儿园，文化站等配套设施齐全。
3.0项目管理方案
既然『****』综合性项目要成为小区管理的样板和示范小区，就必须有一个切和这方面需要的物业管理方案。
物业是一种提供整合性优质服务的场所/设施，『****』综合项目管理方案应分为以下几大点：
1、树立『****』物业管理形象
2、个性化服务
3、建筑设计方面：
物业管理者的身份，使我们特别关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等容易忽略的环节，我们完善设计建议可以保证项目的整体优化，最大限度地降低日后物业管理运行成本
4、科学化的管理措施在管理方式上严格执行建设部《全国城市物业管理住宅小区考评验收标准》，实行ISO9001：
2000质量管理体系和目标管理，导入CI设计于物业管理之中，建立中央监控调度轮值制度，各级管理部门均成立质量管理达标小组、信息反馈渠道等。
5、管理运作：
包括管理组织和编制，业务运作流程、管理手册、装修管理方案、物业进场收楼交付文档、装修管理协议书、外包服务管理、增值服务设计等。
本公司的项目管理工作将集中在上述的第5项
4.0项目竣工前需要筹备的管理工作
以我公司曾经参与多个大型项目管理的经验以及发展商提供的资料评估，假定『****』综合项目于20XX年12月正式全面对外交楼计算，从20XX年4月到20XX年12月『****』项目的管理筹备工作及进程主要分为以下：
5.0项目服务方式的建议
5.1顾问服务方式（非驻场或驻场顾问两种）----项目落成前
5.2提供全面管理的服务方式----项目落成后
6.0项目落成前期的顾问服务工作目标、方式和内容
6.1目标
本阶段的工作主要集中在：
1、预计将来使用需要，完善硬件配制，优化使用效能；
2、协助贵公司将物业管理相关工作分缓急轻重处理；
3、建筑物，装修装饰及设备设施的承接验收；
4、配合交楼收楼；
5、单元交付使用；
6、计划筹备项目入伙。
6.2方式
在前期物业管理顾问阶段，本公司将在公司本部成立项目小组，作为第一线负责人，配合贵公司开发团队提供顾问服务。
在项目落成前3个月，本公司以驻场经理为第一线负责人，项目小组为第二负责人。
6.2内容
根据以上的工作项目，本公司提出管理服务内容如下：
工作项目/解决问题体现方式/完成的工作内容
工作计划—排出从现在起到提出详细《管理工作计划表》建议稿，经
『****』项目竣工开盘双方讨论同意后执行。
主工作项目和责任分工，其
中包含我司的工作和贵公司
的工作，以及两方面的相互
配合和支持。
对1.土建及建筑配套：
2.设备设施：
3.停
设计协助，如，电力设计要求车场4.空间及视野：
5.后勤设施的设计
规划：
6.标识系统，从日后投入使用和物
业管理的角度，向贵公司提供意见和建议，
目的是将设备设施设计合理化，减少浪费
和降低日后改造的需要，对遗漏之处补正，
确保设计和使用互惠配合。
销售配合协助制定物业管理服务简介及文字宣传内容。
协助招聘示范单位及销售中心的保安员、
维修工和保洁员。
预计收楼后管理运作支出，编制管理运作
支出预算。
对销售中心的装饰布置及周边环境提供
建议，并制定销售中心管理方案。
协助确定保安、清洁工的制服样式。
对销售人员进行物业管理知识/介绍技巧
培训。
检定销售中心、示范单位以及公共区域的
保安、清洁工作：
将日后物业管理素质提
前体现在销售中心。
在销售前或期间提供筹备工作和安排的
建议。
确保物业管理服务协议、管理公约、住户
手册，装修手册筹备管理文件准备就绪，
此文件在签署合同买卖后叫业主。
制定业主入伙时的一次性收费列表、有偿
服务和管理费收取内容标准等给销售中
心作为物业管理宣传资料向买家公布。
协助组建将来物业管理营运制订管理架构，包括项目管理处的职能部
架构门配置、名称、人员职衔、人员数量、工
作编制、服装形象，等等。
制订各级人员薪酬标准、福利条件、薪酬
结构（例如：
是否提供住宿）
制订各级人员的到位时间、招聘渠道、招
聘方法、聘用考核制度、聘用标准等等。
制定各级人员岗位职责，明确每一名员工
的职责范围和要求。
制定各部门的工作范围、汇报方式、协调
方式和人员架构。
财务方面---协助建立将来编制各项财务制度、如请款程序、低值易耗
内部管理制度品摊支、折旧及零用现金、凭证记帐制度及
应收未收帐管理制度等；
编制财务工作标准手册。
联络及引进财务软件，使管理帐管理自动化
物业方面---协助建立对客包括保安管理、消防管理、设备设施管理、
户管理服务制度清洁管理、绿化管理、餐饮管理、停车场
管理、装修管理的制度。
落实项目管理公约，明确业主、管理机构、
租用户之间的关系、权利义务、物业共享
部分，共享设备设施的使用制度。
落实二次装修协议书/手册，明确租户进场
装修过程中必须遵守的规定和管理机构如
何规范租户装修，确定所以租户装修合法、
合格和符合要求。
制定物业管理服务承诺。
管理方面---协助建立提供一套完整的物业管理所需的标准管理
内不管理制度和运作制度、规范、工作程序及表格、以使将来
控制及管理；
按照法律，建立保安队伍，建议直接聘用
或由保安服务公司提供人员；
落实管理文件的细则，与贵公司讨论，根据
实际情况进行修订；
协助设计及建立健全的档案资料管理制度；
制定紧急应变措施，避难程序、困梯或匪警
等应变程序；
人事方面---协助招聘管理拟定招聘程序与招聘要求，进行人员招聘；
人员，正式建立人事编制建立员工的工作规程、岗位职责及权能；
协助制定《员工手册》；
建立评审及奖惩制度，以协助推动员工的工
作积极性；
建立员工考核及工作评估标准，制度。
承接验收---从贵公司/承建提出详细物业管理承接验收计划表建议稿，
商手上承接验收物业经双方讨论同意后执行，工作包括；土建验
收、机电设备系统验收、设备设施试运行及
重新调试、施工图纸及保证书的接收查验、
各类执照证书的接收查验、安排施工单位提
供设备设施操作培训、查找施工缺失遗漏，
统筹管理验收/移交后施工单位的返工、整改
和进行复验。
物业交付---协助贵司交付提出详细物业交付工作计划表建议稿，经双
物业予业主或租户方讨论同意后执行，工作包括：
草拟交付通
知书、准备交付表格，包括水电底数记录表、
物业单元验收记录、二次装修协议书、物业
单元预验收、策划交付时间排程、建立物业
交付中心及相关工作、交付物业、交付后跟
进工作，包括整理交付记录送交贵公司存档、
跟进验收整改、对投诉抱怨作出跟进回访等。
二次装修---协助统筹及监工作包括：
建立二次装修管理方案（包括施
管业主及租户二次装修的工动火规定、防火责任规定、材料进场规定
整个过程、违规处罚等）、建立二次装修审批程序（包
括房屋设计规定、制作有关文件、编制审图
指引等）、建立装修施工巡查制度、安排装修
垃圾清运、装修期间清洁及环境卫生管理（包
括处理由装修工人产生的生活垃圾、厕所的
使用与清洁、防止虫害等）、进行装修图纸审
批、进行装修施工巡查、进行装修完成竣工
验收、用户装修资料文件管理。
开荒清洁---协助统筹项目工作包括：
建立开荒清洁工作计划表、选聘
开荒清洁工作的整个过程开荒清洁公司、监督开荒清洁过程和进度、
进行开荒清洁验收。
提供入伙前培训---使管理处员工物业管理的最前线执行者，纵有良
员工充分认识到日常运好的建筑硬件，没有熟练的员工也是徒然的，
作并提高服务意识所以项目入伙前的培训工作十分的重要，入伙
前的基本培训内容包括：
1.项目基本资料介绍
2.项目设备设施简介
3.物业管理服务内容
4.保安、消防、清洁运作、督导与监控
5.服务仪容及着装
6.客户服务标准
7.各项服务收费
8.服务承诺
9.岗位职责
10.处理紧急情况（例如停电、停水、空调故障、消防事故等）
11.紧急情况演习，包括消防演习
7.0项目落成后全面管理服务的工作目标、方式及内容
7.1目标
物业接手后的工作目标主要是：
1.实施有效平稳规范化的物业管理，与国际接轨
2.实现长期业主/租户满意
3.不断创新的管理，让项目保持在市场的领导地位
7.2方式
本公司在这阶段将以下面的运作方式及负责任分工提供顾问服务，本工将以驻场经理作为第一线责任人，项目小组为第二线负责人；
驻场经理：
本公司将根据项目的实际需要调派有相关经验的国内管理人员和港资出任管理处驻场经理，驻场经理的资历要求：
八年或以上全面物业管理经验，有实操经验和培训经验，懂国、粤、基本英语、对物业设备设施有足够认识。
驻场经理的到位时间及管理处的成立时间约为项目落成之前三个月。
项目小组：
本公司将在公司本部成立项目小组，负责整体管理营运的质量保证的监督工作，从宏观角度协助管理处提供最佳、最国际化的营运管理。
此外，本行将通过以下后勤组织扩大对项目物业管理的支持；
本公司在广东成立的物业管理智囊组织，有10多位拥有专业资格及经验丰富的管理营运专家、工程技术专家和客户服务专家组成，专为本公司监控小组提供专业知识、技术、经验和培训支持，确保本公司以最完善的方案、系统和过程服务贵项目。
7.3内容
本项目的全面管理服务将在驻场经理的领导下，带领全体员工执行以下工作，项目小组提供平台配合。
项目营运管理工作项目管理服务内容
根据物业施工缺跟进由物业管理公司发现的施工缺失。
失遗留问题跟进业主/租户发现提出的施工缺失
跟进整体建设调整改善
保安管理确保用户在物业内的安全
保安员又管理处直接聘用，每年定时接
受专业培训，提供良好晋升机会和工作
报酬，确保服务素质稳定良好。
保安制度根据项目实际情况建立和不断
调整；包括制定保安岗位，编制保安巡
更路线、设立监察、记录制度、等等。
基层员工每天定时巡视项目内外及停车
场，确保安全、清洁、环境良好。
主管
人员每天随时抽查各岗位的工作表现及
管理情况。
每年进行保安评估两次，寻求持续改善，
消除隐患于未然。
消防管理对于写字楼项目而言，消防安全十分重要
。
消防安全制度根据项目实际情况建立和
不断调整；包括消防监查、记录及培训各
方面，确保消防设备随时可用，排除消防
隐患于未然，将防火意识全面贯彻到管理
及业主和员工当中。
每年举行全体（包括业主）培训两次。
每年举行全体（包括业主）消防演习两次。
每季度举行大型消防检查一次。
设备设施管理采用预防性保养维护方式进行设备设施管
理。
管理处每年必须根据我公司标准制定
年度预防性保养维护计划，每五年制定总
体资产维护计划。
本公司建议将空调、电梯及消防系统等大
型机电设备的维修保养工作外包，管理处
负责监督营运。
管理处负责设备设施之日常运行与维保工
作，及租户维修服务，工程人员都必须持
证件上岗，专责设备设施运行与一般维修
工作。
各项维修保养项目设定监查和记录制度，
确保设备资产受到充分维护。
工程人员由管理处直接聘用，每年接受48
小时专业培训，提供良好晋升机会和工作
报酬，确保服务素质稳定良好。
每年审核项目的维修支出与频率一次，寻
求改善及节约成本。
每年对电力设备进行五年检查电力设备一
次，并进行整改与改善。
清洁绿化管理处根据清洁公司提交的保洁计划和清洁
标准细则监督承包商的清洁、收集清运垃圾
和废弃物、公共绿化布置、保养及处理等工
作。
管理人员以保洁计划内容和清洁标准细则预
制检查表格，每小时评核清洁公司和绿化公
司的服务表现，对不合格的工作提出整改指
示。
与清洁公司每周共同检讨和跟进不合格的工
作项目，确保清洁绿化时刻到位。
客户服务提供客户问讯及协助服务，客户服务台工作
人员受专门训练，员工穿着醒目制服。
提供为顾客增值服务，包括：
1.服务大使
2.轮椅外借
3.代订各类票务
4.寄存服务
5.接送服务
停车场管理停车场收费管理
停车场设备设施维护
停车场保安与消防安全
停车场交通管理
装修协调工作项目管理服务内容
装修管理定时巡查业主装修情况，确保业主装修不到
位情况或相关的消防隐患得到及时发现处理
根据项目实际情况建立和不断调整，《装修管
理规定》。
确保所有进行装修业主必须根据《装修管理
规定》进行，包括要办理装修申报手续及进
行竣工检查等。
执行业主装修管理的全过程，包括装修图纸审
批、装修施工检查、装修垃圾清运、装修期间
清洁及环境卫生管理、装修施工巡查、装修完
成竣工验收、业主装修数据管理。
收费与财会管理工作项目管理服务内容
收费与资金运用负责项目的收费运作，包括收取管理费、维护
收费档案、进行催缴，等。
负责资金运用，既收支管理、所有管理支出将
严格按照贵公司批准的年度预算执行。
财务会计每年预估项目的营运成本，包括设备设施维护
保养费用、绿化维护费用、清洁处虫费用、管
理人员的薪资、公共水电支出、购买器材的支
出、节日装饰费用、管理办公费用、管理酬金
及其他日常物业管理支出，然后编订年度管理
支出，预算交业主批准实施。
每月编制会计报表，交当月之收支项止，依照
国家会计核算方法及凭证规范纪录在报表内。
会计报表包括：
资产负债表、现金流量表、经
营损益表、管理收支差异表。
物业资产维护工作项目项目内容
紧急应变紧急情况及特殊情况（包括停电、消防事故、
水淹、台风、雷击、炸弹恐吓、等）应变措施
根据项目实际情况和参照我司应急程序建立
和不断调整。
每年进行紧急应变实操演习一次。
每年进行紧急应变知识考核一次。
环境保护每年评估管理作业对环境的危害（特别是空气
污染与资源浪费），然后实施纠正与改正。
每年四次培训教育，提升员工的环保和节约能
源意识。
采购管理制定服务及物品采购规定，主要以招投标方式
筛选承包商，确保承包商有足够技术、经验、
能力与资金提供最好的物品和服务。
本公司在
在本地没有任何相关附属公司或分支机构，故
在聘用承包商时可以完全做到公平竞争，免除
裙带关系的负担。
制定库存管理规定，控制物料及低值易耗品的
入库和出库。
节能管理执行能源耗费监测，包记录分析水电表，及维
修频率等。
风险管理根据实际需要建设投购保险，包括公共责任保
险、设备设施保险、停车场盗窃险。
每年评估管理营运的潜在损害范围一次，并决定
最具成本效益的解决方法。
建立证照管理办法，确保各类使用许可证、执照
证书的年审及更新手续准时办理。
档案管理保存与本项目相关的认识档案、服务合同、各类
单据、业主档案、往来信函、通告、会议记录、
土建施工原始资料、设备及设施施工原始资料、
各类竣工图纸、保证书、政府部门及机关函件和
通知、各类证件执照。
人事管理各阶段的用工管理：
招募、选拔和录用，入职管
理，员工规章制度执行，员工投诉处理，员工生
调，劳动报酬，思想辅导，等等。
为了保证员工的工作表现、素质和效率达到我司
的标准，所以员工都受到员工工作表现计划监督
。
另外员工每年考核两次，分为年中考核和年底
考核，年终奖金与工作表现挂钩。
培训教育每年制定员工培训计划，并不时由本公司派员工
在主要培训课程担任导师。
定期进行员工培训需求分析，作为培训课程的依
据。
管理信息采集不断检查和完善业主和住户意见，抱怨和投诉处
理制度，以提供改进信息。
每年进行《业主住户意见调查》两次，收集业主
的项目管理的意见和建议，对反馈信息做出相应
的整改：
对投诉实时跟进，抱怨进行回访等。
每年进行《访客/租户意见调查》两次，收集访
客对项目物业管理的意见和建议。
8.0工作汇报方式和内容
项目管理工作计划：
每年12月提出下一年度的《物业管理工作计划》
及年度财务预算计划，双方讨论及经贵公司批示
，交由管理处具体实施。
项目营运工作报告：
由驻场经理每月提交管理服务报告，以中文撰写
内容包括：
1.财会报告
2.营运管理报告
3.保安消防报告
4.清洁绿化报告
5.设备运行及维保事项报告
6.改善工程汇总
7.能源消耗情况报告
8.业主租户投诉汇总
9.人事变动情况报告
10.培训工作汇总
11.其他的重要事项报告
12.下月工作重点
工作会议：
每月举行工作会议一次（及每年举行年度工作会
议一次），进行讨论及作出汇报。
9.0合同期限
对于合同期限，本公司建议以全期两阶段合工36个月，原因说明如下：
项目落成前的前期根据本公司经验，项目管理顾问在项目开盘之前
顾问服务阶段：
或施工初期介入是最后成本效益的。
所以本工建
前期顾问服务从2010年5月分开始，到项目落
成之日前3个月结束。
项目落成后的全面管根据本公司经验，项目落成后前九个月是跟进交
理服务阶段：
付后各种问题及跟进施工确失遗留的高峰期。
管
理处在这段时间以后才能集中力量于项目管理
制度化运行，而这项工作需要一年时间完成，所
本公司建议本阶段的服务期限至少两年。
10.0服务收费及条款
1.0第一阶段：
项目落成前的前期顾问服务阶段
时间定义：
既从合同生效之日起至本项目正式交付之日前三个月
收费标准：
建议前期顾问服务费用为每月人民币3.0000元整。
2.0第二阶段：
项目落成前之全面管理服务阶段
时间定义：
既从本项目正式交付之日起前三个月至正式交付之日
收费标准：
建议全面管理服务费用为每月人民币3.0000元整，需同时派驻场经理。
驻场经理费用及项目管理营运的全部费用另行计算。
3.0第三阶段：
项目落成后全面管理服务阶段
时间定义：
既从本项目正式交付之日起至合同结束
收费标准：
建议全面管理服务费用为每月应收管理费的8%。
驻场经理费用及项目管理营运的全部费用另行计算。
特别说明：
如第二阶段及第三阶段也选取顾问服务方式，则顾问服务费用为每月人民币3.0000元整，同时需派驻场经理，且驻场经理费用及项目管理营运的全部费用需另行计算。
如不需派驻场经理，则顾问服务费用为每月人民币3.0000元整。
驻场经理费用：
本公司根据贵司项目的实际情况，建议派驻场人员作为驻场顾问，以此种最佳管理运作模式容入项目的日常运作，贵司可选择：
国内人士：
物业总经理每月人民币1.0000—1.5000元整
港职人士：
物业总经理每月人民币2.0000—2.5000元整
出场服务费用：
贵司如需要本公司物业管理部门人员在项目运作期间到外地出席贵项目的推广宣传活动、以及新闻发布会、媒体采访活动，应付出场服务费用。
以实际收费双方协商。
11.0其他条款
贵公司在合同期间如要求本公司提供超越合同约定服务范围的工
作或服务，包括派员前往**以外的地区进行调研、出席活动、进行培训、主持参观考察等，有关费用由双方事先协商决定。
贵公司如需使用本公司商标为项目宣传或成为项目的管理品牌，具体内容需事先与本公司协商决定。
贵公司同意为本公司提供所需及有关数据以执行职责，并积极和务实地解答本公司的咨询和疑问。
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