廊坊幸福城项目全案市调报告.docx

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廊坊幸福城项目全案市调报告廊坊幸福城项目全案市调报告华夏幸福城市调报告一、项目简介华夏幸福城总建筑面积150万平米，从功能上划分为高尚住宅区、商务商业区、公园休闲区。

高尚住宅区由润园、欣园、朗园、雅园四大园区组成，商业商务区由SOHO办公和都会商街组成，整个幸福城涵盖高层住宅、公寓、花园洋房、SOHO办公、时尚商业多种业态组成。

二、项目地址华夏幸福城项目位于广阳道以北、北凤道以南、西昌路以东、裕华路以西，绿化率为38%，容积率为2.37，占地面积735亩，总建筑面积149.6万平方米。

由廊坊市京御幸福房地产开发有限公司开发，是华夏2011年全新的项目。

三、项目的概况楼盘名称：

华夏幸福城所在区域：

廊坊市广阳区占地面积：

490000平方米总建筑面积：

1496000平方米新房类型：

住宅（在售）房屋属性：

商品房开发商；廊坊市京御幸福房地产开发有限公司投资商：

廊坊市京御幸福房地产开发有限公司建筑设计单位：

天津建工集团建筑设计有限公司整合推广公司：

廊坊市京御幸福房地产开发有限公司现场位置：

广阳道以北，北风道以南、西昌路以东、裕华路以西物业类别：

板楼、多层、高层、板塔结合建筑类别：

框架装修状况：

毛坯装修标准结构：

高层多层为短肢剪力墙、商业为框架产权年限：

70年规划户数：

3878户（一期832户）车位数：

3878个（一期832个）比例为1:

1绿化率：

38%容积率：

2.37物业管理公司：

廊坊市华夏物业管理公司物业顾问公司：

廊坊市华夏物业管理公司物业类型：

普通住宅，酒店式公寓物业费：

1.5平米|平米开盘日期：

2011年6月预计交房日期：

一期为2013年5月接待时间：

8:

30-6:

00按揭银行：

中国工商银行售楼处地址：

银河路第五大街西头商业街首层华夏地产销售中心四、项目周边配套1.中小学:

九小、十五小、实验中学2.大学:

师范学院、河北工业大3.综合商场:

京客隆、廊坊壹号、步行街4.幼儿园:

一高之家、金子路、天成5.银行:

中行、工行6.医院:

广安医院、中医院7.休闲娱乐设施:

自然公园、新世纪公园、行政广场8.餐厅:

海中金、金沙银贝、西湖会馆、悦亭9.华夏.幸福城项目规划有社区医院、社区幼儿园及小学，城市型商业+区域型商业+社区服务型商业，满足生活、消费需求

（1）.三级商业体系：

幸福城融合了住宅、公寓、写字楼等多种业态，并配有三种形式的商业，一是沿永兴路两侧城市型商业，二是沿新源道两侧的区域型商业，三是深入到社区内部的社区服务型商业，另外规划中的大型购物中心的建立，会使得幸福城成为新的次商业中心，各个级别、各个类型的商业入驻，会使您的生活配套十分地完善。

（2）.丰富的教育资源：

幸福城周边分布有一高之家、金子路、天成幼儿园，九小、十五小，实验中学等优质的教育资源，而且幸福城后期规划有社区幼儿园和小学，届时我们将引进先进知名品牌，打造廊坊教育资源最先进的社区。

（3）完善的医疗配套：

幸福城规划有社区医院，24小时服务，能够为您和您家人的日常健康提供保障。

另外幸福城距离广安医院非常近，离正在规划扩建的中医院也仅1.5公里，非常便利。

（4）共享的社区配套：

西北版块即将成为廊坊市新的核心居住区，版块的所有社区配套将实现共享，尤其是幸福城的商业设置会加速这个片区的配套成熟。

五、项目周边交通1.公交1路车翟各庄下车即到2.公交线路：

926、9383.高速公路：

京津塘高速六、所建项目分析润园简介：

润园2011年4月30日开工，2011年6月开盘，期房，润园共25栋，其中16栋为27层，7栋为6层，2栋为23层。

1.润园一期共6栋

（1）14#楼22505.82平米27层

（2）15#楼7792.09平米26层（3）16#楼5955.40平米26层（4）17#楼22505.82平米27层（5）18#楼13165.22平米27层（6）19#楼26987.84平米27层2.润园二期华夏幸福城润园二期项目位于永兴路以西、新源道以北，由廊坊市京御幸福房地产开发有限公司投资7.5亿元建设。

占地面积95亩，主要建设11栋住宅楼和2栋商业楼，地上建筑面积为15.4万平方米，地下建筑面积4.4万平方米。

今年9月份开工建设，目前已累计完成投资2500万元，8栋住宅楼已建至2层。

预计建成后，可实现销售额15.9亿元、利润3.1亿元、纳税1.6亿元、提供就业岗位大概230个。

3.润园三期

（1）工程名称:

华夏幸福城润园三期

（2）项目登记时间：

2012年3月27日（3）项目开工时间：

2012年4月份（4）项目竣工时间：

2015年2月份（5）润园三期状态：

在建（6）项目工程类别：

住宅（7）三期润园建筑面积：

205783平方米（8）工程分析:

润园三期为6至27层高的住宅楼，局部设有单层高的地下室，包括地下车库，总建筑面积为205.783平方米。

项目于2011年10月中旬开工，工期为28个月。

2.欣园

（1）项目类型：

商业、新建

（2）项目类别：

住宅社区、商业综合、公用建筑（3）建筑面积：

322000平方米（4）占地面积：

108000平方米（5）工程估价：

10.69亿（6）开工日期：

2011年1月（7）竣工日期：

2013年7月3.雅园

（1）项目名称：

华夏.幸福城雅园

（2）雅园项目总投资：

76696.83（3）占地面积：

79200（4）总建筑面积：

300847（5）计划开工时间：

2012年7月25（6）计划竣工时间：

2014年5月30（7）开盘日期：

2012年8月5日（8）雅园已售房屋126套，总计面积17179.33平米七、华夏幸福城项目的优缺点分析1优点：

华夏幸福城项目由润园、欣园、朗园、雅园组成。

社区内部规划有社区医院、社区幼儿园及小学，城市型商业+区域型商业+社区服务型商业，满足生活、消费需求。

周边配套设施也是比较完善。

2：

缺点：

华夏幸福城的房子是期房，而且价格也不低。

项目位于河北省廊坊市，距离北京距离较远，尤其对于北京上班且无车一族来说，路上耗时较长。

八、华夏幸福城金宝街概况及位置图1.华夏幸福城金宝街概况在当前住宅市场受到政策打压的背景下，越来越多开发商转向商业地产。

由此导致需求大增。

有观点指出，4000亿的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，这也进一步推动了商业地产的升温。

商业地产投资大潮蜂拥袭来。

廊坊华夏幸福城金宝街是廊坊华夏幸福城铸就的40万平米商业航母，位于环首都经济圈重要节点、离北京最近的城市廊坊。

廊坊华夏幸福城项目所处地段是廊坊新的中央政务区、中央公园区、中央生活区核心，自然公园和新世纪公园环绕。

“京廊同城”的实现，立体交通网络的全面启动，北京城南建设的大手笔规划，使位于北京、廊坊城南的金宝街有着无比伦比的投资价值，廊坊华夏幸福城作为廊坊最大的三级商业体系组团，金宝街涵盖城市型商业、区域型商业和社区服务型商业，三位一体的运作经营模式，缔造城市最具活力的时尚旗舰商业中心。

金宝街位置图.九、华夏幸福城金宝街未售商业明细编号楼号编号面积楼层数街道属性所属区域119号商业101230.142层外街雅园219号商业102223.052层外街雅园319号商业103223.052层外街雅园419号商业104223.052层外街雅园519号商业105223.052层外街雅园619号商业106223.052层外街雅园719号商业107223.052层外街雅园820号商业101231.132层外街雅园920号商业102224.022层外街雅园1020号商业103224.022层外街雅园1120号商业104228.992层外街雅园1221号商业1012222层外街雅园1321号商业1022172层外街雅园1421号商业103楼梯1层外街雅园1521号商业1042372层外街雅园1621号商业1052222层外街雅园1721号商业1061812层外街雅园1821号商业1072802层外街雅园1921号商业1082222层外街雅园2022号商业1012622层外街雅园2122号商业1022372层外街雅园2223号商业1043592层内街雅园2323号商业1051031层内街雅园2423号商业1061031层内街雅园2523号商业1073592层内街雅园2623号商业108681层内街雅园2723号商业109711层内街雅园2823号商业110162.961层内街雅园2923号商业1011411层内街雅园3023号商业1021411层内街雅园3123号商业1031411层内街雅园3223号商业1111411层内街雅园3323号商业1121411层内街雅园3424号商业10194.272层内街雅园3524号商业10291.372层内街雅园3624号商业10391.372层内街雅园3724号商业10491.372层内街雅园3824号商业10591.372层内街雅园3924号商业10691.372层内街雅园4024号商业10791.372层内街雅园4124号商业108130.782层内街雅园4225号商业101200.632层外街雅园4325号商业102194.452层外街雅园4425号商业103194.452层外街雅园4525号商业104194.452层外街雅园4625号商业105194.452层外街雅园4725号商业106194.452层外街雅园4825号商业107194.452层外街雅园4925号商业108194.452层外街雅园5025号商业109194.452层外街雅园5125号商业110194.452层外街雅园5225号商业111261.522层外街雅园5325号商业112970.113层内街雅园5425号商业113110.022层内街雅园5525号商业114110.022层内街雅园5625号商业115110.022层内街雅园5725号商业116110.022层内街雅园5825号商业117110.022层内街雅园5925号商业118107.462层内街雅园6025号商业119970.113层内街雅园6125号商业120110.022层内街雅园6225号商业121110.022层内街雅园6325号商业122113.512层内街雅园6426号商业101261.112层外街雅园6526号商业102194.142层外街雅园6626号商业103194.142层外街雅园6726号商业104194.142层外街雅园6826号商业105194.142层外街雅园6926号商业106194.142层外街雅园7026号商业107194.142层外街雅园7126号商业108194.142层外街雅园7226号商业109194.142层外街雅园7326号商业110160.772层外街雅园7426号商业111113.332层内街雅园7526号商业112107.292层内街雅园7626号商业113884.423层内街雅园7726号商业114114.22层内街雅园7826号商业115109.842层内街雅园7926号商业116109.842层内街雅园8026号商业117109.842层内街雅园8126号商业118109.842层内街雅园8226号商业119114.22层内街雅园8326号商业120884.423层内街雅园8427号商业101131.092层内街雅园8527号商业10291.592层内街雅园8627号商业10391.592层内街雅园8727号商业10491.592层内街雅园8827号商业10591.592层内街雅园8927号商业10691.592层内街雅园9027号商业10791.592层内街雅园9127号商业10891.592层内街雅园9227号商业109消防2层内街雅园9327号商业110116.32层内街雅园942号商业101188.122层外街朗园952号商业102188.122层外街朗园962号商业103188.122层外街朗园972号商业104188.122层外街朗园982号商业105188.122层外街朗园992号商业106838.164层外街朗园1003号商业1011008.433层外街朗园1013号商业102178.72层外街朗园1023号商业103188.122层外街朗园1033号商业104188.122层外街朗园1043号商业105188.122层外街朗园1053号商业106188.122层外街朗园1063号商业107178.72层外街朗园1073号商业108156.142层外街朗园1084号商业10149.111层外街朗园1094号商业102100.981层外街朗园1104号商业103100.981层外街朗园1114号商业104100.981层外街朗园1124号商业10544.41层外街朗园1134号商业106消防1层外街朗园1144号商业107101.151层外街朗园1154号商业108111.881层外街朗园1165号商业10369.951层外街朗园1175号商业10454.591层外街朗园1185号商业10589.571层外街朗园1195号商业10671.891层外街朗园1205号商业10788.951层外街朗园1215号商业10871.891层外街朗园1225号商业10989.571层外街朗园1235号商业11054.591层外街朗园1245号商业11169.951层外街朗园1255号商业11271.891层外街朗园1265号商业11351.161层外街朗园12712号商业101152.332层外街朗园12812号商业102229.22层外街朗园12913号商业101181.972层外街朗园13013号商业102188.252层外街朗园13113号商业103188.252层外街朗园13213号商业104188.252层外街朗园13313号商业105188.252层外街朗园13413号商业106188.252层外街朗园13513号商业107121.252层外街朗园13613号商业108149.512层外街朗园13713号商业10934.581层外街朗园13813号商业110149.052层外街朗园13914号商业101255.863层外街朗园14014号商业102270.493层外街朗园14114号商业103225.523层外街朗园14214号商业104148.443层外街朗园14314号商业105188.743层外街朗园14414号商业106195.243层外街朗园14514号商业107201.753层外街朗园14615号商业103172.933层外街朗园14715号商业104194.533层外街朗园14815号商业105232.343层外街朗园14915号商业106162.843层外街朗园汇总与分析1、经营业态分析

（1）所以商业门市都是对外销售的

（2）而且在经营方面没有任何约束（3）本项目商业没有自主经营的（4）大多数商业房源都是通过关系网进行销售的2、商业销售的定位：

（1）主要针对市政机关单位的中层及高层领导

（2）下县想来廊坊投资的个企（3）以在经营项目的商户（4）外地经商者（5）连锁机构的单位3、宣传方式

（1）主要以平面广告的形式频繁宣传

（2）短信的形式不间断的轰炸（3）销售极力进行推荐（4）下县等机关单位的报纸宣传（5）电视台的宣传4、宣传主题以“金宝街“为主题进行宣传5、业态占比及类别分析

（1）以售出的欣园商业和润园商业在经营业态上服装和餐饮的占比为68%，休闲娱乐占比4%，超市及茶楼等占比为7%，服装占比17%，卫生保健类占比为1.5%，其它占比2.5%名称餐饮美食服装服饰休闲娱乐卫生保健超市专卖酒吧茶楼婚纱摄影影城网吧其它润园63%21%5%1%4.40%2.35%0.20%0.10%3.50%欣园74%13%3%1.20%5.10%2%1%1.20%2%

（2）以售出的欣园商业和润园商业面积分析商铺面积分析街铺面积层数数量占比100平米（含）以下219%100-200平米25%200平米（含）以上25%100平米（含）以下10%100-200平米153%200平米（含）以上312%合计150100%（3）未售朗园和雅园商业面积分析朗园商铺面积分析街铺面积层数数量占比100平米（含）以下200%100-200平米22240%200平米（含）以上212%100平米（含）以下11425%100-200平米159%200平米（含）以上3815%100-200平米359%合计55100%雅园商铺面积分析街铺面积层数数量占比100平米（含）以下21414%100-200平米24245%200平米（含）以上22628%100平米（含）以下122%100-200平米165%200平米（含）以上343%合计94100%总结:

廊坊华夏幸福城金宝街是廊坊华夏幸福城铸就的40万平米商业航母，也是廊坊市住宅区中国较大的商业综合体系，廊坊华夏幸福城作为廊坊较大的三级商业体系组团，金宝街涵盖了城市型商业、区域型商业和社区服务型商业，三位一体的运作经营模式。

已售商业门市150个。

未售149个，其中100平米以下的商业共30个，占比20%；100-200平米共计80个，占比54%；200平米以上共计39个，占比26%。